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Version vom 14. September 2023, 12:52 Uhr

Sitzungsvorlagen-Nummer: 231/23

Sachvortrag:

Die Röwisch Wohnbau Regional GmbH, Schwäbisch Hall wurde vom Gemeinderat in seiner Sitzung vom 19.12.2022 (SV-Nr. 326/22, öffentlich) ermächtigt, einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan auszuarbeiten. Der Entwurf liegt zwischenzeitlich vor und soll nun aufgestellt und ausgelegt werden.

Das Verfahren wird nach § 13a BauGB durchgeführt, da die Voraussetzungen für einen Bebauungsplan der Innenentwicklung gegeben sind. Zum einen aufgrund der vollständigen baulich Überprägung, zum anderen beträgt die auszuweisende Grundfläche deutlich weniger als 20.000 m², weil das Plangebiet lediglich eine Größe von ca. 0,4 ha aufweist.

Das städtebauliche Konzept orientiert sich einerseits am Bestand, andererseits aber kommt es den Zielen eines sparsamen Umgangs mit Grund und Boden nach. Daher bleiben die beiden dreigeschossigen Gebäude, welche teilweise bereits Wohnungszuschnitte aufweisen, erhalten und werden modernisiert bzw. so umgebaut, dass sie heutigen Wohnansprüchen gerecht werden. Der Mittelbau als eingeschossiges Schulungsgebäude wird abgebrochen.

Durch die frei werdenden Flächen können zwei weitere Gebäude im Plangebiet entstehen. Im nördlichen Bereich kommt ein weiteres Gebäude mit drei Vollgeschossen und der dort bereits etablierten Flachdachbauweise hinzu, welches in Ost-West-Richtung orientiert ist. Im Anschluss an den Sulmeisterweg entsteht ein Gebäude mit vier Vollgeschossen und einem darüber liegenden Staffeldachgeschoss, ebenfalls mit Flachdach.

Auch in den Neubauten sind jeweils unterschiedliche Wohnungsgrößen vorgesehen, so dass insgesamt ein breites Spektrum an Wohnformen im Plangebiet entsteht. Durch die Ausrichtungen der Gebäude kann ein begrünter Innenhof entstehen und auch im Randbereich des Plangebiets sind weitere Eingrünungen und Durchgrünungen möglich.

Die Erschließung des Plangebiets mit allen Ver- und Entsorgungssträngen erfolgt wie bisher über den Sulmeisterweg, der zudem die Zufahrt zum Gebiet ist und einen entsprechenden Ausbauzustand aufweist. Die erforderlichen Stellplätze werden zum größten Teil unterirdisch in einer Tiefgarage nachgewiesen. Einige Stellplätze, insbesondere für Fahrzeuge des Car-Sharings und Besucherstellplätze entstehen auf dem Grundstück entlang des Sulmeisterweges.

Aufgrund der innerstädtischen Lage und der wachsenden Herausforderung, Mobilität neu zu organiseren, hat der Vorhabenträger ein quartiersbezogenes Mobilitätskonzept entwickelt (Anlage 6). Im Wesentlichen sieht dies einen Car-Sharing Punkt inkl. Fahrzeug des örtlichen Anbieters teilauto e. V. vor sowie ein Bike-Sharing für die Bewohner des Quartiers, bestehend aus zwei E-Bikes und einem Cargo-Lastenrad. Zusammen mit attraktiven und gut erreichbaren Abstellflächen für Fahräder und Gehhilfen und der guten Erreichbarkeit des ÖPNVs ist von einer geringeren Nutzung des privaten KFZ auszugehen. Ein Abschlag von insgesamt 5 Stellplätzen gem. Stellplatzverpflichtung (Anlage 4 – 4.6) und 3 statt 5 Besucherstellplätze scheint daher gerechtfertigt. Insgesamt sind in Folge 48 Stellplätze nachzuweisen sowie 3 Stellplätze für Besucher zuzüglich des Car-Sharing Stellplatzes. Insgesamt werden 102 Fahrradstellplätze errichtet, davon 12 oberirisdisch und überdacht, ansonsten erfolgt der Nachweis in der Tiefgarage mit direktem Anschluss an die Zufahrtsbereiche.

Ziel und Zweck der Bauleitplanung sind im wesentlichen folgende Punkte:

• Schaffung notwendigen Wohnraums,

• Sinnvolle Nachnutzung und Nachverdichtung einer Fläche im Siedlungskontext,

• Förderung alternativer Mobilitätsformen zur Minderung der Nutzung des MIV durch ein quartiersbezogenes Mobilitätskonzept,

• Sinnvolles Regenwassermanagement, unter anderem durch die Errichtung einer Zis- terne für das Quartier sowie zur separaten Ableitung des Dachflächenwassers und Herstellung von Dach- und Tiefgaragenbegrünungen mit Puffervolumina,

• Schaffung von angemessenen Nutzungsmöglichkeiten unter Berücksichtigung eines sparsamen Umgangs mit Grund und Boden,

• Erreichung einer angemessenen städtebaulichen Dichte und Abarbeitung der vor handenen artenschutzrechtlichen Belange,

• Weitgehender Erhalt des Grün- bzw. Baumbestandes und Neupflanzung und Ergän- zung des Bestandes für eine gute Durchgrünung.

Der Geltungsbereich für den Vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 0192-01/10 „Teurershof I – Änderung Sulmeisterweg“ ist im Lageplan vom 10.11.2022 (Anlage 1) dargestellt und umfasst eine Bruttofläche von insgesamt 0,39 ha die sich in 0,35 ha Wohnbaufläche und 0,04 ha Verkehrsfläche gliedert. Insgesamt entstehen im Plangebiet 44 Wohneinheiten, also Wohnraum für rund 80-90 Personen.

Anlagen:
Anlagen 1: Abgrenzungsplan, Stadt Schwäbisch Hall, 10.11.2022
Anlagen 2: Planteil, Bebauungsplan Nr. 0192-01/10 „Teurershof I – Änderung Sulmeisterweg“, Stand 07.08.2023
Anlagen 3: Vorhaben- und Erschließungsplan, Bebauungsplan Nr. 0192-01/10 „Teurers- hof I – Änderung Sulmeisterweg“, Stand 07.08.2023
Anlagen 4: Textteil mit Örtlichen Bauvorschriften, Bebauungsplan Nr. 0192-01/10 „Teurershof I – Änderung Sulmeisterweg“, Stand 07.08.2023
Anlagen 5:
Anlagen 6:
Anlagen 7:

Beschlussantrag:

1. Aufstellungsbeschlüsse
A) Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 0192-01/10 „Teurershof I – Änderung Sulmeisterweg“
Der vorhabenbezogene Bebauungsplan Nr. 0192-01/10 „Teurershof I – Änderung Sulmeisterweg“ wird auf Antrag des Vorhabenträgers vom 07.11.2022 gemäß § 1 Abs. 3 in Verbindung mit § 2 Abs. 1 BauGB im beschleunigten Verfahren gem. § 13a BauGB aufgestellt. Maßgebend ist der Abgrenzungsplan im Maßstab 1:1.000 vom 10.11.2022 (vgl. Anlage 1).

B) Örtliche Bauvorschriften für das Baugebiet Nr. 0192-01/10 „Teurershof I – Änderung Sulmeisterweg“
Die örtlichen Bauvorschriften für das Baugebiet Nr. Nr. 0192-01/10 „Teurershof I – Änderung Sulmeisterweg“ werden gemäß § 1 Abs. 3 und § 2 Abs. 1 i.V.m § 74 Abs. 1 LBO parallel zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan aufgestellt. Der maßgebliche Geltungsbereich ist identisch mit dem des Bebauungsplans Nr. 0192-01/10 „Teurershof I – Änderung Sulmeisterweg“ (vgl. Anlage 1).

2. Auslegungsbeschlüsse
A) Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 0192-01/10 „Teurershof I – Änderung Sulmeisterweg“
Die Auslegung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 0192-01/10 „Teurershof I – Änderung Sulmeisterweg“ wird gem. §§ 3 Abs. 2 und 4 Abs. 2 BauGB auf Basis des Entwurfsstandes 21.04.2023 (vgl. Anlagen 2-5) beschlossen.
Die Verwaltung wird beauftragt den Entwurf für die Dauer eines Monats, mind. jedoch 30 Tage, öffentlich auszulegen (Beteiligung der Öffentlichkeit gem. § 3 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 3 PlanSiG). Die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange werden parallel beteiligt (Beteiligung der Behörden und der sonstigen Träger öffentlicher Belange gem. § 4 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 3 PlanSiG).

B) Örtliche Bauvorschriften für das Baugebiet Nr. 0192-01/10 „Teurershof I – Änderung Sulmeisterweg“
Die Auslegung der Örtlichen Bauvorschriften für das Baugebiet Nr. 0192-01/10 „Teurershof I – Änderung Sulmeisterweg“ wird gem. §§ 3 Abs. 2 und 4 Abs. 2 BauGB auf Basis des Entwurfsstandes 21.04.2023 (vgl. Anlagen 2-5) beschlossen.
Die Verwaltung wird beauftragt den Entwurf für die Dauer eines Monats, mind. jedoch 30 Tage, öffentlich auszulegen (Beteiligung der Öffentlichkeit gem. § 3 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 3 PlanSiG). Die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange werden parallel beteiligt (Beteiligung der Behörden und der sonstigen Träger öffentlicher Belange gem. § 4 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 3 PlanSiG).

Bebauungsplan und Örtlichen Bauvorschriften ist eine gleich lautend datierte Begründung beigefügt.

3. Berichtigung des Flächennutzungsplanes
In der rechtsgültigen 7D Fortschreibung des Flächennutzungsplanes befindet sich das Plangebiet in einer Sondergebietsfläche. Im Zuge des Bebauungsplanverfahrens soll das Plangebiet nach §1 Abs. 1 BauNVO als „Wohnbaufläche (W)“ ausgewiesen werden. Die Verwaltung wird beauftragt den Flächennutzungsplan gem. §13a Abs.2 Nr. 2 im Wege der Berichtigung anzupassen.