§ 131 - Bebauungsplan Nr. 1216-01/01 Ortsmitte Gottwollshausen - 1. Änderung Hohlgasse; hier: Entwurfs- und Auslegungsbeschluss nach §13 a BauGB (öffentlich)
Sachvortrag:
Durch einen anstehenden Generationswechsel beim Hotel Sonneck in Gottwollshausen besteht aktuell dringender Bedarf für zusätzlichen Wohnraum und perspektivisch für eine bauliche Erweiterung des Hotelbetriebes im unmittelbaren Umfeld des bestehenden Betriebes. Dafür bietet sich das nordöstlich der Hohlgasse liegende Flurstück15 an, welches sich bereits im Eigentum der Familie befindet. Auch die Eigentümerfamilie des östlich angrenzenden Grundstücks (Flurstück 16) signalisierte den Wunsch nach einer Baumöglichkeit für ein Wohnhaus mit Garage auf ihrem Grundstück.
Beide Grundstücke befinden sich im Bebauungsplan Nr. 1216-01 „Ortsmitte Gottwollshausen“, rechtskräftig seit 28.09.1995 und sind überwiegend als Obstbaumwiese mit zu erhaltenden Baumbestand festgesetzt (Anlage 2). Die Fläche ist gleichzeitig Ausgleichsfläche für den oben genannten bestehenden Bebauungsplan. Im südlichen Teil des Flurstücks 15 weist der Bebauungsplan ein Baufeld aus, das den bisherigen Gebäudebestand bauleitplanerisch sichert.
Vor dem Hintergrund der betrieblichen Erfordernisse des o.g. Hotelbetriebs und der Möglichkeit einer maßvollen Nachverdichtung durch Innenentwicklung werden beide Vorhaben grundsätzlich durch die Verwaltung unterstützt. Zur Umsetzung der Planung wird es allerdings notwendig, den bestehenden rechtsgültigen Bebauungsplan zu ändern und damit die planungsrechtlichen Grundlagen für eine Bebauung unter dem Aspekt einer städtebaulich geordneten Entwicklung des bestehenden Quartiers zu schaffen.
Da es sich nicht um ein Einzelvorhaben handelt, fehlt die Grundlage für das angestrebte Verfahren eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans, deshalb ist beabsichtigt, ein „normales“ Bebauungsplanverfahren durchzuführen, wobei mit den Eigentümern im Rahmen eines städtebaulichen Vertrages vereinbart wird, dass die für die jeweiligen Eigentümerfamilien anfallenden Kosten (Planung, Gutachten, Ausgleich, Erschließung, etc.) von diesen getragen werden.
Der Bebauungsplan entspricht den Zielen des § 13a Abs. 1 BauGB hinsichtlich der Nachverdichtung und damit auch den Zielen der Innenentwicklung der Stadt Schwäbisch Hall. Unter diesem Aspekt soll der Bebauungsplan im Sinne des § 13a BauGB als Bebauungsplan der Innenentwicklung durchgeführt werden. Gleichzeitig werden auch örtliche Bauvorschriften festgesetzt.
Neben zwei Baufeldern für Wohngebäude mit Garagen, zweigeschossig mit Satteldach, ist entlang der Hohlgasse ein größeres Baufeld vorgesehen, das eine künftige Hotelerweiterung planungsrechtlich sichern soll. Auch dieses Gebäude kann zweigeschossig mit Satteldach ausgeführt werden. Aufgrund der Hanglage staffelt sich dieses allerdings entsprechend der topographischen Verhältnisse nach Norden hin ab, um sich städtebaulich verträglich in das vorhandene Gelände einzufügen. Gleichzeitig werden Höchstgrenzen für Erdgeschossfußboden-, Trauf- und Firsthöhen festgesetzt. Dadurch bleiben auch wichtige Blickbeziehungen von der gegenüber liegenden denkmalgeschützten Pfarrkirche St. Georg in die freie Landschaft erhalten. Die notwendigen Stellplätze für die Hotelnutzung finden Platz in den jeweiligen Untergeschossen als Tiefgaragen, die von der Hohlgasse unter Ausnutzung des Geländes auf kurzem Wege erschlossen werden können.
Ferner werden zwei private Grünflächen als Streuobstwiesen festgesetzt, die die gewünschte lockere Bebauung gliedern. Aufgrund des Eingriffs in eine bestehende Ausgleichsfläche ist ein Ausgleich vorzunehmen. Da sich dieser nicht vollständig innerhalb des Plangebiets umsetzen lässt sind weitere, planexterne Maßnahmen bzw. ein monetärer Ausgleich erforderlich. Diese werden im Rahmen eines städtebaulichen, bzw. öffentlich-rechtlichen Vertrags gesichert. Weiter wird die ortsbildprägende sog. „Steggarteneiche“, welche unmittelbar am Steggartenweg steht, als zu erhalten im Bebauungsplan festgesetzt.
Die Erschließung für die beiden westlichen Gebäude erfolgt über die Hohlgasse. Das geplante Wohngebäude im Osten wird über die Brunnenteichstraße bzw. den Steggartenweg angebunden, wobei der Steggartenweg auf einer Länge von ca. 20m auf die Mindestbreite von 3,50m (Feuerwehrzufahrt) verbreitert wird.
Anlage 1: Orientierungsplan
Anlage 2: bisher rechtsgültiger Bebauungsplan Nr. 1216-01 Ortsmitte Gottwollshausen
Anlage 3: Bebauungsplan Nr. 1216-01/01 im Maßstab 1 : 500, Stand 24.04.2019 (Kraft+Kraft Architekten)
Anlage 4: Begründung, Stand 24.04.2019 (Kraft+Kraft Architekten)
Anlage 5: Textteil, Stand 24.04.2019 (Kraft+Kraft Architekten)
Anlage 6: Örtlichen Bauvorschriften, Stand 24.04.2019 (Kraft+Kraft Architekten)
Anlage 7: textliche Ergänzung zur E/A-Bilanzierung, Stand 11.04.2019 (Gundelfinger_Traub Landschaftsarchitekten)
Anlage 8: Spezielle artenschutzrechtliche Prüfung (saP) Flst. 15, Stand 13.09.2018 (GEKOPlan M. Hofmann)
Anlage 9: Spezielle artenschutzrechtliche Prüfung (saP) Flst. 16 + 17/5, Stand 04.04.2019 (GEKOPlan M. Hofmann)
Der Ortschaftsrat Gailenkirchen entscheidet über das Vorhaben in seiner Sitzung am 16.05.2019.
Stadtrat Sakellariou ist der Ansicht, dass man Erweiterungsabsichten eines Unternehmen nicht im Wege stehen sollte. Bei Veranstaltungen sei es jedoch bereits jetzt schon schwierig einen Parkplatz zu finden. Bei einer Erweiterung stelle sich ihm die Frage, wie das zukünftig funktionieren solle. Stadtrat Sakellariou irritiere zudem, die in der Sitzungsvorlage ausgewiesenen Streuobstwiesen, welche 1995 als zu erhaltender Baumbestand festgesetzt wurde und zugleich eine Ausgleichsfläche für den Bebauungsplan dargestelle. In Kenntnis dessen, verwundere es, dass ein Eingriff in diesen Bestand durch einen monetären Ausgleich möglich sei.
Erster Bürgermeister Klink erklärt, dass dies nur im Wege eines Bebauungsplanverfahrens gehe. Es sei eine Abwägung zwischen unterschiedlichen Interessen. Auf der einen Seite habe man die Entwicklung eines bestehenden Betriebes und auf der anderen Seite eine entsprechende Festsetzung. Nun gilt es im Rahmen einer Abwägung zu entscheiden, entsprechende Entwicklungen mittels Ausgleich zu eröffnen. Dies sei im Bebauungsplanverfahren abgearbeitet. Es gebe rechtlich die Möglichkeit den Ausgleich auch außerhalb des Geltungsbereichs des Bebauungsplans vorzunehmen. Dies sei der Weg, welcher hier beschritten werden könnte.
Oberbürgermeister Pelgrim ergänzt, dass das Planungsrecht eine der wenigen hoheitlichen Funktionen sei, die die Stadt ausüben könne. Man habe die bisherigen Abstimmungen eng mit der beteiligten Ortschaft und der Naturschutzbehörde getroffen, sodass der Ausgleich erfolgen könne.
Beschluss
- Empfehlung an den Gemeinderat -
Der Bau- und Planungsausschuss fasst vorbehaltlich der Zustimmung des Ortschaftsrats folgende Beschlüsse:
A) Bebauungsplan Nr. 1216-01/01 „Ortsmitte Gottwollshausen – 1. Änderung Hohlgasse“
Der B-Plan Nr. 1216-01/01 „Ortsmitte Gottwollshausen – 1. Änderung Hohlgasse“ wird gemäß § 1 Abs. 3 in Verbindung mit § 2 Abs. 1 und § 13 a BauGB endgültig im Entwurf aufgestellt. Maßgebend ist der Lageplan vom Büro Kraft+Kraft Architekten, Schwäbisch Hall, M 1:500 vom 24.04.2019 mit Legende und gleich lautend datiertem Textteil. Die Verwaltung wird beauftragt diesen gemäß § 3 Abs. 2 BauGB in Zusammenarbeit mit dem Büro für die Dauer eines Monats öffentlich auszulegen (Beteiligung der Öffentlichkeit, der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange).
B) Örtliche Bauvorschriften für das Baugebiet Nr. 1216-01/01 „Ortsmitte Gottwollshausen – 1. Änderung Hohlgasse“
Die örtlichen Bauvorschriften für das Baugebiet werden gemäß § 1 Abs. 3, § 2 Abs. 1 und § 13 a BauGB in Verbindung mit § 74 Abs. 1 LBO in der dargestellten Fassung endgültig im Entwurf aufgestellt. Maßgebend ist der Textteil vom Büro Kraft+Kraft Architekten, Schwäbisch Hall vom 24.04.2019. Der Geltungsbereich ist identisch mit dem des Bebauungsplanes „Ortsmitte Gottwollshausen – 1. Änderung Hohlgasse“. Die Verwaltung wird beauftragt diese gemäß § 3 Abs. 2 BauGB in Zusammenarbeit mit dem Büro für die Dauer eines Monats öffentlich auszulegen (Beteiligung der Öffentlichkeit, der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange).
Bebauungsplan und Örtlichen Bauvorschriften ist eine gleich lautend datierte Begründung beigefügt.
(16 Ja-Stimmen, 3 Enthaltungen)
