§ 75 - Städtebauliche Entwicklung „Kocherhalde“, Gelbingen; hier: Vorstellung Eckpunkte und Termine Wettbewerbsverfahren (öffentlich)
Sachvortrag:
Das Gelände "Kocherhalde", Gelbingen, befindet sich im Anschluss an das Diakoneo Diak Schwäbisch Hall, südlich des Teilorts Gelbingen. Im Zuge der Entwicklung des Klinikums wurde das Gelände an einen privaten Investor - die ALDOS II GmbH & Co. KG - verkauft. Nun soll der Bereich entsprechend der vorbereitenden Untersuchung aus dem Jahr 2015 (siehe Gemeinderatbeschluss vom 16.12.2015, § 308, öffentlich) wieder für Wohnzwecke nutzbar gemacht werden. Im aktuellen Flächennutzungsplan ist die Fläche als Wohnbaufläche ausgewiesen, ein rechtskräftiger Bebauungsplan liegt nicht vor und muss im Zuge der Entwicklung vom Investor bzw. Vorhabenträger aufgestellt werden.
Derzeit befinden sich neun leerstehende Wohngebäude auf dem Gelände, die stark sanierungsbedürftig bzw. abgängig sind. Der private Weg Kocherhalde erschließt das Grundstück und führt bis zum Freibad von Gelbingen und mündet in den Badweg, welcher wiederum eine Nebenerschließung des Klinikums darstellt. An das Gelände grenzt ein Landschaftsschutzgebiet sowie Waldflächen im Osten. Weitere Waldflächen befinden sich hin zur Bundesstraße und am Übergang zum Klinikgelände im Süden. Darüber hinaus wird das Plangebiet von einer 10kV-Freileitung gequert.
Aufgrund der zahlreichen Rahmenbedingungen, die bei der Entwicklung des Geländes hin zu einem Wohnquartier zu beachten sind, wird von der Verwaltung ein Wettbewerbsverfahren als Grundlage für das notwendige Bauleitplanverfahren favorisiert. Das Wettbewerbsverfahren wird vom Investor in Abstimmung mit der Verwaltung vorbereitet und durchgeführt. Im Vorfeld zur Erstellung der Auslobungsunterlagen wurde ein Scoping-Termin am 11.02.2020 durchgeführt, um die wesentlichen Belange bereits in der Auslobung zu benennen. Hierzu zählen:
- Waldabstände: Um eine Entwicklung zu ermöglichen, sind Teile der Waldflächen umzuwandeln oder an anderer Stelle auszugleichen. Darüber hinaus ist die Bewirtschaftung des Waldstücks oberhalb des Geländes im Osten weiterhin zu ermöglichen. Wie dies erfolgen kann, muss im weiteren Verfahren konkretisiert werden.
- 10 kV-Leitung: In Absprache mit dem Leitungsträger kann eine Verlegung der Freileitung als Erdkabel erfolgen. Daher sind bei der Entwicklung entsprechende Verteiler, auch für das angrenzende Schwimmbad, vorzusehen.
- Verkehrliche Anbindung: Die Erschließung des Geländes von der Bundesstraße B19 aus ist über den bereits bestehenden Anschluss weiterhin möglich. Die genaue Gestaltung und Dimension hängt von der künftigen Dichte des Gebietes ab. Das Geh- und Fahrrecht zugunsten des Klinikums über die Straße Kocherhalde und den Badweg muss erhalten bleiben.
- Landschaftsschutzgebiet: Es befinden sich Teile des Landschaftsschutzgebietes auf dem Gelände. Diese sind freizuhalten und müssen bei der weiteren Planung beachtet werden.
- Abwasser: Die künftige Bebauung muss über das öffentliche Kanalnetz in der Bundesstraße angeschlossen werden.
Zur Abstimmung der oben genannten Punkte waren Vertreter des Investors, des Regierungspräsidiums Stuttgart, des Landratsamtes (Untere Forstbehörde), des Umweltzentrums Schwäbisch Hall, des Klinikums Diakoneo, dem Eigenbetrieb Abwasser und der Stadtverwaltung anwesend.
Im Nachgang zum Scoping erfolgte ebenfalls eine erste naturschutzfachliche Bewertung des Umweltzentrums, welche den Auslobungsunterlagen zum Wettbewerb beigelegt wird.
Für das Wettbewerbsverfahren werden insgesamt sieben Stadtplanungsbüros eingeladen. Aufgrund der topographischen Verhältnisse und der zahlreichen Bezüge zu angrenzenden Nutzungen und Freiräumen ist ein Landschaftsarchitekt mit an der Planung zu beteiligen.
Die wesentlichen Planungsvorgaben wurden bereits mit der Verwaltung abgestimmt. Die folgenden Punkte sind von den Büros bei ihrer Planung zu beachten:
- Eine an den Ort angepasste Dichte im Übergang von Klinikum hin zum Teilort Gelbingen. Maßgebend ist die Höhenentwicklung der bestehenden Gebäude. Gesucht werden innovative Bauformen, die - auch in Geschossbauweise - den Charakter des Eigenheims in einer der Lage angemessenen Dichte vermitteln.
- Gewünscht ist allgemein ein sparsamer Umgang mit Grund und Boden durch eine flächensparende Anlage der Gebäudegruppen.
- Der angebotene Wohnungsmix soll möglichst kostengünstigen familiengerechten Wohnraum und auch Mehr-Generationen-Wohnen ermöglichen. Dabei sollen neben Eigentumswohnungen auch realgeteilte Wohneinheiten im "bezahlbaren" Segment entstehen. Insgesamt wird auf eine Struktur Wert gelegt, die eine große soziale Mischung ermöglicht.
- Angestrebt werden ca. 100 Wohneinheiten, die künftig auf dem Gelände entstehen sollen.
- Entwicklung einer robusten Erschließungs- und Freiraumstruktur, aus der veräußerbare Grundstücke entstehen und die unterschiedliche Formen des verdichteten Städtebaus ermöglicht.
- Neben rein privaten Freiräumen sollen auch öffentlich zugängliche und kommunikative Bereiche für die künftigen Bewohner entstehen.
- Stellmöglichkeiten für PKW sind hauptsächlich unterirdisch nachzuweisen. Stellflächen für Fahrräder sind in ausreichender Anzahl vorzusehen. Bei der Planung der Abstellanlagen ist eine möglichst hohe Qualität an die öffentlichen und privaten Freiräume zu berücksichtigen, auch im Hinblick auf eine gute Erreichbarkeit.
- Die verkehrliche Erschließung erfolgt über eine private Straße. Die Erreichbarkeit des Schwimmbades und des Klinikums ist weiterhin zu ermöglichen und wird per Geh- und Fahrrecht gesichert.
- Im Quartier entstehende neue Straßen- oder Platzräume sollen einen einladenden Charakter von Wohnstraßen erhalten.
- Die technische Versorgung ist bei der Planung - insbesondere bei der Dimensionierung der Verkehrsflächen - mit zu beachten, da sich die Anschlüsse am Einmündungsbereich der Bundesstraße befinden.
- Schmutz- und Regenwasser sind im Mischsystem abzuführen. Die Einleitung des Niederschlagswassers ist jedoch - soweit möglich - über Retentionsmaßnahmen zu minimieren.
Das Wettbewerbsverfahren soll nach dem Preisrichtervorgespräch am 16.06.2020, an dem auch die Fraktionsvorsitzenden bzw. benannte Vertreter teilnehmen, Mitte Juli starten. Eine Einladung zum Verfahren erfolgt direkt über den Investor. Mit einem Ergebnis ist am 24.10.2020 zu rechnen.
Der Ortschaftsrat Gelbingen wurde in seiner Sitzung am 19.05.2020 über diesen Tagesordnungspunkt in Kenntnis gesetzt. Er nahm den Sachvortrag zustimmend zur Kenntnis.
Anlage:
Anlage 1: Orientierungsplan, Stadt Schwäbisch Hall vom 11.05.2020
Anlage 2: Abgrenzungsplan, Stadt Schwäbisch Hall vom 11.05.2020
Anlage 3: Auszug aus dem Flächennutzungsplan, Stadt Schwäbisch Hall vom 11.05.2020
Erster Bürgermeister Klink fasst die wichtigen Eckpunkte der Sitzungsvorlage zusammen.
Oberbürgermeister Pelgrim stellt fest, dass seitens des Gremiums kein Beratungsbedarf besteht.
Beschluss:
Der Gemeinderat nimmt den Sachvortrag zustimmend zur Kenntnis.
(ohne Abstimmung)
