TOP 6 - Bebauungsplan mit örtlichen Bauvorschriften Nr. 0319-03 „Sonnenrain Teilbereich 3“; hier: - Auslegungsbeschlüsse (öffentlich)
Sitzungsvorlagen-Nummer: 141/22
Sachvortrag:
Das Baugebiet Sonnenrain in Hessental (Anlage 1), welches der Bebauungsplan Nr. 0319-01/01 „Sonnenrain, Teilbereich 2 - 1. Änderung“ umfasst, wurde zwischenzeitlich zum Großteil vermarktet und bereits aufgesiedelt. Der Entwicklung des Baugebietes liegt der städtebauliche Entwurf des Büros Thomas Schüler Architekten Stadtplaner zugrunde, welcher auch die Erweiterung im Westen hin zum Kreisverkehr Bühlertalstraße/ Am Kreuzstein vorsieht.
Am 06.10.2021 (§ 245, öffentlich) hat der Gemeinderat die Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 0319-03 „Sonnenrain, Teilbereich 3“ beschlossen. Ziel der Planung ist neben der Bereitstellung weiterer Flächen für den Geschosswohnungsbau die Schaffung der Voraussetzungen zur Verbesserung der Nahversorgung in Hessental und der umliegenden Siedlungsräume. Der Bedarf und das Potenzial für eine Einzelhandelsnutzung im Sonnenrain wurde auch im Gutachten für ein Einzelhandelskonzept für die Stadt Schwäbisch Hall bestätigt (Bau- und Planungsausschuss 13.07.2020, § 93, öffentlich). Die dafür vorgesehene Fläche bildet eine städtebauliche Raumkante am Kreisverkehr, sodass ein adäquater Auftakt des Baugebietes Sonnenrain entstehen kann. Ziel ist hier die Ausbildung einer Quartiersmitte, welche an die Freiraumachse des Teilbereichs 2 anknüpft und diese bis zum Kreisverkehr fortführt. Der geplante Lebensmittelmarkt, einschließlich erforderlicher Parkierung, soll vollständig überdeckelt und in die darüber liegende Wohnbebauung integriert werden.
In seiner Sitzung am 06.10.2021 hat der Gemeinderat die Verwaltung auch beauftragt, die frühzeitige Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange sowie der Öffentlichkeit gem. §§ 3 Abs. 1 und 4 Abs. 1 BauGB durchzuführen. Diese erfolgte im Zeitraum 17.11. bis 10.12.2021. Sowohl von Seiten der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange als auch der Öffentlichkeit sind Stellungnahmen eingegangen. Auf die beigefügte Abwägungstabelle Stand 11.04.2022 (Anlage 12) wird verwiesen. Darin sind die Stellungnahmen dargestellt und mit fachlichen Abwägungsvorschlägen versehen.
Gegenüber den Aufstellungsbeschlüssen wurde der Geltungsbereich des Bebauungsplans an die zukünftigen Grundstücksgrenzen angepasst und dadurch etwas verkleinert. Der Entwurf des Bebauungsplans zielt maßgeblich darauf ab, den am 30.03.2022 (SV-Nr. 71/22, öffentlich) beschlossenen städtebaulichen Entwurf in planungs- und bauordnungsrechtliche Festsetzungen zu übersetzen. Er beinhaltet unter anderem folgende Festsetzungen:
• Art der baulichen Nutzung (Sondergebiet SO und Urbanes Gebiet MU)
• Maß der baulichen Nutzung (Vorgaben zur überbaubaren Grundstücksflächen, Vollgeschossen, Baugrenzen und Gebäudehöhen)
• Erschließungsflächen und Regelung der Parkierung
• Örtliche Bauvorschriften zur Regelung der Gestaltung, wie z.B. Dächer und Fassaden sowie Werbeanlagen
Gegenüber der Beschlussfassung des Gemeinderats am 30.03.2022 zu den Geschossigkeiten im Plangebiet wird der Hochpunkt am Kreisverkehr um ein Vollgeschoss höher festgesetzt. Dies hat den Hintergrund, dass im städtebaulichen Entwurf ein überhöhtes Erdgeschoss für eine Sondernutzung zugrundegelegt wurde. Sollte im Erdgeschoss eine Wohnnutzung realisiert werden, wären bei annähernd gleicher Gebäudehöhe auch 8 Wohngeschosse möglich.
Im beigefügten Umweltbericht werden die voraussichtlichen Umweltauswirkungen ermittelt, beschrieben und bewertet. Weiterhin erfolgt darin die Bilanzierung der erforderlichen Ausgleichsmaßnahmen. Das Kompensationsdefizit kann vollständig innerhalb des Plangebiets, insbesondere auf der westlichen Grünfläche in Form einer Streuobstwiese, ausgeglichen werden.
Weiterhin wurden Gutachten zu den Themengebieten Artenschutz, Lärm, Einzelhandel und Kampfmittel eingeholt. Sie sind in den Bebauungsplan eingeflossen sowie diesem als Anlagen beigefügt. Ergänzend finden noch bis Mitte August Erhebungen zum Artenschutz statt und auch die Baugrunduntersuchung befindet sich in Bearbeitung, die im weiteren Verfahren ergänzt werden. Es sind zudem Kampfmittelbergungen erforderlich, die voraussichtlich im August erfolgen werden. Im Anschluss daran erfolgen archäologische Voruntersuchungen aufgrund der Lage des Plangebiets im Bereich eines Kulturdenkmals. Sollten sich daraus ergänzende Erkenntnisse ergeben, werden diese im weiteren Verfahren in den Bebauungsplan eingearbeitet.
Weiteres Verfahren
Die Einarbeitung der Erkenntnisse aus den noch ausstehenden Untersuchungen kann gegebenenfalls eine erneute Auslegung in Form einer Betroffenenbeteiligung erforderlich machen. Erneut anzuhören sind dabei voraussichtlich Landratsamt und Umweltzentrum. Es ist vorgesehen, die Betroffenenbeteiligung ohne vorherige Beschlüsse durchzuführen und die überarbeiteten Entwurfsunterlagen dann im Zuge der Satzungsbeschlüsse dem Gemeinderat vorzulegen.
Anlagen:
Anlage 1: Orientierungsplan, Stand 15.10.2020
Anlage 2: Entwurf Planzeichnung, Stand 11.04.2022
Anlage 3: Entwurf Textteil, Stand 11.04.2022
Anlage 4: Entwurf Begründung, Stand 11.04.2022
Anlage 5: Entwurf Umweltbericht, Stand 11.04.2022
Anlage 6: Entwurf Bewertungsplan zur Eingriffs- / Ausgleichsbilanzierung, Stand 11.04.2022
Anlage 7: Relevanzprüfung zum Umfang der artenschutzrechtlichen Untersuchungen für den Bebauungsplan "Sonnenrain" in Hessental, Gekoplan, Oberrot, Stand 18.08.2021
Anlage 8: Verträglichkeitsuntersuchung zur geplanten Ansiedlung eines Lebensmittel-Marktes mit Backshop sowie gastronomischer Nutzung im Stadtteil Hessental, Dr. Donato Acocella Stadt- und Regionalentwicklung GmbH, Lörrach, Stand 05.04.2022
Anlage 9: Geräuschimmissionsprognose, RW Bauphysik Ingenieurgesellschaft mbH & Co. KG, Schwäbisch Hall, Stand 30.03.2022
Anlage 10: Ermittlung der zu erwartenden Fluglärmimmissionen für das Plangebiet „Sonnenrain Teilbereich 3“ in Schwäbisch Hall-Hessental, Kurz & Fischer Beratende Ingenieure, Winnenden, Stand 28.09.2021
Anlage 11: Luftbildauswertung auf Kampfmittelbelastung Bühlertalstraße, Baugebiet „Sonnenrain, Teilbereich 3“ Schwäbisch Hall-Hessental, LBA Luftbildauswertung GmbH, Stuttgart, Stand 23.09.2021
Anlage 12: Abwägung der Stellungnahmen aus der frühzeitigen Beteiligung, Stand 11.04.2022
Beschlussfassung:
1. Beschluss über eingegangene Stellungnahmen
Die Behandlung der im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit und der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange eingegangenen Stellungnahmen gem. §§ 3 (1) und 4 (1) BauGB wird nach sachgerechter Abwägung aller Belange im Sinne des § 1 Abs. 7 BauGB gem. Anlage 12 beschlossen.
2. Auslegungsbeschlüsse
A) Bebauungsplan Nr. 0319-03 „Sonnenrain, Teilbereich 3“
Die Auslegung des Bebauungsplans Nr. 0319-03 „Sonnenrain, Teilbereich 3“ wird gem. §§ 3 Bas. 2 und 4 Abs. 2 BauGB auf Basis des Entwurfsstandes 11.04.2022 (Anlagen 2-11) beschlossen.
Die Verwaltung wird beauftragt den Entwurf für die Dauer eines Monats, mind. jedoch 30 Tage, öffentlich auszulegen (Beteiligung der Öffentlichkeit gem. § 3 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 3 PlanSiG). Die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange sowie die Nachbargemeinden werden parallel beteiligt (Beteiligung der Behörden und der sonstigen Träger öffentlicher Belange gem. § 4 Abs. 2 BauGB sowie der Nachbargemeinden gem. § 2 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 3 PlanSiG).
B) Örtliche Bauvorschriften für das Baugebiet Nr. 0319-03 „Sonnenrain, Teilbereich 3“
Die Auslegung der Örtlichen Bauvorschriften für das Baugebiet Nr. 0319-03 „Sonnenrain, Teilbereich 3“ wird gem. §§ 3 Bas. 2 und 4 Abs. 2 BauGB auf Basis des Entwurfsstandes 11.04.2022 (Anlagen 2-11) beschlossen.
Die Verwaltung wird beauftragt den Entwurf für die Dauer eines Monats, mind. jedoch 30 Tage, öffentlich auszulegen (Beteiligung der Öffentlichkeit gem. § 3 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 3 PlanSiG). Die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange sowie die Nachbargemeinden werden parallel beteiligt (Beteiligung der Behörden und der sonstigen Träger öffentlicher Belange gem. § 4 Abs. 2 BauGB sowie der Nachbargemeinden gem. § 2 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 3 PlanSiG).
(einstimmig - 27)
