§ 75 - Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 0142-05/03 „Kreuzäcker Änderung Schweickerweg“; hier: Entwurfs- und Auslegungsbeschluss § 13 a BauGB (öffentlich)
Sachvortrag:
Für das Grundstück Schweickerweg 21, Standort einer ehemaligen Lackiererei, plant der Wohnungsbauträger Röwisch, Schwäbisch Hall eine Wohnanlage mit 20 Wohnungen. Im Gemeinderat am 14.03.2018 wurde das Projekt in nicht öffentlicher Sitzung vorgestellt und von den Mitgliedern des Ausschusses begrüßt.
Im rechtsgültigen Bebauungsplan Nr. 0142-05 „Kreuzäcker“ ist die Fläche überwiegend als Mischgebietsfläche mit einer ein- bis zweigeschossigen Bauweise ausgewiesen. Lediglich an der westlichen Grenze ist ein etwa 6,50 m breiter Grünstreifen festgesetzt, der allerdings im Bestand fast vollständig asphaltiert ist. Im Flächennutzungsplan ist die Fläche als Mischgebiet festgelegt.
Um den baurechtlichen Rahmen für das geplante Bauvorhaben zu schaffen ist die Änderung des Bebauungsplans erforderlich. Dieser soll in Abstimmung mit der Stadt Schwäbisch Hall und dem Vorhabenträger Röwisch Wohnbau, Schwäbisch Hall als Vorhaben- und Erschließungsplan durchgeführt werden.
Der Wohnungsbauträger möchte zwei dreigeschossige Gebäuderiegel mit einem Staffelgeschoss, sowie einer darunter liegenden Tiefgarage realisieren. Die Zufahrt zur Tiefgarage befindet sich an der östlichen Grundstücksgrenze zur angrenzenden Nachbarbebauung. Aufgrund des Wohnungsmix mit 6 Wohnungen zwischen 40 und 70 m² (je 1 Stellplatz pro Wohneinheit) und 14 Wohnungen zwischen 80 und 140 m² (je 1,5 Stellplätze pro Wohneineheit) sind baurechtlich 27 Stellplätze notwendig. Der Vorhabenträger sieht 29 Stellplätze vor, davon werden 20 Stellplätze in der Tiefgarage nachgewiesen. An der Nordgrenze des Grundstücks werden darüber hinaus die Anlagen für Müll und Fahrradabstellmöglichkeiten vorgesehen.
Die Gebäude werden mit einem extensiv begrünten Flachdach ausgeführt. Die Tiefgarage (TG) wird vollständig erdüberdeckt und intensiv begrünt. Sie ragt jedoch aufgrund der topographischen Verhältnisse auf der Nordseite hin zur Crailsheimer Straße geschosshoch aus dem Gelände. Da sich hier die beiden darüber liegenden Gebäuderiegel etwa 1,80m über das TG-Geschoss hinausschieben, damit die Höhe brechen und die entlang der Crailsheimer Straße vorhandene Begrünung die Situation abmildert, ist dies städtebaulich verträglich. Um die bestehende Begrünung durchgängig und dauerhaft zu erhalten ist für diesen Bereich ein Zu- und Abfahrtsverbot festgelegt.
Obwohl die zwei Gebäude dreigeschossig plus Staffelgeschoss konzipiert sind, liegt die geplante Gebäudehöhe bei ca. +396,72 und befindet sich knapp 1,60 m unter der Firsthöhe der angrenzenden Bebauung am Schweickerweg Nr. 23 mit +398.30 und auf nahezu gleicher Firsthöhe von Schweickerweg Nr. 19 mit +396,80.
Durch den Rücksprung des Staffelgeschosses zum Schweickerweg auf der Südseite wird die Südfassade in ihrer Höhe gebrochen und fügt sich damit in die bestehende städtebauliche Situation ein. Es sind 20 Wohnungen in unterschiedlichen Größen geplant. Es handelt sich hierbei um Zwei-, Drei-, Vier- und Fünfzimmerwohnungen mit 36 – 170 m².
Aufgrund der Lage an der Crailsheimer Straße wurde vom Vorhabenträger eine Geräuschimmissionsprognose in Auftrag gegeben, deren Ergebnis sich wie nachstehend zusammengefasst darstellt:
Die schalltechnischen Orientierungswerte der DIN 18005 „Schallschutz im Städtebau“ werden im Plangebiet zur Tages- und Nachtzeit teilweise überschritten. Deshalb sind geeignete Schallschutzmaßnahmen erforderlich. Aktive Schallschutzmaßnahmen in Form von Lärmschutzwänden oder Wällen sind an diesem Standort aufgrund von Platzmangel zwischen der Crailsheimer Straße und den Stellplätzen der geplanten Wohnhäuser und zum andern aufgrund der hohen Pegel bis ins 3. Obergeschoss ungeeignet. Als Ausgleichsmaßnahme ist passiver Schallschutz, d.h. eine nach DIN 4109 dimensionierte Gebäudehülle zu empfehlen.
Ferner bietet sich eine geeignete Grundrissorientierung an, mit der die Schlafräume auf den lärmabgewandten Gebäudeseiten platziert werden. Auch eine Positionierung der Freibereiche (Terrassen und Balkone) auf den abgeschirmten Gebäudeseiten ist zu empfehlen. Da die Geräuschbelastung im Plangebiet zur Nachtzeit über 45 dB(A) liegt, sollten zudem in den Schlafräumen fensterunabhängige Lüftungseinrichtungen vorgesehen werden, damit ein Luftaustausch auch ohne das Öffnen der Fenster ermöglicht wird und die Nachtruhe gewährleistet werden kann.
Durch die bisherige Nutzung des Grundstücks als Lackiererei ist der Standort im Altlastenkataster des Landratsamtes Schwäbisch Hall als Altstandort enthalten. Aus diesem Grund wurde vom Vorhabenträger ein entsprechendes Gutachten beauftragt, welches vom Büro für Ingenieurgeologie BFI Zeiser, Ellwangen (Anlage 9) erstellt wurde. Das Ergebnis hat den Verdacht auf eine Altlast nicht bestätigt. Beim Rückbau des Gebäudes sind verschiedene Materialien zu separieren, unter gutachterlicher Begleitung ggf. nochmals zu analysieren und getrennt zu entsorgen. Dies gilt auch für den Boden der Baugrube, die durch eine analytische Freimessung gesichert werden muss. Der Standort kann dann aus dem Bodenschutzkataster gelöscht werden.
Wesentlicher Inhalt der Bebauungsplanänderung ist damit die Anpassung der zulässigen Traufhöhe bzw. Höhe der Attika und die Dachform Flachdach, die bisher nur für eingeschossige Gebäude möglich ist. Die Baugrenze wird im wesentlichen wie bisher beibehalten, lediglich im Süden und Südwesten wird diese geringfügig vergrößert. Entlang der westlichen Grundstücksgrenze werden notwendige Leitungsrechte festgesetzt.
Da es sich bei dem Bebauungsplan um einen klassischen Bebauungsplan der Innenentwicklung handelt, wird vorgeschlagen den Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren nach § 13 a BauGB aufzustellen. Alle hierfür erforderlichen Bedingungen werden erfüllt. Das bedeutet, dass mit dem hier vorgeschlagenen Beschluss direkt in den Verfahrensschritt der Öffentlichen Auslegung und Beteiligung der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange eingestiegen werden kann.
Zur Rechtswirksamkeit des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes „Kreuzäcker Änderung Schweickerweg“ ist vor dem Satzungsbeschluss mit dem Vorhabenträger ein Durchführungsvertrag abzuschließen.
Wesentliche Inhalte des Vertrages, sind insbesondere
• Verpflichtung zur Durchführung des Vorhabens und Fristenregelungen über die Einreichung des Bauantrages und die Fertigstellung des Vorhaben,
• Vorbereitungs- und Ordnungsmaßnahmen
a.) Ausarbeitung der Planung
b.) Pflanzgebote und Sicherung des erforderlichen Ausgleichs
• Regelung der Kostentragung
• Kostentragung der notwendigen Erschließungsmaßnahmen durch den Vorhabenträger
Diese werden mit dem Vorhabenträger einvernehmlich abgestimmt. Der Durchführungsvertrag wird dem Gemeinderat zum Satzungsbeschluss zur Abstimmung vorgelegt.
Anlage 1: Orientierungsplan unmaßstäblich
Anlage 2: Geltungsbereich im Maßstab 1:1.000
Anlage 3: Bebauungsplan Nr. 0142-05/03 im Maßstab 1:500, Stand 10.04.18 (LK&P Ingenieure GbR)
Anlage 4: Begründung Stand 10.04.2018 (LK&P Ingenieure GbR)
Anlage 5: Textteil mit Örtlichen Bauvorschriften Stand 10.04.2018 (LK&P Ingenieure GbR)
Anlage 6: Vorhaben- und Erschließungsplan Maßstab 1: 250, Stand 14.08.2017 (LK&P Ingenieure GbR)
Anlage 7: Geräuschimmissionsprognose Stand 3.04.2018 (rw bauphysik)
Anlage 8: Altlasten- und Bausubstanzuntersuchung Stand 10.01.2018 (BFI Zeiser)
Anlage 9: Baugrunduntersuchung Stand 10.01.2018 (BFI Zeiser)
Anlage: Präsentation
Stadträtin Niemann erkundigt sich, ob trotz des begrünten Daches die Errichtung einer Photovoltaikanlagen zulässig ist.
Erster Bürgermeister Klink erklärt, dass die Errichtung einer Photovoltaikanlage möglich ist.
Stadtrat Lindner erkundigt sich nach der Anzahl der vorgesehenen Stellplätze.
Hr. Rößler, Fa. Röwisch Wohnbau, erklärt, dass 20 Stellpätze in der Tiefgarage und 9 Stellplätze entlang der Crailsheimer Straße erstellt werden. Insgesamt werden somit 29 Stellplätze zur Verfügung stehen. Gefordert in baurechtlicher Hinsicht seien 27 Stellplätze.
Stadträtin Niemann fragt an, ob E-Ladestationen geplant seien.
Hr. Rößler, Fa. Röwisch Wohnbau, führt aus, dass geplant sei, ein Lademanagement einzuführen. Jeder Stellplatz wird mit einer Steckdose ausgerüstet.
Stadtrat Dr. Graf v. Westerholt erkundigt sich, ob Fernwärme am Standort genutzt werden soll. Auf die Maßnahme der Stadtwerke Schwäbisch Hall GmbH im näheren Umfeld wird hingewiesen.
Hr. Rößler, Fa. Röwisch Wohnbau, berichtet, dass aktuell ein Gasanschluss zur Verfügung steht. Der Firma Röwisch Wohnbau sei immer an einem Fernwärmeanschluss gelegen. Man werde auf die Stadtwerke Schwäbisch Hall GmbH zugehen und dies prüfen.
Stadtrat Lindner spricht an, dass die Anlieger des Fritz-Franck-Wegs bereits schriftlich darüber informiert wurden, dass ein Anschlusszwang im Falle eines Heizungswechsels besteht.
Oberbürgermeister Pelgrim erklärt, dass im Bereich des Fritz-Franck-Wegs Richtung Baugebiet „Wolfbühl“ eine Vorrangsatzung beschlossen wurde. In Richtung Baugebiet „Kreuzäcker“ gebe es keine Vorrangsatzung. Die in Rede stehende Maßnahme liegt nicht im Geltungsbereich der Vorrangsatzung.
Beschluss
- Empfehlung an den Gemeinderat -
Entwurfs- und Auslegungsbeschluss
A) Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 0142-05/03 „Kreuzäcker Änderung Schweickerweg“
Der Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 0142-05/03 „Kreuzäcker Änderung Schweickerweg“ wird gemäß § 1 Abs. 3 in Verbindung mit § 2 Abs. 1 und § 13a BauGB endgültig im Entwurf aufgestellt. Maßgebend ist der Lageplan des Büros LK&P Ingenieure GbR, Mutlangen, M 1:500 vom 10.04.2018 mit gleich lautend datierter Legende und Textteil. Die Verwaltung wird beauftragt diesen gemäß § 3 Abs. 2 BauGB in Zusammenarbeit mit dem Büro für die Dauer eines Monats öffentlich auszulegen (Beteiligung der Öffentlichkeit, der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange).
B) Örtliche Bauvorschriften für das Baugebiet Nr. 0142-05/03 „Kreuzäcker Änderung Schweickerweg“
Die örtlichen Bauvorschriften für das Baugebiet werden gemäß § 1 Abs. 3, § 2 Abs. 1 und § 13a BauGB in Verbindung mit § 74 Abs. 1 LBO in der darge stellten Fassung endgültig im Entwurf aufgestellt. Maßgebend ist der Textteil des Büros LK&P Ingenieure GbR, Mutlangen vom 10.04.2017. Der Geltungsbereich ist identisch mit dem des Bebauungsplanes „Kreuzäcker Änderung Schweicker- weg“. Die Verwaltung wird beauftragt diese gemäß § 3 Abs. 2 BauGB in Zu- sammenarbeit mit dem Büro für die Dauer eines Monats öffentlich auszulegen (Beteiligung der Öffentlichkeit, der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange).
Bebauungsplan und Örtlichen Bauvorschriften ist eine gleich lautend datierte Begründung beigefügt.
(einstimmig -19)
