§ 176 - Bebauungsplan Nr. 0314-07/5 „Grundwiesen 5. Änderung“, Hessental; hier: - Beschluss des städtebaulichen Entwurfs - Entwurf- und Auslegungsbeschluss zur frühzeitigen Beteiligung (öffentlich)
Sachvortrag:
In seiner öffentlichen Sitzung am 11.01.2021 (§ 7, öffentlich) hat der Gemeinderat der Stadt Schwäbisch Hall den städtebaulichen Vorentwurf für die Baugebiete Grundwiesen II und III in Hessental sowie die Aufstellung des Bebauungsplans mit örtlichen Bauvorschriften Nr. 0314-07/5 „Grundwiesen, 5. Änderung“ beschlossen.
Der städtebauliche Vorentwurf wurde zwischenzeitlich für das Plangebiet Grundwiesen II vertieft und ein städtebaulicher Entwurf (vgl. Anlage 11) erarbeitet. Es erfolgte insbesondere eine Herausarbeitung der Charakteristika der einzelnen Quartiere sowie eine Anpassung und Vertiefung in Bezug auf Gebäudetypologien, Gebäudehöhen, Dachformen sowie -neigungen. Weiterhin wurde die Bebauung an die bestehende Geruchsbelastung durch den südlich liegenden landwirtschaftlichen Tierhaltungsbetrieb angepasst.
Die grundlegenden Elemente des städtebaulichen Entwurfs stellen sich wie folgt dar und sind zusätzlich im beigefügten Vorentwurf der Begründung ausführlich dargestellt (vgl. Anlage 3 S. 5, Kapitel 4):
- Überschaubare Quartiere mit unterschiedlichen Charakteristika in Bezug auf Bebauungsdichte, Typologien und Dachformen.
- Mischung an Typologien (Geschosswohnungsbau an Kreuzungspunkten und Quartiersplatz, verdichtete Ein- und Zweifamilienhaustypen mit verringertem Grenzabstand, Ketten- und Doppelhäuser).
- Südrand geprägt durch giebelständige Einzelhäuser mit Satteldach als Übergang in die Landschaft.
- Erschließung über die Nefflenallee sowie den Seeweg.
- Randeingrünungen der Quartiere als Übergang in die Grünzonen.
- Gliedernde Grünzonen mit Fußwegenetz und Entwässerungsflächen zwischen den Quartieren sowie zur Bahnlinie hin.
Die Planung umfasst ca. 5,4 ha Nettobauland als allgemeines Wohngebiet und bietet Raum für bis zu 226 Wohneinheiten.
Der städtebauliche Entwurf ermöglicht 101 Bauplätze für individuellen Wohnungsbau sowie rund 75 Wohnungen in Mehrfamilienhäusern. Bei einer durchschnittlichen Belegungsdichte von 2,1 Bewohnern je Wohneinheit kann somit Wohnraum für voraussichtlich rund 475 Einwohner geschaffen werden, was einer Einwohnerdichte von ca. 63 EW/ha entspricht.
Geltungsbereich
Der räumliche Geltungsbereich für die Änderung des Bebauungsplans wird gegenüber dem Lageplan vom 04.09.2020 zum Aufstellungsbeschluss des Bebauungsplans mit örtlichen Bauvorschriften um das Flurstück 1481/10 verkleinert. Grund hierfür ist die separate Überplanung im Rahmen des laufenden Bebauungsplanverfahrens „Grundwiesen, 2. Änderung“. Das Planungsgebiet umfasst somit noch ca. 11,84 ha. Maßgeblich ist der zeichnerische Teil des Bebauungsplanentwurfs (vgl. Anlage 1).
Inhalte des Bebauungsplanentwurfs
Der Entwurf des Bebauungsplans mit örtlichen Bauvorschriften (vgl. Anlagen 1-3) baut auf dem städtebaulichen Entwurf auf und umfasst insbesondere folgende Festsetzungen:
- Festsetzung eines Allgemeinen Wohngebiets.
- Festsetzung zum Maß der baulichen Nutzung wie insbesondere Höhenlage, maximale Wand- und Gebäudehöhe.
- Festsetzung überbaubarer Grundstücksflächen.
- Festsetzung öffentlicher und privater Verkehrs- und Grünflächen.
- Örtliche Bauvorschriften, die Regelungen zur äußeren Gestaltung treffen.
Umweltbelange
Im Zuge des Bebauungsplanverfahrens wird im Rahmen der Entwurfsbearbeitung eine Umweltprüfung mit Grünordnungsplan als Bestandteil der Begründung ergänzt (vgl. Anlagen 4 und 5). Darin werden die voraussichtlichen Umweltauswirkungen ermittelt und in einem Umweltbericht beschrieben und bewertet. Weiterhin erfolgt die Bilanzierung der erforderlichen Ausgleichsmaßnahmen.
Zur Vermeidung von Verbotstatbeständen gem. § 42 BNatSchG wurde eine Habitatpotentialanalyse des Büros StadtLandFluss aus Nürtingen sowie eine darauf aufbauende artenschutzrechtliche Prüfung durch das Büro Pustal Landschaftsökologie und Planung aus Pfullingen erstellt. Letztere kommt zu dem Ergebnis, dass Vermeidungsmaßnahmen getroffen werden müssen (Einhaltung Rodungszeiträume für Gehölze, Schutzvorrichtungen während der Baumaßnahmen, Verwendung insektenfreundlicher Leuchtmittel). Auf die Gutachten (vgl. Anlage 6 und 7) wird verwiesen.
Durch das Büro Müller-BBM aus Karlsruhe wurde eine Stellungnahme zur Geruchssituation erstellt (vgl. Anlage 8). Diese untersucht die Geruchsbelastungen der östlich gelegenen Reitanlage sowie der südlich gelegenen Putenzucht. Entsprechend der Stellungnahme werden Geruchswahrnehmungshäufigkeiten von 12-13 % der Jahresstunden am Südrand des Plangebiets im Übergang zum Außenbereich aus gutachterlicher Sicht ohne Einschränkungen akzeptiert. Flächen die im Bereich bis 15 % liegen könnten bei entsprechenden Festsetzungen zum architektonischen Selbstschutz für eine Wohnnutzung mit niedrigem Schutzanspruch zur Verfügung stehen.
Im Rahmen des städtebaulichen Entwurfs wurden diese Möglichkeiten deutlich unterschritten, so dass Geruchsbelastungen von 12 % der Jahresstunden nur stellenweise geringfügig überschritten werden. Um dem Betreiber der Putenzucht darüber hinaus entgegenzukommen, wird entsprechend des Beschlussantrages vorgeschlagen, die Entwicklung des Gebiets zunächst auf den Bereich zu beschränken, welcher einer Geruchsbelastung von nur 10 % der Jahresstunden ausgesetzt ist (vgl. Anlage 8 S. 20). Dieser Bereich umfasst insbesondere die südliche Bebauungsreihe sowie einen Teil des westlichen Quartiers. Diese Flächen werden zwar im Bebauungsplan bereits beplant, sollen aber erst dann von der HGE Haller Grundstücks- und Erschließungsgesellschaft mbH veräußert werden, wenn der derzeitige Betreiber seine Putenhaltung aufgegeben oder an einen anderen Betreiber übergeben hat.
Durch die LBA Luftbildauswertung GmbH erfolgte eine Luftbildauswertung bzgl. potentieller Belastung mit Kampfmitteln aus dem 2. Weltkrieg. Die Auswertung kommt zu dem Ergebnis, dass keine Hinweise auf eine erhöhte potenzielle Belastung des Untersuchungsgebiets bestehen und Bauvorhaben ohne weitere Auflagen durchgeführt werden können. Eine Garantie für absolute Kampfmittelfreiheit stellt dies jedoch nicht dar. (vgl. Anlage 9).
Durch das Büro ACCON aus Greifenberg wurde ein schalltechnisches Gutachten der Stufe 1 erarbeitet (vgl. Anlage 10). Das Gutachten kommt zu dem Ergebnis, dass es im Südosten des Plangebiets nachts zu Überschreitungen der zulässigen Werte im WA durch Verkehrslärm kommt. Das Gutachten wird zur Offenlage, also bei der nächsten Beteiligung im Bebauungsplanverfahren, um eine vertiefende Stufe 2 mit Aussagen zur Konfliktlösung ergänzt und entsprechend im Bebauungsplanentwurf berücksichtigt.
Weiteres Vorgehen
Auf Grundlage der formulierten Anträge erfolgt die frühzeitige Beteiligung. Die Unterlagen können als Aushang im Fachbereich Planen und Bauen und auf der Internetseite der Stadt Schwäbisch Hall eingesehen werden. Hier besteht Gelegenheit zur Äußerung und Erörterung für die Öffentlichkeit. Parallel werden die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gehört. Gleichzeitig erfolgt die weitere Erarbeitung des Umweltberichtes sowie die Erstellung weiterer erforderlichen Gutachten (Boden, Lärm).
Aufgrund der aktuellen Corona-Pandemie soll die anstehende Auslegung anhand des Planungssicherstellungsgesetz vom 20. Mai 2020 (BGBl. I S. 1041), das zuletzt durch Artikel 1 des Gesetzes vom 18. März 2021 (BGBl. I S. 353) geändert worden ist, über das Internet erfolgen. Die Öffentlichkeit ohne Internetanschluss kann nach Terminvereinbarung die Unterlagen bei der Stadt Schwäbisch Hall einsehen und ihre Anregungen und Bedenken vorbringen.
Anlagen:
Anlage 1: Planzeichnung, Stand 10.05.2021 (citiplan GmbH, Pfullingen)
Anlage 2: Textteil und örtliche Bauvorschriften, Stand 10.05.2021 (citiplan GmbH, Pfullingen)
Anlage 3: Begründung, Stand 10.05.2021 (citiplan GmbH, Pfullingen)
Anlage 4.1: Anlage 1 der Begründung - Grünordnungsplan Textteil, Stand 10.05.2021 (Pustal Landschaftsökologie und Planung, Pfullingen)
Anlage 4.2.: Anlage 1 der Begründung - Grünordnungsplan, Stand 10.05.2021 (Pustal Landschaftsökologie und Planung, Pfullingen)
Anlage 5: Anlage 2 der Begründung - Umweltbericht, Stand 10.05.2021 (Pustal Landschaftsökologie und Planung, Pfullingen)
Anlage 6: Anlage 3 der Begründung - Artenschutzrechtliche Prüfung, Stand 10.05.2021 (Pustal Landschaftsökologie und Planung, Pfullingen)
Anlage 7: Anlage 4 der Begründung - Stellungnahme Geruch, Stand 04.05.2021 (Müller-BBM GmbH, Karlsruhe)
Anlage 8: Anlage 5 der Begründung - Schalltechnisches Gutachten Stufe 1, Stand 26.03.2019 (ACCON GmbH, Greifenberg)
Anlage 9: Anlage 6 der Begründung - Habitatpotenzialanalyse, Stand 13.11.2018 (StadtLandFluss, Nürtingen)
Anlage 10: Anlage 7 der Begründung - Luftbildauswertung auf Kampfmittelbelastung, Stand 11.03.2021 (LBA GmbH, Stuttgart)
Anlage 11: Städtebaulicher Entwurf, Stand 22.04.2021 (citiplan GmbH, Pfullingen)
Anlage 12: Präsentation "Bebauungsplan Grundwiesen 5. Änderung" (online nicht verfügbar)
Oberbürgermeister Pelgrim verdeutlicht, dass es einen rechtsgültigen Bebauungsplan gibt, mit dem neuen städtebaulichen Entwurf für das Plangebiet würde eine Verbesserung, auch unter Berücksichtigung weiter gehender Abstandsregelungen vom Putenmastbetrieb als gutachterlich für erforderlich gehalten.
Erster Bürgermeister Klink ergänzt, dass man sich in der Entwurfsphase und noch nicht im förmlichen Verfahren befinde. In dieses einzutreten bestehe jedoch keine Chance, wenn im Vorfeld Bedenken von Bürgerinnen und Bürger über Ratsmitglieder im Gremium in dieser Tiefe diskutiert werden. Die Durchführung eine formalen Verfahrens samt Öffentlichkeitsbeteiligung mit sorgfältiger Abwägung der Belange scheine so unmöglich.
Es wird nochmals darauf verwiesen, dass sich aktuell keine Baugrundstücke im Angebot befinden. Die Stadt habe auch eine Daseinsfürsorge für Bewohnerinnen und Bewohner, die Baugrundstücke suchen.
Dem Vorwurf im letzten Bau- und Planungsausschuss am 21.06.2021, nicht verdichtet genug zu bauen, werde entschieden entgegen getreten. Seit 2015 werde das verdichtete Bauen vorangetrieben. Es entstehen 800 bis 1.000 Wohneinheiten im Geschosswohnungsbau. Von Seiten des Gremiums sollte eine Richtungsweisung für die Bauverwaltung erfolgen.
Stadtrat Reber empfiehlt eine Informationsveranstaltung für Anwohnerinnen und Anwohner sowie für die landwirtschaftlichen Betriebe. Konfliktpotentiale könnten so besser geklärt werden.
Erster Bürgermeister Klink informiert darüber, dass es bereits sehr viele Gespräche mit der Landwirtschaft gegeben habe. Selbstverständlich werde es nun Präsenzinformationsveranstaltungen geben, da sich die Corona-Situation aktuell verbessert habe.
- Stadträtin Sawade, Stadtrat Krauß und Stadtrat Tette verlassen kurzzeitig den Sitzungssaal -
Auf die Frage von Stadtrat Lindner zur Bewältigung von Oberflächenwasser informiert Erster Bürgermeister Klink, dass ein hydrologisches Gutachten noch zu erstellen sei.
- Stadträtin Sawade, Stadtrat Krauß und Stadtrat Tette nehmen wieder ihren Platz am Ratstisch ein -
- Stadtrat Schorpp verlässt kurzzeitig den Sitzungssaal -
Stadtrat Reichert plädiert dafür, ausreichende landwirtschaftlich genutzte Wege neben Fußweg- und Radwegeverkehr als zentrales Element für dieses Baugebiet aufzunehmen. Die vorhandenen Wege könnten dies nicht konfliktfrei bewältigen.
- Stadtrat Schorpp nimmt wieder seinen Platz am Ratstisch ein -
Erster Bürgermeister Klink erklärt, dass dies ein Detail im Rahmen der Erschließungsplanung sei.
Stadtrat Reber erinnert an seine Auffassung im Bau- und Planungsausschuss am 21.06.2021. Der Beschlussantrag Ziffer 3 werde weiter kritisch gesehen.
Oberbürgermeister Pelgrim schlägt vor, über die Ziffern 1 und 2 des Beschlussantrages abzustimmen und Ziffer 3 zu vertagen, da diese für die Aufstellung des Bebauungsplanes nicht relevant sei und eine Handlungsmaxime bei der Erschließung darstelle.
Von Seiten des Gemeinderats besteht Konsens.
Beschluss:
1. Städtebaulicher Entwurf „Grundwiesen II“
Der Gemeinderat beschließt den städtebaulichen Entwurf „Grundwiesen II“, Stand 22.04.2021 des Büros citiplan aus Pfullingen als Grundlage für den Bebauungsplan mit örtlichen Bauvorschriften Nr. 0314-07/5 „Grundwiesen, 5. Änderung“.
2. Entwurfs- und Auslegungsbeschluss zur frühzeitigen Beteiligung:
A) Bebauungsplan Nr. 0314-07/5 „Grundwiesen, 5. Änderung“
Der Vorentwurf des Bebauungsplans Nr. 0314-07/5 „Grundwiesen, 5. Änderung“ wird beschlossen. Maßgebend ist der zeichnerische Teil im Maßstab 1:500 mit Legende des Büros citiplan aus Pfullingen, Stand 10.05.2021 und gleichlautend datiertem Textteil. Die Verwaltung wird mit der Durchführung des weiteren Verfahrens (frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit, der Behörden und der sonstigen Träger öffentlicher Belange) gem. §§ 3 Abs. 1 und 4 Abs. 1 BauGB i.V.m. §3 PlanSiG beauftragt.
B) Örtliche Bauvorschriften für das Baugebiet Nr. 0314-07/5 „Grundwiesen, 5. Änderung“
Der Vorentwurf der örtlichen Bauvorschriften für das Baugebiet Nr. 0314-07/5 „Grundwiesen, 5. Änderung“ mit Stand 10.05.2021 wird gemäß § 74 Abs. 1 LBO beschlossen. Maßgebend ist der Textteil des Büros citiplan aus Pfullingen, Stand 10.05.2021. Der Geltungsbereich ist identisch mit dem Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 0314-07/5 „Grundwiesen, 5. Änderung“.
Die Verwaltung wird mit der Durchführung des weiteren Verfahrens (frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit, der Behörden und der sonstigen Träger öffentlicher Belange) gem. §§ 3 Abs. 1 und 4 Abs. 1 BauGB i.V.m. §3 PlanSiG beauftragt.
Bebauungsplan und örtlichen Bauvorschriften ist eine gleichlautend datierte Begründung beigefügt.
(16 Ja-Stimmen, 6 Nein-Stimmen, 7 Enthaltungen)
3. Die HGE Haller Grundstücks- und Erschließungsgesellschaft mbH wird beauftragt, die Bauplätze, die eine Geruchswahrnehmungshäufigkeit von mehr als 10% der Jahresstunden aufweisen (vgl. Anlage 7 S. 20) erst dann zu veräußern, wenn der derzeitige Eigentümer und Betreiber des landwirtschaftlichen Betriebs Im Wacholder 2-6 seine derzeitige landwirtschaftliche Tierhaltung aufgegeben hat oder an einen anderen Betreiber übergibt.
Die Abstimmung über diesen Beschlussantrag wurde vertagt.
