§ 111 - Ergebnis der vorbereitenden Untersuchung "Nördliche Kernstadt Froschgraben - Erweiterung Ost"; hier: Förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets (öffentlich)
Sachvortrag:
Am 28.04.2004, § 54, hat der Gemeinderat die Satzung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes „Nördliche Kernstadt Froschgraben Erweiterung“ beschlossen.
Das bisherige Sanierungsgebiet wurde 2001 in das Landessanierungsprogramm Baden-Württemberg aufgenommen. Mit Bewilligungsbescheid vom 26.09.2001 erhielt die Stadt die Mittelzusage von Bund und Land in einer Größe von 2,76 Mio EUR für die Sanierung dieses Gebietes.
Am 01.06.2005 wurde die Erweiterung Ost des Sanierungsgebietes beschlossen und die Verwaltung beauftragt, mit den vorbereitenden Untersuchungen für das erweiterte Areal zu beginnen.
Der Ergebnisbericht wird die Grundlage für die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes. Nach Vorliegen der förmlichen Festlegung können die Fördermittel des Landes in Anspruch genommen werden.
Im Laufe der vorbereitenden Untersuchungen wurden in Abstimmung mit dem Regierungspräsidium Stuttgart Bereiche um das Rathaus und den Marktbrunnen mit einbezogen, da sich hier weitere Sanierungsmaßnahmen heraus kristallisierten. Das Untersuchungsgebiet vergrößerte sich deshalb von etwa 0,75 ha auf ca. 1,11 ha. Die Größe des förmlich festzulegenden Sanierungsgebietes beträgt somit 1,11 ha.
1. Förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes
Als Grundlage zur Förderung der Einzelmaßnahmen ist es erforderlich, das Sanierungsgebiet förmlich festzulegen. Diese Festlegung erfolgt durch eine Satzung unter Bezugnahme auf den Abgrenzungsplan.
2. Wahl des Sanierungsverfahrens
Im Rahmen der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebietes ist auf der Grundlage von § 142 Abs. 4 BauGB abzuwägen, welches der im Baugesetzbuch vorgesehenen Sanierungsverfahren eingreifen soll. Es stehen
- das so genannte „klassische Verfahren“ unter Anwendungen der Vorschriften der §§ 152 bis 156a BauGB und
- das „vereinfachte Sanierungsverfahren“ unter Ausschluss der §§ 152 bis 156a BauGB zur Verfügung.
Beide unterscheiden sich jedoch in verschiedenen Punkten, die im folgenden zusammengefasst dargestellt werden:
Die Vorschriften der §§ 152 bis 156a, die als so genannte „bodenpolitische Konzeption“ des Sanierungsrechtes bezeichnet werden und bewirken sollen, dass Bodenwertsteigerungen, die durch die Aussicht auf die Sanierung, ihre Vorbereitung oder Durchführung entstehen, zur Finanzierung der Sanierungskosten herangezogen werden. Diese umfassen im wesentlichen die Regelungen über die sog. Ausgleichsbeträge.
Nach § 142 Abs.4 BauGB ist die Anwendung dieser Vorschriften des 3. Abschnitts – der besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften – auszuschließen, wenn sie für die Durchführung der Sanierung nicht erforderlich sind und diese durch den Ausschluss nicht erschwert wird.
Aufgrund der im städtischen Eigentum befindlichen Grundstücke hat die Stadt die uneingeschränkte Möglichkeit, die im Rahmen der Privatisierung der Flächen festzulegenden Grundstückskosten zu bestimmen. Dadurch ist nachhaltig gesichert, dass sich sanierungsbedingte Werterhöhungen der Grundstücke zugunsten Dritter ausschließen lassen.
§ 142 Abs. 4 Satz 2 Baugesetzbuch regelt, dass im Fall des Ausschlusses des besonderen sanierungsrechtlichen Verfahrens in der Sanierungssatzung auch die Genehmigungspflichten nach § 144 insgesamt, nach § 144 Abs. 1 oder Abs. 2 ausgeschlossen werden können.
§ 144 Abs. 1 BauGB beinhaltet die Genehmigungsnotwendigkeit folgender Maßnahmen bzw. Vorgänge:
- Bauvorhaben nach § 29
- Miet- und Pachtverhältnisse über die Dauer von mehr als einem Jahr.
§ 144 Abs. 2 schreibt die Genehmigungsnotwendigkeit folgender Maßnahmen vor:
- die Grundstücksveräußerung bzw. Bestellung oder Veräußerung eines Erbbaurechts,
- die Bestellung grundstücksbelastender Rechte (Grundschulden, Grunddienstbarkeiten),
- schuldrechtliche Verträge, die mit den unter 1. und 2. beschriebenen Verpflichtungen im Zusammenhang stehen,
- die Begründung, Änderung oder Aufhebung einer Baulast,
- Grundstücksteilungen.
Aufgrund der Tatsache, dass sich die wesentlichen Grundstücke im Sanierungsgebiet bereits im Eigentum der Stadt befinden, können die Regelungen des besonderen Entschädigungs- und Preisprüfungsrechtes, die Preisvorschriften bei der Privatisierung von Grundstücken sowie das besondere Umlegungsrecht und die Erhebung von Ausgleichsbeiträgen vernachlässigt werden. Diese Bestimmungen sind Gegenstand der §§ 152 bis 156a BauGB.
In Anbetracht der Eigentumsverhältnisse besteht keine Notwendigkeit zu ihrer Anwendung.
Im Rahmen der Abwägung des Verfahrens wird empfohlen, das vereinfachte Verfahren unter Einbeziehung der gesetzlichen Bestimmungen des § 144 Abs. 1 + 2 BauGB durchzuführen.
3. Abgrenzung des Sanierungsgebietes
Sie ist in einem Abgrenzungsplan dargestellt. Dieser wird Bestandteil der Sanierungssatzung.
- Der Ergebnisbericht vom 08.07.2005 über die durchgeführten vorbereitenden Untersuchungen für das Gebiet „Nördliche Kernstadt Froschgraben – Erweiterung Ost“ wird zur Kenntnis genommen.
- Der Gemeinderat beschließt die beiliegende Satzung über die förmliche Festlegung dieses Sanierungsgebietes.
- Er beschließt ferner, die Maßnahme im so genannten „vereinfachten Sanierungsverfahren“ auf der Grundlage des § 142 Abs. 4 unter Einschluss des § 144 Abs. 1 und 2 BauGB durchzuführen. Maßgebend ist der Lageplan der Stadt Schwäbisch Hall, Fachbereich Planen und Bauen, Abteilung Stadtplanung, mit der Bezeichnung „Sanierungsgebiet Nördliche Kernstadt Froschgraben – Erweiterung Ost/ Förmliche Festlegung/ Abgrenzungsplan“ im Maßstab 1:1000 vom 08.07.2005.
