§ 103 - Kocherquartier; hier: Umbau "Alte JVA" (öffentlich)
Sachvortrag:
Im Zuge der Bebauung des Kocherquartiers soll auch das alte JVA-Gebäude umgestaltet werden. Die Planungsentwürfe des Architektenbüros Kraft wurden bereits im BPA am 27.04.2009 vorgestellt.
Als künftige Nutzungen sind vorgesehen:
- Das Erdgeschoss soll komplett für Handel, Gastronomie oder Gewerbezwecke genutzt werden. Hierdurch wird eine Umsatzsteueroption bei der Vermietung ermöglicht, die die Baukosten für diesen Teil um den Regelsteuersatz von 19 % verbilligt.
- Im linken Teil des 1. und 2. Ober- und des Dachgeschosses und im mittleren Teil des 1. OG soll die VHS untergebracht werden.
- Im rechten Teil des 1. Obergeschosses ist Büronutzung vorgesehen. Für diesen Bereich wäre evtl. auch eine Umsatzsteueroption möglich.
- Im rechten Teil des 2. Ober- und Dachgeschosses kann eine Vermietung an die private Fachhochschule oder an die Musikschule erfolgen.
Als Bauherr soll die Stiftung „Hospital zum Heiligen Geist“ fungieren. Dafür müsste die Stadt das Grundstück zum Preis von ca. 1,2 Mio. € sowie das Gebäude mit einem Erinnerungswert von 1 € auf die Stiftung übertragen.
Die Gesamtkostenschätzung für den Umbau geht von 9,5 Mio. € brutto einschl. Baunebenkosten aus.
Durch die Ausübung der Umsatzsteueroption im Bereich der Gewerbevermietung im Erdgeschoss können die Kosten um ca. 414 T€ reduziert werden.
Mit der Durchführung der Umbaumaßnahmen wäre die GWG als Generalunternehmerin zu beauftragen. Sie fungiert bereits vor Ort als Bauherrin bei der Errichtung der Einzelhandelsimmobilie. Insofern verspricht sich die Verwaltung durch die Beauftragung der GWG Kostenvorteile.
Die Wohnungsgesellschaft ist bereit, den Auftrag für ein Honorar von 5 % - bezogen auf die Gesamtbaukosten (brutto) - anzunehmen.
Die Finanzierung der Investitionen kann so erfolgen:
- Die Stadt Schwäbisch Hall leitet 1,0 Mio. € Fördermittel des Landes für die energetische Sanierung der VHS an die Hospitalstiftung weiter.
- Ferner leitet sie 1,59 Mio. € Städtebaufördermittel des Landes/ Bundes der Hospitalstiftung zu.
- Für die Komplementärfinanzierung des Landes zahlt die Stadt einen Zuschuss von 1,25 Mio. € an die Hospitalstiftung. Die benötigten Mittel sind im städt. Nachtragshaushalt 2009 unter der HH-Stelle 6152-940000.0801 vorhanden.
- Die Hospitalstiftung setzt für die Umbaumaßnahme Eigenmittel in Höhe von 2,1 Mio. € ein. Diese resultieren aus der Veräußerung des Solebades und der Immobilie Gelbinger Gasse 36.
- Die restlichen Mittel von 3.575.950,36 € müssten fremdfinanziert werden. Der Kapitaldienst hierfür würde bei einer Annuität von 6 % (4 % Zinsen, 2 % Tilgung) 214.557,02 € betragen. Dieser könnte aus den Mieteinnahmen bedient werden, welche voraussichtlich ca. 352.000 € jährlich betragen.
Vorteile dieser Gestaltungsvariante sind:
- Relativ geringe finanzielle Belastung für die Stadt Schwäbisch Hall.
Es entsteht eine einmalige Belastung in Höhe von 1,25 Mio. € für die Komplementärfinanzierung der weiter geleiteten Landesfördermittel. Darüber hinaus ergeben sich jährliche Mietzahlungen für die VHS und Fachhochschule, alternativ Musikschule, welche ohnehin auch schon jetzt gezahlt werden.
- Satzungsmäßige Reinvestition der Veräußerungserlöse der Hospitalstiftung in Bildungseinrichtungen.
- Die Reinvestition der Stiftung in das Objekt „Alte JVA“ wirft eine Eigenkapitalrendite (bezogen auf die eingesetzten Eigenmittel) von 3,25 % ab.
Anlage 1:: Haushaltsdaten Umbau alte JVA
Anlage 2: Plan
Anlage 3: Gebäude-Grundriss
Anlage 4: Kostenschätzung
Anlage 5: Entwurfs- und Nutzungskonzept
Stadtrat Dr. Graf von Westerholt teilt für seine Fraktion mit, dass man das Konzept im Großen und Ganzen mittragen könne, auch wenn noch das ein oder andere verbessert werden müsse.
Stadtrat Sakellariou warnt davor, die Gelbinger Gasse zu sehr „auszudünnen“. Sollte die Musikschule tatsächlich verlegt werden, müsse mit der gleichen Energie daran gearbeitet werden, diesen Frequenzbringer entsprechend zu ersetzen.
Stadtrat Härtig stellt ebenfalls die Frage, was ggf. mit dem bisherigen Gebäude der Musikschule in der Gelbinger Gasse passieren solle.
Stadträtin Herrmann bittet, heute noch keinen Beschluss zu fassen, da in dieser Angelegenheit noch Diskussions- und Beratungsbedarf bestehe.
Auf die Anregung, nochmals über eine Wohnnutzung des Gefängnisses nachzudenken, da man sich dort auch Studentenwohnungen vorstellen könne, teilt Erste Bürgermeisterin Wilhelm mit, dass Wohnen überhaupt nicht in das Konzept passen würde.
Sie plädiert für die Vorschläge der Verwaltung, um räumliche Verbesserungen und Synergie-Effekte für die genannten Einrichtungen zu schaffen, da deren jetzige Räumlichkeiten dringend renoviert werden müssten.
Stadtrat Prof. Dr. Geisen befürwortet den Vorschlag der Verwaltung - vor allem weil „Synergie-Effekte, auch in der Administration“ möglich seien.
Oberbürgermeister Pelgrim ergänzt, dass man nicht länger warten und den Beschluss hinausschieben könne, da der Zeitplan ohnehin schon sehr eng sei.
Für die private Fachhochschule würde auch der jetzige Raum in den Kornhausscheuern ausreichen. Dort könne man die doppelte Zahl der jetzigen Studentinnen und Studenten unterbringen.
Er stellt die finanziellen Aspekte (Finanzierung über die Hospitalstiftung) zunächst zurück und bittet, heute eine Grundsatzentscheidung zu fassen, um konzeptionell weiter planen zu können.
Die finanziellen und die Trägeraspekte können kann Ende Juli beraten werden.
Der oben genannte Antrag auf Vertagung wird mit 26 Nein-Stimmen, bei 5 Ja-Stimmen und 1 Enthaltung abgelehnt.
Beschluss:
Der Gemeinderat stimmt der Nutzung der alten JVA für die Volkshochschule und die Musikschule - optional die Private Hochschule - zu.
Die abschließenden Finanz- und Trägerfragen sollen in der GR-Sitzung am 29.07. entschieden werden.
(25 Ja-Stimmen, 7 Enthaltungen)
