§ 146 - Bebauungsplan "Gewerbepark Schwäbisch Hall-West - 1. Änderung"; hier: Entwurfs- und Auslegungsbeschluss (öffentlich)
Sachvortrag:
Der Bebauungsplan „Gewerbepark Schwäbisch Hall-West“ trat mit öffentlicher Bekanntmachung des Satzungsbeschlusses am 21.11.2011 in Kraft.
Angrenzend an das Plangebiet (auf dem Flst. 1049/14) ist seit längerem ein Lebensmitteldiscounter angesiedelt. Dieser war bislang durch die direkte Anbindung der Robert-Bosch-Straße an die Stuttgarter Straße (B 14) bequem zu erreichen. Durch die Änderungen des Erschließungssystems des Gewerbeparkes, insbesondere durch die Schaffung eines leistungsfähigen Knotenpunktes mit der Planstraße 1 (Raibacher Straße) im Bereich der neuen Anbindung der Westumgehung an die B 14, war es aus verkehrstechnischen Gründen erforderlich, die Anbindung der Robert-Bosch-Straße an die B 14 aufzugeben und rückzubauen.
Hierdurch ist der Lebensmitteldiscounter verkehrlich nur noch ungünstig zu erreichen. Durch die geänderte Verkehrsführung hat sich eine deutliche Verschlechterung der Situationen des Lebensmitteldiscounters am bisherigen Standort ergeben. Aus diesem Grund soll dieser ca. 50 m nach Osten, direkt an die Flächen westlich der Anbindung der Planstraße 1 an die B 14, verlagert werden (Flst. 52/2, 55, 56/1). Diese Flächen sind verkehrlich deutlich besser angebunden.
Trotz seiner Lage in überwiegend autokundenorientierter Gewerbegebietslage bietet der Lebensmittelmarkt eine wesentliche Nahversorgungsfunktion für die westlichen Stadtteile von Schwäbisch Hall (z. B. Tullauer Höhe, Heimbachsiedlung, Rollhof).
Im Zuge der Verlagerung soll die Verkaufsfläche von bisher 1.046 m² auf 1.314 m² erhöht und der bestehende Backshop aufgegeben werden. Der Altstandort wird im Zuge der Verlagerung geschlossen. Eine Wiederbelegung des Altstandortes durch Lebensmitteleinzelhandel wird vertraglich ausgeschlossen. Durch die Erhöhung der Verkaufsfläche werden die anerkannten Grenzen zur Großflächigkeit überschritten. Somit ist das geplante Vorhaben nur in Kerngebieten oder einem Sondergebiet zulässig.
Da der bestehende Bebauungsplan für den besagten Bereich ein Gewerbegebiet festsetzt, großflächige Einzelhandelsbetriebe ausschließt und eine Sortimentsbeschränkung vorgibt, die u.a. auch Nahrungsmittel ausschließt, ist eine Änderung des Bebauungsplans erforderlich.
Südlich des Steinbeisweges war die Ansiedlung einer Feuerwache vorgesehen. Aus diesem Grund ist dieser Bereich im Bebauungsplan „Gewerbepark Schwäbisch Hall – West“ als Gemeinbedarfsfläche mit der Zweckbestimmung „Feuerwache“ festgesetzt.
Aufgrund einer geänderten Standortkonzeption ist eine Ansiedlung einer Feuerwache an diesem Standort nicht mehr vorgesehen. Die für die Feuerwache vorgesehenen Flächen können somit gewerblichen Zwecken dienen. Hierfür ist ebenfalls die Änderung des bestehenden Bebauungsplans erforderlich.
Die Flächen des Plangebietes sind entsprechend des Bebauungsplans „Gewerbepark Schwäbisch Hall-West“ im Flächennutzungsplan als gewerbliche Baufläche und Gemeinbedarfsflächen dargestellt.
Die Bebauungsplanänderung ist somit nicht aus dem Flächennutzungsplan entwickelt. Gem. § 13a Abs. 2 Satz 2 können im beschleunigten Verfahren Bebauungspläne auch aufgestellt werden, bevor der Flächennutzungsplan geändert oder ergänzt ist, soweit die städtebauliche Entwicklung hierdurch nicht beeinträchtigt wird. Dies ist durch die geringfügigen Änderungen im vorliegenden Fall gewährleistet.
Der Flächennutzungsplan ist somit gem. § 13a Abs. 2 Satz 2 im Zuge der Berichtigung anzupassen.
Das Baugesetzbuch (BauGB) sieht für Maßnahmen die der Innenentwicklung dienen die Möglichkeit vor „Bebauungspläne der Innenentwicklung“ gem. § 13a BauGB aufzustellen bzw. zu ändern. Voraussetzung ist, dass der Bebauungsplan der Wiedernutzbarmachung von Flächen, der Nachverdichtung oder anderen Maßnahmen der Innenentwicklung (z.B. der Änderung der Nutzung eines Baugebietes usw.) dient.
§ 13 a BauGB erfasst Planungen, die der Erhaltung, Erneuerung, Fortentwicklung, Anpassung und dem Umbau vorhandener Ortsteile dienen und umfasst somit auch explizit „andere Maßnahmen der Innenentwicklung“ die über Maßnahmen der Nachverdichtung und Wiedernutzbarmachung hinausgehen. Zu diesen zählt auch, wie im vorliegenden Fall, die Änderung von bestehendem Planungsrecht zum Zweck der Verlagerung eines bestehenden Einzelhandelsbetriebes und der Schaffung der Voraussetzung zur Ansiedlung von Gewerbebetrieben in dem Siedlungsbereich zuzuordnenden Flächen.
Weiter wird der Schwellenwert von 20.000 m² zulässiger Grundfläche durch die Festsetzungen des Änderungsbebauungsplans weit unterschritten. Zudem wird lediglich die Art der baulichen Nutzung geändert. Hierdurch werden die im Zuge des Bebauungsplans „Gewerbepark Schwäbisch Hall-West“ ermittelten Umweltauswirkungen nicht geändert.
Da der Bebauungsplan den Zulässigkeitsvoraussetzungen des § 13a BauGB entspricht, wird dieser als Bebauungsplan der Innenentwicklung ohne Durchführung einer Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB geändert.
Das bestehende Gewerbegebiet (GE 1) wird in ein Sondergebiet Einzelhandel geändert, in dem ein großflächiger Einzelhandelsbetrieb zulässig ist. Die als Gemeinbedarfsfläche Zweckbestimmung „Feuerwache“ festgesetzte Fläche wird als Gewerbegebiet (GE 2) geändert.
Im Bereich des Sondergebietes wird die Baugrenze geringfügig ausgeweitet.
Alle anderen Festsetzungen wie z. B. Maß der baulichen Nutzung, Bauweise usw., werden beibehalten.
Um die Einzelhandelsstruktur der Innenstadt nicht zu beeinträchtigen wurden im Bebauungsplan „Gewerbepark Schwäbisch Hall-West“, auch auf Grundlagen des Innenstadtentwicklungskonzept Schwäbisch Hall (GMA 2008), Einzelhandelsbetriebe mit zentrenrelevanten Sortimenten ausgeschlossen.
Diese Festsetzungen stehen der geplanten Verlagerung des bestehenden Lebensmitteldiscounters entgegen und sollen aus diesem Grund geändert werden.
Da der Lebensmitteldiscounter die Schwelle zur Großflächigkeit überschritten hat, ist dieser nur in Kerngebieten oder einem Sondergebiet zulässig. Die Art der baulichen Nutzung wird deshalb als Sondergebiet Einzelhandel festgesetzt und ein großflächiger Einzelhandelsbetrieb (Lebensmitteldiscounter) zugelassen. Die zulässige Verkaufsfläche wird auf 1.320 m² begrenzt.
Durch die Auswirkungsanalyse der GMA (Juli 2013) ist nachgewiesen, dass das Vorhaben in diesen Grenzen verträglich ist (siehe beigefügte Zusammenfassung der GMA).
Aufgrund der geänderten Standortkonzeption für die Feuerwache wird die für diese festgesetzte Gemeinbedarfsfläche aufgegeben. Die Art der Nutzung für diese Flächen wird als Gewerbegebiet festgesetzt, so dass auch diese Flächen der gewünschten Ansiedlung von produzierendem und weiterverarbeitendem Gewerbe sowie Handwerks- und Dienstleistungsbetrieben dienen können.
In den Gewerbegebieten vom Typ GE 2 sind die zulässigen Nutzungen, zum Schutz der angrenzenden Wohn- und Mischgebiete an der Raibacher und der Gaildorfer Straße, vor Schallimmissionen zusätzlich auf nicht wesentlich störende Gewerbebetriebe beschränkt.
Anlage 1: GMA-Auswirkungsanalyse
Anlage 2: Lageplan
Oberbürgermeister Pelgrim berichtet, dass mit dieser planungsrechtlichen Änderung den Änderungen Verlagerung Lebensmitteldiscount Lidl und Feuerwache Rechnung getragen wird.
Auf Nachfrage von Stadträtin Herrmann erläutert Fachbereichsleiter Planen und Bauen Neumann, dass das hier geplante beschleunigte Verfahren in Ordnung ist. Es muss darüber hinaus noch eine Anpassung im Flächennutzungsplan vorgenommen werden.
Oberbürgermeister Pelgrim informiert, dass diese Veränderung im Bebauungsplan im Einvernehmen mit allen Beteiligten angestoßen wurde.
Beschluss
- Empfehlung an den Gemeinderat -
Entwurfs- und Auslegungsbeschluss:
A) Bebauungsplan Nr. 0183-01/01 „Gewerbepark Schwäbisch Hall-West“ - 1. Änderung
Der B-Plan Nr. 0183-01/01 Gewerbepark Schwäbisch Hall – West“ – 1. Änderung wird gemäß § 1 Abs. 3 in Verbindung mit § 2 Abs. 1 und § 13a BauGB endgültig im Entwurf aufgestellt. Maßgebend ist der Lageplan vom Büro Mquadrat, M 1:1000 vom 08.07.2013 mit Legende und gleich lautend datiertem Textteil. Die Verwaltung wird mit der Durchführung des weiteren Verfahrens (Öffentliche Auslegung und Beteiligung der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange) beauftragt.
B) Örtliche Bauvorschriften für das Baugebiet Nr. 0183-01/01 Gewerbepark Schwäbisch Hall-West“ - 1.Änderung
Die örtlichen Bauvorschriften für das Baugebiet werden gemäß § 1 Abs. 3, § 2 Abs. 1 und § 13a BauGB in Verbindung mit § 74 Abs. 1 LBO in der dargestellten Fassung endgültig im Entwurf aufgestellt. Maßgebend ist der Textteil vom Büro Mquadrat, vom 08.07.2013. Der Geltungsbereich ist identisch mit dem Geltungsbereich des Bebauungsplanes Gewerbepark Schwäbisch Hall – West“ – 1.Änderung. Die Verwaltung wird mit der Durchführung des weiteren Verfahrens (Beteiligung der Öffentlichkeit und Beteiligung der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange) beauftragt.
Bebauungsplan und Örtlichen Bauvorschriften ist eine gleich lautende Begründung beigefügt.
(einstimmig - 21 -)
