§ 228 - Städtebauliche Entwicklung „Grundwiesen II“, Hessental; - Beschluss des städtebaulichen Vorentwurfs - Aufstellungsbeschluss Bebauungsplan Nr. 0314-07/5 „Grundwiesen 5. Änderung“ (öffentlich)
Sachvortrag:
- Stadträtin Striebel und Stadtrat Baumann verlassen kurzzeitig den Sitzungssaal -
- Stadträtin Jörg-Unfried nimmt wieder ihren Platz am Ratstisch ein -
Wie im Gemeinderat am 10.04.2019 (§ 103, öffentlich) dargestellt, benötigt die Stadt Schwäbisch Hall weiterhin Wohnbauflächen, um der anhaltend starken Nachfrage auf dem Wohnungs- und Immobilienmarkt gerecht zu werden. Daher hatte die HGE Haller Grundstücks- und Erschließungsgesellschaft mbH eine Machbarkeitsstudie für das Gebiet Grundwiesen in Schwäbisch Hall-Hessental in Auftrag gegeben, um auf dieser Grundlage den rechtskräftigen Bebauungsplan Nr. 0314-07 (rechtskräftig seit 18.03.1991) zu ändern.
Seitdem wurde aufgrund der Geruchssituation des nahe gelegenen landwirtschaftlichen Betriebes (Tierhaltung) kein Beschluss über die weitere Entwicklung des Bereichs „Grundwiesen II“ gefasst. Die Verwaltung steht seit geraumer Zeit mit dem Eigentümer und Betreiber über dessen künftige betriebliche Entwicklung in Kontakt. Zwischenzeitlich wurde er darüber informiert, dass die Stadtverwaltung die weiteren Schritte der Planung angehen muss, um zeitnah die baurechtlichen Rahmenbedingungen für die städtebauliche Entwicklung zu schaffen und die dringend benötigten Bauflächen anbieten zu können. Da sich die Geruchssituation derzeit nicht absehbar verändern wird, schlägt die Verwaltung vor, die Entwicklung des Gebiets zunächst auf den Bereich zu beschränken, welcher einer Geruchsbelastung von 10 % der Jahresstunden ausgesetzt ist. Die Bereiche darüber hinaus werden zwar im Bebauungsplan bereits beplant, können aber erst bebaut werden, wenn sich die Geruchssituation oder die Betriebsstruktur ändert. Hierzu soll eine sogenannte aufschiebend bedingte Nutzung gemäß § 9 (2) Nr. 2 BauGB festgesetzt werden.
Der städtebauliche Entwurf, welcher sich in Grundwiesen II und III gliedert, soll nun als Grundlage für die weitere Entwicklung beschlossen werden, wobei der Bereich III im Osten nur auf Vorentwurfsebene bearbeitet wird. Diese künftige Erweiterung ist dann zunächst in die Flächennutzungsplanfortschreibung mit aufzunehmen. Ziel der gemeinsamen Betrachtung von Grundwiesen II und III ist eine ganzheitliche Entwicklung in Richtung Osten.
Für den Entwurf sind weiterhin folgende städtebaulichen Planungsziele maßgebend:
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Gesamtkonzept Abschnitte II und III,
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effizientere Erschließungsstruktur,
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Berücksichtigung aktueller Randbedingungen,
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zeitgemäßes Portfolio an Wohnformen,
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Bildung überschaubarer Quartiere,
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Weiterentwicklung des sehr geometrischen Entwurfs.
Der städtebauliche Vorentwurf orientiert sich an der strengen geometrischen Form des bereits bestehenden Teils von Grundwiesen, wurde jedoch unter aktuellen Standards der Stadtplanung weiterentwickelt.
Dem Umfeld entsprechend ist eine verdichtete Einzel- und Doppelhausbebauung und an Kreuzungspunkten eine Mehrfamilienhausbebauung vorgesehen. Dadurch entsteht eine gewünschte Mischung der Typologien, die unter sozialen Gesichtspunkten Vorteile bietet. Zudem gliedert der Vorentwurf das relativ große Wohngebiet in einzelne, überschaubare Quartiere, wodurch die spätere Identifikation der Bewohnerinnen und Bewohner innerhalb ihrer jeweiligen Nachbarschaft ermöglicht werden soll. Angebunden wird das Gebiet Grundwiesen II über die Nefflenallee. Zur Vernetzung mit der Umgebung werden vor allem Fußwege durch begleitende Grünzonen, ausgehend vom Waschbach, vorgesehen. Diese Grünbereiche bieten eine Vernetzung über die Gleise in die attraktive umgebende Landschaft.
Der Geltungsbereich des Plangebiets „Grundwiesen II“ umfasst ca. 11,6 ha. Davon umfassen 7,7 ha das eigentliche Baugebiet, abzgl. der geplanten Verkehrsflächen und Grünflächen verbleiben ca. 5,7 ha (75 %) Nettobauland. Die restlichen Flächen werden für einen möglichen Ausgleich oder den Übergang in die Landschaft benötigt.
Der städtebauliche Entwurf dient als Grundlage für die Änderung des Bebauungsplans Nr. 0314-07 „Grundwiesen“, welche im Regelverfahren durchgeführt wird. Auf Grundlage der folgenden Punkte soll zunächst der Aufstellungsbeschluss gem. § 2 (1) BauGB gefasst werden.
Geltungsbereich
Der räumliche Geltungsbereich für die Änderung des Bebauungsplans ist im Lageplan vom 04.09.2020 dargestellt (Anlage 4) und orientiert sich an den Grenzen des Bebauungsplans Nr. 0314-07 „Grundwiesen“ (Anlage 3). Das Planungsgebiet umfasst rd. 12,24 ha.
Rechtliche Situation
Für das Plangebiet ist im rechtskräftigen Flächennutzungsplan (Anlage 2) der Verwaltungsgemeinschaft Schwäbisch Hall (7D Fortschreibung) die Nutzungsart Wohnbaufläche ausgewiesen. Lediglich der östliche Teil ist noch als Wohnbaufläche in Planung ausgewiesen und wird bei der nächsten Fortschreibung angepasst.
Der bisher rechtskräftige Bebauungsplan Nr. 0314-07 „Grundwiesen“ (Anlage 3) wird teilweise überplant und in den überlagernden Bereichen durch den neu aufzustellenden Bebauungsplan Nr. 0314-07/5 „Grundwiesen, 5. Änderung“ ersetzt.
Planungsziele
Dem Bebauungsplan werden folgende Ziele zugrunde gelegt:
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Entwicklung eines Wohngebiets auf Basis des städtebaulichen Entwurfs des Planungsbüros citiplan GmbH (Anlage 5),
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Festsetzung eines Allgemeinen Wohngebiets,
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Festsetzung überbaubarer Grundstücksflächen für ein differenziertes Angebot an
unterschiedlichen Wohnungstypologien,
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Festsetzung öffentlicher und privater Verkehrs- und Grünflächen.
Innerhalb des Geltungsbereichs des Bebauungsplan Nr. 0314-07/5 „Grundwiesen, 5. Änderung“ sollen rund 95 Bauplätze für individuellen Wohnungsbau und zwischen 60 - 70 Wohnungen entstehen. Bei einer durchschnittlichen Belegungsdichte der Stadt Schwäbisch Hall von 2,1 Bewohnerinnen/Bewohner je Wohnung werden voraussichtlich rund 330 - 350 Einwohnerinnen/Einwohner angesiedelt werden.
Anlagen:
Anlage 1: Orientierungsplan, Lage des Plangebietes, ohne Maßstab, Stand 04.09.2020 (Stadt Schwäbisch Hall)
Anlage 2: Auszug Flächennutzungsplan 7D Fortschreibung, ohne Maßstab, Stand 04.09.2020 (Stadt Schwäbisch Hall)
Anlage 3: Bebauungsplan Nr. 0314-07 „Grundwiesen“
Anlage 4: Lageplan im Maßstab 1:2500, Stand 03.09.2020 (citiplan GmbH, Pfullingen)
Anlage 5: Städtebaulicher Vorentwurf „Grundwiesen II / III“, Stand vom 12.11.2020, (citiplan GmbH, Pfullingen)
Erster Bürgermeister Klink geht nochmals auf die Situation des Bebauungsplans und das Gutachen über die Geruchsemissionen des nahegelegenen landwirtschaftlichen Betriebs ein.
- Stadträtin Striebel und Stadtrat Baumann nehmen wieder ihren Platz am Ratstisch ein -
Abteilungsleiter Stadtplanung Mathieu geht auf die Änderungen zum alten Bebauungsplan, die Typologie, den Städtebau und das Sonderbaufeld „Kindergarten“ im südlichen Teil des Baugebiets ein.
Stadträtin Walter lobt, dass man schon an den Bau einer Kindertagesstätte gedacht habe und fragt, wie es mit dem Zeitplan für den Ausbau der Grundschule Hessental aussehe.
Oberbürgermeister Pelgrim informiert, dass der 4-zügige Ausbau der Grundschule Hessental Bestandteil des Doppelhaushaltes 2021/22 ist und die Bauplätze im Baugebiet Grundwiesen II/III voraussichtlich ab Herbst 2022 auf dem Markt sein werden.
- Stadtrat Dr. Graf von Westerholt verlässt kurzzeitig den Sitzungssaal -
Auf die Frage von Stadtrat Kaiser nach dem alleinstehenden Gebäude am Ende des Weinbrennerweges informiert Abteilungsleiter Stadtplanung Mathieu, dass hier die Erschließung sehr schwierig und verkehrlich nicht geeignet sei und daher ein Sonderkörper vorgesehen worden ist.
Aufgrund der Frage von Stadtrat Finger, warum hier nicht mehr in die Höhe gebaut werde, informieren Erster Bürgermeister Klink, Oberbürgermeister Pelgrim und Abteilungsleiter Stadtplanung Mathieu, dass im Wohngebiet Grundwiesen schon eine gewisse Verdichtung stattfinde und hier keine klassischen Einfamilienhäuser entstehen werden.
- Stadtrat Dr. Graf von Westerholt nimmt wieder seinen Platz am Ratstisch ein -
Stadträtin Striebel bringt den Vorschlag zur Ausweisung einer Fläche für „Tiny-Häuser“ ein.
Abteilungsleiter Stadtplanung Mathieu informiert, dass es städtebaulich nicht erstrebenswert sei, für diese Wohnform ein Baugebiet, welches für klassische Wohnbebauung geeignet sei, auszuweisen. Tiny-Häuser können eher als Lückenfüller platziert werden.
Auf die Frage von Stadtrat Reber nach Geruchsimissionen des Pferdebetriebs und der ausreichenden Auslegung der vorhanden Infrastruktur, informiert Abteilungsleiter Stadtplanung Mathieu, dass die Verkehrslagen im Gebiet Grundwiesen I bereits entsprechend ausgelegt seien und die Gerüche des Pferdebetriebs anders bewertet werden als die der Putenmast.
Stadtrat Tette unterstützt den Vorschlag von Stadträtin Striebel und bittet um Prüfung, wo in der Stadt eine Nachverdichtung mit Tiny-Häusern möglich wäre.
Oberbürgermeister Pelgrim stellt den Beschlussantrag zur Abstimmung.
Beschluss
- Empfehlung an den Gemeinderat -
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Der Gemeinderat beschließt den städtebaulichen Vorentwurf „Grundwiesen II / III“, Stand vom 12.11.2020, Büro citiplan als Grundlage für die Erarbeitung des Entwurfes des Bebauungsplanes Nr. 0314-07/5 „Grundwiesen, 5. Änderung“.
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Aufstellungsbeschluss
A) Bebauungsplan Nr. 0314-07/5 „Grundwiesen, 5. Änderung“
Der Bebauungsplan Nr. 0314-07/5 „Grundwiesen, 5. Änderung“ wird gemäß § 1 Abs. 3 in Verbindung mit § 2 Abs. 1 BauGB im Entwurf aufgestellt. Maßgebend ist der Lageplan der citiplan GmbH M 1:2500 vom 03.09.2020. Die Verwaltung wird beauftragt, in Zusammenarbeit mit der citiplan GmbH, Pfullingen, das weitere Verfahren (Entwurf des Bebauungsplanes) durchzuführen.
B) Örtliche Bauvorschriften für das Baugebiet Nr. 0314-07/5 „Grundwiesen, 5. Änderung“
Die örtlichen Bauvorschriften für das Baugebiet Nr. 0314-07/5 „Grundwiesen, 5. Änderung“ werden gemäß § 1 Abs. 3 und § 2 Abs. 1 BauGB in Verbindung mit § 74 Abs. 1 LBO parallel zum Bebauungsplan aufgestellt. Der Geltungsbereich ist identisch mit dem Geltungsbereich des Bebauungsplan Nr. 0314-07/5 „Grundwiesen, 5. Änderung“. Die Verwaltung wird beauftragt, in Zusammenarbeit mit der citiplan GmbH, Pfullingen, das weitere Verfahren (Entwurf des Bebauungsplanes) durchzuführen.
(15 Ja-Stimmen, 3 Enthaltungen)
