§ 31 - Strategische Bestandsinstandsetzung: Neubau Mehrfamilienhaus Aschenhausweg 43 (vorher: Raibacher Straße/ Ecke Aschenhausweg) (öffentlich)
Sachvortrag:
Im Hospitalausschuss, BPA und im Gemeinderat (letztmalig am 18.12.2013) wurde bereits der Neubau an der Ecke Raibacher Straße/Aschenhausweg als Ausweichmöglichkeit und für die Bereitstellung von günstigem Mietwohnraum bzw. für die anstehenden Sanierungen im Aschenhausweg, Heidweg und im Marienburger Weg angekündigt. Dieses Projekt besteht aus dem Neubau eines 12-Familienwohnhauses (mit ca. 900 m² BGF) für die Stiftung Hospital zum Heiligen Geist mit einem Bauvolumen von 1,428 Mio. € (Gesamtbudget).
Die vorliegende Planung (siehe Anlage) zeigt einen Erweiterungsbau auf den bereits vorhandenen Grundstücken. Dieser besteht aus drei Geschossen mit einem aufgesetzten, flach geneigten Satteldach und dient als Ausweichmietfläche für die folgenden Sanierungen im Aschenhausweg und Marienburger Weg. Um auch hier günstige Mieten zu haben und gleichzeitig das Gebäude in einen aktuellen Baustandard der Energieeinsparverordnung (EnEV) zu bringen, wurde analog zu den geplanten Gebäuden im Fässlesbrunnen auf das Kellergeschoss (Unterkellerung) verzichtet. In der vorliegenden Planung ist vorgesehen, die Wohnungen nach Westen hin mit vorgestellten Balkonen zu versehen, Teil dieser Balkone sind abgetrennte Abstellboxen, so verfügt jeder Haushalt zusätzlich über einen Abstellraum. Die gesteigerte Wohnqualität durch den Balkon (wenngleich dieser in Richtung der Lärmschutzwand ausgerichtet ist) wird die Attraktivität dieser Mietwohnungen deutlich erhöhen. Die Realisierung der Balkone steht vorbehaltlich der Einhaltung des Gesamtbudgets. Die maximalen Wohnflächen der Belegbindung dürfen jedoch nicht überschritten werden.
Das Gebäude ist mit drei Vollgeschossen (EG, OG, DG) geplant und verfügt gegenüber den Bestandsgebäuden „Raibacher Straße 45“ über zusätzlich zwei Wohnungen für 1-Pesonenhaushalte (ca. 39 m²) und zwei Wohnungen für 2-Personenhaushalte (ca. 52 m²). Insgesamt werden damit ca. 1.170 m² BGF (mit ca. 750 m² Wohnfläche (ohne Balkon und Terrassen) und 177 m² Nebenflächen bereitgestellt. Dies sind ca. 180 m² mehr Wohnflächen als bei der ersten Planung.
Die FFB (Fertigfußbodenhöhe) im 1. OG des Neubaus wird wie im Bestand hergestellt.
Das neue Gebäude wird an das bestehende noch zu sanierende Gebäude Raibacher Straße 45 angeschlossen, so dass eine nachträgliche Verbindung durch einen Aufzug oder durch die Verlängerung der Erschließungsflure hergestellt werden kann. Aus Kostengründen wird auf einen Aufzug derzeit verzichtet. Nach dem Umzug der Bewohnerinnen/ Bewohner aus dem Haus Nr. 45 wird dieses Gebäude saniert. Das Haus Nr. 45 dient dann als Ausweichfläche für die nächsten zu sanierenden Gebäude. Die Aufstockung um ein Dachgeschoss wird derzeit überprüft. Die Bewohnerinnen/Bewohner müssen somit nur innerhalb des Areals umziehen.
Die GWG möchte für die Architektenleistungen das Architekturbüro Kraft & Kraft beauftragen, da dieses bereits im Fässlesbrunnen für die GWG die gleiche Systembauweise geplant/entwickelt hat.
Die Wirtschaftlichkeitsberechnung ist liegt vor (Anlage).
siehe Skizze
Rahmentermine:
Einreichen Baugesuch bis Mitte April 2014
Ausschreibung (öffentlich) bis Mitte Mai 2014
Vorlage Baugenehmigung bis Anfang Juni 2014
erstes Vergabepaket bis Mitte Juli 2014
Baubeginn bis Mitte August 2014
Fertigstellung/Einzug bis Mitte Juli 2015
Anlage 1: Planung
Anlage 2: Übersichtsplan
Anlage 3: Wirtschaftslichkeitsberechnung
GWG-Geschäftsführer Gieseke bevorzugt die Bezeichnung „günstiger Mietwohnungsbau“. Der Neubau trägt nun die Bezeichnung Aschenhausweg 43, die Bestandsimmobilie Aschenhausweg 41. Die Planungen wurden weiterentwickelt. Man verzichtete auf das Kellergeschoss und setzte dafür ein neues drittes Geschoss oben auf. Zwischen dem Neubau und dem Altbau ist es möglich, eine Verbindung zu schaffen und evtl. einen Aufzug anzubringen. Geschäftsführer Gieseke erhofft sich durch das Anbringen von Balkonen eine Steigerung der Attraktivität der Wohnungen. Eine Null-Finanzierung aufgrund der Belegungsbindung, wie bereits des öfteren angeführt, ist nach heutigem Stand nicht möglich. Als Fertigstellungszeitpunkt wird der Sommer 2015 angegeben. Nach Fertigstellung dieses Gebäudes werden alle anderen Zug um Zug saniert.
Stadtrat Dr. Graf von Westerholt bittet, auch innerhalb des Gebäudes auf Barrierefreiheit zu achten (Stichwort: Geschossversatz), sonst bringt auch der bereits angedachte Aufzug keine Verbesserung.
Stadtrat Kaiser möchte wissen, wie hoch die qm-Miete sein wird.
Oberbürgermeister Pelgrim beziffert diese unter Berücksichtigung von Wohngeld bei Belegung von zwei Personen auf 5,40 €. Nicht vernachlässigt werden darf hierbei der verbesserte Energiestandard.
Stadtrat Prof. Dr. Geisen bittet darum, zumindest im EG eine oder zwei Wohnungen wirklich behindertengerecht, d. h. mit größeren Bädern und Türen, auszustatten.
Stadtrat Dr. Graf von Westerholt hinterfragt, wie das geschätzte jährliche Defizit in Höhe von 90.000 € finanziert werden soll.
Kaufmännischer Leiter der GWG Gruber erläutert, dass dieses Kapital über die Erträge der bereits vorhandenen Immobilien finanziert werden soll.
Stadtrat Dr. Graf von Westerholt bittet um Transparenz. Es sollte immer ersichtlich sein, mit welchen Erträgen die sozialen Leistungen der Stiftung finanziert werden.
Oberbürgermeister Pelgrim schlägt vor, ähnlich wie bei den Seniorenwohnanlagen die Differenz zwischen Marktmiete und tatsächlicher Miete auszuweisen. Für das Bauvorhaben nimmt er auf, dass im EG des Neubaus bei einer oder zwei Wohnungen verstärkt auf reale Barrierefreiheit geachtet wird.
Beschluss
- Empfehlung an den Gemeinderat -
Der im Sachvortrag dargestellten Vorgehensweise und Planung wird zugestimmt.
Der Direktvergabe an das Architekturbüro Kraft & Kraft, aufgrund der erarbeiteten Systembauweise, wird zugestimmt.
Die Wirtschaftlichkeitsberechnung wird zustimmend zur Kenntnis genommen.
(10 Ja-Stimmen, 1 Enthaltung)
