§ 290 - Sanierungsgebiet "Karl-Kurz-Areal", Hessental; hier: Ergebnis der vorbereitenden Untersuchung und förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets (öffentlich)
Sachvortrag:
Am 06.02.2013 hat der Gemeinderat den Beginn der vorbereitenden Untersuchungen für das Karl-Kurz-Areal beschlossen. Seinerzeit wurde bereits ausgeführt, dass keine Aufnahme in das Städtebauförderprogramm angestrebt wird, da in der Regel immer nur ein Sanierungsgebiet eine Förderung erhält. Vielmehr soll Privatinvestoren die Möglichkeit eingeräumt werden steuerliche Vorteile nutzen zu können.
Wichtig in diesem Zusammenhang ist, dass vor Beginn der privaten Sanierungsmaßnahmen eine so genannte Sanierungsvereinbarung zwischen Stadt und Privatinvestor geschlossen werden muss. Damit verbunden ist auch eine fachliche Prüfung der privaten Sanierungskosten durch die Verwaltung.
Die vorbereitende Untersuchung wurde nun abgeschlossen. Der Bericht hierzu liegt vor. Zusammenfassend sind als wichtigste Sanierungsmaßnahmen die Teil- bzw. Vollmodernisierung privater Gebäude zu nennen.
1. Förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes
Als Grundlage für eine steuerliche Förderung ist es erforderlich, das Sanierungsgebiet förmlich festzulegen. Diese Festlegung erfolgt durch die in der Anlage näher beschriebenen Satzung unter Bezugnahme auf den jeweiligen Abgrenzungsplan.
2. Wahl des Sanierungsverfahrens
Im Rahmen der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebiets ist auf der Grundlage § 142 Abs. 4 BauGB abzuwägen, welches der im Baugesetzbuch vorgesehenen Sanierungsverfahren eingreifen soll. Auf der Grundlage des Baugesetzbuches steht
a) das so genannte „klassische Verfahren“ unter Anwendungen der Vorschriften der §§ 152 bis 156a BauGB
b) das „vereinfachte Sanierungsverfahren“ unter Ausschluss der §§ 152 bis 156a BauGB
zur Verfügung.
Das „klassische“ und das „vereinfachte“ Verfahren unterscheiden sich jedoch in verschiedenen Punkten, die im folgenden zusammengefasst dargestellt werden:
Die Vorschriften der §§ 152 bis 156a BauGB, die als so genannte „bodenpolitische Konzeption“ des Sanierungsrechtes bezeichnet werden und bewirken sollen, dass Bodenwertsteigerungen im Sanierungsgebiet, die durch die Aussicht auf die Sanierung, ihre Vorbereitung oder Durchführung entstehen, zur Finanzierung der Sanierungskosten herangezogen werden. Diese umfassen im wesentlichen die Regelungen über die sog. Ausgleichsbeträge.
Nach den Regelungen des § 142 Abs. 4 BauGB ist die Anwendung dieser Vorschriften des 3. Abschnitts – der besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften – auszuschließen, wenn diese für die Durchführung der Sanierung nicht erforderlich sind und die Durchführung der Sanierung durch den Ausschluss nicht erschwert wird.
Aufgrund der im städtischen Eigentum (Tochterunternehmen) befindlichen Grundstücke hat die Stadt Schwäbisch Hall die uneingeschränkte Möglichkeit, die im Rahmen der Privatisierung der Grundstücke festzulegenden Grundstückskosten zu bestimmen. Dadurch ist nachhaltig gesichert, dass sich die sanierungsbedingten Werterhöhungen der Grundstücke zugunsten Dritter ausschließen lassen.
§ 142 Abs. 4 Satz 2 Baugesetzbuch regelt, dass im Fall des Ausschlusses des besonderen sanierungsrechtlichen Verfahrens in der Sanierungssatzung auch die Genehmigungspflichten nach § 144 BauGB insgesamt, nach § 144 Abs. 1 BauGB oder § 144 Abs. 2 BauGB ausgeschlossen werden können.
§ 144 Abs. 1 Baugesetzbuch beinhaltet die Genehmigungsnotwendigkeit folgender Maßnahmen bzw. Vorgänge:
- Bauvorhaben nach § 29 BauGB
- Miet- und Pachtverhältnisse über die Dauer von mehr als einem Jahr.
§ 144 Abs. 2 BauGB beinhaltet die Genehmigungsnotwendigkeit folgender Maßnahmen bzw. Vorgänge:
- die Grundstücksveräußerung bzw. Bestellung oder Veräußerung eines Erbbaurechts,
- die Bestellung grundstücksbelastender Rechte (Grundschulden, Grunddienstbarkeiten),
- schuldrechtliche Verträge die mit den unter 1. und 2. beschriebenen Verpflichtungen im Zusammenhang stehen,
- die Begründung, Änderung oder Aufhebung einer Baulast,
- Grundstücksteilungen
Aufgrund der Tatsache, dass sich die Grundstücke im Sanierungsgebiet bereits im Eigentum der Stadt Schwäbisch Hall befinden, können daher die Regelungen des besonderen Entschädigungsrechtes, Prüfungsrechtes, die Preisvorschriften bei der Privatisierung von Grundstücken sowie das besondere Umlegungsrecht und die Erhebung von Ausgleichsbeiträgen vernachlässigt werden. Diese vorgenannten Bestimmungen sind Gegenstand der §§ 152 bis 156a BauGB.
In Anbetracht der Eigentumsverhältnisse besteht keine Notwendigkeit zur Anwendung dieser Rechtsvorschriften.
Im Rahmen der Abwägung des Verfahrens wird empfohlen, das vereinfachte Verfahren unter Einbeziehung der gesetzlichen Bestimmungen der §§ 144 Abs. 1 BauGB und des § 144 Abs. 2 BauGB durchzuführen.
3. Abgrenzung des Sanierungsgebietes
Die Abgrenzung des Sanierungsgebiets ist im beiliegenden Abgrenzungsplan dargestellt. Der Abgrenzungsplan ist Bestandteil der Sanierungssatzung.
Anlage 1: Satzung
Anlage 2: Abgrenzungsplan
Anlage 3: Bericht Vorbereitende Untersuchung Karl-Kurz-Areal
Beschluss
- Empfehlung an den Gemeinderat -
- Der Gemeinderat beschließt die Satzung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes „Karl-Kurz-Areal“.
- Der Gemeinderat beschließt, die Sanierungsmaßnahmen im so genannten „vereinfachten Sanierungsverfahren“ auf der Grundlage des § 142 Abs. 4 unter Einschluss der §§ 144 Abs. 1 BauGB und 144 Abs. 2 BauGB durchzuführen. Maßgebend ist der Lageplan vom Fachbereich Planen und Bauen, Abteilung Stadtplanung mit der Bezeichnung „Sanierungsgebiet Karl-Kurz-Areal förmliche Abgrenzung Sanierungsgebiet“ im Maßstab 1:2500 vom 16.10.2015.
(einstimmig - 19 -)
