§ 11/3 - Bebauungsplan Breiteichstraße/Fässlesbrunnen; hier: Vorstellung der Planung zum Neubau der Mehrfamilienhäuser (öffentlich)
Sachvortrag:
Über die geplante Änderung des Bebauungsplans an der Breiteichstraße/Fässlesbrunnen (zuvor Keckenweg) wurde bereits im BPA vom 18.03., 29.04. und 17.06.2013 (nö) sowie im Gemeinderat am 24.07.2013 berichtet. Grund für die Änderung ist die Absicht der GWG (bzw. der Stiftung Hospital zum Heiligen Geist), Mietwohnungen im mittleren und unteren Preissegment anzubieten. Die im BPA vom 29.04.2013 angekündigte Informationsveranstaltung in der Heimbachsiedlung wurde am 11.07.2013 durchgeführt. Darüber wurde unter anderem in der örtlichen Presse ausführlich berichtet. Im Anschluss an diese Veranstaltung wurde beschlossen, die zuletzt vorgestellte Planung mit vier Mehrfamilienhäusern zu überarbeiten.
Bei dieser Überarbeitung wurde großen Wert auf die Höhenentwicklung, sowie die Anpassung der geplanten Gebäude an die umliegende Bebauung gelegt. Dies entspricht im Wesentlichen auch den Wünschen der Anwohnerinnen und Anwohner, wenngleich diese einen Bestand der Streuobstwiese oder alternativ eine Fortführung der Bebauung entsprechend der bereits vorhandenen Einfamilienhäuser bevorzugen. Aus wirtschaftlichen Gründen und aufgrund des bestehenden Anforderungsprofils von bezahlbaren Seniorenwohnungen kann die GWG die Wünsche der Anwohnerinnen und Anwohner nicht in vollem Umfang berücksichtigen.
Die überarbeitete Planung sieht wie folgt aus:
Die beiden Mehrfamilienhäuser entlang der Breiteichstraße verbleiben. Die querliegenden Mehrfamilienhäuser wurden gestrichen und durch drei Vierfamilienhäuser, eingeschossig mit 45 Grad Satteldach ersetzt. Diese sind in Art und Umfang ideal an die umliegende Bebauung angegliedert. Das Ergebnis der Umplanung ist im beiliegenden Lageplan sowie an dem Foto des Modells genauer ersichtlich.
Beschreibung der Gebäude:
Das Mehrfamilienhaus 2 mit 14 Wohneinheiten im nordwestlichen Teil des Grundstücks ist zur Nutzung für günstigen Mietwohnraum vorgesehen und wird 2 Vollgeschosse und ein leicht zurückgesetztes Dachgeschoss erhalten. Das EG wird im nördlichen Bereich teilweise erdberührt sein, so dass dieses gegenüber der Nachbarbebauung nicht vollständig in Erscheinung tritt.
Das Mehrfamilienhaus 1 mit 22 Wohneinheiten im südwestlichen Teil des Grundstücks ist zur Nutzung für Seniorenwohnungen geplant und wird ein Tiefparterre, zwei Vollgeschosse sowie ein leicht zurückgesetztes Dachgeschoss erhalten. Das Tiefparterre ist aufgrund der Hangsituation von Norden her nicht sichtbar. In beiden Mehrfamilienhäuser wird überwiegend kleiner Wohnraum für Singles bzw. für Zwei-Personen-Haushalte entstehen, die Wohnflächen liegen zwischen 45 m² und 60 m².
Beide Mehrfamilienhäuser sind im Modell und auf den Plänen mit einem flachgeneigten Satteldach mit einer Dachneigung von 12 – 15 Grad dargestellt. Die GWG empfiehlt, aus wirtschaftlichen und optischen Gesichtspunkten die Dächer als Flachdächer mit extensiver Dachbegrünung auszuführen. Die kleineren Vierfamilienhäuser in der östlichen Hälfte des Grundstücks werden ähnlich der umliegenden, bestehenden Bebauung mit einem Kellergeschoss, einem Vollgeschoss und einem Dachgeschoss mit ca. 45 Grad geneigtem Satteldach erstellt. Eine Eingliederung in die vorhandene Nachbarbebauung ist gewährleistet. Die GWG hat in der Beilsteinstraße in Gailenkirchen Gebäude in ähnlicher Form bereits realisiert.
Die Erschließung der Mehrfamilienhäuser erfolgt über die Breiteichstraße. In der aktuellen Planung wurden Gebäude 1 und 2 um ca. 5-8 m in Richtung der Breiteichstraße verschoben. Hierdurch kann der bestehende, große Baum in der Mitte des Grundstücks erhalten werden und die Gebäude rücken weiter von der bestehenden Bebauung ab. Die Parkmöglichkeiten werden weiterhin entlang der Breiteichstraße angeordnet. Die Erschließung der drei Vierfamilienhäuser erfolgt über den Keckenweg. Die Parkmöglichkeiten für diese Gebäude sind in Garagen im UG der Gebäude vorgesehen.
Das bestehende Grundstück wurde vor kurzem gemäht um einen besseren Zugang zu erhalten und eine artenschutzrechtliche Beurteilung durchführen zu können. Die artschutzrechtliche Beurteilung erfolgt im Oktober 2013 und legt die Ausgleichsmaßnahmen Flora und Fauna fest. Voraussetzung hierzu ist die Zustimmung des Umweltamts.
Für die Erstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans hat die GWG ein renommiertes und stadtbekanntes Unternehmen beauftragt. Mit der Erstellung des Bebauungsplans wird begonnen sobald eine grundsätzliche Zustimmung zur dargestellten Bebauung in den entsprechenden Gremien erfolgt ist. Mit der geänderten Bebauung hat die GWG gegenüber dem bisherigen Bebauungsplan sowohl die Geschossflächen als auch die Grundflächenzahl nochmals deutlich reduziert. Die Geschossflächenzahl liegt nun bei 0,44 (gegenüber 0,80 im aktuellen Bebauungsplan) - dies ist eine Unterschreitung von ca. 45 % (!). Die Grundflächenzahl liegt beim aktuellen Planungsentwurf bei 0,25 (gegenüber 0,4 im aktuellen Bebauungsplan), dies entspricht einer Unterschreitung von 38 % (!).
Anlage: Lageplan und Fotos
Beschluss:
Die Ausführungen der GWG werden zustimmend zur Kenntnis genommen. Die GWG wird autorisiert einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan wie im Sachvortrag dargestellt vorzulegen.
