§ 71 - Förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets "Nördliche Kernstadt Froschgraben - Erweiterung um Marktplatz und Gymnasiumstraße"; hier: Ergebnis der vorbereitenden Untersuchung (öffentlich)
Sachvortrag:
Am 28.04.2004 hat der Gemeinderat die Satzung über die förmliche Festlegung des o. g. Sanierungsgebiets beschlossen.
Das bisherige Gebiet wurde 2001 in das Landessanierungsprogramm Baden-Württemberg aufgenommen. Mit Bewilligungsbescheid vom 26.09.2001 erhielt die Stadt die Mittelzusage von Bund und Land in einer Größe von 2,76 Mio EUR für die Sanierung des Bereichs.
Am 22.02.2006 wurde die Erweiterung Marktplatz/Gymnasiumstraße dieses Sanierungsgebietes beschlossen und die Verwaltung beauftragt, mit den vorbereitenden Untersuchungen für das erweiterte Gebiet zu beginnen.
Der Ergebnisbericht wird Grundlage für die förmliche Festlegung des Sanierungsbereichs. Nach der Festlegung können die Fördermittel des Landes in Anspruch genommen werden.
Im Laufe der vorbereitenden Untersuchungen wurde in Abstimmung mit dem Regierungspräsidium Stuttgart der Bereich Obere Herrngasse 1 - 6 mit einbezogen, da sich hier weitere Sanierungsmaßnahmen heraus kristallisierten. Das Untersuchungsgebiet erweiterte sich deshalb von etwa 1,86 ha auf ca. 1,98 ha.
Ferner ist vorgesehen, den hinter dem Gebäude Obere Herrngasse 5 liegenden öffentlichen Museumsgarten in seiner jetzigen Nutzung aufzugeben. Diese Maßnahme stellt eine Verbesserung privater Freiräume dar, was sich auch positiv auf die unmittelbare Wohnsituation auswirkt.
Die Größe des förmlich festzulegenden Sanierungsgebietes beträgt somit - wie oben bereits erwähnt - ca. 1,98 ha.
- Förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes Als Grundlage zur Förderung der Einzelmaßnahmen ist es erforderlich, das Sanierungsgebiet förmlich festzulegen. Dies erfolgt durch Satzung unter Bezugnahme auf den Abgrenzungsplan.
- Wahl des Sanierungsverfahrens Im Rahmen der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebietes ist auf der Grundlage von § 142 Abs. 4 BauGB abzuwägen, welches der im Baugesetzbuch vorgesehenen Verfahren eingreifen soll. Es stehen
- das so genannte „klassische Verfahren“ unter Anwendungen der Vorschriften der §§ 152 bis 156a BauGB und
- das „vereinfachte Sanierungsverfahren“ unter Ausschluss der §§ 152 bis 156a BauGB zur Verfügung.
Beide unterscheiden sich jedoch in verschiedenen Punkten, die im folgenden zusammengefasst dargestellt werden:
Die Vorschriften der §§ 152 bis 156 a BauGB , die als so genannte „bodenpolitische Konzeption“ des Sanierungsrechts bezeichnet werden und bewirken sollen, dass Bodenwertsteigerungen in dem betreffenden Gebiet, die durch die Aussicht auf die Sanierung, ihre Vorbereitung oder Durchführung entstehen, zur Finanzierung der Sanierungskosten herangezogen werden. Diese umfassen im Wesentlichen die Regelungen über die sog. Ausgleichsbeträge.
Nach § 142 Abs.4 BauGB ist die Anwendung dieser Vorschriften des 3. Abschnitts – der besonderen sanierungsrechtlichen Regelungen – auszuschließen, wenn sie für die Durchführung der Sanierung nicht erforderlich sind und diese durch den Ausschluss nicht erschwert wird.
Aufgrund der im städtischen Eigentum befindlichen Grundstücke hat die Stadt Schwäbisch Hall die uneingeschränkte Möglichkeit, die im Rahmen der Privatisierung festzulegenden Grundstückskosten zu bestimmen. Dadurch ist nachhaltig gesichert, dass sich die sanierungsbedingten Werterhöhungen der Grundstücke zugunsten Dritter ausschließen lassen.
§ 142 Abs. 4 Satz 2 Baugesetzbuch regelt, dass im Fall des Ausschlusses des besonderen sanierungsrechtlichen Verfahrens in der Satzung auch die Genehmigungspflichten nach § 144 BauGB insgesamt, nach § 144 Abs. 1 oder Abs. 2 ausgeschlossen werden können.
§ 144 Abs. 1 beinhaltet die Genehmigungsnotwendigkeit folgender Maßnahmen bzw. Vorgänge:
- Bauvorhaben nach §29 BauGB
- Miet- und Pachtverhältnisse über die Dauer von mehr als einem Jahr.
§ 144 Abs. 2 regelt die Genehmigungsnotwendigkeit folgender Maßnahmen bzw. Vorgänge:
- die Grundstücksveräußerung bzw. Bestellung oder Veräußerung eines Erbbaurechts,
- die Bestellung grundstücksbelastender Rechte (Grundschulden, Grunddienstbarkeiten),
- schuldrechtliche Verträge, die mit den unter 1. und 2. beschriebenen Verpflichtungen in Zusammenhang stehen,
- die Begründung, Änderung oder Aufhebung einer Baulast,
- Grundstücksteilungen.
Da sich die wesentlichen Grundstücke im Sanierungsgebiet bereits im Eigentum der Stadt befinden, können daher die Regelungen des besonderen Entschädigungs- und Preisprüfungsrechts, die Preisvorschriften bei der Privatisierung von Grundstücken, das besondere Umlegungsrecht und die Erhebung von Ausgleichsbeiträgen vernachlässigt werden. Diese Bestimmungen sind Gegenstand der §§ 152 bis 156 a BauGB.
Im Rahmen der Abwägung wird empfohlen, das vereinfachte Verfahren unter Einbeziehung der gesetzlichen Bestimmungen des § 144 Abs. 1 und Abs. 2 BauGB durchzuführen.
- Abgrenzung des Sanierungsgebietes Die Abgrenzung des Gebietes wird in einem entsprechenden Plan dargestellt. Dieser ist Bestandteil der Sanierungssatzung.
- Empfehlung an den Gemeinderat -
- Der Ergebnisbericht vom 12.05.2006 über die durchgeführten vorbereitenden Untersuchungen für das Gebiet „Nördliche Kernstadt Froschgraben – Erweiterung Marktplatz Gymnasiumstraße“ wird zur Kenntnis genommen.
- Die Satzung über die förmliche Festlegung dieses Sanierungsgebietes wird aufgestellt.
- Die Maßnahme soll im so genannten „vereinfachten Sanierungsverfahren“ auf der Grundlage des § 142 Abs. 4 unter Einschluss des § 144 Abs. 1 und 2 BauGB durchgeführt werden. Maßgebend ist der Lageplan der Stadt Schwäbisch Hall - Fachbereich Planen und Bauen, Abteilung Stadtplanung - mit der Bezeichnung „Nördliche Kernstadt Froschgraben – Erweiterung Marktplatz Gymnasiumstraße Förmliche Festlegung Abgrenzungsplan“ im Maßstab 1:1000 vom 12.05.2006.
(einstimmig - 20 -)
