TOP 7.1 - Bebauungspläne: Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 1611-08 „Kocherhalde“, Gelbingen; hier: Planungsermächtigung (öffentlich)
Sitzungsvorlagen-Nummer: 335/22
Sachvortrag:
In der Sitzung des Gemeinderates am 17.06.2020 (§ 75, öffentlich) sind die Rahmenbedingungen für das Wettbewerbsverfahren über die künftige Entwicklung der „Kocherhalde“ zustimmend zur Kenntnis genommen worden. Nach der Preisgerichtssitzung Ende November erfolgte eine Veröffentlichung des Ergebnisses am 13.11.2020 im Rahmen einer Pressekonferenz und der Veröffentlichung des Preisgerichtsprotokolls auf der Homepage der Stadt.
(<a href="https://www.schwaebischhall.de/de/unsere-stadt/stadtentwicklung/entwicklung-kocherhalde">https://www.schwaebischhall.de/de/unsere-stadt/stadtentwicklung/entwicklung-kocherhalde</a>)
Zwischenzeitlich hat die Vorhabenträgerin, die DS Wohnbau GmbH, Öhringen, einen Antrag auf Planungsermächtigung gestellt, um die baurechtlichen Rahmenbedingungen für die geplante Entwicklung zu schaffen. Es soll ein Vorhabenbezogener Bebauungsplan in Abstimmung mit der Stadt Schwäbisch Hall aufgestellt werden (Anlage 1).
Nach den Richtlinien für Planungswettbewerbe 2013 (RPW) ist sinngemäß § 9 Abs. 2 bei der Umsetzung des Projekts einer der Preisträger, in der Regel der Gewinner, unter Berücksichtigung der Empfehlung des Preisgerichts mit den weiteren Planungsleistungen zu beauftragen. In diesem Fall hat das Preisgericht zwei Preise und eine Anerkennung vergeben. Daher besteht die Möglichkeit, anhand einer der zwei Preise und dem zu Grunde liegenden Entwurf, die weitere Planung anzugehen. Der Vorhabenträger hat sich entschieden, den vorliegenden Antrag anhand des 2. Preises zu stellen. Eine ausführliche Begründung ist der Vorlage beigefügt (Anlage 2).
Nachfolgend die Beurteilung des Preisgerichtes und die Punkte zur Überarbeitung in der weiteren Planung:
„Der Beitrag schlägt ein überzeugendes städtebauliches Konzept vor, welches individuell und abhängig von der Lage auf den Ort eingeht. Als Auftakt des Quartiers wird bewusst ein Terrassenhaustyp vorgesehen, der einen wohltuenden Übergang an der topografisch steilsten Situation zur dahinter liegenden viergeschossigen Zeilenbebauung schafft. In der Ansicht wirken die Zeilenbauten und die zwei höher liegenden Punkthäuser, insbesondere durch die Staffelung der Gebäudeteile, richtig proportioniert. Hinterfragt wird jedoch deren Energieeffizienz wegen der in Bezug auf das Gebäudevolumen vergleichsweise großen Hüllfläche. Mit dem Hochpunkt am Ende der Kocherhalde wird das Ende des Quartiers schlüssig akzentuiert. Insgesamt wird so ein überzeugender Übergang von der Krankenhausbebauung hin zur kleinteiligen Struktur Gelbingens geschaffen. Vermisst werden jedoch Aussagen zu der Fassadengestaltung im Hinblick auf die Fensteröffnungen, um die Fernwirkung der Bebauung und das Einfügen in die Umgebung bewerten zu können.
Besonders gewürdigt wird der Verzicht auf die Inanspruchnahme der ökologisch wertvollsten Lagen des Quartiers neben der Bestandsbebauung am Badweg entlang des Waldes. Alle Gebäude werden daher über die Kocherhalde erschlossen, an deren Ende eine Wendemöglichkeit geplant ist. Die Verkehrsflächen sind als Shared-Space geplant, der insbesondere als Vorfeld der Gebäude einen gut funktionierenden öffentlichen Raum erwarten lässt.
Der ruhende Verkehr wird in Tiefgaragen nachgewiesen. Das vorgeschlagene Doppelparksystem wird im Hinblick auf den Eingriff in den Hang und die Wirtschaftlichkeit der Tiefgaragen positiv bewertet, die Nutzerfreundlichkeit eher kritisch. Positiv ist auch die Anordnung von Fahrradkellern, die über einen separaten Eingang zur Kocherhalde im Bereich der Erschließung jedes Gebäudes platziert sind. Alle Gebäude sind auch über einen barrierearmen Fußweg auf halber Höhe des Hangs hin zum Badweg erschlossen.
Der Wohnungsmix innerhalb der einzelnen Gebäude wird positiv gesehen, da ein Angebot von 1-Zimmer-Wohnungen bis zu Maisonette-Wohnungen geschaffen wird. Dies ermöglicht eine soziale Mischung bereits auf Gebäudeebene. Die privaten Außenbereiche werden rein über Loggien oder Dachgärten angeboten. Grünflächen zwischen den Gebäuden sind als Gemeinschaftseigentum eingeplant und schaffen bei einer naturnahen Gestaltung eine wünschenswerte Verzahnung mit dem direkt angrenzenden Landschaftsraum. Diese Freiraumabfolge wird als besonders tragfähig bewertet, da hierdurch die Eingriffe in die Hangflächen auf ein Minimum reduziert werden.
Neben den halb-öffentlichen Freiflächen werden auch öffentliche Angebote mit dem Aussichtspunkt am Waldrand und dem Spielplatz vorgeschlagen, so dass die Entwicklung des neuen Quartiers auch einen Mehrwert für die umliegende Bevölkerung darstellt.
Insgesamt stellt die Arbeit einen sehr guten Beitrag dar. Durch die Rhythmisierung und Differenzierung der Gebäudestrukturen zum einen, der großzügigen Einbindung der Landschaftsräume zum anderen, wird ein identitätsstiftender Ort geschaffen.“
Als Grundlage für den Vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 1611-08 „Kocherhalde“ wurde der von larob studio für architektur, Stuttgart entwickelte Wettbewerbsbeitrag (Anlage 3) gemeinsam mit Fachplanern (Erschließung, Freiraum, Ver- und Entsorgung, etc.) weiterentwickelt. Der nun vorliegende städtebauliche Entwurf (Anlage 4) wurde anhand den Anregungen des Preisgerichtes weiter konkretisiert, dabei wurden insbesondere folgende Punkte betrachtet:
Konkretisierung der Fassadengestaltung:
Die Fassaden sollen als Putzfassade ausgeführt werden und mit gedeckten Farbtönen die Gebäude in sich gliedern, um einen adäquaten Übergang von der großmaßstäblichen DIAKONEO-Bebauung hin zur Wohnbebauung von Gelbingen zu schaffen. Durch die Farbgebung und die dadurch entstehende Gliederung der Gebäude ist auch eine verträgliche Fernwirkung des Quartiers zu erwarten.
Detaillierung der Verkehrsflächen und Plausibilisierung des geplanten Shared-Space:
Die Verkehrsflächen wurden mit einem Verkehrsplaner plausibilisiert und als funktionsfähig eingestuft. Zwischen den Gebäuden sind die Straßenbreiten so gewählt, dass eine Einrichtungsverkehr möglich ist, die Begegnung von zwei KFZ ist dann jeweils innerhalb des Shared-Space vor den Gebäuden möglich. Durch das Verkehrssystem entsteht ein Verkehrsberuhigung und die Versieglung durch verkehrsflächen kann gegenüber herkömmlichen Erschließungssystemen reduziert werden. Im Zuge der Prüfung des Erschließungskonzepts wurde auch der Brandschutz bzw. die Anfahrbarkeit durch die Feuerwehr geprüft.
Funktionsfähigkeit der Tiefgaragen:
Die Grundrisse der Tiefgarage wurden ebenfalls näher untersucht und nachgewiesen, dass der Stellplatznachweis bis auf die Besucherstellplätze in den Tiefgaragen geführt werden kann. Die Besucherstellplätze befinden sich in den umliegenden Freiflächen.
Prüfung der angebotenen Freiraumgestaltung, auch im Hinblick auf private und gemeinschaftliche Flächen:
Wie auch im Wettbewerbsbeitrag angeboten, werden die umgebenden Freiflächen als Gemeinschaftseigentum angelegt. Private Freiflächen sind im oder auf dem Gebäude organisiert, sodass eine landschaftliche Gestaltung der Freiflächen die Gebäude umgibt und damit positiv zur Einbindung der Quartiers beiträgt.
Prüfung öffentlicher Angebote im Quartier mit dem geplanten Aussichtspunkt und einem Spielplatz:
Der aktuelle Entwurf sieht lediglich noch die an der Erschließungsstraße befindliche Platzfläche mit den Namen „Stadtbalkon“ vor. Der ursprünglich vorgesehene Aussichtspunkt mit Anschluss des nördlich gelegenen Waldweges sowie der Waldspielplatz ist nicht mehr in der Planung vorhanden.
Neben den Prüfkriterien aus dem Preisgericht und der dargestellten weiteren Entwicklung des Wettbewerbsbeitrages ist festzuhalten, dass der Antragsteller zwei zusätzliche Baufelder im Bereich des Waldrandes im nördlichen Bereich der Fläche eingeplant hat. Der Verzicht auf eine solche Bebauung und der Nachweis von öffentlichen sowie dem Gebiet dienlichen Freiraumnutzungen wurden im Wettbewerb ausdrücklich gewürdigt. Die Verwaltung sieht eine Bebauung dieser beiden Bereiche äußerst kritisch, da in Folge ein großer Eingriff in den angrenzenden Wald notwendig würde – d.h. die Zurücknahme des Waldrandes um 30 Meter und den Ausbau des Fußweges für Forstfahrzeuge. Daher wird empfohlen weiter – wie im Wettbewerbsbeitrag dargestellt – eine Bebauung auszuschließen und den Waldspielplatz sowie den Aussichtspunkt verbindlich einzufordern.
Aus Sicht der Verwaltung kann dem als Anlage 1 beigefügten Antrag der Vorhabenträgerin DS Wohnbau GmbH Öhringen auf Durchführung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanverfahrens vom 10.05.2021 unter Auflagen stattgegeben werden. Im Rahmen dieses Verfahrens wird die Vorhabenträgerin vom Gemeinderat autorisiert, ein Bauleitplanverfahren für das Areal „Kocherhalde“ durchzuführen.
Auf die Ausführungen zur planungsrechtlichen Ausgangslage und zur Lage des Planungsgebietes selbst wird auf die Anlagen der Vorlage vom 17.06.2020 (§ 75) verwiesen.
Anlagen:
Anlage 1: Antrag auf Einleitung eines Bebauungsplanverfahren, DS Wohnbau GmbH, Öhringen vom 10.05.2021
Anlage 2: Begründung zu Antrag auf Einleitung eines Bebauungsplanverfahrens, DS Wohnbau GmbH, Öhringen vom 25.05.2021
Anlage 3: Wettbewerbsbeitrag – 2.Preis, larob studio für architektur, Stuttgart
Anlage 4: Städtebaulicher Entwurf - larob studio für architektur, Stuttgart, 05.12.2022
Beschlussfassung:
1. Der Gemeinderat ermächtigt die Vorhabenträgerin, die DS Wohnbau GmbH Öhringen, einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan auszuarbeiten. Die Abgrenzung ist im beigefügten Lageplan (Anlage 3) dargestellt.
2. Grundlage für die Entwicklung bildet der Städtebauliche Entwurf (Anlage 4). Ausgeschlossen wird ein Bau der 2 am Waldrand befindlichen Gebäude.
3. Die Realisierung des in Anlage 3 gezeigten Waldspielplatzes durch den Antragsteller ist im Durchführungsvertrag verbindlich zu regeln. Die Art und Ausgestaltung des Aussichtspunktes ist im weiteren Verfahren näher zu definieren.
(23 Ja-Stimmen, 1 Enthaltung)
