§ 2 - Baugebiet „Langwiesen“, Tüngental; hier: Beschluss des städtebaulichen Vorentwurfs- Vorberatung - (öffentlich)
Sachvortrag:
Aufgrund der anhaltend hohen Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt soll die im rechtsgültigen Flächennutzungsplan (FNP) (vgl. Anlage 2) der vereinbarten Verwaltungsgemeinschaft Schwäbisch Hall als geplante Wohnbaufläche dargestellte Fläche im Nordwesten von Tüngental (vgl. Anlage 1), angrenzend an die „Ramsbacher Straße“ sowie das Baugebiet Brunnenwiesen, einer Wohnbauentwicklung zugeführt werden. Die Fläche befindet sich auf einem Südhang mit einer Höhendifferenz von ca. zehn Metern. Zur „Ramsbacher Straße“ bildet das Gebiet eine Böschung aus (vgl. Anlage 3).
Städtebaulicher Vorentwurf
Durch das Büro Schreiberplan aus Stuttgart wurde eine Ortsanalyse für das Plangebiet in Bezug zum Ortsteil durchgeführt, welches einerseits den Bestand sowie andererseits die potentielle Einbindung in und Ergänzung des Bestands durch das Plangebiet analysiert. Betrachtet werden u. a. Grünstrukturen, infrastrukturelle Anbindung und Wegebeziehungen, sowie potentielle Konfliktthemen, die es im Weiteren zu lösen gilt (vgl. Anlage 4).
Aufbauend auf die Ortsanalyse wurden Strukturkonzepte erarbeitet, die schematisch verschiedene Bebauungs- und Erschließungsvarianten aufzeigen. Die Varianten unterscheiden sich insbesondere in ihren Erschließungssystemen sowie der Anordnung der Grünräume, wodurch Wohnsituationen mit jeweils unterschiedlichem Charakter entstehen.
Als Basis für den städtebaulichen Vorentwurf wurde das Strukturkonzept V3 gewählt (vgl. Anlage 5). Prägende Elemente sind das Wohnen in Wohnhöfen, Grünzüge als verbindende Gestaltungselemente sowie ein effizientes Erschließungssystem mit einer Haupt- und einer Nebenachse.
Der städtebauliche Vorentwurf (vgl. Anlage 6) umfasst insbesondere die nachfolgenden grundlegenden Elemente und wird zusätzlich in der beigefügten Erläuterung des Büros Schreiberplan ausführlich beschrieben (vgl. Anlage 7):
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Erschließung über Ramsbacher Straße mit Notzufahrt über das Baugebiet Brunnenwiesen.
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Drei Mehrfamilienhäuser (zwei Geschosse plus Satteldach) im Süden, abgedreht von den Lärmquellen Straße und Sportplatz; Tiefgaragen-Zufahrt über Rams- bacher Straße.
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Einzelhausbebauung überwiegend in Form kleiner Wohnhöfe an privaten Stichstraßen zur Ausbildung von Nachbarschaften.
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Eingeschossige Bebauung mit Kniestock an den Randbereichen und bis zu zweigeschossige Bebauung im mittleren Bereich.
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Hoher Grad der Eingrünung zum Ortsrand sowie Durchgrünung mit multifunktionalen Grünzügen (Fuß- und Radwege, Aufenthalt, Spiel, Entwässerung, öffentliche Parkierung) anknüpfend an bestehende Wegeverbindungen.
Planungsziele
Wesentliche Zielsetzung der Gebietsentwicklung ist die Bereitstellung von Wohnraum und das Plangebiet aus städtebaulicher und landschaftsplanerischer Sicht möglichst optimal in die örtliche Situation einzubinden. Darüber hinaus sind folgende Ziele maßgebend für die weitere Planung:
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Städtebauliches Konzept welches eine Einbindung des neuen Siedlungsbereiches in die umgebenden Bereiche sicherstellt.
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Effiziente Grüninfrastruktur mit multifunktionaler Nutzung.
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Effizientes Erschließungssystem durch Begrenzung der versiegelten Flächen auf ein Minimum.
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Regenwassermanagement, um Hitzeperioden und der damit einhergehenden Wasserknappheit zu begegnen ggf. Grauwasserkonzept, um den Wasserverbrauch von Frischwasser zu senken.
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Ausgewogenes Verhältnis zwischen öffentlichen Flächen und Nettobauland zur Wahrung der Wirtschaftlichkeit.
Flächenbilanz
Das Planungsgebiet umfasst eine Fläche von rund 4,3 ha. Diese gliedert sich nach dem vorliegenden Vorentwurf wie folgt auf:
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Nettobauland rd. 3,0 ha
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Öffentliche Flächen rd. 1,3 ha
Die öffentliche Flächen gliedern sich weiter auf in:
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Straßen und Wege rd. 0,3 ha
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Plätze, Fuß- und Radwege, Parkplätze rd. 0,2 ha
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Grün- und Retentionsflächen rd. 0,8 ha
Nach aktuellem Stand sind 43 Bauplätze für individuellen Wohnungsbau vorgesehen. Insgesamt sind ca. 36 Wohneinheiten (WE) in Mehrfamilienhäusern und durchschnittlich 65 WE in Einzelhäusern realisierbar.
Bei einer durchschnittlichen Belegungsdichte von 2,2 Bewohnern kann Wohnraum für rund 222 Einwohner geschaffen werden.
Umweltbelange
Zur Vermeidung von Verbotstatbeständen gem. § 42 BNatSchG wurde durch das Büro Gekoplan aus Oberrot eine Relevanzprüfung zum Artenschutz erstellt, welche zu dem Ergebnis kommt, dass im Rahmen einer speziellen artenschutzrechtlichen Prüfung weitere Untersuchungen erforderlich sind. Diese finden aktuell statt.
Aufgrund der Nähe zu den nordwestlich verlaufenden Freileitungen (110 und 380 kV) wurde ein Gutachten für elektromagnetische Felder beim TÜV Süd in Auftrag gegeben. Dieses kommt zu dem Ergebnis, dass eine sichere Einhaltung der Grenzwerte der 26. BImSchV eingehalten wird.
Eine Prüfung der Lärmbelastung durch die gegenüberliegenden Sportanlagen sowie die „Ramsbacher Straße“ befindet sich derzeit in Bearbeitung. Die Erforderlichkeit der Versetzung des Ortsschildes an den Rand des neu geplanten Baugebiets ist dabei nach aktueller Sachlage absehbar. Voraussichtlich ergeben sich aus der Lärmsituation im weiteren Verlauf Anpassungen des städtebaulichen Entwurfs durch Lärmschutzmaßnahmen.
Weiteres Vorgehen
Auf Grundlage der formulierten Anträge erfolgt die Erarbeitung des städtebaulichen Entwurfs sowie des Vorentwurfs des Bebauungsplans Nr. 2013-03 „Langwiesen“ mit örtlichen Bauvorschriften sowie die Einholung erforderlicher Gutachten.
Der Ortschaftsrat Tüngental hat in seiner Sitzung am 10.06.2021 einstimmig zugestimmt.
Anlagen:
Anlage 1: Orientierungsplan, Lage des Plangebiets, o. Maßstab, Stand 10.05.2021 (HGE)
Anlage 2: Auszug Flächennutzungsplan 7D, ohne Maßstab, Stand 10.05.2021 (HGE)
Anlage 3: Abgrenzungsplan im Maßstab 1:1.500, Stand 10.05.2021 (HGE)
Anlage 4: Ortsanalyse, Stand 22.02.2021 (Büro Schreiberplan, Stuttgart)
Anlage 5: Strukturkonzept, Stand 06.04.2021 (Büro Schreiberplan, Stuttgart)
Anlage 6: Städtebaulicher Vorentwurf, Stand 10.05.2021 (Büro Schreiberplan, Stuttgart)
Anlage 7: Erläuterungen Städtebaulicher Vorentwurf, Stand 30.04.2021 (Büro Schreiberplan, Stuttgart)
Anlage 8: Präsentation "Städtebaulicher Vorentwurf Neubaugebiet Langwiesen, Ortsteil Tüngental"
Beschluss:
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Der Gemeinderat beschließt den städtebaulichen Vorentwurf „Langwiesen“, Stand 10.05.2021 des Büros Schreiberplan aus Stuttgart als Grundlage für die Erarbeitung des städtebaulichen Entwurfs sowie des Bebauungsplans mit örtlichen Bauvorschriften Nr. 2013-03 „Langwiesen“.
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Der Gemeinderat stimmt den Planungszielen für die weiteren Planungen zur Entwicklung des Baugebietes „Langwiesen“ zu.
Die Beschlussanträge werden vorerst zurückgestellt. Von dem Sachstand wird Kenntnis genommen.
