§ 103 - Städtebauliche Entwicklung „Grundwiesen II“ (öffentlich)
Sachvortrag:
Die Stadt Schwäbisch Hall benötigt weitere Wohnbauflächen, um den anhaltenden Druck auf dem Wohnungs- und Immobilienmarkt gerecht zu werden. Daher hat die HGE Haller Grundstücks- und Erschließungsgesellschaft mbH eine Machbarkeitsstudie für das Gebiet Grundwiesen in Schwäbisch Hall - Hessental in Auftrag gegeben, um aufzuzeigen, welche Potenziale für eine städtebauliche Entwicklung noch in dem bislang nur zu ca. 50 Prozent realisierten rechtskräftigen Bebauungsplan (Nr. 0314-07, rechtskräftig seit 18.03.1991) vorhanden sind.
Der Waschbach mit dem begleitenden Grünzug bildet aktuell in südlicher Richtung die Grenze des Wohngebiets „Grundwiesen“. Die Haupterschließungsstraße „Nefflenallee“ endet derzeit an der Kreuzung zur Straße „Am Vogelrain“. Das Betrachtungsgebiet am südöstlichen Ortsrand von Hessental umfasst sowohl den südlichen noch nicht realisierten Teil, als auch eine mögliche städtebauliche Erweiterung nach Osten.
Aufgrund eines landwirtschaftlichen Betriebes (Tierhaltung) in räumlicher Nähe, dessen zulässige Geruchsentwicklung bis in das Gebiet ausstrahlt, ist eine vollständige Umsetzung des Bebauungsplans nur eingeschränkt möglich. Gleichzeitig stellt sich die Frage, ob die städtebauliche Anordnung der Gebäudekörper und die Straßenführung unter heutigen Aspekten der Stadtplanung und Wohngebietsentwicklung zielführend ist. Des Weiteren gilt es zu prüfen, ob die damals vorgesehene Mischung der Gebäudetypologien der gewünschten sozialen Mischung des Gebiets heute noch zuträglich ist.
Um die Potenziale einer Umsetzung des bestehenden Bebauungsplans zu analysieren, wurde das Stadtplanungsbüro citiplan GmbH, Pfullingen, mit eine Machbarkeitsstudie beauftragt. In dieser Studie wurden, unter Berücksichtigung verschiedener Parameter (effiziente Erschließung, Baustruktur, Typologien, Geruchssituation) drei Szenarien betrachtet. Es wurden der Status quo (umsetzen des rechtskräftigen Bebauungsplans), eine Teiländerung des Bebauungsplans und eine Überplanung des gesamten Gebiets untersucht.
Die Szenarien „Status Quo“ und „Teiländerung“ haben gezeigt, dass in beiden Varianten keine oder eine nur bedingt wirtschaftliche Erschließung sichergestellt werden kann. Dies wird anhand des Verhältnisses Nettobaulandfläche zu Verkehrsfläche deutlich. Neben den wirtschaftlichen Aspekten ist festzuhalten, dass eine Mischung der Typologien auf Baufeldebene in beiden Fällen erschwert wird. Die Baugrundstücke und Gebäudetypologien sind drüber hinaus in weiten Teilen nicht mehr marktgerecht. Ein sparsamer Umgang mit Grund und Boden ist somit nicht gegeben. Eine Teiländerung des Bebauungsplans wurde ebenfalls untersucht, bringt jedoch keine Vorteile. Durch punktuelle Eingriffe in die städtebauliche Systematik werden die Nachteile des Status quo eher noch verstärkt. Die Studie kam daher zu dem Ergebnis, dass eine Neuplanung der Erschließung sinnvoll ist. So kann eine verträgliche marktgerechte Mischung der Gebäudetypologien realisiert werden. Durch ein sehr gutes Verhältnis zwischen Nettobauland und Verkehrsfläche ist eine Überplanung außerdem aus wirtschaftlichen Gründen vorteilhaft. Somit ist eine Reaktion auf die o.g. Geruchssituation ohne finanzielle Nachteile, aber mit städtebaulichen Vorteilen möglich.
Auf Grundlage der Erkenntnisse dieser Machbarkeitsstudie wurde das Stadtplanungsbüro citiplan GmbH weiter mit der Erarbeitung eines Städtebaulichen Entwurfs beauftragt. Dieser bildet die Grundlage für eine angestrebte Änderung des Bebauungsplans Nr. 0314-07. Der Städtebauliche Entwurf gliedert sich in Grundwiesen II und III, wobei der Bereich III im Osten nur auf Vorentwurfsebene bearbeitet wird um eine künftige Erweiterung im Rahmen der Bebauungsplanänderung zu berücksichtigen. Ziel der gemeinsamen Betrachtung von Grundwiesen II und III ist die Perspektive einer späteren städtebaulich zusammenhängenden Entwicklung in Richtung Osten.
Für den Entwurf sind folgende städtebaulichen Planungsziele maßgebend:
- Gesamtkonzept Abschnitte II und III
- Effizientere Erschließungsstruktur
- Berücksichtigung aktueller Randbedingungen
- Zeitgemäßes Portfolio an Wohnformen
- Bildung überschaubarer Quartiere
- Weiterentwicklung des sehr geometrischen Entwurfs
Der städtebauliche Vorentwurf orientiert sich an der strengen geometrischen Form des bereits bestehenden Teils von Grundwiesen, wurde jedoch unter aktuellen Standards der Stadtplanung weiterentwickelt. Dem Umfeld entsprechend ist eine verdichtete Einzel- und Doppelhausbebauung und an Kreuzungspunkten eine Mehrfamilienhausbebauung vorgesehen. Dadurch entsteht eine gewünschte Mischung der Typologien,die unter sozialen Gesichtspunkten Vorteile bietet. Zudem gliedert der Vorentwurf das relativ große Wohngebiet in einzelne, überschaubare Quartiere, wodurch die spätere Identifikation der Bewohnerinnen und Bewohner innerhalb ihrer jeweiligen Nachbarschaft ermöglicht werden soll. Angebunden wird das Gebiet Grundwiesen II über die Nefflen-allee. Zur Vernetzung mit der Umgebung werden vor allem Fußwege durch begleitende Grünzonen, ausgehend vom Waschbach, vorgesehen. Diese bieten eine Vernetzung über die Gleise in die attraktive umgebende Landschaft.
Der Geltungsbereich des Plangebiets „Grundwiesen II“ umfasst ca. 7,7 ha. Abzüglich der geplanten Verkehrsflächen und Grünflächen verbleiben ca. 5,7 ha (75 %) Nettobauland. Aus dem städtebaulichen Vorentwurf ergeben sich 91 Einfamilienhäuser bzw. Doppelhäuser und 12 Mehrfamilienhäuser (120 WE). Unter der Annahme von ca. 1,5 Wohnungen je Gebäude (EFH und DH) und den 120 WE in den Mehrfamilienhäusern könnten durch die Bebauungsplanänderung ca. 256 Wohneinheiten entstehen. Bei einer durchschnittlichen Belegungsdichte der Stadt Schwäbisch Hall von 2,1 Bewohnerinnen/Bewohner je Wohnung könnten voraussichtlich ca. 536 Einwohnerinnen/Einwohner angesiedelt werden.
Anlage: Städtebaulicher Vorentwurf "Grundwiesen II/III", Stand vom 25.03.2019, Büro citiplan
Erster Bürgermeister Klink stellt auf Basis der als Anlage beiliegenden Präsentation den städtebaulichen Vorentwurf vor.
Stadtrat Dr. Graf v. Westerholt sieht die Notwendigkeit den städtebaulichen Entwurf so abzuändern, dass hinsichtlich der Geruchsbelastung durch den bestehenden Putenstall die Empfehlung der GIRL von 10% der Jahresstunden für die zur Bebauung vorgesehenen Baufelder eingehalten wird.
Stadtrat Sakellariou verweist darauf, dass nach wie vor Beschwerden aus der bestehenden Siedlung hinsichtlich der Geruchsbelastung durch den Putenstall vorliegen. Bedenken hinsichtlich der Vermarktung werden gesehen.
Stadträtin Herrmann regt an, im Rahmen der nächsten Sitzung des Bau- und Planungsausschusses eine Ortseinsicht vorzunehmen. Im Übrigen wird der CDU-Fraktion beigepflichtet, die Einhaltung der GIRL mit 10% der Jahresstunden für die zur Bebauung vorgesehenen Baufelder hinsichtlich der Geruchsbelastung durch den bestehenden Putenstall einem städtebaulichen Entwurf zugrunde gelegt werden sollten. Ferner wird darum gebeten, die Wirtschaftswege zum Putenstall aufzuzeigen.
Stadtrat Baumann unterstützt den Vorschlag, die Örtlichkeit vor der nächsten Sitzung des Bau- und Planungsausschusses gemeinsam mit dem Gremium in Augenschein zu nehmen. Es wird darum gebeten, die Trasse der Südumfahrung für Hessental in die Planung aufzunehmen. Es wird ferner darum gebeten, die für das Verfahren vorgesehenen Gutachten, soweit baurechtlich vertretbar, auf das notwendige Maß zu reduzieren, da die Kosten auf die späteren Eigentümer umgelegt werden müssten. Auf die Anfrage aus der Bürgerfragestunde im Hinblick auf Sozialwohnungen wird hingewiesen.
Stadträtin Koch hat aufgrund der Geruchsbelastung durch den bestehenden Putenstall Bedenken hinsichtlich der Vermarktung der Flächen. Stadträtin Koch sieht eine mangelnde Bürgerbeteiligung als gegeben an. Eine Durchmischung von gesellschaftlichen Schichten wird gefordert.
Erster Bürgermeister Klink bringt sein Unverständnis zum Ausdruck. Die HGE Haller grundstücks- und Erschließungsgesellschaft mbH betreibe ernsthafte Quartiersentwicklung. Auf die Konzeptvergabe im Baugebiet „Sonnenrain“, um die soziologischen Themen zu berücksichtigen, wird hingewiesen. Man wisse, dass man in den Grundwiesen bereits einen größeren Anteil an Geschosswohnungsbau habe. Man setze nun gezielt neben den Geschosswohnungsbau eine Einzelhaus- und Doppelhausbebauung, um eine gesellschaftliche Mischung auch in diesem Bereich hinzubekommen. Die Flächen seien seit Jahren mit einem rechtskräftigen Baurecht versehen. Es wird als besser angesehen, Flächen anzugehen, welche seit Jahrzehnten Teil des Siedlungskörpers seien. Man beteilige nach Ansicht von Erstem Bürgermeister Klink die Bevölkerung über alle Maßen.
Oberbürgermeister Pelgrim ergänzt, dass gerade die Vorstellung in heutiger Sitzung der Ausgangspunkt für eine Beteiligung darstelle. Über den Einstieg in eine neue Planung eröffne man die Debatte. Dies öffne das Feld für eine mögliche Beteiligung. Der vorgestellte Entwurf lege den Schwerpunkt gerade nicht auf den sozialen Wohnungsbau. Wenn man einen Wohnungsbedarf habe, benötige man zusätzliche Flächen. Mit 70 Einwohnerinnen und Einwohner pro Hektar liege eine sehr dichte Bebauung für Schwäbisch Hall vor. Für die Diskussion im Spannungsgefüge einer urbanen Stadt und dem ländlichen Raum wird Verständnis gezeigt. Man befinde sich jedoch im ländlichen Raum. Die Akzeptanz von Landwirtschaft in unmittelbarer Umgebung gehöre mit den zu den Kernentscheidungen, wenn man in den ländlichen Raum ziehe. Die Emissionswerte in anderen Teilorten von Schwäbisch Hall seien deutlich höher als der vom Gutachter vorgeschlagene Grenzwert.
Stadtrat Kaiser fragt an, ob sich der Grenzwert von 15% der Jahresstunden auf Mischgebietsflächen beziehe.
Erster Bürgermeister Klink bejaht, dass der Richtwert für ein Mischgebiet bei 15% der Jahresstunden liege. Für ein Wohnen im Übergang zum Außenbereich sei ein Wert von bis zu 15% in einer langjährigen Rechtsprechung manifestiert. Dies werde entsprechend einer anwaltlichen Stellungnahme als zumutbar gewertet.
Oberbürgermeister Pelgrim kündigt eine Überprüfung der genannten Aspekte an. Es wird davon ausgegangen, dass im Gremium kein Festhalten am bisherigen Bebauungsplan gewünscht wird.
Beschluss:
- Der Gemeinderat nimmt den städtebaulichen Vorentwurf „Grundwiesen II / III“, Stand vom 25.03.2019, Büro citiplan zur Kenntnis.
- Die Verwaltung wird beauftragt gemeinsam mit der HGE die Änderung der noch nicht entwickelten Bereiche des Bebauungsplan Nr. 314-07 „Grundwiesen“ vorzubereiten um die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die städtebauliche Entwicklung des Vorentwurfes mit dem Stand vom 25.03.2019, Büro citpiplan zu schaffen
(ohne Abstimmung)
