§ 188 - Jahresabschluss der GWG Grundstücks- und Wohnungsbaugesellschaft mbH für das Jahr 2020 (öffentlich)

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Sachvortrag:

Der Jahresabschluss der GWG Grundstücks- und Wohnungsbaugesellschaft Schwäbisch Hall mbH (GWG) für das Geschäftsjahr 2020 wurde vom vbw - Verband baden-württembergischer Wohnungs- und Immobilienunternehmen e. V. geprüft und mit dem uneingeschränkten Bestätigungsvermerk versehen.

Hierdurch wird bestätigt, dass der Jahresabschluss nach deren Beurteilung den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften entspreche und vermittle unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsgemäßer Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens- und Finanzlage der Gesellschaft zum 31.12.2020 sowie ihrer Ertragslage für das Geschäftsjahr vom 01.01.2020 bis 31.12.2020. Zudem vermittle der beigefügte Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft und stehe in allen wesentlichen Belangen in Einklang mit dem Jahresabschluss, entspreche den deutschen gesetzlichen Vorschriften und stelle die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar. Die Prüfung habe zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt.

Nachfolgend die wichtigsten Eckdaten und Ergebnisse im Vergleich; nähere Informationen können der beiliegenden vollständigen Bilanz zum 31.12.2020, der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr 2020 sowie dem Lagebericht des Jahres 2020 entnommen werden.
 

Bilanz zum 31.12.2020:

Bilanzdaten	2020	2019	Veränderung
Anlagevermögen	119.985.637,55 €	117.955.427,41 €	2.030.210,14 €
Umlaufvermögen	12.646.420,57 €	11.547.382,94 €	1.099.037,63 €
Aktive Rechnungsabgrenzung	38.231,59 €	39.683,02 €	-1.451,43 €
Eigenkapital	38.726.900,54 €	36.019.938,82 €	2.706.961,72 €
Rückstellungen	1.134.440,00 €	1.892.900,00 €	-758.460,00 €
Verbindlichkeiten	85.926.406,18 €	86.970.202,72 €	-1.043.796,54 €
Passive Rechnungsabgrenzung	6.882.542,99 €	4.659.451,83 €	2.223.091,15 €
Bilanzsumme	132.670.289,71 €	129.542.493,37 €	3.127.796,34 €

 

Die Vermögenslage wird unverändert durch das Sachanlagevermögen bestimmt, welches 94,81 % des Gesamtvermögens ausmacht. Hierbei bilden die Gewerbeimmobilien mit Buchwerten in Höhe von 70.765 T€ den Schwerpunkt. In diesem Bereich sind die Maßnahmen des weiteren Umbaus des „Karl-Kurz-Areals“ (3.287 T€), der Umbau in der „Johanniterstraße 4“ für Edeka (638 T€) und der Umbau des Objekts „In den Herrenäckern 11“ (571 T€) zu nennen. Im Bereich der Wohnbauten war insbesondere der Neubau des Mehrfamilienhauses „Auf dem Katzenkopf“ mit einer Investitionssumme von 3.844 T€ im Geschäftsjahr 2020 bedeutsam.

Insgesamt erhöhte sich das Anlagevermögen im Vergleich zum Vorjahr um 2.030 T€, wobei den Zugängen für getätigte Investitionen, sonstigen Vermögenszugängen und Umbuchungen in Höhe von insgesamt 6.452 T€, planmäßige Abschreibungen mit 3.982 T€ sowie Abgänge durch Grundstücksveräußerungen und Verminderungen bei den Finanzanlagen in Höhe von 440 T€ gegenüberstehen.

Auch im Jahr 2020 war das „Karl-Kurz-Areal“ ein bedeutsames Projekt, wobei das Gebäude „Karl-Kurz-Straße 44/1“ zu Jahresbeginn fertiggestellt und an die Mieter-Firma „Mustang“ übergeben werden konnte. Im Übrigen wurden überwiegend Kleinarbeiten durchgeführt und die Außenanlagen errichtet. Die letzten Restarbeiten und die Abrechnung der Schlussrechnungen für die gesamte Maßnahme werden voraussichtlich bis Mitte 2021 abgeschlossen sein.

Im Bereich der Neubautätigkeiten war die Fertigstellung des Wohnkomplexes „Auf dem Katzenkopf“ mit insgesamt 27 Wohneinheiten in Holzmassivbauweise essentiell. Der Baubeginn der Mietwohnungen in KfW-55-Standard-Ausstattung war im Oktober 2019 und die Fertigstellung sowie der Bezug durch die Mieter konnte Ende des Jahres 2020 erfolgen.

Das Umlaufvermögen erhöhte sich insgesamt um 1.099 T€, welche insbesondere durch die Wertzunahme der zum Verkauf bestimmten Grundstücke und grundstücksgleichen Rechte mit unfertigen Bauten (+ 3.896 T €) begründet werden. Letztere werden vorrangig geprägt durch Allgemeinkosten für die Mehrfamilienhäuser einschließlich Tiefgarage „Am Sonnenrain“ (3.344 T€) und Baukosten der vier Reihenhäuser „Wolfsbühl / Gmelinweg“ (776 T€). Verminderung ergaben sich durch den Abgang des Landratsamt-Anteils an der „Karl-Kurz-Straße 44“ (- 941 T€) und der Veräußerung eines Reihenhauses im „Wolfsbühl/Gmelinweg“ (- 224 T€).

Die Anlagenintensität betrug im Geschäftsjahr 2020 90,44 % (2019: 91,06 %) und der Anlagendeckungsgrad belief sich auf 94,10 % (2019: 94,30 %), wobei das Anlagen-vermögen fast vollständig durch Eigenkapital und langfristige Finanzierungsmittel gedeckt wurde.

Erhöhungen des Eigenkapitals um 2.707 T€ erfolgten durch Zuführungen des Mutterkonzerns SHB Schwäbisch Haller Beteiligungsgesellschaft mbH in Höhe von 2.500 T€ und durch Zuführungen zu den satzungsmäßigen Rücklagen in Höhe von 207 T€. Diese belaufen sich nun auf 38.727 T€.

Die Eigenkapitalquote beträgt zum Jahresende 2020 29,19 % (2019: 27,80 %) und - in Bezug auf den Jahresüberschuss vor Ergebnisabführung und Einstellungen in die satzungsmäßigen Rücklagen - beträgt die Eigenkapitalrendite 5,34 % (Vorjahr: 3,47 %).

Die Verbindlichkeiten sind gegenüber dem Vorjahr um 1.044 T€ zurückgegangen. Die Entwicklung der einzelne Positionen stellt sich wie folgt dar:

 

- Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	- 1.120 T€
- Erhaltene Anzahlungen	+ 2.445 T€
- Verbindlichkeiten aus Vermietung	- 4 T€
- Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	- 3.480 T€
- Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern	+ 1.112 T€
- Sonstige Verbindlichkeiten	+ 5 T€

 

Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten bilanzieren zum 31.12.2020 in Höhe von 72.680 T€.

Die Erhöhung der Rechnungsabgrenzungsposten um 2.223 T€ ist unter anderem auf zwei langfristige Mietvorauszahlungen sowie im Voraus bezahlte Mieten für das Jahr 2021 zurückzuführen. Zudem wurde ein Rechnungsabgrenzungsposten für verkaufte Mietforderungen gebildet, welcher gemäß der Mietvertragslaufzeit aufgelöst wird.
 

Gewinn- und Verlustrechnung zum 31.12.2020:

GuV-Daten	2020	2019	Veränderung
Umsatzerlöse	21.172.442,59 €	44.308.891,15 €	-23.136.448,56 €
Bestandsveränderungen	4.884.280,13 €	-12.128.797,87 €	-7.244.517,74 €
Sonstige betriebliche Erträge	1.402.526,05 €	770.232,43 €	632.293,62 €
Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen	16.126.049,52 €	22.763.581,34 €	-6.637.531,82 €
Rohergebnis	11.333.199,25 €	10.186.744,37 €	1.146.454,88 €
Personalaufwendungen	1.799.624,46 €	1.693.208,66 €	106.415,80 €
Abschreibungen	3.982.180,80 €	3.077.470,56 €	904.710,24 €
Sonstige betriebliche Aufwendungen	1.196.118,65 €	1.875.233,02 €	-679.114,37 €
Erträge aus anderen Wertpapieren und Ausleihungen des Finanzvermögens	106.922,49 €	113.750,17 €	-6.827,68 €
Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge	190,60 €	329,15 €	-138,55 €
Zinsen und ähnliche Aufwendungen	1.685.175,27 €	1.744.818,95 €	-59.643,68 €
Steuern vom Einkommen und Ertrag	706.378,00 €	657.689,00 €	48.689,00 €
Ergebnis nach Steuern	2.070.835,16 €	1.252.403,50 €	818.431,66 €
Sonstige Steuern	1.218,00 €	1.218,00 €	0,00 €
Aufwendungen aus Gewinnabführungsvertrag	1.862.655,44 €	1.126.066,95 €	736.588,49 €
Jahresüberschuss	206.961,72 €	125.118,55 €	81.843,17 €
Einstellung in Gewinnrücklagen	206.961,72 €	125.118,55 €	81.843,17 €
Bilanzgewinn	0,00 €	0,00 €	0,00 €

Die deutliche Reduktion der Umsatzerlöse (- 23.136 T€) resultiert hauptsächlich aus dem Bauträgergeschäft. Im Vorjahr wurden in diesem Geschäftsbereich ungewöhnlich viele mehrjährige Bauträgergeschäfte abgeschlossen und abgerechnet.

Die Bestandsveränderungen wurden hauptsächlich durch die Betriebskosten sowie die Erlöse und Aufwendungen aus dem Bauträgergeschäft beeinflusst.

Die Erhöhung der Abschreibungen gegenüber dem Vorjahr rühren aus der Fertigstellung der Vermietungseinheiten im „Karl-Kurz-Areal“.

Die Zuordnung des Jahresergebnisses (vor Steuern und Ergebnisabführung) zu den einzelnen Geschäftssparten ergibt folgende Aufteilung:

- Hausbewirtschaftung:	939 T€ (Vorjahr: 803 T€)
- WEG- und Fremdverwaltung:	20 T€ (Vorjahr: 6 T€)
- Bauträger- und Projektsteuerungstätigkeit:	331 T€ (Vorjahr: 1.241 T€)
- Sonstiges:	1.486 T€ (Vorjahr: -131 T€)
= Summe:	2.776 T€ (Vorjahr: 1.909 T€)

Der Bereich der Bewirtschaftung von Wohnungen und Gewerbeimmobilien ist aufgrund der hohen Zinsbelastungen relativ ertragsschwach. Die Verbesserung gegenüber dem Vorjahr ist im Wesentlichen auf die Reduzierung der Zinsbelastungen und Steigerung der Mieterträge zurückzuführen. Mögliche Leerstände, coronabedingte Mietausfälle und höhere Verwaltungs- und Instandhaltungsaufwendungen üben einen zusätzlichen Druck auf die Geschäftssparte aus.

Im Bereich der WEG- und Fremdverwaltung wurden, wie bereits im Vorjahr, auch 2020 positive Deckungsbeiträge erwirtschaftet, nachdem durch zusätzliche Akquisen die vorhandenen Kapazitäten vollständig ausgelastet waren.

Der Überschuss in der Sparte „Sonstiges“ (+ 1.486 T€) ist im Wesentlichen durch die Auflösung von Rückstellungen für Altlastenbeseitigungen in Zusammenhang mit Veräußerungen von Objekten aus dem Anlagevermögen in 2018 sowie durch Buchwertgewinne im Zuge der Veräußerung von Immobilien aus dem Anlagevermögen geprägt.

Die Ertragslage der GWG wird für das abgelaufene Geschäftsjahr 2020 erneut als „zufriedenstellend“ bezeichnet.

Die Finanzierung aller Vorhaben und Notwendigkeiten war jederzeit gesichert und die GWG verfügte stets über eine ausreichende Liquidität, wodurch allen Zahlungsverpflichtungen pünktlich nachgekommen werden konnte. Die Vermögenslage der Gesellschaft wird als „geordnet“ bezeichnet.

Die Geschäftsführung der GWG beurteilt die wirtschaftliche Lage des Unternehmens aufgrund der relativ hohen Verschuldung des Unternehmens und aufgrund der Leerstands- und Erlösrisiken in der Gewerberaumvermietung als „verhalten positiv“.

In der Sitzung des Aufsichtsrats der GWG am 14.07.2021 wurde seitens der Geschäftsführung folgender Beschlussantrag gestellt, über welchen zustimmend beschlossen wurde:

„Der Aufsichtsrat der GWG Grundstücks- und Wohnungsbaugesellschaft mbH empfiehlt der Gesellschafterversammlung der GWG Grundstücks- und Wohnungsbaugesellschaft Schwäbisch Hall mbH den Jahresabschluss der GWG Grundstücks- und Wohnungsbaugesellschaft Schwäbisch Hall mbH zum 31.12.2020 festzustellen und die Geschäftsführung sowie den Aufsichtsrat der GWG Grundstücks- und Wohnungsbaugesellschaft Schwäbisch Hall mbH für das Geschäftsjahr 2020 zu entlasten.“

Aufgrund der positiven Beschlussfassung des Aufsichtsrats der GWG Grundstücks- und Wohnungsbaugesellschaft Schwäbisch Hall mbH stellt die Beteiligungsverwaltung der Stadt Schwäbisch Hall nachfolgenden Beschlussantrag an den städtischen Gemeinderat.

Anlagen:
Anlage 1: Bilanz zum 31.12.2020
Anlage 2: Gewinn- und Verlustrechnung zum 31.12.2020
Anlage 3: Lagebericht für das Geschäftsjahr 2020
Anlage 4: Präsentation

Beschluss

- Empfehlung an den Gemeinderat -

Der Gemeinderat der Stadt Schwäbisch Hall stimmt zu, dass die Gesellschafterversammlung der GWG Grundstücks- und Wohnungsbaugesellschaft Schwäbisch Hall mbH folgende Beschlüsse fasst:

1. Der geprüfte Jahresabschluss der GWG Grundstücks- und Wohnungsbaugesellschaft Schwäbisch Hall mbH zum 31.12.2020, der durch den vbw - Verband baden-württembergischer Wohnungs- und Immobilienunternehmen e. V. geprüft und mit einem uneingeschränkten Bestätigungsvermerk versehen wurde, wird festgestellt.
   (einstimmig - 15)
    
2. Der Jahresüberschuss wird wie folgt verwendet:
   - Zuführung zu den Gewinnrücklagen, entsprechend den Regelungen des Gesellschaftsvertrags, in Höhe von 206.961,72 €,
   - Abführung an die SHB Schwäbisch Haller Beteiligungsgesellschaft mbH, gemäß des geschlossenen Ergebnisabführungsvertrags, in Höhe von 1.862.655,44 €.
   (einstimmig - 15)
    
3. Die Geschäftsführung der GWG Grundstücks- und Wohnungsbaugesellschaft Schwäbisch Hall mbH wird für das Geschäftsjahr 2020 entlastet.
   (einstimmig - 15)

- Stadträtin Bergmann, Stadtrat Härtig, Stadtrat Sakellariou, Stadtrat Schorpp, Stadtrat Waller und Stadträtin Walter treten aufgrund von Befangenheit als Aufsichtsratsmitglieder vom Ratstisch ab -

Erster Bürgermeister Klink stellt die Beschlussfähigkeit fest.

Der folgende Beschluss wird ohne Anwesenheit bzw. Mitwirkung der Aufsichtsräte der GWG Grundstücks- und Wohnungsbaugesellschaft Schwäbisch Hall mbH gefasst:

4. Der Aufsichtsrat der GWG Grundstücks- und Wohnungsbaugesellschaft Schwäbisch Hall mbH wird für das Geschäftsjahr 2020 entlastet.
    (einstimmig - 9; Stadträtin Bergmann, Stadtrat Härtig, Stadtrat Schorpp, Stadtrat Sakellariou, Stadtrat Waller und Stadträtin Walter wegen Befangenheit abgetreten)