§ 36 - Bebauungsplan "Ortsdurchfahrt B 14/19 Bereich Johanniterbrücke - 1. Änderung"/ Ärztehaus/ Tiefgarage auf der Weilerwiese; hier. Bewertung der Stellungnahmen der Öffentlichkeit/Behörden und Satzungsbeschluss (öffentlich)
Sachvortrag:
Der Bebauungsplanentwurf “Ortsdurchfahrt B14/19 Bereich Johanniterbrücke – 1. Änderung“ hat im wesentlichen zwei Baufelder und ein großflächiges Parkdeck zum Inhalt. Der Auslegungsbeschluss wurde im Dezember 2013 (GR 18.12.13, § 284) gefasst.
Der Bebauungsplanentwurf lag vom 14.02.2014 bis 14.03.2014 öffentlich aus. Zugleich wurden die Träger öffentlicher Belange über die Planung informiert.
Von Seiten der Öffentlichkeit wurden keine Bedenken oder Anregungen vorgetragen.
Von Seiten der Träger öffentlicher Belange gingen folgende Stellungnahmen ein:
Das Landratsamt Schwäbisch Hall, Bau und Umweltamt - Untere Wasserbehörde teilt in seiner Stellungnahme folgendes mit:
Entwässerung:
Bei der Erschließung des Areals ist auf die schadlose Beseitigung des Niederschlagswasser zu achten.
Abwägungsvorschlag:
Die Durchführung der Erschließung ist nicht Bestandteil des Bebauungsplanes, sondern wird im Rahmen der Ausführungsplanung bzw. Bauausführung entsprechend berücksichtigt.
Gewässerrandstreifen:
Am Kocher besteht seit Inkrafttreten des neuen Wassergesetzes für Baden-Württemberg zum 01.01.2014 nach § 29 ein fünf Meter breiter Gewässerrandstreifen, gemessen ab Böschungsoberkante. Die Baugrenze ragt am südlichen Baukörper in den Gewässerrandstreifen hinein. Wir bitten, die Baugrenze aus dem Gewässerrandstreifen heraus zurückzunehmen.
Abwägungsvorschlag:
Die ausgewiesene Baugrenze in diesem Bereich bezieht sich auf die überragenden, aufgeständerten Obergeschosse. Die Fläche auf Erdgeschossebene wird freigehalten, wodurch die gewünschte Funktion des Gewässerrandstreifens erhalten bleibt. Die Baugrenze für das Erdgeschoss liegt etwa drei Meter außerhalb des Gewässerrandstreifens und beeinträchtigt diesen nicht. An der Baugrenze für die Obergeschosse wird deshalb festgehalten.
Überschwemmungsgebiet/Hochwasserschutz:
Am Kocher besteht ein rechtskräftiges Überschwemmungsgebiet (ÜSG), Rechtsverordnung vom 20.01.1987. Inzwischen liegen die Hochwassergefahrenkarten (HWGK) für den Kocher vor. Die HWGK sind mit dem neuen Wassergesetzes für Baden-Württemberg am 22.12.2013 rechtskräftig geworden.
Wir bitten, das rechtskräftige ÜSG aus der HWGK in den Bebauungsplan einzutragen und im Textteil des Bebauungsplanes auf die Hochwassergefährdung hinzuweisen. Ein Auszug aus der HWGK liegt der Stellungnahme bei.
Abwägungsvorschlag:
Das rechtskräftige Überschwemmungsgebiet (ÜSG) liegt außerhalb des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes und wurde deshalb nicht dargestellt. Der Bitte nach der Darstellung des ÜSGs wird nachgekommen, indem das ÜSG nachrichtlich in den zeichnerischen und textlichen Teil übernommen wird.
Der Bauort wird nach der HWGK bei einem HQ Extrem Hochwasser (größer als ein hundertjähriges Hochwasserereignis HQ100) überflutet. Auf diese Hochwassergefährdung wird hingewiesen, insbesondere da Tiefgaragen geplant sind.
Abwägungsvorschlag:
Der Hinweis wird im Textteil zum Bebauungsplan aufgenommen.
Das Hochwasser 12/1993 wurde am Eintritt in das Plangebiet mit ca. 275,10 m+NN gemessen. Die neu berechneten Hochwasserhöhen aus der HWGK sind zwingend beim Ing. Büro Winkler & Partner, Stuttgart zu erheben. Die Höhen liegen dem Landratsamt noch nicht vor.
Wegen der Hochwassergefährdung müssen die Anlagen hochwassersicher gebaut werden, d. h. die EFH-Höhe muss mind. 0,5 m höher wie das HQ100 Hochwasser zu liegen kommen. Dies gilt auch für Zufahrten, Abgänge zur Tiefgarage und Öffnungen zu tiefer liegenden Räumen. Maßgebend ist die HW-Höhe oberhalb des Wehres.
Abwägungsvorschlag:
Die neu berechneten Hochwasserhöhen wurden beim Ing. Büro Winkler & Partner, Stuttgart eingeholt. Es handelt sich hierbei um vorläufige Höhen, da die Daten noch auf ihre Plausibilität überprüft werden müssen. Die zuständige Abteilung 5 – Umwelt, Referat 53.2 – Gewässer I.Ordnung, Hochwasserschutz, Gebiet Nord beim Regierungspräsidium Stuttgart hat die Daten mit dem Hinweis auf die laufende Prüfung vorläufig freigegeben und zur Verfügung gestellt.
Die vorläufigen Wasserspiegel betragen hiernach am lt. Landratsamt maßgebenden Punkt oberhalb des Wehres (Dreimühlenwehr) für ein HQ100 Hochwasser bei 275,08 m+NN. Die EFH der geplanten Gebäude wird auf 276,00 m+NN festgesetzt und liegt damit um einiges höher, als die vom Landratsamt geforderten 275,58 m+NN. Der Textteil zum Bebauungsplan wird dahingehend ergänzt, dass die Zufahrten, Abgänge zur Tiefgarage und Öffnungen zu tiefer liegenden Räumen hochwassersicher auszuführen sind.
Zum hochwassersicheren Bauen wird auf die Hochwasserschutzfibel des Bundes verwiesen.
Auch in überschwemmungsgefährdeten Gebieten sollte kein zusätzliches Gefahrenpotential angehäuft werden. Bei der im Plan angegebenen EFH von 375,50 handelt es sich wohl um einen Schreibfehler. Diese müsste 275,50 betragen.
Abwägungsvorschlag:
Die Anregungen werden zur Kenntnis genommen, der Schreibfehler korrigiert.
Grundwasser:
Eine abschließende Stellungnahme kann nur abgegeben werden, wenn die geotechnische Erkundung (Baugrunduntersuchung Ärztehaus mit Tiefgarage) dem Fachbereich 33.3 vorliegt.
Abwägungsvorschlag:
Es wird vorgeschlagen, diese Abstimmung auf der Ebene des Genehmigungsverfahrens der Objektplanung abzuhandeln. Die geotechnischen Erkundungen erfolgen dabei selbstverständlich hinsichtlich Inhalt und Ergebnis in enger Abstimmung mit der unteren Wasserbehörde.
Untere Naturschutzbehörde:
Anmerkung zum Ausgleichsdefizit: Das Defizit des Schutzguts Tiere/Pflanzen sollte grundsätzlich über konkrete funktionsgleiche Ausgleichs- oder Ersatzmaßnahmen abgegolten werden. Beim Schutzgut Boden kann ein monetärer Ausgleich ausnahmsweise akzeptiert werden, da hier eine qualitativ und quantitativ funktionsgleiche Kompensation oft nicht realisierbar ist. Wir akzeptieren in diesem Fall jedoch ausnahmsweise die vorgeschlagene Vorgehensweise der Monetarisierung des kompletten Ausgleichsdefizits. Jedoch bitten wir darum die Ausführungen in der Eingriffs- und Ausgleichsbilanzierung dahingehend abzuändern, dass die Verweise auf die AAO und der Terminus „Ausgleichsabgabe“ entfallen, da diese im Bereich der Bauleitplanung nicht einschlägig sind. Den letzten Absatz bitten wir komplett durch den Hinweis, zu ersetzen, dass die monetären Ersatzmittel in Höhe von 24.199 € für das Projekt „Landschaftspark Hessental“, zweckgebunden für Maßnahmen des Natur- und Landschaftsschutzes, verwendet werden.
Anmerkung zu 5.5.1 der speziellen artenschutzrechtlichen Prüfung (saP). Die Vorgaben zum Rodungszeitpunkt müssen in die Festsetzungen des Bebauungsplans übernommen werden.
Abwägungsvorschlag:
Die gewünschten textlichen Änderungen werden übernommen.
Die Deutsche Telekom Technik GmbH, Heilbronn teilt mit, dass sich im Planbereich keine Telekommunikationslinien der Telekom befinden. Weiter führt sie aus, dass durch die Änderung des Bebauungsplanes die bestehenden Anlagen nicht ausreichen, um die zusätzlichen Wohngebäude an das Telekommunikationsnetz anzuschließen. Es könne deshalb sein, dass bereits ausgebaute Straßen ggf. wieder aufgebrochen werden müssen.
Abwägungsvorschlag:
Die Ausführungen werden zur Kenntnis genommen.
Im Bebauungsplan wird die unterirdische Verlegung von Telekommunikationslinien festgelegt. Dieser Forderung widersprechen wir mit folgender Begründung:
Regelungen zur Zulassung der oberirdischen Ausführung von Telekommunikationslinien sind in § 68 Absatz 3 Sätze 2 und 3 TKG abschließend enthalten. Die Kriterien zur Festlegung der Art und Weise der Trassenführung von Telekommunikationsleitungen sind damit bundesrechtlich geregelt. Nach dem Rechtsgrundsatz aus Art. 31 GG bricht Bundesrecht Landesrecht.
Ein Verbot von oberirdisch geführten Telekommunikationslinien kann deshalb nicht in einen Bebauungsplanverfahren nach Landesrecht einseitig vorgenommen werden. Es ist daher rechtswidrig und muss zurückgenommen werden.
Wir sind daran interessiert, die unterirdische Verlegung in der Regel zu realisieren, wenn die Vorteile einer koordinierten Erschließung sowie einer ausreichenden Planungssicherheit gegeben sind und uns dabei keine Mehrkosten entstehen.
Abwägungsvorschlag:
Die Festsetzung nach der Versorgungsleitungen generell nur unterirdisch zugelassen sind, hat städtebauliche Gründe. Mit dem Ziel, ein qualitativ wertvolles Gebiet in unmittelbarer Nähe der historischen Altstadt zu erhalten, ist ein Straßenbild mit störenden Masten und Leitungen nicht gewünscht. Dies wird auch in der Ergänzung zum Textteil gemäß § 9 (1) BauGB zum Ausdruck gebracht.
Für den rechtzeitigen Ausbau des Telekommunikationsnetzes sowie die Koordinierung mit dem Straßenbau und den Baumaßnahmen der anderen Leitungsträger ist es notwendig, dass Beginn und Ablauf der Erschließungsmaßnahmen im Bebauungsplangebiet der Deutschen Telekom Technik GmbH unter dem im Briefkopf genannten Adresse so früh wie möglich, schriftlich angezeigt werden.
Abwägungsvorschlag:
Die Anregung wird zur Kenntnis genommen.
Der Regionalverband Heilbronn-Franken, Heilbronn teilt in seiner Stellungnahme folgendes mit:
Das Plangebiet liegt innerhalb eines Vorranggebiets für zentrenrelevante Einzelhandelsgroßprojekte nach Plansatz 2.4.3.2.3. In diesen Vorranggebieten sind andere Nutzungen zulässig, soweit sie mit dem Vorrang des Einzelhandels vereinbar sind. Da es sich bei den geplanten Nutzungen Hotel und medizinische Grundversorgung um innenstadtaffine Nutzungen handelt, ist die Planung aus Sicht des Regionalverbands mit den Zielen der Raumordnung vereinbar.
Es wird in dem Zusammenhang allerdings darauf hingewiesen, dass mit der Nutzung der Fläche im geplanten Sinne ein Flächenpotenzial für Einzelhandelsgroßprojekte verloren geht.
Abwägungsvorschlag:
Die Ausführungen werden zur Kenntnis genommen.
Gemäß der vorliegenden Hochwassergefahrenkarten wird das Plangebiet im Falle eines 100-jährigen Hochwasserereignisses durch Druckwasser gefährdet; im Falle eines extremen Hochwasserereignisses sogar vollständig überflutet. Aus Sicht des Regionalverbandes werden daher zur Minimierung des hochwasserbedingten Schadenspotenzials geeignete bauliche Festsetzungen zur Siedlungsentwicklung und städtebaulichen Ordnung als Ergänzung zu den technischen Maßnahmen des Hochwasserschutzes empfohlen. Weiter sollen hier die Schadensrisiken durch bauliche Anpassung, Nutzungsanpassung, Maßnahmen der Verhaltensvorsorge und der Risikovorsorge minimiert werden (Plansatz 3.4.2.4.). Vor diesem Hintergrund regen wir an, die Gefahren durch Druckwasser sowie durch extreme Hochwasser auch im Bebauungsplan abzubilden und Festsetzungen zur hochwasserangepassten Bauweise zu integrieren. Im Hinblick auf die Planung einer Tiefgarage im Druckbereich bei einem 100-jährigen Hochwasser regen wir die Erstellung eines hydrologischen Fachgutachtens an.
Abwägungsvorschlag:
Siehe dazu Abwägungsvorschlag zur Stellungnahme des Landratsamtes Schwäbisch Hall. Ein hydrologisches Fachgutachten wird derzeit erstellt.
Da die textlichen Festsetzungen auf Bereiche mit Überschreitungen der schalltechnischen Orientierungswerte verweisen, wird angeregt, diese Bereiche im zeichnerischen Teil des Bebauungsplans zu kennzeichnen, um die Nachvollziehbarkeit der Festsetzungen für den Bauantragssteller zu gewährleisten.
Abwägungsvorschlag:
Der zeichnerische Teil wird entsprechend ergänzt.
Das Regierungspräsidium Stuttgart teilt folgendes mit:
Raumordnung:
Aus raumordnerischer Sicht bestehen keine grundsätzlichen Bedenken gegen die Planung, mit welcher die Stadt Schwäbisch Hall beabsichtigt, den Bedarf nach innenstadtnahen medizinischen Einrichtungen zu decken.
Das Plangebiet liegt randlich im Westen des in der Raumnutzungskarte des Regionalplans Heilbronn-Franken 2020 für Schwäbisch Hall festgelegten Standorts für zentrensrelevante regionalbedeutsame Einzelhandelsgroßprojekte nach Plansatz 2.4.3.2.3 (Z).
Zentrenrelevante Sortimente dürfen nur in diesen Standorten angesiedelt werden. Einzelhandelsgroßprojekte mit nicht zentrenrelevanten Sortimenten sollen ebenfalls in diesen Vorranggebieten angesiedelt werden. In diesen Vorranggebieten hat der Einzelhandel einen Vorrang vor anderen Nutzungen. Andere Nutzungen sind jedoch zulässig, soweit sie mit dem Vorrang des Einzelhandels vereinbar sind. Hierzu sind noch Ausführungen zu machen. Da der Einzelhandelsbesatz in Schwäbisch Hall recht hoch ist, gehen wir davon aus, dass die Planung mit diesem Ziel der Raumordnung vereinbar sein dürfte.
Abwägungsvorschlag:
Die zuständige Raumordnungsbehörde (Regionalverband Heilbronn-Franken) führt in ihrer Stellungnahme zum Bebauungsplan ausdrücklich aus, dass die geplanten Nutzungen mit den Zielen der Raumordnung vereinbar sind. Die Bedenken sind deshalb als ausgeräumt zu betrachten.
Im Osten des Plangebiets grenzt ein Vorranggebiet für den vorbeugenden Hochwasserschutz an nach Plansatz 3.4.1 des Regionalplans Heilbronn-Franken 2020 an. Nach Plansatz 3.4.1 Absatz 3 (Z) haben in den Vorranggebieten für den vorbeugenden Hochwasserschutz die Belange des Hochwasserschutzes Vorrang vor anderen Nutzungen. Die Vorranggebiete sind von Bebauung freizuhalten. Andere raumbedeutsame Nutzungen sind ausgeschlossen, soweit sie mit dem Hochwasserschutz nicht vereinbar sind. Dieses Ziel der Raumordnung ist ebenfalls bei der Planung zu beachten.
Abwägungsvorschlag:
Das angesprochene Vorranggebiet für den vorbeugenden Hochwasserschutz befindet sich außerhalb des Geltungsbereichs der Bebauungsplanänderung, wird von dieser nicht berührt und ist damit mit den Zielen des Hochwasserschutzes vereinbar. Die Anregung wird zur Kenntnis genommen.
Alle Bauleitpläne sind den Zielen der Raumordnung anzupassen (§1 Abs. 4 BauGB). Ziele der Raumordnung sind als verbindliche Vorgaben, die nicht der Abwägung unterliegen, zu beachten (§ 3 Abs.1 Nr. 2ROG und § 4 Abs. 1 ROG).
Die Darstellungen im Flächennutzungsplan sind gemäß §13 a Abs. 2 Nr.2 BauGB im Wege der Berichtigung anzupassen.
Abwägungsvorschlag:
Das Bebauungsplanverfahren erfolgt bereits nach den genannten rechtlichen Vorgaben. Die Ausführungen werden zur Kenntnis genommen.
Straßenwesen und Verkehr:
Die Stadt Schwäbisch Hall hat die 1. Änderung für ihren seit 1980 rechtskräftigen Bebauungsplan „Ortsdurchfahrt B14/19 Bereich Johanniterbrücke, 1. Änderung“ beschlossen. Im Plangebiet soll durch die Überplanung von Parkplätzen die Möglichkeit für den Bau eines Ärztehauses mit Tiefgarage ermöglicht werden. Die verkehrliche Erschließung soll – wie bisher – für Rechtsab- und Rechtseinbieger direkt zur B19, für Linksein- und Linksabbieger teilplanfrei unter der Johanniterbrücke und über die Neumäuerstraße zur B19 erfolgen.
Die Planung für den letzten Teil des vierspurigen Ausbaus der B19 – Weilertunnel – ist vom Bebauungsplan nicht betroffen.
Die Abteilung 4 ist von der 1. Änderung des o. g. Bebauungsplans nicht betroffen. Die Auflagen und Bedingungen aus früheren Stellungnahmen zur „Ortsdurchfahrt B14/19 Bereich Johanniterbrücke“ behalten ihre Gültigkeit.
Abwägungsvorschlag:
Die Ausführungen werden zur Kenntnis genommen.
Über die vorgebrachten Anregungen wird, wie in der beiliegenden Darstellung erläutert, entschieden. Den formulierten Abwägungsvorschlägen zu den jeweiligen Stellungnahmen wird zugestimmt.
Anlage 1: Lageplan Bestand
Anlage 2: Lageplan
- Stadtrat Sakellariou ab 18.10 Uhr anwesend -
Architekt Kraft jun. erläutert den derzeitigen Planungsstand anhand beiliegender Präsentation (Teil 1, Teil 2).
Fachbereichsleiter Planen und Bauen Neumann erläutert, dass die Anregungen der Träger öffentlicher Belange, insbesondere der unteren Wasserbehörde, aufgenommen bzw. entsprechend abgewogen wurde. Er empfiehlt den Satzungsbeschluss.
Stadtrat Dr. Graf von Westerholt hält die Weilerwiese für eine exponierte Lage; dennoch gibt seine Fraktion dieser so wichtigen Infrastrukturmaßnahme der Stadt (ärztliche Versorgung) den Vorzug. Die CDU-Fraktion wird der Bebauungsplanänderung zustimmen.
Stadtrat Dr. Pfisterer und die SPD-Fraktion werden der Bebauungsplanänderung nicht zustimmen. Die SPD-Fraktion ist zwar für den Bau eines Ärztehauses, jedoch lehnt sie den Bau einer Tiefgarage durch die Stadtwerke Schwäbisch Hall ab. Diese sollte sich auf ihre Kernaufgaben konzentrieren. Zudem gab es keinerlei Vorberatung oder gar einen Beschluss des Aufsichtsrats der Stadtwerke.
Stadtrat Dr. Pfisterer fragt, ob
1. der Bau eines Ärztehauses auch ohne Realisierung der Tiefgarage durch die Stadtwerke möglich ist;
2. die umfangreiche Baumfällaktion notwendig war;
3. wie der Hochwassergefährdung durch entsprechende Schutzmaßnahmen begegnet wird.
Oberbürgermeister Pelgrim erläutert, dass in jedem Fall die Umsetzung hinter den planerischen Vorgaben des Bebauungsplanes zurückbleiben kann. Der Bau eines Ärztehauses ist auch mit einer kleineren, privat finanzierten Tiefgarage möglich. Oberbürgermeister Pelgrim hält jedoch die vorgesehenen 190 Stellplätze für erforderlich, da Stellplätze auf der Weilerwiese wegfallen, zusätzlicher Bedarf durch die Modernisierung des Parkhauses Langer Graben entsteht und auch die Umgestaltung des Haalplatzes Parkplätze an anderer Stele erfordert. Die Hochwasserproblematik ist überall in der Stadt vorhanden. Mit der Baumfällaktion wurde der bereits getroffene Aufstellungsbeschluss umgesetzt. Darüber hinaus merkt er an, dass der Bau von Parkierungsanlagen originäre Aufgabe der Stadtwerke ist - diese Aufgabe ist auch im Gesellschaftervertrag enthalten.
Stadtrat Baumann begrüßt den hier vorliegenden vorhabenbezogenen Bebauungsplan. Dieses Instrument hat sich in der Vergangenheit schon mehrfach bewährt. Die Hochwasserproblematik ist für ihn kein Hinderungsgrund; diese ist technisch lösbar. Seine Fraktion wird der Bebauungsplanänderung zustimmen.
Stadträtin Niemann und die Fraktion Bündnis 90/Die Grünen werden der Bebauungsplanänderung nicht zustimmen. Sie sehen im Bau der Tiefgarage eine Überforderung der Stadtwerke, die sich momentan in nicht einfachem Fahrwasser befindet. Die Bebauung ist über dies viel zu überdimensioniert für diese sensible Stelle innerhalb des Stadtgefüges. Die Fraktion befürchtet außerdem eine Kostensteigerung durch die Entscheidung unter enormem Zeitdruck.
Stadtrat Neidhardt hält die Baumaßnahme für gewinnbringend für die Bevölkerung der Stadt. Auch befürwortet er den Bau einer Tiefgarage. Diese ist zwingend erforderlich um nachher die gleiche Anzahl an Stellplätzen zu haben.
Beschluss
- Empfehlung an den Gemeinderat -
A.) Satzungsbeschluss Bebauungsplan Nr. 0113-03/01 „Ortsdurchfahrt B14/19 Bereich Johanniterbrücke - 1. Änderung"
Der Bebauungsplan Nr. 0113-03/01 "Ortsdurchfahrt B14/19 Bereich Johanniterbrücke - 1. Änderung" wird gemäß § 10 Abs. 1 BauGB als Satzung beschlossen. Bestandteil der Satzung ist der Lageplan des Fachbereiches Planen und Bauen, Abtl. Stadtplanung, im M 1:500 vom 28.03.2014 mit Legende und gleich lautend datiertem Textteil.
B) Satzungsbeschluss Örtliche Bauvorschriften gem. § 74 LBO für das Baugebiet
„Ortsdurchfahrt B14/19 Bereich Johanniterbrücke - 1. Änderung"
Die örtlichen Bauvorschriften für das Baugebiet „Ortsdurchfahrt B14/19 Bereich Johanniterbrücke - 1. Änderung" werden gemäß § 10 Abs. 1 BauGB in Verbindung mit § 74 Abs. 1 LBO in der dargestellten Fassung als Satzung beschlossen. Bestandteil der Satzung ist der Textteil des Fachbereiches Planen und Bauen, Abtl. Stadtplanung, vom 28.03.2014. Der Geltungsbereich ist identisch mit dem des Bebauungsplanes „Ortsdurchfahrt B14/19 Bereich Johanniterbrücke - 1. Änderung".
Für beide Satzungen ist eine gleich lautend datierte Begründung beigefügt.
(13 Ja-Stimmen, 9 Nein-Stimmen)
