§ 178 - Bebauungsplan Nr. 1216-01/01 Ortsmitte Gottwollshausen - 1. Änderung Hohlgasse; hier: Entwurfs- und Auslegungsbeschluss nach § 13a BauGB (öffentlich)
Sachvortrag:
Im Bau- und Planungsausschuss am 13.05.2019 und im Ortschaftsrat am 16.05.2019 wurde die Bebauungsplanänderung vorberaten. Aufgrund von notwendigen Änderungen in Begründung, Plan- und Textteil bzgl. der Zulässigkeit von Stellplätzen, auch außerhalb der Baugrenzen, musste die Planung angepasst werden, weshalb der Punkt von der Tagesordnung der Gemeinderatssitzung am 22.05.2019 herunter genommen und auf die nächste Sitzung verschoben wurde.
Durch einen anstehenden Generationswechsel beim Hotel Sonneck in Gottwollshausen besteht aktuell dringender Bedarf für zusätzlichen Wohnraum und perspektivisch für eine bauliche Erweiterung des Hotelbetriebes im unmittelbaren Umfeld des bestehenden Betriebes. Dafür bietet sich das nordöstlich der Hohlgasse liegende Flurstück 15 an, welches sich bereits im Eigentum der Familie befindet. Auch die Eigentümerfamilie des östlich angrenzenden Grundstücks (Flurstück 16) signalisierte den Wunsch nach einer Baumöglichkeit für ein Wohnhaus mit Garage auf ihrem Grundstück.
Beide Grundstücke befinden sich im Bebauungsplan Nr. 1216-01 „Ortsmitte Gottwollshausen“, rechtskräftig seit 28.09.1995 und sind überwiegend als Obstbaumwiese mit zu erhaltendem Baumbestand festgesetzt (Anlage 2). Die Fläche ist gleichzeitig Ausgleichsfläche für den oben genannten bestehenden Bebauungsplan. Im südlichen Teil des Flurstücks 15 weist der Bebauungsplan ein Baufeld aus, das den bisherigen Gebäudebestand bauleitplanerisch sichert.
Vor dem Hintergrund der betrieblichen Erfordernisse des o.g. Hotelbetriebs und der Möglichkeit einer maßvollen Nachverdichtung durch Innenentwicklung werden beide Vorhaben grundsätzlich durch die Verwaltung unterstützt. Zur Umsetzung der Planung wird es allerdings notwendig, den bestehenden rechtsgültigen Bebauungsplan zu ändern und damit die planungsrechtlichen Grundlagen für eine Bebauung unter dem Aspekt einer städtebaulich geordneten Entwicklung des bestehenden Quartiers zu schaffen.
Da es sich nicht um ein Einzelvorhaben handelt, fehlt die Grundlage für das angestrebte Verfahren eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans, deshalb ist beabsichtigt, ein „normales“ Bebauungsplanverfahren durchzuführen, wobei mit den Eigentümern im Rahmen eines städtebaulichen Vertrages vereinbart wird, dass die für die jeweiligen Eigentümerfamilien anfallenden Kosten (Planung, Gutachten, Ausgleich, Erschließung, etc.) von diesen getragen werden.
Der Bebauungsplan entspricht den Zielen des § 13a Abs. 1 BauGB hinsichtlich der Nachverdichtung und damit auch den Zielen der Innenentwicklung der Stadt Schwäbisch Hall. Unter diesem Aspekt soll der Bebauungsplan im Sinne des § 13a BauGB als Bebauungsplan der Innenentwicklung durchgeführt werden. Gleichzeitig werden auch örtliche Bauvorschriften festgesetzt.
Neben zwei Baufeldern für Wohngebäude mit Garagen, zweigeschossig mit Satteldach, ist entlang der Hohlgasse ein größeres Baufeld vorgesehen, das eine künftige Hotelerweiterung planungsrechtlich sichern soll. Auch dieses Gebäude kann zweigeschossig mit Satteldach ausgeführt werden. Aufgrund der Hanglage staffelt sich dieses allerdings entsprechend der topographischen Verhältnisse nach Norden hin ab, um sich städtebaulich verträglich in das vorhandene Gelände einzufügen. Gleichzeitig werden Höchstgrenzen für Erdgeschossfußboden-, Trauf- und Firsthöhen festgesetzt. Dadurch bleiben auch wichtige Blickbeziehungen von der gegenüber liegenden denkmalgeschützten Pfarrkirche St. Georg in die freie Landschaft erhalten. Die notwendigen Stellplätze für die Hotelnutzung finden überwiegend Platz in den jeweiligen Untergeschossen als Tiefgaragen, die von der Hohlgasse unter Ausnutzung des Geländes auf kurzem Wege erschlossen werden können.
Ferner werden zwei private Grünflächen als Streuobstwiesen festgesetzt, die die gewünschte lockere Bebauung gliedern. Aufgrund des Eingriffs in eine bestehende Ausgleichsfläche ist ein Ausgleich vorzunehmen. Da sich dieser nicht vollständig innerhalb des Plangebiets umsetzen lässt, sind weitere planexterne Maßnahmen bzw. ein monetärer Ausgleich erforderlich. Diese werden im Rahmen eines städtebaulichen bzw. öffentlich-rechtlichen Vertrags gesichert. Weiter wird die ortsbildprägende sog. „Steggarteneiche“, welche unmittelbar am Steggartenweg steht, als zu erhalten im Bebauungsplan festgesetzt.
Die Erschließung für die beiden westlichen Gebäude erfolgt über die Hohlgasse. Das geplante Wohngebäude im Osten wird über die Brunnenteichstraße bzw. den Steggartenweg angebunden, wobei der Steggartenweg auf einer Länge von ca. 20 m auf die Mindestbreite von 3,50 m (Feuerwehrzufahrt) verbreitert wird.
Anlage 1: Orientierungsplan
Anlage 2: bisher rechtsgültiger Bebauungsplan Nr. 1216-01 Ortsmitte Gottwollshausen
Anlage 3: Bebauungsplan Nr. 1216-01/01 im Maßstab 1 : 500, Stand 24.04.2019 (Kraft+Kraft Architekten)
Anlage 4: Begründung, Stand 24.04.2019 (Kraft+Kraft Architekten)
Anlage 5: Textteil, Stand 24.04.2019 (Kraft+Kraft Architekten)
Anlage 6: Örtlichen Bauvorschriften, Stand 24.04.2019 (Kraft+Kraft Architekten)
Anlage 7: textliche Ergänzung zur E/A-Bilanzierung, Stand 11.04.2019 (Gundelfinger_Traub Landschaftsarchitekten)
Anlage 8: Spezielle artenschutzrechtliche Prüfung (saP) Flst. 15, Stand 13.09.2018 (GEKOPlan M. Hofmann)
Anlage 9: Spezielle artenschutzrechtliche Prüfung (saP) Flst. 16 + 17/5, Stand 04.04.2019 (GEKOPlan M. Hofmann)
Oberbürgermeister Pelgrim informiert, dass der Ortschaftsrat Gailenkirchen in seiner Sitzung von 11.07.2019 einstimmig zugestimmt hat.
Stadtrat Tette fragt, in welchem Jahr die Ausgleichsfläche entstand, wo die neue Ausgleichsfläche entstehe und nach dem Begriff monetärer Ausgleich.
Oberbürgermeister Pelgrim erläutert die Möglichkeiten der Entstehung einer Ausgleichsfläche.
Abteilungsleiter Stadtplanung Mathieu fügt hinzu, dass der Bebauungsplan seit 1995 rechtskräftig sei und in diesem die Ausgleichsfläche festgesetzt wurde.
Stadtrat Sakellariou vertritt die Meinung, dass eine plausible Begründung notwendig sei, um von der damalig festgesetzten Ausgleichsfläche abzuweichen. Des weiteren wird die Parkplatzsituation als schwierig angesehen. Eine Erweiterung entschärfe die Situation nicht.
Erster Bürgermeister Klink erläutert, dass man vor einem Generationswechsel in der Gastronomie stehe. Es bestehe Bedarf an künftigen Erweiterungsoptionen und Betriebswohnungen. Hier findet im Einzelfall auch ein Abwägungsprozess statt. Der Bedarf soll standortnah auf eigenen Flächen ermöglicht werden, jedoch bestehe in diesem Fall kaum die Möglichkeit. Hinsichtlich der Parkierung bestehe im Baufeld die Option einer Tiefgarage.
Beschluss
- Empfehlung an der Gemeinderat -
A) Bebauungsplan Nr. 1216-01/01 „Ortsmitte Gottwollshausen – 1. Änderung Hohlgasse“
Der B-Plan Nr. 1216-01/01 „Ortsmitte Gottwollshausen – 1. Änderung Hohlgasse“ wird gemäß § 1 Abs. 3 in Verbindung mit § 2 Abs. 1 und § 13 a BauGB endgültig im Entwurf aufgestellt. Maßgebend ist der Lageplan vom Büro Kraft+Kraft Architekten, Schwäbisch Hall, M 1:500 vom 24.04.2019 mit Legende und gleich lautend datiertem Textteil. Die Verwaltung wird beauftragt diesen gemäß § 3 Abs. 2 BauGB in Zusammenarbeit mit dem Büro für die Dauer eines Monats öffentlich auszulegen (Beteiligung der Öffentlichkeit, der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange).
B) Örtliche Bauvorschriften für das Baugebiet Nr. 1216-01/01 „Ortsmitte Gottwollshausen – 1. Änderung Hohlgasse“
Die örtlichen Bauvorschriften für das Baugebiet werden gemäß § 1 Abs. 3, § 2 Abs. 1 und § 13 a BauGB in Verbindung mit § 74 Abs. 1 LBO in der dargestellten Fassung endgültig im Entwurf aufgestellt. Maßgebend ist der Textteil vom Büro Kraft+Kraft Architekten, Schwäbisch Hall vom 24.04.2019. Der Geltungsbereich ist identisch mit dem des Bebauungsplanes „Ortsmitte Gottwollshausen – 1. Änderung Hohlgasse“. Die Verwaltung wird beauftragt diese gemäß § 3 Abs. 2 BauGB in Zusammenarbeit mit dem Büro für die Dauer eines Monats öffentlich auszulegen (Beteiligung der Öffentlichkeit, der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange).
Bebauungsplan und Örtlichen Bauvorschriften ist eine gleich lautend datierte Begründung beigefügt.
(28 Ja-Stimmen, 4 Enthaltungen)
