TOP 7 - Jahresabschluss der GWG Grundstücks- und Wohnungsbaugesellschaft Schwäbisch Hall mbH für das Jahr 2021 (öffentlich)

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Sitzungsvorlagen-Nummer: 202/22

Sachvortrag:

Der Jahresabschluss der GWG Grundstücks- und Wohnungsbaugesellschaft Schwäbisch Hall mbH für das Geschäftsjahr 2021 wurde von der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft HTW Wirtschaftsprüfung GmbH aus Erfurt geprüft und am 16.06.2022 mit dem uneingeschränkten Bestätigungsvermerk versehen.

Hierdurch wird bestätigt, dass der Jahresabschluss nach deren Beurteilung in allen wesentlichen Belangen den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften entspreche und vermittle unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens- und Finanzlage der Gesellschaft zum 31.12.2021 sowie ihrer Ertragslage für das Geschäftsjahr vom 01.01.2021 bis 31.12.2021. Zudem vermittle der beigefügte Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft und stehe in allen wesentlichen Belangen in Einklang mit dem Jahresabschluss, entspreche den deutschen gesetzlichen Vorschriften und stelle die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar. Die Prüfung habe zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt.

Nachfolgend die wichtigsten Eckdaten und Ergebnisse im Vergleich; nähere Informationen können der beiliegenden vollständigen Bilanz zum 31.12.2021, der Gewinn- und Verlust-rechnung für das Geschäftsjahr 2021 sowie dem Lagebericht des Jahres 2021 entnommen werden.

Bilanz zum 31.12.2021:

Bilanzdaten

2021

2020

Veränderung

Anlagevermögen

117.587.765,65 €

119.985.637,55 €

2.397.871,90 €

Umlaufvermögen

15.445.185,44 €

12.646.420,57 €

2.798.764,87 €

Aktive Rechnungsabgrenzung

54.826,76 €

38.231,59 €

16.595,17 €

Eigenkapital

38.799.320,38 €

38.726.900,54 €

72.419,84 €

Rückstellungen

890.150,00 €

1.134.440,00 €

-244.290,00 €

Verbindlichkeiten

86.933.272,05 €

85.926.406,18 €

1.006.865,87 €

Passive Rechnungsabgrenzung

6.465.035,42 €

6.882.542,99 €

-417.507,57 €

Bilanzsumme

133.087.777,85 €

132.670.289,71 €

417.488,14 €

 

Im Geschäftsjahr nahm das Anlagevermögen der Gesellschaft um 2.398 T€ ab, wobei den getätigten Investitionen in Höhe von 2.466 T€ planmäßige Abschreibungen von 4.072 T€, Grundstücksverkäufe mit 41 T€, Verminderungen bei Finanzanlagen um 359 T€ sowie ein Tilgungszuschuss der KfW mit 392 T€ gegenüber stehen. Die Investitionen setzten sich folgendermaßen zusammen:

- Mit einer Summe von 45 T€ wurden für das Mehrfamilienhaus „Auf dem Katzenkopf“ nachträgliche Herstellungskosten aktiviert.

- Im Bereich der Geschäfts- und anderen Bauten erfolgten Investitionen in den Umbau der Karl-Kurz-Straße 44 (197 T€), in die Parkierung des Karl-Kurz-Areals (51 T€) sowie den Umbau innerhalb des Objekts „Johanniterstraße 4“ für   Edeka (2 T€).

- Im Umfang von 1.747 T€ sind Investitionen in den Neubau des Hauses Nr. 4 „Am Sonnenrain“ (Anlagen im Bau) getätigt worden. Hier werden 15 Wohneinheiten mit KfW-55-Standard in konventioneller Bauweise zur anschließenden   Vermietung errichtet. Die Fertigstellung ist für Oktober 2022 vorgesehen.

- Für den Neubau eines Mehrfamilienhauses in der Nefflenallee, 3. BA, sind Bauvorberei-tungskosten in Höhe von 368 T€ angefallen. Dieses Objekt mit 36 Mietwohneinheiten wird in modularer Bauweise im KfW-40-EE-Standard errichtet   und soll bis April 2023 fertiggestellt werden.

- Für Büro- und Betriebsausstattung fielen 56 T€ aktivierungspflichtige Kosten an.

Das Umlaufvermögen erhöhte sich um 2.799 T€ auf 15.445 T€. Die Zunahme ist hauptsächlich der Position „Zum Verkauf bestimmte Grundstücke mit unfertigen Bauten“ zuzuschreiben. Hier wurden durch die Baukosten der vorstehend erwähnten vier Mehrfamilienhäuser inklusive Tiefgarage „Am Sonnenrain“ ein Zuwachs in Höhe von 2.261 T€ verbucht. Im Berichtsjahr wurden, im Wesentlichen zur Finanzierung des Neubaus des Mehrfamilienhauses „Haus Nr. 4, Am Sonnenrain“, Darlehen in Höhe von insgesamt 1.212 T€ aufgenommen.

Die Verbindlichkeiten in Höhe von insgesamt 89.933 T€ setzten sich zum Stichtag 31.12.2021 wie folgt zusammen:

- Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten: 69.443 T€ (Vgl. zum Vj: - 3.236 T€)

- Erhaltene Anzahlungen 11.475 T€ (Vgl. zum Vj: + 4.264 T€)

  davon Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen 6.073 T€ (Vgl. zum Vj: + 772 T€)

  davon Anzahlungen auf Verkaufsgrundstücke 5.402 T€ (Vgl. zum Vj: + 3.492 T€)

- Verbindlichkeiten aus Vermietung: 1.540 T€ (Vgl. zum Vj: + 21 T€)

  davon aus Mietkautionen: 1.529 T€ (Vgl. zum Vj: + 33 T€)

  davon aus noch nicht abgerechneten Betriebskosten: 11 T€ (Vgl. zum Vj: - 12 T€)

- Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen: 1.371 T€ (Vgl. zum Vj: -200 T€)

- Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern: 3.085 T€ (Vgl. zum Vj: -163 T€)

- Sonstige Verbindlichkeiten: 19 T€ (Vgl. zum Vj: -5 T€)

Die Kapitalstruktur der GWG ist nach wie vor fremdkapitallastig, wobei das Eigenkapital durch die Zuführung zu den satzungsmäßigen Rücklagen um 72 T€ auf 38.799 T€ angestiegen ist. Hierdurch ergibt sich eine neuerliche Eigenkapitalquote von 29,15 % (Vorjahr: 29,19 %) sowie eine Eigenkapitalrentabilität von 1,87 % (Vorjahr: 5,34 %). Die Anlageintensität beträgt 88,35 % (Vorjahr: 90,44 %) und der Anlagendeckungsgrad 93,35 % (Vorjahr: 94,10 %).

Gewinn- und Verlustrechnung zum 31.12.2021:

 

GuV-Daten

2021

2020

Veränderung

Umsatzerlöse

22.600.624,04 €

21.172.442,59 €

1.428.181,45 €

Bestandsveränderungen

2.451.938,56 €

4.884.280,13 €

-2.432.341,57 €

Sonstige betriebliche Erträge

396.669,24 €

1.402.526,05 €

-1.005.856,81 €

Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen

15.927.859,01 €

16.126.049,52 €

-198.190,51 €

Rohergebnis

9.521.372,83 €

11.333.199,25 €

-1.811.826,42 €

Personalaufwendungen

1.973.877,51 €

1.799.624,46 €

174.253,05 €

Abschreibungen

4.071.983,11 €

3.982.180,80 €

89.802,31 €

Sonstige betriebliche Aufwendungen

1.109.306,26 €

1.196.118,65 €

-86.812,39 €

Erträge aus anderen Wertpapieren und Ausleihungen des Finanzvermögens

100.093,18 €

106.922,49 €

-6.829,31 €

Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge

0,00 €

190,60 €

-190,60 €

Zinsen und ähnliche Aufwendungen

1.491.106,11 €

1.685.175,27 €

-194.069,16 €

Steuern vom Einkommen und Ertrag

250.463,00 €

706.378,00 €

-455.915,00 €

Ergebnis nach Steuern

724.730,02 €

2.070.835,16 €

-1.346.105,14 €

Sonstige Steuern

531,59 €

1.218,00 €

-686,41 €

Aufwendungen aus Gewinnabführungsvertrag

651.778,59 €

1.862.655,44 €

-1.210.876,85 €

Jahresüberschuss

72.419,84 €

206.961,72 €

-134.541,88 €

Einstellung in Gewinnrücklagen

72.419,84 €

206.961,72 €

-134.541,88 €

Bilanzgewinn

0,00 €

0,00 €

0,00 €

Der Anstieg der Umsatzerlöse resultiert vorrangig aus der Sparte des Bauträgergeschäfts. Hier wurden die restlichen vier Wohneinheiten im Wohngebiet „Wolfsbühl“ an die jeweiligen Erwerber übergeben, nachdem im Vorjahr lediglich eine Parzelle übertragen werden konnte.

Der Bereich Bestandsveränderungen wurde erneut im Wesentlichen durch Betriebskosten sowie durch das Bauträgergeschäft geprägt.

Im Vorjahr führten bei den sonstigen betrieblichen Erträgen Einmaleffekte aus Auflösungen von Rückstellungen sowie Immobilienveräußerungen aus dem Anlagevermögen zu einem vergleichsweise hohen Ergebnis. Im abgeschlossenen Berichtsjahr ergaben sich weniger außergewöhnliche Vorgänge, weshalb sich das Ergebnis vor Steuern gegenüber dem Vorjahr um 1.801 T€ verringerte.
Das Jahresergebnis (vor Ertragssteuern und Ergebnisabführung) ist wie folgt auf die einzelnen Geschäftsbereiche der GWG aufzuteilen:

- Hausbewirtschaftung: 749 T€ (Vorjahr: 939 T€)

- WEG- und Fremdverwaltung: 19 T€ (Vorjahr: 20 T€)

- Bauträger- und Projektsteuerungstätigkeit: -207 T€ (Vorjahr: 331 T€)

- Sonstiges: 414 T€ (Vorjahr: 1.486 T€)

= Summe: 975 T€ (Vorjahr: 2.776 T€)

Die Verschlechterung des Ergebnisses im Bereich der Bewirtschaftung von Wohnungen und Gewerbeimmobilien ist im Wesentlichen auf höhere Instandhaltungsaufwendungen zurückzuführen. Zusätzlicher Druck wird auf die relativ ertragsschwache Sparte durch die coronabedingten Mietausfälle, mögliche Leerstände sowie höhere Verwaltungs- und Instandhaltungsaufwendungen ausgeübt.

Die WEG- und Fremdverwaltung konnte erneut einen positiven Deckungsbeitrag erwirtschaften und durch zusätzliche Akquisen waren alle vorhandenen Kapazitäten vollständig ausgelastet.

Das negative Ergebnis der Bauträger- und Projektsteuerungstätigkeit resultiert überwiegend aus der Korrektur der Bestandsminderungen für den Anteil des Landratsamtes am Objekt Karl-Kurz-Straße 44. Darüber hinaus werden diesem Bereich rund 15 % der gesamten Personalaufwendungen zugeordnet.

Unter der Sparte „Sonstiges“ trugen erneut Buchwertgewinne aus der Veräußerung von Immobilien aus dem Anlagevermögen, Auflösungen von Rückstellungen sowie Baukostenzuschüssen zu dem positiven Ergebnis bei.

Erneut war die Finanzierung aller Vorhaben und Notwendigkeiten jederzeit gesichert, die Liquidität war stets ausreichend und es konnten allen Zahlungsverpflichtungen nachgekommen werden.

Die Geschäftsführung beurteilt die Ertragslage für das Jahr 2021 weiterhin als „zufrieden-stellend“ und vor dem Hintergrund der relativ hohen Verschuldung sowie den bestehenden Leerstands- und Erlösrisiken in der Gewerberaumvermietung, wird die wirtschaftliche Lage nach wie vor als „verhalten positiv“ eingestuft.

Zur Verbesserung der Kreditwürdigkeit und Signalisierung von Stabilität, Nachhaltigkeit und Bonität gegenüber Banken und Geschäftspartnern soll das Gezeichnete Kapital auf 10.000.000,00 € aufgestockt werden. Die hierfür benötigten finanziellen Mittel in Höhe von 7.550.000,00 € sollen aus der Kapitalrücklage entnommen werden.

In der Sitzung des Aufsichtsrats der GWG Grundstücks- und Wohnungsbaugesellschaft Schwäbisch Hall mbH am 13.07.2022 wurde seitens der Geschäftsführung folgender Beschlussantrag gestellt, über welchen zustimmend beschlossen wurde:

„Der Aufsichtsrat der GWG Grundstücks- und Wohnungsbaugesellschaft Schwäbisch Hall mbH empfiehlt der Gesellschafterversammlung der GWG Grundstücks- und Wohnungsbaugesellschaft Schwäbisch Hall mbH den Jahresabschluss der GWG Grundstücks- und Wohnungsbaugesellschaft Schwäbisch Hall mbH zum 31.12.2021 festzustellen und die Geschäftsführung sowie den Aufsichtsrat der GWG Grundstücks- und Wohnungsbaugesellschaft Schwäbisch Hall mbH für das Geschäftsjahr 2021 zu entlasten.
Desweiteren soll das Gezeichnete Kapital durch entsprechende Entnahmen aus der Kapitalrücklage auf 10.000.000,00 € aufgestockt werden.“

Aufgrund der positiven Beschlussfassung des Aufsichtsrats der GWG Grundstücks- und Wohnungsbaugesellschaft Schwäbisch Hall mbH stellt die Beteiligungsverwaltung der Stadt Schwäbisch Hall nachfolgenden Beschlussantrag an den städtischen Gemeinderat.

Anlagen:
Anlage 1: Bilanz zum 31.12.2021
Anlage 2: Gewinn- und Verlustrechnung zum 31.12.2021
Anlage 3: Lagebericht für das Geschäftsjahr 2021
Anlage 4: Präsentation Jahresabschluss 2021 GWG Grundstücks- und Wohnungsbaugesellschaft Schwäbisch Hall mbH

Beschlussfassung:

Der Gemeinderat der Stadt Schwäbisch Hall stimmt zu, dass die Gesellschafterversammlung der GWG Grundstücks- und Wohnungsbaugesellschaft Schwäbisch Hall mbH folgende Beschlüsse fasst:

1. Der geprüfte Jahresabschluss der GWG Grundstücks- und Wohnungsbaugesellschaft Schwäbisch Hall mbH zum 31.12.2021, der von der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft HTW Wirtschaftsprüfung GmbH aus Erfurt geprüft und mit einem uneingeschränkten Bestätigungsvermerk versehen wurde, wird festgestellt.

2. Der Jahresüberschuss wird wie folgt verwendet:
   - Zuführung zu den Gewinnrücklagen, entsprechend den Regelungen des Gesellschaftsvertrags, in Höhe von 72.419,84 €,
   - Abführung an die SHB Schwäbisch Haller Beteiligungsgesellschaft mbH, gemäß des geschlossenen Ergebnisabführungsvertrags, in Höhe von 651.778,59 €.

3. Das Gezeichnete Kapital der GWG Grundstücks- und Wohnungsbaugesellschaft Schwäbisch Hall mbH wird um 7.550.000,00 € auf 10.000.000,00 € erhöht. Die Mittel hierfür werden aus der Kapitalrücklage entnommen. In Folge reduziert sich diese Bilanzposition auf 23.569.665,55 €.

4. Die Geschäftsführung der GWG Grundstücks- und Wohnungsbaugesellschaft Schwäbisch Hall mbH wird für das Geschäftsjahr 2021 entlastet.

(einstimmig - 31)

Der folgende Beschluss wird ohne Anwesenheit bzw. Mitwirkung der Aufsichtsräte der GWG Grundstücks- und Wohnungsbaugesellschaft Schwäbisch Hall mbH gefasst:

5. Der Aufsichtsrat der GWG Grundstücks- und Wohnungsbaugesellschaft Schwäbisch Hall mbH wird für das Geschäftsjahr 2021 entlastet.

(einstimmig - 19; Stadträtin Baumann, Stadträtin Bergmann, Stadtrat Feucht, Stadtrat Gehrke, Stadtrat Härtig, Stadtrat Lindner, Stadtrat Preisendanz, Stadtrat Reichert, Stadtrat Rempp, Stadtrat Schorpp und Stadträtin Walter wegen Befangenheit abgetreten)

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