§ 89 - Bebauungsplan "Mittelhöhe III - 1. Änderung"; hier: Bewertung der Stellungnahmen der Öffentlichkeit/Behörden und Satzungsbeschluss (öffentlich)
Sachvortrag:
s. a. GR vom 26.01.2011, § 20
Der Bebauungsplan Nr. 0318-03/01 „Mittelhöhe III – 1. Änderung“ in Schwäbisch Hall-Hessental wurde in der Zeit vom 07.03. bis 07.04.2011 öffentlich ausgelegt. Zugleich wurden die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange über die Planung informiert.
Von Seiten der Bürgerschaft gingen 3 Schreiben von Anwohnern, überwiegend aus dem direkt südöstlich des Plangebiets liegenden Mehrfamilienhaus (Am Kreuzstein 29), ein. Folgende Bedenken wurden von den Verfassern vorgetragen:
- Parkplatzsituation
Es wird angeführt, dass die Zahl der Stellplätze zu gering bemessen sei und deshalb die Parkierungssituation in der Siedlung verschlechtert werde.
Abwägungsvorschlag
Die Zahl der erforderlichen Stellplätze für die geplante Einrichtung (Seniorenpflege) bemisst sich nach der „Verwaltungsvorschrift über die Herstellung notwendiger Stellplätze“ (VwV Stellplätze), der Nachweis ist letztendlich im Baugenehmigungsverfahren zu führen.
- Weiter wird gegen den Bebauungsplan Einspruch erhoben, da im Vorgriff auf die Realisierung der Seniorenpflegeeinrichtung auf dem Baugrundstück Bäume gefällt wurden.
Abwägungsvorschlag:
Die Fällung der Bäume war aufgrund des vergrößerten Baufensters erforderlich und wurde im Einvernehmen mit dem Naturschutzbeauftragten durchgeführt. Bei einer Ortsbesichtigung wurden keinerlei Anzeichen für die Betroffenheit artenschutzrechtlicher Belange beobachtet. Mit der Unteren Naturschutzbehörde wurde zudem eine zusätzliche Pflanzaktion als planexterner Ausgleich abgestimmt und durch öffentlich-rechtlichen Vertrag abgesichert. Weiter werden entlang der Straße „Am Kreuzstein“ durch Festsetzung im vorliegenden Bebauungsplan Neupflanzungen von hochstämmigen Laubbäumen festgesetzt, deren Pflanzung neben der straßenraumgestalterischen Wirkung auch zur Minimierung des Eingriffs beiträgt.
- Es wird vorgebracht, dass der Standort der Seniorenpflegeeinrichtung ungeeignet und die Ausweitung der baulichen Nutzungsmöglichkeit nicht angemessen sei.
Abwägungsvorschlag:
Die vorgelegte Planung passt sich städtebaulich und strukturell sinnvoll in die vorhandene Bebauung ein, da die Umgebungsbebauung im Norden, Süden und Osten des Plangebiets durch größere Gebäude geprägt ist. Die geplante Bebauung hat zu dem unmittelbar südöstlich angrenzenden Gebäude (Am Kreuzstein 29) Abstände von ca. 20 m sowie eine max. Gebäudehöhe von 10,5 m, die Abstände sind somit bei weitem ausreichend bemessen. Um die Höhenentwicklung des Baukörpers wirkungsvoll zu steuern und damit das Einfügen in die Umgebungsbebauung zu gewährleisten, ist eine abgestufte Höhenbeschränkung festgesetzt, die eine zweigeschossige Bebauung am Rand und eine dreigeschossige Bebauung im zentralen Bereich vorsieht. Eine unverhältnismäßige Verdichtung ist demnach nicht zu erkennen, zumal die Stadt in der Bauleitplanung angehalten ist, den Landschaftsverbrauch so gering wie möglich zu halten. Die Schließung von Baulücken ist eine geeignete und sinnvolle Maßnahme dazu, weshalb an der Planung festgehalten wird.
Von Seiten der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange gingen nachstehende Anregungen ein:
- Das Landratsamt Schwäbisch Hall, Untere Naturschutzbehörde,stimmt der Planung grundsätzlich zu, wenn für die verursachten Eingriffe in den Naturhaushalt ein planexterner Ausgleich geschaffen wird und dieser durch einen öffentlich-rechtlichen Vertrag abgesichert wird.
Abwägungsvorschlag:
Ein öffentlich-rechtlicher Vertrag wurde abgestimmt und zwischenzeitlich unterzeichnet.
- Die Stadtwerke Schwäbisch Hall teilen mit, dass im Baubereich vorhandene und geplante Anlagen liegen.
Abwägungsvorschlag:
Wird im Zuge der Bauausführung beachtet.
- Die Deutsche Telekom teilt mit, dass sich im Gehweg Telekommunikationsleitungen befinden, die bei Realisierung der Planung ggf. geschützt werden müssen. Die genaue Lage der vorhandenen Telekommunikationsanlagen muss unmittelbar vor Baubeginn bei der Deutschen Telekom Netzproduktion GmbH erhoben werden.
Abwägungsvorschlag:
Wird im Zuge der Bauausführung beachtet.
- Der Regionalverband Heilbronn-Franken teilt mit, dass gegen die wohnungsbauorientierte Änderung einer Teilfläche von ca. 0,4 ha keine regionalplanerischen Bedenken bestehen.
Abwägungsvorschlag:
Kenntnisnahme
- Das Regierungspräsidium Stuttgart teilt mit, dass der Entwurf des Bebauungsplans aus Sicht der höheren Raumordnungsbehörde unbedenklich ist. Belange der Denkmalpflege sind nicht berührt.
Abwägungsvorschlag:
Kenntnisnahme
Die Definition der maximalen Gebäudehöhe weicht zwischen zeichnerischem Teil des Bebauungsplanes und dem Textteil ab. Zur Klarstellung wird daher eine Ergänzung von Ziff. 1.2 der textlichen Festsetzungen empfohlen; diese Änderung ist im Zuge des Satzungsbeschlusses möglich, da sie die Grundzüge der Planung nicht tangiert und darüber hinaus dem gesetzlichen Erfordernis der Normklarheit gerecht wird.
Oberbürgermeister Pelgrim nimmt Bezug auf die Vorberatungen und verweist auf die ergänzende Sitzungsvorlage, in der die Gesamtgebäudehöhe nun auf insgesamt 10,50 m beschränkt wurde.
GWG-Geschäftsführer Gieseke stellt die Objektplanung anhand beiliegender Schaubilder vor (Schaubild 1: Entwurf Schlichtweg / Schaubild 2: Lageplan Abstandsflächen / Schaubild 3: Ansichten/ Schnitte / Schaubild 4: Ansicht Nordwest / Schaubild 5: Ansicht Pflegeheim )
Oberbürgermeister Pelgrim teilt den Gemeinderat mit, dass in den nächsten Jahren weitere Standorte für dezentrale wohnortnahe Pflegeeinrichtungen gefunden werden müssen. Der Bau dieses Pflegeheims ist lediglich ein erster Einstieg.
Stadtrat Unser erkundigt sich nach den Abstand des Baukörpers zu der Grundstücksgrenze.
GWG-Geschäftsführer Gieseke teilt mit, dass sowohl die Abstandsflächen zu den umliegenden Gebäuden (Landhegstraße 33, 35 sowie Am Kreuzstein 29) wie auch die Abstandsflächen zur Grundstücksgrenze eingehalten sind.
Stadtrat Prof. Dr. Blobel weist darauf hin, dass es in der Altenpflege und auch bei Einrichtungen für Demenzkranke neue Konzepte gibt.
Oberbürgermeister Pelgrim entgegnet, dass die GWG als Bauherr fungiert, sie baut jedoch nach Maßgabe des Betreibers (Diak).
Stadträtin Niemann übt Kritik an der vorliegenden Planung:
1. Es liegen keine Alternativen bezüglich des Standorts bzw. den Planungen vor.
2. Während des Verfahrens wurden durch die Baumfällaktion Tatsachen geschaffen, die noch Gegenstand der Abwägung sind.
3. Das Diak hat die Planungen vorgestellt, jedoch nicht erwähnt, dass andere Einrichtungen geschlossen werden.
4. Es stellt sich die Frage, warum die GWG überhaupt für das Diak baut.
5. Durch das massive Baufeld wird die Umgebung wie auch der Lebensraum der Menschen eingeschränkt.
Stadtrat Sakellariou weist darauf hin, dass es bereits einen Mehrheitsbeschluss des Gemeinderats vom 26.01.2011, § 20, über die Bebauung des Geländes gegeben hat.
Oberbürgermeister Pelgrim ergänzt, dass es sich aus Sicht des Betreibers um einen sehr geeigneten Standort handelt.
Beschluss:
Über die vorgebrachten Anregungen wird wie vorstehend dargelegt entschieden.
A) Satzungsbeschluss Bebauungsplan „Mittelhöhe III – 1. Änderung“ Nr. 0318-03/01“
Der Bebauungsplan Nr. 0318-03/01 „Mittelhöhe III – 1. Änderung“ wird gemäß § 10 Abs. 1 BauGB als Satzung beschlossen. Bestandteil der Satzung ist der Lageplan des Fachbereiches Planen und Bauen, Abteilung Stadtplanung, im M 1:500 vom 05.01.2011 mit Legende und gleich lautend datiertem Textteil.
B) Satzungsbeschluss Örtliche Bauvorschriften gem. § 74 LBO für das Plangebiet „Mittelhöhe III – 1. Änderung“
Die örtlichen Bauvorschriften für das Baugebiet „Mittelhöhe III – 1. Änderung“ werden gemäß § 10 Abs. 1 BauGB in Verbindung mit § 74 Abs. 1 LBO in der dargestellten Fassung als Satzung beschlossen. Bestandteil der Satzung ist der Textteil des Fachbereiches Planen und Bauen, Abteilung Stadtplanung, vom 05.01.2011. Der Geltungsbereich ist identisch mit dem des Bebauungsplanes Nr. 0318-03/01.
Eine gleich lautend datierte Begründung ist beigefügt.
Ziff. 1.2, Absatz 2 des Textteils erhält folgende Formulierung (Ergänzung ist fettgedruckt dargestellt):
Unterer Bezugspunkt der festgesetzten Höhe ist die im Lageplan angegebene Erdgeschossfußbodenhöhe (EFH, vgl. 1.3). Die Gebäudehöhe wird gemessen zwischen der EFH und dem Schnittpunkt der Außenwand mit der Dachhaut an der niedrigeren Gebäudelängsseite. In allen Fällen (Satteldach und Pultdach) darf die Gesamthöhe 10,50 m nicht überschreiten.
(23 Ja-Stimmen, 5 Nein-Stimmen, 3 Enthaltungen)
