§ 190 - Bebauungsplan „Zeilwiesen – SO Hotel“ (Landhaus Rössle) in SHA - Veinau; hier: Aufstellungsbeschluss und Beschluss über die frühzeitige Beteiligung, Beschluss Anpassung Flächennutzungsplan im Parallelverfahren (öffentlich)
Sachvortrag:
Das Landhaus Rössle in Tüngental-Veinau wurde im Laufe von inzwischen fünf Generation vom ehemals landwirtschaftlichen Betrieb mit angehängter Gastronomie zu einer vielseitigen Vollgastronomie entwickelt. Derzeit wird durch die nächste Generation eine Weiterentwicklung mit Schwerpunkt Events und Gastronomie im Grünen realisiert und ein Ausbau des Zimmerangebotes/Serviced Appartements für Langzeitgäste geplant.
Während das Seniorenehepaar die Betriebswohnung auf dem Gelände bewohnt, bestehen für die junge Familie der nächsten Betreibergeneration derzeit keine Wohnmöglichkeiten auf dem Betriebsgelände. Eine Gastronomie und Hotellerie erfordert jedoch eine 24 Stunden Einsatzbereitschaft (späte Anreise von Gästen und Frühstück ab 6.00 Uhr), die nur mit einer dauerhaften Präsenz vor Ort zu leisten ist. Die Eigentümer sind daher mit dem Wunsch nach der Baumöglichkeit für ein privates Betriebswohnhaus sowie der Bitte um rechtliche Klärung von langfristigen baulichen Erweiterungswünschen an die Stadtverwaltung herangetreten.
Derzeit besteht für die Fläche kein Bebauungsplan. Im Flächennutzungsplan ist nur die aktuelle überbaute Fläche als Mischgebiet und Innenbereich dargestellt. Die gewünschten weiteren Entwicklungen sind somit auf diese Flächen beschränkt. Um die baurechtliche Zulässigkeit für die geplanten Erweiterungen und die betrieblich dringend erforderliche zweite Betriebswohnung zu ermöglichen und somit die weitere langfristige Sicherung des Gastronomie- und Hotelleriebetriebes zu gewährleisten, ist die Aufstellung eines Bebauungsplanes und die Anpassung des Flächennutzungsplanes erforderlich.
Üblicherweise kennt das Baugesetzbuch für solche Fälle das Instrument des Vorhabenbezogenen Bebauungsplanes. Dieser setzt jedoch voraus, dass der Vorhabenträger sich verpflichtet, das gesamte Vorhaben innerhalb einer bestimmten Frist verbindlich zu realisieren. Da es sich in diesem Fall um einen geplanten Entwicklungsprozess handelt, scheidet dieses Instrument aus. Die Verwaltung schlägt daher die Durchführung eines regulären Bebauungsplanverfahrens vor. Die Vorhabenträger haben sich verpflichtet, mit der Erstellung des Bebauungsplanes ein Planungsbüro auf ihre Kosten zu beauftragen, sowie die Kosten für alle notwendigen Gutachten zu tragen. Dem Vorhabenträger ist bekannt, dass ihm hieraus kein Rechtsanspruch auf die Rechtsgültigkeit des Bebauungsplanes entsteht.
Geltungsbereich und Planungsabsichten:
Der räumliche Geltungsbereich für den Bebauungsplan ist im beigefügten Lageplan dargestellt. Er umfasst die derzeit schon mit den vorhandenen Gebäuden und Scheunen des Landhauses „Rössle“ überbaute Fläche nördlich der L 2218/Zeilwiesen und reicht bis zu der schon vor Jahren von den Eigentümern angelegten Baumzeile, die eine vorbildliche Einbindung des Anwesens in den Ortsrand und zur freien Landschaft herstellt.
Diese Baumzeile soll mit dem vorliegenden Bebauungsplan mit Einverständnis der Eigentümer langfristig gesichert werden, alle Bäume in diesem Bereich werden daher mit einer Pflanzbindung versehen.
Die zwischen geplanter ergänzender Bebauung und dieser Baumzeile liegenden Wiesen und Gartenflächen werden ebenfalls im Bebauungsplan durch die Festsetzung einer privaten Grünfläche langfristig gesichert. Im nordöstlichen Bereich soll die bauliche Möglichkeit für ein privates Betriebswohnhaus mit kleinem Bürotrakt und Stallungen geschaffen werden. Im Westen des Plangebietes entlang der vorhandenen Stellplatzflächen soll ein Baufenster die Realisierung einer Feldgerätescheuer ermöglichen. Im Norden des Sondergebietes Hotel ist ein Wellness- und Fitnessbereich mit Sauna, Naturbadeteich, Liegewiese und Grillhütte geplant.
Rechtliche Situation:
Teile des Plangebietes sind im Flächennutzungsplan (Fortschreibung 7D) als Mischgebietsflächen dargestellt. Der nördliche Teil ist als Außenbereichsfläche dargestellt. Im Zuge des Bebauungsplanverfahrens soll die gesamte Plangebietsfläche als Sonstiges Sondergebiet Hotel ausgewiesen werden. Der Flächennutzungsplan ist entsprechend im Parallelverfahren anzupassen.
Planungsziele:
Dem Bebauungsplan werden folgende Planungsziele zu Grunde gelegt:
- Langfristige Entwicklung und Sicherung des Landhauses „Rössle“ als Gastronomie und Hotellerie
- Festsetzung eines Sondergebietes Hotel
- Festsetzung überbaubarer Grundstücksflächen für ein differenziertes Angebot an gastronomischen Nutzungen und der Möglichkeit für den Bau eines Betriebswohnhauses
Derzeit wird bereits im Auftrag des Vorhabenträgers eine artenschutzrechtliche Untersuchung durchgeführt. Das Ergebnis soll in der Gemeinderatssitzung am 05.10.2016 bereits vorliegen und wird dann vorgestellt werden. Im weiteren Verfahren wird auch der erforderliche Umweltbericht erarbeitet werden.
Der Ortschaftsrat Tüngental hat in seiner Sitzung am 15.09.2016 dem Vorhaben zugestimmt.
Anlage 1: Übersichtsplan
Anlage 2: Lageplan Bebauungskonzept vom 23.08.2016 (Büro Käser Ingenieure GbR, Schwäbisch Hall)
Anlage 3: Auszug derzeit rechtsverbindlicher Flächennutzungsplan 7D Fortschreibung
Beschluss:
1. Parallelverfahren des Flächennutzungsplanes
In der rechtsgültigen 7D. Fortschreibung des Flächennutzungsplanes ist das Plangebiet als Mischgebiet und Außenbereich dargestellt. Im Zuge des Bebauungsplanverfahrens soll die gesamte Plangebietsfläche als Sondergebiet Hotel ausgewiesen werden. Der Flächennutzungsplan ist entsprechend im Parallelverfahren anzupassen.
2. Entwurfs- und Aufstellungsbeschluss:
Bebauungsplan Nr. 2015-02 „Zeilwiesen – SO Hotel“
Der B-Plan Nr. 2015-02 „Zeilwiesen – SO Hotel“ wird gemäß § 1 Abs. 3 in Verbindung mit § 2 Abs. 1, § 3 Abs. 1 BauGB im Entwurf aufgestellt. Maßgebend ist das Bebauungskonzept des Büros Käser Ingenieure GbR, Schwäbisch Hall vom 23.08.2016. Die Verwaltung wird in Zusammenarbeit mit dem Büro mit der Durchführung des weiteren Verfahrens (Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit, der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange) beauftragt.
(einstimmig - 31 -)
