§ 110 - Sanierungsgebiet Bahnhofsareal; hier: Ergebnis der vorbereitenden Untersuchung und förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets (öffentlich)
Sachvortrag:
Am 06.02.2013 hat der Gemeinderat den Beginn der Vorbereitenden Untersuchungen für das Sanierungsgebiet „Kernstadt Erweiterung Bahnhof SHA und Hirschgraben/Scharfes Eck“ beschlossen. Neben dem Bahnhofsareal wurden auch der Bereich Scharfes Eck/Hirschgraben und Teile der Weilervorstadt westlich der Johanniterstraße in das Untersuchungsgebiet aufgenommen. In der Folge fanden mehrere Gespräche mit Vertretern vom Regierungspräsidium Stuttgart und dem Ministerium für Wirtschaft, Arbeit und Wohnungsbau Baden-Württemberg statt. Ergebnis dieser Gespräche ist, dass das Sanierungsgebiet auf das Bahnhofsareal beschränkt und als eigenes Sanierungsgebiet festgelegt wurde, um die Chancen für eine Aufnahme in das Förderprogramm zu verbessern. Der Antrag auf Aufnahme wurde am 27.10.2016 gestellt. Erfreulicherweise wurde nun das Areal in das Förderprogramm aufgenommen. Mit Zuwendungsbescheid vom 07.04.2017 erhielt die Stadt Schwäbisch Hall die Mittelzusage von Bund und Land in einer Höhe von 1,3 Mio. EUR für die Sanierung des Gebietes.
Der Ergebnisbericht der vorbereitenden Untersuchungen vom Büro Baldauf Architekten und Stadtplaner GmbH, Stuttgart vom 19.10.2016 wird die Grundlage für die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes. Nach Vorliegen der förmlichen Festlegung für das Sanierungsgebiet können die Fördermittel des Landes in Anspruch genommen werden.
Im Ergebnisbericht sind die Sanierungsziele (S. 55 ff) und Handlungsschwerpunkte (S. 61) umfassend dargestellt (Anlage 2).
Im Rahmen der Planungen zum Bahnhofsareal hat sich gezeigt, dass der Bereich um den denkmalgeschützten Pulverturm, einschließlich der bestehenden Unterführung zwischen Lange Straße und Alte Reifensteige, sowie der Einmündungsbereich Steinbacher Straße/ Neue Reifensteige sanierungsbedürftig sind, weshalb das Sanierungsgebiet entsprechend angepasst wird.
Durch die räumliche Beschränkung auf das Bahnhofsareal ist es aus Sicht der Verwaltung sinnvoll nun auch die Benennung anzupassen. Deshalb wird vorgeschlagen das Sanierungsgebiet statt „Kernstadt Erweiterung Bahnhof SHA und Hirschgraben/ Scharfes Eck“, in „Bahnhofsareal“ umzubenennen.
1. Förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes
Als Grundlage zur Förderung der Einzelmaßnahmen ist es erforderlich, das Sanierungsgebiet förmlich festzulegen. Diese Festlegung erfolgt durch die in der Anlage 1 näher beschriebenen Satzung unter Bezugnahme auf den jeweiligen Abgrenzungsplan.
2. Wahl des Sanierungsverfahrens
Im Rahmen der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebiets ist auf der Grundlage § 142 Abs. 4 BauGB abzuwägen, welches der im Baugesetzbuch vorgesehenen Sanierungsverfahren eingreifen soll. Auf der Grundlage des Baugesetzbuches steht
a) das so genannte „klassische Verfahren“ unter Anwendungen der Vorschriften der §§ 152 bis 156a BauGB
b) das „vereinfachte Sanierungsverfahren“ unter Ausschluss der §§ 152 bis 156a BauGB
zur Verfügung.
Das „klassische“ und das „vereinfachte“ Verfahren unterscheiden sich jedoch in verschiedenen Punkten, die im folgenden zusammengefasst dargestellt werden:
Die Vorschriften der §§ 152 bis 156a BauGB werden als so genannte „bodenpolitische Konzeption“ des Sanierungsrechtes bezeichnet. Sie sollen bewirken, dass Bodenwertsteigerungen im Sanierungsgebiet, die durch die Aussicht auf die Sanierung, ihre Vorbereitung oder Durchführung entstehen, zur Finanzierung der Sanierungskosten herangezogen werden. Diese umfassen im wesentlichen die Regelungen über die sog. Ausgleichsbeträge.
Nach den Regelungen des § 142 Abs. 4 BauGB ist die Anwendung dieser Vorschriften des 3. Abschnitts – der besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften – auszuschließen, wenn diese für die Durchführung der Sanierung nicht erforderlich sind und die Durchführung der Sanierung durch den Ausschluss nicht erschwert wird.
§ 142 Abs. 4 Satz 2 Baugesetzbuch regelt, dass im Fall des Ausschlusses des besonderen sanierungsrechtlichen Verfahrens in der Sanierungssatzung auch die Genehmigungspflichten nach § 144 BauGB insgesamt, nach § 144 Abs. 1 BauGB oder § 144 Abs. 2 BauGB ausgeschlossen werden können.
§ 144 Abs. 1 Baugesetzbuch beinhaltet die Genehmigungsnotwendigkeit folgender Maßnahmen bzw. Vorgänge:
- Bauvorhaben nach § 29 BauGB
- Miet- und Pachtverhältnisse über die Dauer von mehr als einem Jahr.
§ 144 Abs. 2 BauGB beinhaltet die Genehmigungsnotwendigkeit folgender Maßnahmen bzw. Vorgänge:
- die Grundstücksveräußerung bzw. Bestellung oder Veräußerung eines Erbbaurechts,
- die Bestellung grundstücksbelastender Rechte (Grundschulden, Grunddienstbarkeiten),
- schuldrechtliche Verträge die mit den unter 1. und 2. beschriebenen Verpflichtungen im Zusammenhang stehen,
- die Begründung, Änderung oder Aufhebung einer Baulast,
- Grundstücksteilungen
Aufgrund der Tatsache, dass sich die wesentlichen Grundstücke im Sanierungsgebiet bereits im Eigentum der Stadt Schwäbisch Hall befinden, können daher die Regelungen des besonderen Entschädigungsrechtes, Prüfungsrechtes, die Preisvorschriften bei der Privatisierung von Grundstücken sowie das besondere Umlegungsrecht und die Erhebung von Ausgleichsbeiträgen vernachlässigt werden. Diese vorgenannten Bestimmungen sind Gegenstand der §§ 152 bis 156a BauGB.
In Anbetracht der Eigentumsverhältnisse besteht keine Notwendigkeit zur Anwendung dieser Rechtsvorschriften.
Im Rahmen der Abwägung des Verfahrens wird empfohlen, das vereinfachte Verfahren unter Einbeziehung der gesetzlichen Bestimmungen der §§ 144 Abs. 1 BauGB und des § 144 Abs. 2 BauGB durchzuführen.
3. Abgrenzung des Sanierungsgebietes
Die Abgrenzung des Sanierungsgebiets ist im beiliegenden Abgrenzungsplan dargestellt. Der Abgrenzungsplan ist Bestandteil der Sanierungssatzung.
Anlage 1: Satzung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets „Bahnhofsareal“ mit Lageplan
Anlage 2: Sanierungsziele und Handlungsschwerpunkte Seiten 55-61 aus dem Ergebnisbericht Vorbereitende Untersuchungen
Anlage 3: Ergebnisbericht Vorbereitende Untersuchungen Sanierungsgebiet Kernstadt Erweiterung: Bahnhof SHA und Hirschgraben/Scharfes Eck
Anlage 3.1: 7.1 - Planunterlagen
Anlage 3.2: 7.2 - Stellungnahmen Träger öffentlicher Belange, Teil 1, Teil 2, Teil 3
Erster Bürgermeister Klink erläutert auf Basis des Abgrenzungsplans den Vorschlag auf ergänzende Einbeziehung des Pulverturms inkl. des Tunnels.
Stadtrat Dr. Graf v. Westerholt bittet darum, dass im Falle einer Sanierung der Bereich des Pulverturmes sensibel gelöst wird. Es handle sich um ein Symbol von historischer Bedeutung.
Stadträtin Niemann erkundigt sich, wann und in welcher Form eine weitere Bürgerbeteiligung vorgesehen ist.
Erster Bürgermeister Klink verweist auf den noch in gleicher Sitzung geplanten Sachstandsbericht und bittet um etwas Geduld hinsichtlich der Beantwortung.
Stadtrat Lindner vertritt die Ansicht, dass der „Hirschgraben“ und das „Scharfe Eck“ aufgenommen werden sollte.
Oberbürgermeister Pelgrim erläutert, dass aus Sicht des Landes diese Bereiche nach Realisierung des Weilertunnels in Angriff genommen werden können.
Beschluss
- Empfehlung an den Gemeinderat -
-
Der Gemeinderat beschließt die Satzung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes „Bahnhofsareal“.
- Der Gemeinderat beschließt, die Sanierungsmaßnahmen im so genannten „vereinfachten Sanierungsverfahren“ auf der Grundlage des § 142 Abs. 4 unter Einschluss der §§ 144 Abs. 1 BauGB und 144 Abs. 2 BauGB durchzuführen. Maßgebend ist der Lageplan vom Fachbereich Planen und Bauen, Abteilung Stadtplanung mit der Bezeichnung „Sanierungsgebiet Bahnhofsareal förmliche Abgrenzung Sanierungsgebiet“ im Maßstab 1:2000 vom 25.04.2017.
(einstimmig - 18)
