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Aktuelle Version vom 25. Oktober 2017, 10:15 Uhr

Sachvortrag:

Für die nördliche Teilfläche des Flurstückes 1000 der ehemaligen Baumwollspinnerei Held & Teufel an der Neumäuerstraße hat eine Bauherrengemeinschaft bei der Verwaltung angefragt, ob eine Bebauung durch eine Baugruppe denkbar wäre. Der derzeit rechtsgültige Bebauungsplan „2. Änderung Neumäuerstraße“ Nr. 0121 – 02/01 sieht dort derzeit zwei Baufenster für je ein Einzelgebäude bei eingeschossiger Bebauung vor.

Die Baugruppe möchte das Teilgrundstück (Fläche ca. 1735 qm) - angrenzend an einen privaten landwirtschaftlichen Weg, welcher von der Straße 'Vogelholz' abzweigt - intensiver bebauen als dies der derzeitige Bebauungsplan zulässt. Geplant sind drei Einzelbaukörper, die im Erdgeschoss miteinander verbunden sind. Insgesamt sollen 8 bis max. 12 Wohneinheiten entstehen. Die kleineren Wohneinheiten lassen sich dabei zu größeren Wohneinheiten verbinden, falls gewünscht. Es ist eine zweigeschossige Bebauung mit flach geneigten Satteldächern (20 ° - 25 °) geplant. Als gemeinschaftliche Flächen sind der Gartenbereich und die Terrasse im OG vorgesehen.

Um den baurechtlichen Rahmen für das geplante Bauvorhaben zu schaffen ist eine Änderung des Bebauungsplanes erforderlich. Dieser soll in Abstimmung mit der Stadt Schwäbisch Hall und dem Vorhabenträger Bauherrengemeinschaft Elisabeth Lay aus Schwäbisch Hall und Heide und Harald Holste-Lilie aus Raboldshausen als vorhabenbezogener Bebauungsplan durchgeführt werden.

Das Bauvorhaben wird von der Verwaltung befürwortet und fügt sich hinsichtlich seiner Gebäudekubatur und Geschossigkeit in die Umgebung ein. In der rechtsgültigen 7D. Fortschreibung des Flächennutzungsplanes ist das Plangebiet als Wohngebiet dargestellt.

Es wird empfohlen, dem als Anlage beigefügte Antrag der Bauherrengemeinschaft Lay und Holste-Lilie auf Durchführung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanverfahren vom 07.06.2017, stattzugeben.

Die Bauherrengemeinschaft hat bereits das Architekturbüro Kuhn aus Schwäbisch Hall mit der Erstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes sowie die notwendigen Fachgutachter beauftragt.
Der Verkauf der Teilfläche lag dem VFA am 26.06.2017 zur Entscheidung vor.

Anlage 1:  Antragsschreiben der Bauherrengemeinschaft Lay und Holste-Lilie vom 07.06.2017
Anlage 2:  Orientierungsplan, Lage des Plangebietes
Anlage 3:  bisher rechtsgültiger Bebauungsplan Nr. 0121-02/01 „2. Änderung Neumäuerstraße“ rechtskräftig 25.06.1996
Anlage 4:  Ansichten Osten und Westen, Entwurf Grundriss EG (KUHN Architekten)
Anlage 5:  Ansicht Nord, Entwurf Grundriss OG (KUHN Architekten)
Anlage 6:  Ansicht Süd, Entwurf Grundriss UG (KUHN Architekten)
Anlage 7: Beschreibung des Vorhabens (KUHN Architekten)

Dipl. Ing. (FH) Wolfgang Kuhn vom Planungsbüro KUHN Architekten, stellt auf Basis der als Anlage beiliegenden Präsentation das Vorhaben im Detail vor.

Erster Bürgermeister Klink bewertet das Vorhaben als positiv. Das Vorhaben sei städtebaulich vertretbar und sollte mit einem vorhabenbezogenen Bebauungsplan begleitet werden, da die Festsetzungen bzgl. des Baufeldes und das Maß der baulichen Nutzung tangiert werden. Die Art der Nutzung verändere sich nicht. Bereits jetzt sei ein allgemeines Wohngebiet festgesetzt. Der künftigen Entwicklung des Spinnereigeländes stehe diese Nutzung nicht entgegen. Man hätte allenfalls angrenzend ein Mischgebiet. In Mischgebieten sei eine gewerbliche Nutzung auch nur dann zulässig, wenn diese das Wohnen nicht erheblich störe. Die Festsetzungen zu den Dachneigungen weichen von den Festsetzungen des Gesamtbebauungsplanes ab. Für die Neumäuerstraße seien hierin steilere Satteldächer festgesetzt. Da man flachere Dachneigungen bereits vorfinde und man mit den geplanten vier Gebäuden wieder ein eigenständiges Ensemble habe, unterstütze man den Antrag.

Stadtrat Dr. Graf v. Westerholt wertet die Vorstellung als positives Vorzeichen. Die Dachneigung sei begrenzt. Die Lage sei aufgrund des Umlaufbergs heikel. Wenn man an dieser Stelle ein hohes Gebäude baue, erzeuge dies eine Fernsicht. Heikel sei die Lage auch deshalb, da das Gelände neben der Spinnerei liege. In früheren Zeiten wurde dort eine Diskothek betrieben. Die weitere Entwicklung für das Areal kenne man noch nicht. Wenn sich erneut eine Diskothek ansiedle, seien Probleme absehbar. Der Zuweg sei zudem ein Problem.

Oberbürgermeister Pelgrim weist darauf hin, dass die Diskothek unzulässigerweise dort betrieben wurde. Aus diesem Grunde wurde diese geschlossen.

Stadtrat Dr. Graf v. Westerholt fasst zusammen, dass das vorgestellte Vorhaben „schonend“ aussehe. Seine Fraktion werde dies gerne unterstützen.

Stadtrat Sakellariou erläutert, dass ihm zunächst die auf den Plänen enthaltene Mauer aufgefallen sei. Diese sei jedoch bereits vorhanden. Optisch unterstütze er die vorgestellte Planung. Er stelle sich jedoch auch die Frage nach der Nutzung. Eine Dienstleistung sei rechtlich zulässig und als harmlos anzusehen. Hier sei jedoch mit Kundenverkehr und mit daraus resultierenden Geräuschen von Autotüren zu rechnen. Eine Dienstleistung könne somit auch für Beschwerden sorgen. Es wird die Frage aufgeworfen, ob dies ausreichend bedacht wurde. Es wird nach dem Vermietungskonzept der 12 Wohneinheiten gefragt.

Stadträtin Herrmann pflichtet bei und erkundigt sich ebenfalls nach der Konzeptidee.

Vorhabensträgerin Lay erläutert, dass derzeit eine Bauherrengemeinschaft mit drei Bauherren besteht, welche jedoch noch mit Interessenten erweitert werden soll. Teilweise besteht der Wunsch direkt nach Fertigstellung das Objekt zu beziehen. Auch ein späterer Bezug bzw. eine Vermietung ist zum Teil vorgesehen. Es werde eine gemischte Alters­struktur angestrebt. Die Besonderheit im Projekt liege darin, dass die Grundrisse Kombinationsmöglichkeiten bieten. Diese können leicht abgetrennt werden, um so dem Bedarf in jeder Lebensphase gerecht zu werden. Eine Vermietung sei unproblematisch möglich, wenn z. B. die Kinder im Erwachsenenalter ausziehen.

Oberbürgermeister Pelgrim erläutert auf Basis des derzeit gültigen Bebauungsplans, dass sich die Art der baulichen Nutzung nicht ändert. Hierin sei bereits ein allgemeines Wohngebiet enthalten. Im südlichen Bereich des Rippergs ist ein Mischgebiet festgesetzt.

Stadtrat Sakellariou wirft ein, dass sich in einem Wohngebiet ohne Menschen niemand beschweren könne.

Erster Bürgermeister Klink erläutert auf Nachfrage von Oberbürgermeister Pelgrim, dass im Zuge des Verfahrens geprüft werden könne, ob eine Integration in das angrenzende Mischgebiet sinnvoll erscheint. Nach der Begriffsbestimmung der Baunutzungsverordnung dient das Mischgebiet dem Wohnen. Auch ein das Wohnen nicht wesentlich störendes Gewerbe sei hierin zulässig.

Oberbürgermeister Pelgrim pflichtet Stadtrat Sakellariou bei, da in der Straßenverlängerung hinter dem Quartier noch eine gewerblich genutzte Halle besteht. Eine Festsetzung als Mischgebiet halte er daher für sinnvoll.

Stadtrat Dr. Graf v. Westerholt kommt darauf zurück, dass er bereits im Zuge der Beratungen im Verwaltungs- und Finanzausschusses angeregt habe, eine Gesamtplanung für das Areal aufzustellen. Es bewege den Gemeinderat, was aus dem Areal werde. Hieran hänge auch die spätere Wohnqualität. Es sollte skizziert werden, was in diesem Bereich für denkbar gehalten werde.

Oberbürgermeister Pelgrim verdeutlicht, dass das Gebiet Ripperg derzeit kein Gewerbegebiet sei und auch keines werde. Es werde im weitesten Sinne ein Mischgebiet bleiben. Man könne sich einen Teil mit „Wohnen“, einen Teil mit „Dienstleistung“ und einen musealen Bereich vorstellen. Es wäre wünschenswert, wenn in Zukunft ein höherer Anteil an „Wohnen“ enthalten wäre. Allerdings werde es immer eine Art von „Mischform“ darstellen. Ein reines Wohngebiet werde dort nicht funktionieren, da bereits zu viele Nutzungen im Bestand vorhanden sind.  

Beschluss

- Empfehlung an den Gemeinderat -

1. Antrag auf Durchführung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes § 12 BauGB
Dem Antrag der Bauherrengemeinschaft Elisabeth Lay aus Schwäbisch Hall und Heide und Harald Holste-Lilie aus Raboldshausen auf Durchführung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanverfahren, eingegangen vom 07.06.2017, wird stattgegeben. Die Verwaltung wird gebeten zu prüfen, ob eine Integration in das angrenzende Mischgebiet sinnvoll erscheint.
(einstimmig -18)