TOP 4.3 - Bebauungsplan: Bebauungsplan mit örtlichen Bauvorschriften Nr. 2013-03 „Langwiesen“, Tüngental; hier: Auslegungsbeschlüsse - Vorberatung - (öffentlich)
Sitzungsvorlagen-Nummer: 118/24
Sachvortrag:
Aufgrund des anhaltend großen Bedarfs an Wohnraum in Schwäbisch Hall sollen die begonnenen Bauleitplanverfahren schrittweise fortgesetzt werden, um die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Erschließung weiterer Wohnbauflächen zu schaffen. Das Verfahren für das Neubaugebiet ‚Langwiesen‘ wird nun als erstes fortgesetzt, vor dem ‚Nördlichen Hallweg‘ in Sulzdorf und ‚Grundwiesen II‘ in Hessental.
In Tüngental soll die im rechtsgültigen Flächennutzungsplan (FNP) der vereinbarten Verwaltungsgemeinschaft Schwäbisch Hall als geplante Wohnbaufläche dargestellte Fläche im Nordwesten von Tüngental, angrenzend an die Ramsbacher Straße und das Baugebiet Brunnenwiesen einer Wohnbauentwicklung zugeführt werden.
Wesentliche Zielsetzung der Gebietsentwicklung ist die Bereitstellung von Wohnraum. Darüber hinaus sind folgende Ziele maßgebend für die weitere Planung:
1. Städtebauliches und landschaftsplanerisches Konzept, welches eine Einbindung des neuen Siedlungsbereiches in die umgebenden Bereiche sicherstellt.
2. Effiziente Grüninfrastruktur mit multifunktionaler Nutzung.
3. Effizientes Erschließungssystem durch Begrenzung der versiegelten Flächen auf ein Minimum.
4. Regenwassermanagement, um Hitzeperioden und der damit einhergehenden Wasserknappheit zu begegnen, um den Wasserverbrauch von Frischwasser zu senken.
5. Ausgewogenes Verhältnis zwischen öffentlichen Flächen und Nettobauland zur Wahrung der Wirtschaftlichkeit.
Das städtebauliche Konzept sieht die Ausbildung von Wohnhöfen mit Einfamilien- und Doppelhäuser vor, welche sich windmühlenartig zu einem Hof gruppieren. Entlang der Straßen kann so eine lebendige Rhythmisierung von wechselseitig trauf- und giebelständigen Gebäuden erreicht werden. Die Zufahrten zu den Wohnhöfen werden durch Baumpakete mit unterschiedlichen Baumarten betont. Insgesamt soll ein stark begrünter Straßencharakter entstehen, der von Parkierung freigehalten wird. Im nördlichen Bereich wird ein Anger mit straßenseitiger Bebauung ausgebildet, hier können größere Grundstücke angeboten werden.
Im südlichen Plangebiet werden mehrere Mehrfamilienhäuser vorgeschlagen, von denen drei durch eine gemeinsame Tiefgarage bedient werden können. Die Mehrfamilienhäuser sind zwei- bis dreigeschossig mit ausgebautem Satteldach. Die übrigen Gebäude sind mit zwei Geschossen zuzüglich ausgebauten Satteldaches vorgesehen. Die private Parkierung erfolgt direkt auf dem Grundstück und vom öffentlichen Straßenraum abgewandt.
Insgesamt sind ca. 56 Wohneinheiten in Mehrfamilienhäusern und ca. 63 Wohneinheiten in Einzelhäusern realisierbar. Es kann somit Wohnraum für ca. 260 Einwohner geschaffen werden.
In seiner Sitzung am 27.04.2022 hat der Gemeinderat die Verwaltung beauftragt die frühzeitige Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange sowie der Öffentlichkeit gem. §§ 3 Abs. 1 und 4 Abs. 1 BauGB durchzuführen. Die ortsübliche Bekanntmachung erfolgte am 29.04.2022. Die Beteiligung erfolgte im Zeitraum 02.05. bis 27.05.2022. Sowohl von Seiten der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange als auch der Öffentlichkeit sind Stellungnahmen eingegangen. Auf die beigefügte Abwägungstabelle Stand 26.04.2023 (Anlage 13) wird verwiesen. Darin sind die Stellungnahmen dargestellt und mit fachlichen Abwägungsvorschlägen versehen.
Der Geltungsbereich des Bebauungsplans wurde zwischenzeitlich im Süden und Nordosten aufgrund der Erschließungsplanung (Rückhaltebecken, Verkehrsinsel am neuen Ortseingang, Fußweg in Richtung Ortsmitte) geringfügig angepasst.
Der Entwurf des Bebauungsplans zielt maßgeblich darauf ab, den städtebaulichen Entwurf in planungs- und bauordnungsrechtliche Festsetzungen zu übersetzen. Er beinhaltet unter anderem folgende Festsetzungen:
• Art der baulichen Nutzung (Allgemeines Wohngebiet WA)
• Maß der baulichen Nutzung (Vorgaben zu überbaubaren Grundstücksflächen, Vollgeschossen, Baugrenzen und Gebäudehöhen)
• Erschließungsflächen und Regelung der Parkierung
• Festsetzung zur Bepflanzung und Durchgrünung
• Örtliche Bauvorschriften zur Regelung der Gestaltung, wie z.B. Dächer und Fassaden
Im beigefügten Umweltbericht werden die voraussichtlichen Umweltauswirkungen ermittelt, beschrieben und bewertet. Weiterhin erfolgt darin die Bilanzierung der erforderlichen Ausgleichsmaßnahmen. Das Kompensationsdefizit kann teilweise innerhalb des Plangebiets ausgeglichen werden. Das verbleibende Defizit von 256.908 Ökopunkten wird über die im Ökokonto verbuchte Maßnahme „Fischaufstiegsanlage am Dreimühlenwehr“, die 2022 umgesetzt wurde, ausgeglichen.
Weiterhin wurden Gutachten zu den Themengebieten Artenschutz, Lärm, Kampfmittel, Boden und elektromagnetischen Feldern eingeholt. Sie sind in den Bebauungsplan eingeflossen sowie diesem als Anlagen beigefügt.
Zur Vermeidung von Verbotstatbeständen gem. § 42 BNatSchG wurde durch das Büro Ge-koplan aus Oberrot eine Relevanzprüfung zum Artenschutz sowie in deren Konsequenz eine spezielle artenschutzrechtliche Prüfung erstellt, die zu dem Ergebnis kommt, dass vorgezogene Maßnahmen (CEF-Maßnahmen) für Feldlerchen erforderlich sind. Die notwendigen Buntbrachen wurden im September 2022 in Abstimmung mit der Unteren Naturschutzbehörde auf städtischen Flächen angelegt und werden vor Satzungsbeschluss über einen öffentlich-rechtlichen Vertrag mit dem Landratsamt gesichert.
Aufgrund der Nähe zu den nordwestlich verlaufenden Freileitungen (110 und 380 kV) wurde ein Gutachten für elektromagnetische Felder beim TÜV Süd in Auftrag gegeben. Dieses kommt zu dem Ergebnis, dass die Grenzwerte der 26. BImSchV sicher eingehalten werden.
Es erfolgte eine Prüfung der Lärmbelastung durch die gegenüberliegenden Sportanlagen, den Flugverkehr sowie die Ramsbacher Straße durch das Büro Kurz & Fischer aus Winnenden. Das Gutachten kommt zu dem Ergebnis, dass das Ortsschild an den Rand des neu geplanten Baugebiets versetzt werden muss. Weiterhin benötigen die Südfassaden der Mehrfamilienhausbebauung aufgrund des Sportlärms einen passiven Schallschutz in Form nicht-öffenbarer Fenster.
Eine Luftbildauswertung hinsichtlich des Verdachts auf Kampfmittel der Uxo Pro Consult GmbH aus Berlin kam zu dem Ergebnis, dass ein Verdacht auf Kampfmittel durch Artillerieeinschläge im Plangebiet besteht. Eine entsprechende Kampfmittelsondierung mit anschließender Räumung und Freigabebescheinigung wird im Spätsommer 2024 erfolgen und im weiteren Verfahren ergänzt. Es wird davon ausgegangen, dass bis zum Satzungsbeschluss eine Freigabebescheinigung für das Gebiet vorliegt. Entsprechend werden die Unterlagen zum Bebauungsplan dann redaktionell angepasst.
Nachtrag zur Sitzungsvorlage:
Der Ortschaftsrat Tüngental hat in seiner Sitzung am 25.04.2024 einstimmig zugestimmt (8 Ja-Stimmen).
Anlagen:
Anlage 1: Entwurf Planzeichnung, Stand 10.04.2024
Anlage 2: Entwurf Textteil, Stand 10.04.2024
Anlage 3: Entwurf Begründung, Stand 10.04.2024
Anlage 4: Entwurf Umweltbericht, Landschaftsplanerin Katharina Jüttner für Gekoplan, Oberrot, Stand 10.04.2024
Anlage 5: Grünordnungsplan, Schreiberplan, Stuttgart, Stand 10.04.2024
Anlage 6: Textteil zum Grünordnungsplan, Schreiberplan, Stuttgart, Stand 10.04.2024
Anlage 7: Naturschutzfachliche Angaben zur artenschutzrechtlichen Prüfung (saP), Gekoplan, Oberrot, Stand 22.10.2021
Anlage 8: Schallimmissionsprognose, Kurz & Fischer, Winnenden, Stand 13.04.2023
Anlage 9: Gutachten über elektromagnetische Felder, TÜV Süd, München, Stand 14.07.2020
Anlage 10: Geotechnischer Bericht, Geotechnik Aalen, Stand 11.10.2022
Anlage 11: Luftbildauswertung zur Überprüfung des Verdachts auf Kampfmittelbelastung von Baugrundflächen, UXO PRO Consult, Berlin, Stand 18.07.2022
Anlage 12: Wasserrechtsgesuch, Erschließung „Baugebiet Langwiesen“ in Tüngental, kp engineering GbR, Schwäbisch Hall, 15.02.2023
Anlage 13: Abwägung der Stellungnahmen aus der Auslegung, Stand 10.04.2024
Beschlussfassung:
1. Beschluss über eingegangene Stellungnahmen
Die Behandlung der im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit und der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange eingegangenen Stellungnahmen gem. §§ 3 (1) und 4 (1) BauGB wird nach sachgerechter Abwägung aller Belange im Sinne des § 1 Abs. 7 BauGB gem. Anlage 13 beschlossen.
2. Auslegungsbeschlüsse
A) Bebauungsplan Nr. 2013-03 „Langwiesen“
Die Auslegung des Bebauungsplans Nr. 2013-03 „Langwiesen“ wird gem. §§ 3 Abs. 2 und 4 Abs. 2 BauGB auf Basis des Entwurfsstandes 26.04.2023 (vgl. Anlagen 1-12) beschlossen.
Die Verwaltung wird beauftragt den Entwurf für die Dauer eines Monats, mind. jedoch 30 Tage, öffentlich auszulegen (Beteiligung der Öffentlichkeit über das Internet gem. § 3 Abs. 2 BauGB). Die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange sowie die Nachbargemeinden werden parallel beteiligt (Beteiligung der Behörden und der sonstigen Träger öffentlicher Belange gem. § 4 Abs. 2 BauGB sowie der Nachbargemeinden gem. § 2 Abs. 2 BauGB).
B) Örtliche Bauvorschriften für das Baugebiet Nr. 2013-03 „Langwiesen“
Die Auslegung der Örtlichen Bauvorschriften für das Baugebiet Nr. 2013-03 „Langwiesen“ wird gem. §§ 3 Abs. 2 und 4 Abs. 2 BauGB auf Basis des Entwurfsstandes 26.04.2023 (vgl. Anlagen 1-12) beschlossen.
Die Verwaltung wird beauftragt den Entwurf für die Dauer eines Monats, mind. jedoch 30 Tage, öffentlich auszulegen (Beteiligung der Öffentlichkeit über das Internet gem. § 3 Abs. 2 BauGB). Die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange sowie die Nachbargemeinden werden parallel beteiligt (Beteiligung der Behörden und der sonstigen Träger öffentlicher Belange gem. § 4 Abs. 2 BauGB sowie der Nachbargemeinden gem. § 2 Abs. 2 BauGB).
(12 Ja-Stimmen, 4 Nein-Stimmen, 1 Enthaltung)
