§ 257 - Quartiersentwicklung Gräterweg – Beschluss Städtebaulicher Rahmenplan (öffentlich)
Sachvortrag:
Mit dem Bau des neuen Polizeireviers an der Johanniterstraße ergeben sich mit dem Auszug der Polizei aus den Gebäuden am Gräterweg umfangreiche Veränderungen für dieses Quartier.
Die Eigentümerin der Gebäude und Grundstücke hat für die weitere Entwicklung des Quartiers Gräterweg ein zukunftsweisendes Konzept für ein attraktives stadtnahes Wohngebiet entwickelt.
Geplant ist ein Wohngebiet mit einer Mischung sowohl hinsichtlich der Altersstruktur der zukünftigen Bewohner, als auch einer Mischung von Eigentums- und Mietnutzungen. Daneben ist angestrebt, einen Ort für Begegnungen zu schaffen, an dem auch die Möglichkeit für Unterstützung und Vernetzungen entstehen soll.
Die Gebäude Gräterweg 2, Gräterweg 8 und Im Lehen 1 und 1/1 bleiben bestehen. Die Wohnungen des Gebäudes Gräterweg 2 werden weiterhin wie bisher als Mietwohnungen vermietet. Die im Gebäude Gräterweg 8 vorhandenen Wohnungen, derzeit als Polizeigebäude genutzt, sollen zukünftig wieder dem Wohnen dienen. Im Gebäude Im Lehen 1 und 1/1, derzeit von der Kriminalpolizei belegt, sollen kleine Wohneinheiten für Studentenwohnungen und Junges Wohnen entstehen.
Für die Flächen der Gebäude Gräterweg 10, 12 und 12/1, sowie Im Lehen 1/ 4 ist eine Überplanung und Neubebauung angedacht.
Mit den Planungen wurde das Architekturbüro Obinger aus Schwäbisch Hall von der Eigentümerin beauftragt. Das Architekturbüro hat für die nördliche Straßenseite des Gräterweges eine Bebauung mit sieben Stadthäusern als Reihenhäuser mit Flachdach vorgeschlagen. In dem verbleibenden nordöstlichen Grundstücksbereich sollen drei viergeschossige Wohngebäude mit einer dazwischenliegenden großzügigen Quartiersmitte entstehen.
Die für die Neubebauung notwendigen Stellplätze und Fahrradabstellflächen sollen in einer zweigeschossigen Tiefgarage unter den Gebäuden untergebracht werden. Die Zufahrt zur neuen Tiefgarage erfolgt im Bereich der Straßeneinmündung des Gräterweges von der Crailsheimer Straße.
Die überplante Fläche ist im rechtsverbindlichen Flächennutzungsplan als Mischgebiet dargestellt. Angestrebt wird eine Nutzung als Wohngebiet. Dies bedeutet, dass das Quartier in der nächsten Fortschreibung des Flächennutzungsplanes als Wohngebiet dargestellt werden müsste.
Für das gesamte Quartier besteht kein Bebauungsplan. Die angedachten Neubauten müssen sich somit für eine baurechtliche Genehmigung nach § 34 (1) BauGB in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen und die Erschließung gesichert sein. Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt bleiben; das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden (§ 34 (1) BauGB).
Alle diesen Vorgaben wird nach Auffassung der Verwaltung mit dem vorgelegten Entwurf des Architekturbüros Obinger entsprochen.
Da eine abschnittsweise Entwicklung des Quartiers geplant ist, war es allen Beteiligten wichtig, eine gewisse Planungssicherheit zu erhalten. Es wird daher vorgeschlagen, den vorgelegten Entwurf des Architekturbüros Obinger als Rahmenplan zu beschließen. Innerhalb dieses Rahmen könnte das Baurechtsamt dann im weiteren Verfahren Baugenehmigungen für die einzelnen Bauvorhaben nach § 34 BauGB erteilen.
Anlage 1: Anschreiben Frau Franz 15.11.2016
Anlage 2: Orientierungsplan
Anlage 3: Auszug Flächennutzungsplan 7D Fortschreibung
Anlage 4: Luftfbild 2013 Photo Weller
Anlage 5: Bestandsplan Architekturbüro Obinger 17.11.2016
Anlage 6: Rahmenplan Architekturbüro Obinger 17.11.2016
Oberbürgermeister Pelgrim erläutert, dass man sich nach dem Umzug der Polizei aus dem Gräterweg Gedanken über eine Nachnutzung des Quartiers gemacht hat. Die Ausarbeitung eines städtebaulichen Rahmenplans steht zwischen dem formellen Verfahren eines Bebauungsplans und den einzelnen Baugenehmigungen, die in die Zuständigkeit der Verwaltung fallen.
Fachbereichsleiter Planen und Bauen Klink berichtet, dass Frau Franz bereits vor 1,5 Jahren auf ihn zugekommen ist. Das damals vorgestellte Konzept fand die Zustimmung der Verwaltung; man hat Frau Franz aufgefordert, die Konzeption weiter zu verfeinern, siehe Anlage.
Architekt Obinger und Frau Franz möchten ein offenes Quartier mit den verschiedensten Gebäuden schaffen. Das Quartier soll durch öffentliche Wege sowohl untereinander als auch mit der bereits vorhandenen Bebauung vernetzt werden. Das Quartier soll offen und nicht abgegrenzt sein, alle Wege und Plätze sollen auch einer öffentlichen Nutzung zugeführt werden.
Das Gebäude Gräterweg 2 ist ein Mehrfamilienhaus mit Mietwohnungen; dieses Gebäude wurde bereits saniert und bleibt bestehen. Das Gebäude Gräterweg 8 bleibt ebenfalls bestehen und teilt sich auf in Geschosswohnungsbau und Mietwohnungen. Das Satteldach soll evtl. in ein Flachdach umgewandelt werden. Die Gebäude Im Lehen 1 werden saniert und in junges/ studentisches Wohnen mit kompakten kleinen Wohneinheiten umgewandelt. Im rückwertigen Bereich entstehen drei neue Gebäude mit der Nutzung 3 + D. Es handelt sich hierbei um „gestapelte“ Bungalows für das Wohnen von Familien und Personen 50 + sowie weitere sieben Stadthäuser mit Flachdach (zweigeschossig + DG). Das Parken erfolgt sowohl in einer Tiefgarage als auch oberirdisch. Das Neue Quartier soll an die Fernwärme angeschlossen werden.
Insgesamt handelt es sich um ein Grundstück mit 13.000 qm, hiervon sollen 7.600 bis 7.700 qm Wohnfläche entstehen, davon 3.000 qm Wohnfläche aus dem bereits vorhandenen Bestand und 4.400 qm aus Neubaumaßnahmen. Es sollen 60 Wohneinheiten in Geschosswohnungsbau, 20 Studenten-Appartments, 7 Stadthäuser und 60 Stellplätze in einer Tiefgarage sowie 50 - 60 oberirdische Stellplätze entstehen.
Architekt Obinger beziffert die Zeitschiene wie folgt:
- Rückbau der Brachfläche im Jahr 2017
- Sanierung Im Lehen 1 und Gräterweg 8 im Laufe des Jahres 2018
- „Gestapelte“ Bungalows, Gebäude B1 - B3 in den Jahren 2018 - 2020
- Stadthäuser im Jahr 2021
Fachbereichsleiter Planen und Bauen Klink erläutert nochmals, warum kein Bebauungsplan aufgestellt wird: Es handelt sich um kein Einzelvorhaben, sondern das gesamte Quartier stammt aus einer Trägerschaft - eine Erschließung ist bereits vorhanden und nicht neu zu erarbeiten. Der städtebauliche Rahmenplan spiegelt die Grundzüge des Bebauungsplans wider und alle Gebäude, die unter diesen städtebaulichen Rahmenplan fallen, sind gemäß § 34 BauGB genehmigungsfähig.
Stadtrat Dr. Graf von Westerholt hält eine Verdichtung in Zentrumsnähe in einem attraktiven Wohngebiet für begrüßenswert.
Auch Stadtrat Sakellariou begrüßt Mietwohnungsbau in einem attraktiven Umfeld. Er fragt sich jedoch, wer dann bei Problemen, die ein offenes Quartier mit sich bringt, in der Verantwortung steht.
Stadtrat Baumann hinterfragt die Korrespondenz der verschiedenen geplanten Dachformen. Er möchte hierauf in Zukunft mehr Wert legen - auch bei der Ausgestaltung neuer Wohngebiete.
Stadträtin Niemann fragt nach Sozialmietwohnungen.
Frau Franz verweist hier auf die Gebäude Gräterweg 2, wo ein gewisser Sozialmietwohnungsbau historisch entstanden ist. Die Gebäude Gräterweg 2 und 8 verfügen über Carport-Stellplätze im Freien. Die kostentreibende Tiefgarage soll über die Wohnungen der Gebäude B1 - B3 finanziert werden.
Stadträtin Niemann möchte wissen, wie sich die Bautätigkeit auf den Baumbestand auswirkt.
Architekt Obinger sichert zu, dass die Bäume entlang des Gräterwegs und der Crailsheimer Straße erhalten bleiben. Auch die Bäume, die sich in mitten des Quartiers befinden, liegen an den Steinbruch- bzw. Hangkanten und bleiben erhalten.
Fachbereichsleiter Planen und Bauen Klink führt zu den Dachensemble aus, dass es sich hier um ein eigenes städtebauliches Quartier mit entsprechendem Gewicht handelt. Ein Ensemble von Dachformen hält er für adäquat.
Stadträtin Striebel begrüßt die gute Durchmischung des Wohngebiets und insbesondere ein adäquates Angebot für die Generation 50 +.
Beschluss
- Empfehlung an den Gemeinderat -
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Der städtebauliche Entwurf des Architekturbüros Obinger vom 17.11.2016 wird als Rahmenplan beschlossen. Halten zukünftige Bauanträge den Rahmen dieses Entwurfes ein, kann von der Baurechtsbehörde eine Baugenehmigung nach § 34 BauGB erteilt werden.
- Der rechtsverbindliche Flächennutzungsplan wird im Zuge der nächsten Fortschreibung von Mischgebiet in Wohngebiet angepasst.
(einstimmig - 18 -)
