§ 188 - Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Herrenäcker, 2. Änderung – Studentenwohnheim“; hier: Entwurfs- und Auslegungsbeschluss § 13 a (öffentlich)
Sachvortrag:
An der Ellwanger Straße auf Höhe der Niederlassung Deutsche Telekom plant der Investor i Live Holding GmbH, Aalen eine Wohnanlage für Studentinnen und Studenten, Schülerinnen und Schüler, Auszubildende und Lehrkräfte. Im Bau- und Planungsausschuss am 13.06.2016 und im Gemeinderat am 22.06.2016 wurde das Projekt vorgestellt. Der Gemeinderat hat mehrheitlich den Investor i live Holding GmbH, Aalen zur Erarbeitung eines Vorhabenbezogenen Bebauungsplan ermächtigt sowie einen Aufstellungsbeschluss gefasst.
In den weiteren Gesprächen konnte geklärt werden, dass es sich um einen klassischen Bebauungsplan zur Innenentwicklung handelt und somit das vom Baugesetzbuch ermöglichte beschleunigte Verfahren nach §13a BauGB gewählt werden kann. Alle hierfür erforderlichen Bedingungen werden erfüllt.
Das bedeutet, dass mit dem hier vorgeschlagenen Beschluss direkt in den Verfahrensschritt der Öffentliche Auslegung und Beteiligung der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange eingestiegen werden kann.
Geplant ist die Festsetzung eines Sondergebiets gem. § 11 BauNVO mit der besonderen Zweckbestimmung „Studentenwohnheim“ für Studentinnen und Studenten, Schülerinnen und Schüler, Auszubildende und Lehrkräfte. Wobei vorgeschlagen wird die Belegung mit Lehrkräften auf einen maximalen Anteil von 10 % zu beschränken. Die zielgruppenspezifische Nutzung soll durch einen noch abzuschließenden Durchführungsvertrag, welcher sich derzeit noch in der Abstimmung befindet, langfristig festgeschrieben werden. Ergänzend wird diese Verpflichtung per Grunddienstbarkeit gesichert und an die künftigen Erwerber der Appartements weitergegeben. Diese Bindung ermöglicht zudem die Anwendung des für Wohnheim geltenden Stellplatzschlüssels, der unter dem für allgemeine Wohngebiete liegt. Die vorliegende Planung sieht 43 Stellplätze vor.
Inhalt des Bebauungsplanes ist im Wesentlichen die Neuausweisung eines Baufeldes für den Neubau der Wohnanlage. Die geplante Anlage hat 106 Ein- und Zweizimmerappartements. Diese sind in zwei Gebäudeteile untergebracht, die t-förmig über ein Erschließungselement miteinander verbunden sind. Der östliche Querriegel mit Dachterrasse steht zur freien Landschaft und ist aus diesem Grund mit vier Geschossen ein Geschoss niedriger als der Längsbau, der fünf Geschosse aufweist. Die Gebäudekubatur und -höhenentwicklung ist auf die nördlich benachbarte Bebauung abgestimmt.
Die Erschließung erfolgt über die Ellwanger Straße. Die baurechtlich notwendigen Stellplätze (ein Pkw-Stellplatz pro sieben Studierende + ein Radabstellplatz pro zwei Studierende) werden in Form von Tiefgaragenstellplätzen und offenen Parkplätzen, sowie einer Radabstellanlage erbracht.
Im Rahmen der Bebauungsplanaufstellung wurde eine Geräuschimmissionsprognose erstellt, die sowohl die Freizeitgeräusche des benachbarten Freibades Schenkensee als auch die Verkehrsgeräusche der angrenzenden Ellwanger Straße untersuchte. Hinsichtlich des Freizeitgeräusche des Schenkenseebades werden die zulässigen Immissionsrichtwerte der Freizeitlärmrichtlinie für ein Mischgebiet zur Tageszeit und innerhalb der Ruhezeiten eingehalten. Zur Nachtzeit entstehen aufgrund der auf den Tageszeitraum beschränkten Öffnungszeiten des Freibades keine relevanten Geräuschimmissionen. (Geräuschimmissionsprognose, rw bauphysik, Schwäbisch Hall, 18.08.2016)
Durch die Straßenverkehrsgeräusche werden die schalltechnischen Orientierungswerte der DIN 18005 an den straßenzugewandten Fassaden des Studentenwohnheimes zur Tages- und Nachtzeit überschritten. An den straßenabgewandten Nord- und Ostfassaden des Gebäudes treten keine Pegelüberschreitungen auf. Zum Schutz der Wohnräume des Studentenwohnheimes vor störenden Verkehrsgeräuschen sind geeignete Schutzmaßnahmen erforderlich. Zum Schutz der Wohnräume sind als Kompensationsmaßnahmen die entsprechenden passiven Lärmschutzmaßnahmen, wie von der Prognose empfohlen, im Bebauungsplan festgeschrieben. Je nach Fassade und Stockwerk liegen unterschiedliche Lärmpegelbereiche vor, für die unterschiedliche Erforderlichkeiten für die Außenbauteile bestehen. „Da die Geräuschbelastungen an den straßenzugewandten Gebäudefassaden des Studentenwohnheims zu Nachtzeiten deutlich über 45 dB(A) liegt, sollten in den schutzwürdigen Räumen - die an die Süd- und Westfassade angrenzen - fensterunabhängige Lüftungseinrichtungen, wie z.B. eine zentrale Lüftungsanlage oder einzelne Schalldämmlüfter in den Fensterrahmen oder in den Außenwänden integriert werden, damit ein Luftaustausch auch ohne das Öffnen der Fenster ermöglicht wird“ (Geräuschimmissionsprognose, rw bauphysik, Schwäbisch Hall, 18.08.2016).
Die notwendige artenschutzrechtliche Betrachtung ergab keine Konflikte, denen nicht durch Vermeidungsmaßnahmen begegnet werden kann. So wird im Bebauungsplan verankert, dass wegen möglicher Fledermausquartieren Baumfällungen und Gehölzrodungen zwischen 1. März und Mitte November nicht zulässig sind. Die erste Frostperiode ist zwingend abzuwarten. Für die Rodung des bestehenden Birnbaumes ist bei der Rodung eine ökologische Baubegleitung vorzusehen. Verbotstatbestände nach § 44 (1) BnatSchG sind ausgeschlossen.
Anlage 1: Übersichtsplan
Anlage 2: Lageplan vom 18.08.2016 (Büro LK&P, Mutlangen)
Anlage 3: Begründung vom 18.08.2016 (Büro LK&P, Mutlangen)
Anlage 4: Textteil und Örtliche Bauvorschriften vom 18.08.2016 (Büro LK&P, Mutlangen)
Anlage 5: Vorhaben- und Erschließungsplan vom 18.08.2016 (Büro LK&P, Mutlangen)
Anlage 6: Geräuschimmissionsprognose vom 18.08.2016 (rw bauphysik, Schwäbisch Hall)
Anlage 7: Artenschutzgutachten 30.08.2016 (Visual Ökologie, Esslingen)
Anlage 8: Baugrund- und Gründungsgutachten 19.08.2016 (Geotechnik Aalen, Stuttgart)
Stadtrat Nestl bedauert, dass durch die Privatinvestition in studentisches Wohnen das Ziel günstigen Wohnraum zu schaffen wohl nicht erreicht werden kann.
Oberbürgermeister Pelgrim führt aus, dass keinen Wohnraum anzubieten die schlechteste Lösung ist.
Stadtrat Baumann geht davon aus, dass auch durch relativ teuren Wohnraum für Studentinnen und Studenten eine Entlastung des Wohnungsmarktes erfolgt.
Beschluss:
1.) Entwurfs- und Auslegungsbeschluss:
A) Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 0143-01/04 „Herrenäcker, 2. Änderung Studentenwohnheim“
Der Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 0143-01/04 „Herrenäcker, 2. Änderung Studentenwohnheim“ wird gemäß § 1 Abs. 3 in Verbindung mit § 2 Abs. 1 und § 13a BauGB endgültig im Entwurf aufgestellt. Maßgebend ist der Lageplan des Büro LK & P, Mutlangen, M 1:500 vom 18.08.2016 mit gleich lautend datierter Legende und Textteil. Die Verwaltung wird in Zusammenarbeit mit dem Büro mit der Durchführung des weiteren Verfahrens (Beteiligung der Öffentlichkeit, der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange) beauftragt.
B) Örtliche Bauvorschriften für das Baugebiet Nr. 0143-01/04 „Herrenäcker, 2. Änderung Studentenwohnheim“
Die örtlichen Bauvorschriften für das Baugebiet werden gemäß § 1 Abs. 3, § 2 Abs. 1 und § 13a BauGB in Verbindung mit § 74 Abs. 1 LBO in der dargestellten Fassung endgültig im Entwurf aufgestellt. Maßgebend ist der Textteil des Büro LK & P, Mutlangen vom 18.08.2016. Der Geltungsbereich ist identisch mit dem des Bebauungsplanes „Herrenäcker, 2. Änderung Studentenwohnheim“. Die Verwaltung wird in Zusammenarbeit mit dem Büro mit der Durchführung des weiteren Verfahrens (Beteiligung der Öffentlichkeit, der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange) beauftragt.
Bebauungsplan und Örtlichen Bauvorschriften ist eine gleich lautend datierte Begründung beigefügt.
2.) Vorhabens- und Auslegungsbeschluss:
Dem Vorhabens- und Erschließungsplan wird zugestimmt.
(28 Ja-Stimmen, 3 Enthaltungen)
