§ 79 - Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 0141-06 „Im Lehen“; hier: Aufstellungsbeschluss und Beschluss über die frühzeitige Beteiligung (öffentlich)
Sachvortrag:
- Stadträtin Baumann und Stadtrat Giebel verlassen kurzzeitig den Sitzungssaal -
Am 06.02.2020 hat der Gemeinderat (§ 17, öffentlich) dem Antrag zugestimmt, das Quartier „Im Lehen“ auf Grundlage des im städtebaulichen Wettbewerb mit dem ersten Preis ausgezeichneten Entwurfs zu entwickeln. Hierfür wurde die Stauch Projekt GmbH aus Kupferzell zur Planung ermächtigt.
Der beigefügte städtebauliche Entwurf sieht ein neues verdichtetes Stadtquartier vor, das insbesondere der Wohnnutzung dienen soll. Die Förderung des verdichteten Wohnungsbaus stellt ein Leitziel des Stadtleitbilds Schwäbisch Hall 2025 dar. Mit der bedarfsgerechten Ausweisung neuer Wohn- und Mischgebiete in der Nähe bestehender Infrastruktur soll das Wohnungsangebot gefördert werden. Zu berücksichtigen ist auch das Angebot für gemeinschaftliches Wohnen mehrerer Generationen sowie für Baugemeinschaften. Dieses Ziel zeichnet sich in der vorgesehenen Konzeption ab, welches verschiedene Wohnformen und Wohnungsgrößen vereint. Durch die Gruppierung der Gebäude um einzelne Wohnhöfe wird die Bildung von Nachbarschaften gefördert und Raum für gemeinschaftliche Nutzungen geschaffen.
Zur Orientierung für mögliche Besucher im Gebiet wird pro Wohnhof ein eigenes Konzept für die gemeinschaftlich genutzten Wohnhöfe sowie eine individuelles Pflanzkonzept erstellt. Unterschieden werden Bepflanzungen nach öffentlichen Flächen, halböffentlichen Flächen und der Quartierseingrünung entlang der Crailsheimer Straße und dem Gräterweg. Außerdem sind die Wegeflächen so angeordnet, dass die Wohnhöfe auf kurzem Wege aus den angrenzenden öffentlichen Flächen erreichbar sind. Diese können künftig mit Wegebezeichnungen versehen werden, um die Auffindbarkeit nochmals zu fördern.
Die Geländemodulation wurde weiter konkretisiert, so dass nun alle Wohnhöfe barrierfrei erreichbar sind. Der Quartierszugang an der Crailsheimer Straße wurde ebenfalls mit einer Rampe versehen, deren Gestaltung aber nicht barrierefrei erfolgen kann, trotzdem wird die Erschließung der zentralen Achse mit Fahrrädern und Kinderwägen deutlich verbessert.
Die Ausbildung der Hochpunkte entlang der Crailsheimer Straße wurde im weiteren Entwurfsprozess intensiv diskutiert. In Abänderung des Wettbewerbsergebnisses wurde der Hochpunkt am Gräterweg um ein Geschoss reduziert sowie von der Straße weiter abgerückt. Der Hochpunkt an der zentralen Achse mit dem Quartierseingang wurde um ein Geschoss erhöht. Den Gebietsauftakt im Nordosten an der Zufahrt Ecke „Im Lehen“/„Crailsheimer Straße“ bildet weiterhin ein Hochpunkt mit acht Geschossen. Die Fernwirkung aus den gegenüberliegenden Höhenlagen der Stadt wurde überprüft mit dem Ergebnis, dass das Altstadtbild durch das neue Quartier nicht beeinträchtigt wird. Zur abschließenden Beurteilung der Geschossigkeiten entlang der Crailsheimer Straße wird die Vorhabenträgerin eine dreidimmensionale Visualisierung zur Verfügung stellen. Auch wird vor der Sitzung des Bau- und Planungsausschusses eine Vor-Ort-Begehung angeboten.
Die im Wettbewerb gewürdigte Transformation der bislang grünen Begleitung der Crailsheimer Straße hin zu einer urbanen städtischen Kante erscheint weiterhin passend. Wichtig ist, dass die vertikale Gebäudeeinteilung auch in der Realisierung beibehalten wird und die kleinteilige Fassadengestaltung ablesbar ist.
Die Ausrichtung der Gebäude wurde weiter unter dem Aspekt der Belichtung betrachtet. Demnach sind aufgrund der vorwiegend drei Geschosse innerhalb des Quartiers auch gut belichtete Wohnräume in den Erdgeschosszonen möglich. Förderlich hierfür sind ebenfalls die Gebäude mit Satteldächern, welche an wichtigen Stellen eine bessere Besonnung der dahinter liegenden Bereiche ermöglichen. Lediglich an den Durchgängen innerhalb eines Wohnblocks sind Unterschreitungen der Abstandsflächen nötig, die aber innerhalb des städtebaulich begründbaren Maßes liegen und der Wohnqualität nicht entgegen stehen.
Die baurechtlich notwendigen Stellplätze werden hauptsächlich in den Tiefgaragen nachgewiesen. Für die Anzahl der Besucherparkplätze wurde ein Schlüssel von rund zehn Prozent der erforderlichen Stellplätze vereinbart, demnach werden 24 Stellplätze ausgewiesen.
Die Zufahrtsbereiche der Tiefgaragen wurden ebenfalls weiter geplant. Im Bereich Gräterweg konnte durch die Reduzierung der Gebäudetiefe des Hochpunkts die Einfahrt näher an den Einmündungsbereich Crailsheimer Straße/Gräterweg verlegt werden. Die zwei anderen Einfahrten befinden sich weiterhin schlüssig an der Privatstraße, welche an den Einmündungsbereich Im Lehen anknüpft.
Neben der Weiterentwicklung des städtebaulichen Entwurfes wurde auch ein Gutachten zu den Bestandsbäumen am Gräterweg erstellt. Durch das Gutachten konnte bestätigt werden, dass die künftigen Baumaßnahmen baumerhaltend durchführbar sind und somit die prägenden Buchen und die Eiche am Quartierseingang weiterhin erhalten werden können. Die Bäume sind als zu erhalten im Bebauungsplan mit aufgenommen.
Ein Lärmgutachten wurde ebenfalls erstellt. Die Ergebnisse zeigen, dass es wie erwartet zu Überschreitungen der Lärmwerte entlang der Crailsheimer Straße kommt. Hier müssen die Gebäude mit passiven Schallschutzmaßnahmen hergestellt werden sowie die Grundrisse so organisiert sein, dass die schutzbedürftigen Räume in den Innenhof ausgerichtet werden. Die Ergebnisse des Gutachtens werden zunächst den beteiligten Behörden und Träger Öffentlicher Belange zu Verfügung gestellt, sodass die Festsetzungen bis zum nächsten Schritt - dem Entwurfs- und Auslegungsbeschluss - zusammen mit den Stellungnahmen eingearbeitet werden können.
Die Aufstellung des Bebauungsplans soll als Bebauungsplan der Innenentwicklung im beschleunigten Verfahren nach § 13 a BauGB erfolgen. Die Voraussetzungen nach § 13 a Abs. 1 sind gegeben, da Wohnraum durch Nachverdichtung auf einer innerörtlichen und minder genutzten Fläche geschaffen wird, nicht mehr als 20.000 m² Grundfläche vorgesehen sind und keine Beeinträchtigung der Schutzgüter (Erhaltungsziele und der Schutzzweck der Natura 2000-Gebiete im Sinne des Bundesnaturschutzgesetztes) vorliegen.
Für den Bebauungsplan wurde bereits eine artenschutzrechtliche Relevanzprüfung durchgeführt. Mit dem Ergebnis, dass aufgrund der vorhandenen Strukturen im Plangebiet das Vorkommen bezüglich Vogel- und Reptilienarten nicht ausgeschlossen werden kann, sodass durch eine Bebauung Verbotstatbestände gegen § 44 Abs. 1 BNatSchG erfüllt werden. Für diese Artengruppe wird daher im weiteren Verlauf die Erarbeitung einer speziellen artenschutzrechtlichen Prüfung durchgeführt. Mögliche Vorkommen anderer europarechtlich und national streng geschützter Arten lassen sich aus den vorhandenen Strukturen nicht ableiten. Solche Arten können daher planerisch unbeachtet bleiben.
Auf Grundlage des beigefügten städtebaulichen Entwurfs soll der Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan gefasst werden. Damit ist der städtebauliche Entwurfsprozess noch nicht abgeschlossen, allerdings ist die Eröffnung des Bebauungsplanverfahrens erforderlich für die Ermittlung der im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung zu erhebenden und ggf. zu berücksichtigenden Belange.
Geltungsbereich
Der räumliche Geltungsbereich für die Bebauungsplanaufstellung ist im beiliegenden Lageplan vom 04.05.2020 zum Aufstellungsbeschluss dargestellt. Neben dem geplanten Baugebiet ist die Anbindung an der Einmündung Im Lehen, Crailsheimer Straße und des Gräterwegs erfasst.
Rechtliche Situation
Die Darstellung des Flächennutzungsplans weist derzeit eine Mischgebietsfläche aus und ist daher im Wege der Berichtigung anzupassen. Ein entsprechender Beschluss wird gemeinsam mit dem folgenden Entwurfs- und Auslegungsbeschluss gefasst.
Planungsziele
Dem Bebauungsplan werden folgende Planungsziele zu Grunde gelegt:
- Entwicklung eines verdichteten Stadtquartiers auf Grundlage des städtebaulichen Vorentwurfs des Planungsbüros Yonder - Architektur und Design BDA, Stuttgart zusammen mit PEYKER Landschaftsarchitektur, Schönaich,
- Festsetzung eines Wohngebiets,
- Festsetzung überbaubarer Grundstücksflächen für ein differenziertes Angebot an unterschiedlichen Wohnungsbautypologien,
- Festsetzung öffentlicher Verkehrs- und Grünflächen.
Anlagen:
Anlage 1: Orientierungsplan, Stadt Schwäbisch Hall vom 13.01.2020
Anlage 2: Abgrenzungsplan, Stadt Schwäbisch Hall vom 04.05.2020
Anlage 3: Vorentwurf Planteil Bebauungsplan Nr. 0141-06 „Im Lehen“, Büro Baldauf vom 22.04.2020
Anlage 4: Vorentwurf des Textteil Bebauungsplan Nr. 0141-06 „Im Lehen“, Büro Baldauf vom 21.04.2020
Anlage 5: Vorentwurf der Begründung Bebauungsplan Nr. 0141-06 „Im Lehen“, Büro Baldauf vom 21.04.2020
Anlage 6: Vorentwurf Städtebaulicher Entwurf „Im Lehen“, Yonder - Architektur und Design, Stuttgart und PEYKER Landschaftsarchitektur, Schönaich, April 2020
Anlage 7: Artenschutzrechtliche Relevanzprüfung, Arbeitsgemeinschaft Wasser und Landschaftsplanung, Obersulm vom März 2020
Stadträtin Herrmann spricht sich namens ihrer Fraktion für das Projekt aus, äußert jedoch persönliche Bedenken in Bezug auf die Höhenentwicklung. Eine aufschlussreichere Visualisierung, wie schon im Bau- und Planungsausschuss am 25.05.2020 (§ 87, nichtöffentlich) gefordert, in denen man die Übergänge besser ersehen könne, wäre wünschenswert.
- Stadtrat Rempp verlässt kurzzeitig den Sitzungssaal -
Erster Bürgermeister Klink teilt mit, dass es eine frühzeitige Bürgerbeteiligung geben werde und die vorgebrachten öffentlichen und privaten Belange in der abschließenden Bearbeitung ebenfalls berücksichtigt würden werden.
Beschluss:
A) Bebauungsplan Nr. 0141-06 „Im Lehen“
Der Bebauungsplan Nr. 0141-06 „Im Lehen“ wird gemäß § 1 Abs. 3 in Verbindung mit § 2 Abs. 1 BauGB im Entwurf aufgestellt. Maßgebend ist der städtebauliche Vorentwurf des Planungsbüros Yonder, Stuttgart vom April 2020. Die Verwaltung wird mit der Durchführung des weiteren Verfahrens beauftragt – hier nach § 3 (1) BauGB die Frühzeitige Beteiligung und die Beteilgung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange durchzuführen.
B) Örtliche Bauvorschriften für das Baugebiet Nr. 0141-06 „Im Lehen“
Die örtlichen Bauvorschriften für das Baugebiet „Im Lehen“ werden gemäß § 1 Abs. 3 und § 2 Abs. 1 BauGB in Verbindung mit § 74 Abs. 1 LBO parallel zum Bebauungsplan aufgestellt. Der Geltungsbereich ist identisch mit dem Geltungsbereich des Bebauungsplanes „Im Lehen“. Die Verwaltung wird mit der Durchführung des weiteren Verfahrens beauftragt - hier nach § 3 (1) BauGB die Frühzeitige Beteiligung und die Beteilgung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange durchzuführen.
(30 Ja-Stimmen, 2 Enthaltungen)
