§ 155 - Bebauungsplan Nr. 0314-07/5 „Grundwiesen 5. Änderung“, Hessental; hier: - Beschluss des städtebaulichen Entwurfs - Entwurf- und Auslegungsbeschluss zur frühzeitigen Beteiligung (öffentlich)

Aus Ratsinformationssytem Schwäbisch Hall

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Sachvortrag:

In seiner öffentlichen Sitzung am 11.01.2021 (§ 7 öffentlich) hat der Gemeinderat der Stadt Schwäbisch Hall den städtebaulichen Vorentwurf für die Baugebiete Grundwiesen II und III in Hessental sowie die Aufstellung des Bebauungsplans mit örtlichen Bauvorschriften Nr. 0314-07/5 „Grundwiesen, 5. Änderung“ beschlossen.

Der städtebauliche Vorentwurf wurde zwischenzeitlich für das Plangebiet Grundwiesen II vertieft und ein städtebaulicher Entwurf (vgl. Anlage 11) erarbeitet. Es erfolgte insbesondere eine Herausarbeitung der Charakteristika der einzelnen Quartiere sowie eine Anpassung und Vertiefung in Bezug auf Gebäudetypologien, Gebäudehöhen, Dachformen sowie -neigungen. Weiterhin wurde die Bebauung an die bestehende Geruchsbelastung durch den südlich liegenden landwirtschaftlichen Tierhaltungsbetrieb angepasst.

Die grundlegenden Elemente des städtebaulichen Entwurfs stellen sich wie folgt dar und sind zusätzlich im beigefügten Vorentwurf der Begründung ausführlich dargestellt (vgl. Anlage 3 S. 5, Kapitel 4):

- Überschaubare Quartiere mit unterschiedlichen Charakteristika in Bezug auf Bebauungsdichte, Typologien und Dachformen.
- Mischung an Typologien (Geschosswohnungsbau an Kreuzungspunkten und Quartiersplatz, verdichtete Ein- und Zweifamilienhaustypen mit verringertem Grenzabstand, Ketten- und Doppelhäuser).
- Südrand geprägt durch giebelständige Einzelhäuser mit Satteldach als Übergang in die Landschaft.
- Erschließung über die Nefflenallee sowie den Seeweg.
- Randeingrünungen der Quartiere als Übergang in die Grünzonen.
- Gliedernde Grünzonen mit Fußwegenetz und Entwässerungsflächen zwischen den Quartieren sowie zur Bahnlinie hin.

Die Planung umfasst ca. 5,4 ha Nettobauland als allgemeines Wohngebiet und bietet Raum für bis zu 226 Wohneinheiten.

Der städtebauliche Entwurf ermöglicht 101 Bauplätze für individuellen Wohnungsbau sowie rund 75 Wohnungen in Mehrfamilienhäusern. Bei einer durchschnittlichen Belegungsdichte von 2,1 Bewohnern je Wohneinheit kann somit Wohnraum für voraussichtlich rund 475 Einwohner geschaffen werden, was einer Einwohnerdichte von ca. 63 EW/ha entspricht.

Geltungsbereich
Der räumliche Geltungsbereich für die Änderung des Bebauungsplans wird gegenüber dem Lageplan vom 04.09.2020 zum Aufstellungsbeschluss des Bebauungsplans mit örtlichen Bauvorschriften um das Flurstück 1481/10 verkleinert. Grund hierfür ist die separate Überplanung im Rahmen des laufenden Bebauungsplanverfahrens „Grundwiesen, 2. Änderung“. Das Planungsgebiet umfasst somit noch ca. 11,84 ha. Maßgeblich ist der zeichnerische Teil des Bebauungsplanentwurfs (vgl. Anlage 1).

Inhalte des Bebauungsplanentwurfs
Der Entwurf des Bebauungsplans mit örtlichen Bauvorschriften (vgl. Anlagen 1-3) baut auf dem städtebaulichen Entwurf auf und umfasst insbesondere folgende Festsetzungen:

- Festsetzung eines Allgemeinen Wohngebiets.
- Festsetzung zum Maß der baulichen Nutzung wie insbesondere Höhenlage, maximale Wand- und Gebäudehöhe.
- Festsetzung überbaubarer Grundstücksflächen.
- Festsetzung öffentlicher und privater Verkehrs- und Grünflächen.
- Örtliche Bauvorschriften, die Regelungen zur äußeren Gestaltung treffen.

Umweltbelange
Im Zuge des Bebauungsplanverfahrens wird im Rahmen der Entwurfsbearbeitung eine Umweltprüfung mit Grünordnungsplan als Bestandteil der Begründung ergänzt (vgl. Anlagen 4 und 5). Darin werden die voraussichtlichen Umweltauswirkungen ermittelt und in einem Umweltbericht beschrieben und bewertet. Weiterhin erfolgt die Bilanzierung der erforderlichen Ausgleichsmaßnahmen.

Zur Vermeidung von Verbotstatbeständen gem. § 42 BNatSchG wurde eine Habitatpotentialanalyse des Büros StadtLandFluss aus Nürtingen sowie eine darauf aufbauende artenschutzrechtliche Prüfung durch das Büro Pustal Landschaftsökologie und Planung aus Pfullingen erstellt. Letztere kommt zu dem Ergebnis, dass Vermeidungsmaßnahmen getroffen werden müssen (Einhaltung Rodungszeiträume für Gehölze, Schutzvorrichtungen während der Baumaßnahmen, Verwendung insektenfreundlicher Leuchtmittel). Auf die Gutachten (vgl. Anlage 6 und 7) wird verwiesen.

Durch das Büro Müller-BBM aus Karlsruhe wurde eine Stellungnahme zur Geruchssituation erstellt (vgl. Anlage 8). Diese untersucht die Geruchsbelastungen der östlich gelegenen Reitanlage sowie der südlich gelegenen Putenzucht. Entsprechend der Stellungnahme werden Geruchswahrnehmungshäufigkeiten von 12-13 % der Jahresstunden am Südrand des Plangebiets im Übergang zum Außenbereich aus gutachterlicher Sicht ohne Einschränkungen akzeptiert. Flächen die im Bereich bis 15 % liegen könnten bei entsprechenden Festsetzungen zum architektonischen Selbstschutz für eine Wohnnutzung mit niedrigem Schutzanspruch zur Verfügung stehen.

Im Rahmen des städtebaulichen Entwurfs wurden diese Möglichkeiten deutlich unterschritten, so dass Geruchsbelastungen von 12 % der Jahresstunden nur stellenweise geringfügig überschritten werden. Um dem Betreiber der Putenzucht darüber hinaus entgegenzukommen, wird entsprechend des Beschlussantrages vorgeschlagen, die Entwicklung des Gebiets zunächst auf den Bereich zu beschränken, welcher einer Geruchsbelastung von nur 10 % der Jahresstunden ausgesetzt ist (vgl. Anlage 8 S. 20). Dieser Bereich umfasst insbesondere die südliche Bebauungsreihe sowie einen Teil des westlichen Quartiers. Diese Flächen werden zwar im Bebauungsplan bereits beplant, sollen aber erst dann von der HGE Haller Grundstücks- und Erschließungsgesellschaft mbH veräußert werden, wenn der derzeitige Betreiber seine Putenhaltung aufgegeben oder an einen anderen Betreiber übergeben hat.

Durch die LBA Luftbildauswertung GmbH erfolgte eine Luftbildauswertung bzgl. potentieller Belastung mit Kampfmitteln aus dem 2. Weltkrieg. Die Auswertung kommt zu dem Ergebnis, dass keine Hinweise auf eine erhöhte potenzielle Belastung des Untersuchungsgebiets bestehen und Bauvorhaben ohne weitere Auflagen durchgeführt werden können. Eine Garantie für absolute Kampfmittelfreiheit stellt dies jedoch nicht dar. (vgl. Anlage 9).

Durch das Büro ACCON aus Greifenberg wurde ein schalltechnisches Gutachten der Stufe 1 erarbeitet (vgl. Anlage 10). Das Gutachten kommt zu dem Ergebnis, dass es im Südosten des Plangebiets nachts zu Überschreitungen der zulässigen Werte im WA durch Verkehrslärm kommt. Das Gutachten wird zur Offenlage, also bei der nächsten Beteiligung im Bebauungsplanverfahren, um eine vertiefende Stufe 2 mit Aussagen zur Konfliktlösung ergänzt und entsprechend im Bebauungsplanentwurf berücksichtigt.

Weiteres Vorgehen
Auf Grundlage der formulierten Anträge erfolgt die frühzeitige Beteiligung. Die Unterlagen können als Aushang im Fachbereich Planen und Bauen und auf der Internetseite der Stadt Schwäbisch Hall eingesehen werden. Hier besteht Gelegenheit zur Äußerung und Erörterung für die Öffentlichkeit. Parallel werden die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gehört. Gleichzeitig erfolgt die weitere Erarbeitung des Umweltberichtes sowie die Erstellung weiterer erforderlichen Gutachten (Boden, Lärm).

Aufgrund der aktuellen Corona-Pandemie soll die anstehende Auslegung anhand des Planungssicherstellungsgesetz vom 20. Mai 2020 (BGBl. I S. 1041), das zuletzt durch Artikel 1 des Gesetzes vom 18. März 2021 (BGBl. I S. 353) geändert worden ist, über das Internet erfolgen. Die Öffentlichkeit ohne Internetanschluss kann nach Terminvereinbarung die Unterlagen bei der Stadt Schwäbisch Hall einsehen und ihre Anregungen und Bedenken vorbringen.

Erster Bürgermeister Klink berichtet anhand beiliegender Präsentation über die Entwicklung des Baugebietes und erläutert Details des Bebauungsplans.
Die im Januar im Gemeinderat vom 11.01.2021 beschriebene Regelung einer sogenannte aufschiebenden bedingten Nutzung gemäß § 9 (2) Nr. 2 BauGB, bei unveränderbarer Geruchssituation die Bereiche mit einer Geruchsbelastung von über 10 Prozent der Jahresstunden erst zu bebauen, wenn sich die Geruchssituation oder die Betriebsstruktur ändere, sei nach Rücksprache mit der Rechtsberatung nicht rechtskonform. Die Nutzung der Bereiche sei demnach erst dann möglich, wenn eine bestimmte Voraussetzung eintrete, deren Zeitpunkt jedoch nicht klar definiert sei. So wurde nun mit Ziffer 3 des Beschlussantrages eine neue Regelung gefunden. Diese wurde mit dem Betreiber des Putenmastbetriebes noch nicht kommuniziert. Dieser sieht jetzt mit der neuen Regelung das Problem, dass bei einer Betriebsänderung, z. B. bei einer Betriebsweiterführung durch den Sohn, die Bebauung der Bereiche mit einer Geruchsbelastung von über 10 Prozent der Jahresstunden möglich werde und damit ggf. die Fortführung des Betriebes gefährdet sei.

- Stadtrat Rempp verlässt kurzzeitig den Sitzungssaal -

Stadtrat Tette teilt namens seiner Fraktion mit, dass noch Beratungsbedarf bestehe und mahnt die dringend notwendige Überplanung der Infrastruktur Hessentals an, vor allem hinsichtlich der Kapazitätsgrenzen der Grundschule Hessental. Zudem weise der Bebauungsplan eine zu geringe Verdichtung auf.
Es wird gefragt, welche Auswirkungen die Änderungen im Beschlussantrag auf den Putenmastbetrieb haben würden.

Oberbürgermeister Pelgrim verdeutlicht, dass zwischen der Verwaltung und dem Gemeinderat ein Konsens darüber bestand, nur bis an die im Gutachten ausgewiesene Grenze mit 10 Prozent-Linie der Jahresstunden Geruchsbelastung zu vermarkten. Auch wurden der Familie Kompensationsleistungen gewährt. Bezüglich der Grundschule Hessental werde mit dem Antrag der CDU-Fraktion „Grundschule Hessental - Standorterkundung“ (Gemeinderat 19.05.2021, § 137/3, öffentlich) eine Frage der Infrastruktur nun beleuchtet.
Es wird daran erinnert, dass die Stadt aktuell keinen einzigen Bauplatz anbieten könne. Hier entstünden 226 Wohneinheiten.

- Stadtrat Rempp nimmt wieder seinen Platz am Ratstisch ein -

Stadtrat Dr. Graf von Westerholt und Stadtrat Sakellariou unterstützen die Sichtweise der Verwaltung. Stadtrat Sakellariou ist der Auffassung, dass gerade bei einem an einen Außenbereich grenzenden Baugebiet keine Verdichtung erfolgen solle.

Stadtrat Reber sieht im Beschlussantrag Ziffer 3 und mit der Bezugnahme auf S. 20 der Anlage 7 nur die Berücksichtigung des Putenmastbetriebes und nicht des Pferdehofes. Seiner Ansicht nach müsse die auf Seite 13, Anlage 7, aufgezeigte Geruchswahrnehmungshäufigkeit für beide Betriebe erfasst sein. Demnach wäre jedoch nur wenig Bebauung möglich.

Erster Bürgermeister Klink entgegnet, dass im Gutachten S. 20, Anlage 7, als Grundlage für die Bewertung beurteilungsrelevanter Gerüche nur die des Putenmastbetriebes ausschlaggebend seien. Die Geruchswahrnehmungshäufigkeit des Pferdehofes könne unberücksichtigt bleiben.
Es wird nochmals verdeutlicht, dass der Betrieb Bestandsschutz habe und diesen bei Betriebsübergabe auch behalte. Eine Erweiterung sei wegen rechtlicher Rahmenbedingungen, auch schon seither, nicht möglich.

Stadtrat Baumann zeigt für seine Fraktion ebenfalls Beratungsbedarf auf.

Oberbürgermeister Pelgrim teilt mit, dass der Sachverhalt aufgrund des Beratungsbedarfes in den Fraktionen als vorberaten gilt.

Von Seiten des Gremiums besteht Konsens.

Beschluss

- Empfehlung an den Gemeinderat -

Der Beschlussantrag wird zur Kenntnis genommen. Eine Empfehlung an den Gemeinderat wird nicht ausgesprochen. Die Beschlussfassung erfolgt im Gemeinderat am 05.07.2021.

Städtebaulicher Entwurf „Grundwiesen II“
Der Gemeinderat beschließt den städtebaulichen Entwurf „Grundwiesen II“, Stand 22.04.2021 des Büros citiplan aus Pfullingen als Grundlage für den Bebauungsplan mit örtlichen Bauvorschriften Nr. 0314-07/5 „Grundwiesen, 5. Änderung“.
Entwurfs- und Auslegungsbeschluss zur frühzeitigen Beteiligung:
A) Bebauungsplan Nr. 0314-07/5 „Grundwiesen, 5. Änderung“
Der Vorentwurf des Bebauungsplans Nr. 0314-07/5 „Grundwiesen, 5. Änderung“ wird beschlossen. Maßgebend ist der zeichnerische Teil im Maßstab 1:500 mit Legende des Büros citiplan aus Pfullingen, Stand 10.05.2021 und gleichlautend datiertem Textteil. Die Verwaltung wird mit der Durchführung des weiteren Verfahrens (frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit, der Behörden und der sonstigen Träger öffentlicher Belange) gem. §§ 3 Abs. 1 und 4 Abs. 1 BauGB i.V.m. §3 PlanSiG beauftragt.
B) Örtliche Bauvorschriften für das Baugebiet Nr. 0314-07/5 „Grundwiesen, 5. Änderung“
Der Vorentwurf der örtlichen Bauvorschriften für das Baugebiet Nr. 0314-07/5 „Grundwiesen, 5. Änderung“ mit Stand 10.05.2021 wird gemäß § 74 Abs. 1 LBO beschlossen. Maßgebend ist der Textteil des Büros citiplan aus Pfullingen, Stand 10.05.2021. Der Geltungsbereich ist identisch mit dem Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 0314-07/5 „Grundwiesen, 5. Änderung“. Die Verwaltung wird mit der Durchführung des weiteren Verfahrens (frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit, der Behörden und der sonstigen Träger öffentlicher Belange) gem. §§ 3 Abs. 1 und 4 Abs. 1 BauGB i.V.m. §3 PlanSiG beauftragt.
Bebauungsplan und örtlichen Bauvorschriften ist eine gleichlautend datierte Begründung beigefügt.
Die HGE Haller Grundstücks- und Erschließungsgesellschaft mbH wird beauftragt, die Bauplätze, die eine Geruchswahrnehmungshäufigkeit von mehr als 10% der Jahresstunden aufweisen (vgl. Anlage 7 S. 20) erst dann zu veräußern, wenn der derzeitige Eigentümer und Betreiber des landwirtschaftlichen Betriebs Im Wacholder 2-6 seine derzeitige landwirtschaftliche Tierhaltung aufgegeben hat oder an einen anderen Betreiber übergibt.

(ohne Abstimmung)

§ 155 - Bebauungsplan Nr. 0314-07/5 „Grundwiesen 5. Änderung“, Hessental; hier: - Beschluss des städtebaulichen Entwurfs - Entwurf- und Auslegungsbeschluss zur frühzeitigen Beteiligung (öffentlich)

Sachvortrag:

Beschluss

- Empfehlung an den Gemeinderat -

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