§ 117 - Errichtung eines Mehrfamilienhauses mit 5 Garagenplätzen auf dem Grundstück Blendstatt 34 durch die Firma Pro Bau GmbH, hier: Zustimmung nach der städtischen Erhaltungssatzung (öffentlich)

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Sachvortrag:

s. a. Antrag von Stadtrat Prof. Dr. Geisen

Die Fa. Pro Bau hat Ende vergangenen Jahres das Grundstück Blendstatt 34 erworben, das mit einem Wohngebäude und einer an die Stadtmauer angebauten kleinen Scheune bebaut ist.

Der Bauherr beabsichtigt nun den Abriss des Nebengebäudes, die Sanierung des bestehenden Hauses und eine Ergänzung des vorhandenen Bestandes. Insgesamt sollen dort 6 Wohneinheiten sowie eine Tiefgarage mit 5 Stellplätzen entstehen.

Diese Planungsabsichten wurden im Rahmen einer Bauvoranfrage dargelegt. Bereits zu diesem Zeitpunkt sind erhebliche Einwendungen der Angrenzer und weiteren Nachbarn eingegangen, die im wesentlichen damit begründet werden, dass sich das geplante Vorhaben nicht in die Baustruktur der Blendstatt einfüge und das zu erwartende Verkehrsaufkommen für erhebliche Unruhe sorgen würde. Die direkten Angrenzer berufen sich darüber hinaus auf angebliche mündliche Zusagen der Stadt aus den 80-er Jahren, dass das jetzt zur Bebauung anstehende Grundstück zu Gunsten der Gebäude Blendstatt 36 und 38/1 freigehalten werden solle. Eine Nachprüfung in den städt. Unterlagen hat dafür keine Anhaltspunkte ergeben. Die Pro Bau hat ihre Bauvoranfrage Anfang April diesen Jahres zurückgezogen und wenige Wochen später das endgültige Baugesuch eingereicht. Dieses entspricht im wesentlichen den Darstellungen in der Bauvoranfrage, die vorgesehene Tiefgarage wurde allerdings reduziert und deutlich zurück genommen; der Grünstreifen vor den Gebäuden ist nach wie vor vorhanden.

Das Grundstück befindet sich nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes, somit ist für die Beurteilung der baurechtlichen Zulässigkeit § 34 des Baugesetzbuches maßgebend. Demnach muss sich ein Vorhaben nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen, die Erschließung muss gesichert sein. Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt bleiben, das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden.

Nach eingehender Prüfung kommt die Bauverwaltung zum Ergebnis, dass die Voraussetzungen des § 34 BauGB erfüllt sind. Das Bauvorhaben fügt sich sowohl von der Art (Wohnnutzung) als auch vom Maß (Gebäudevolumen und - höhe) der baulichen Nutzung, der Bauweise und der überbauten Grundstücksfläche in die vorhandene Umgebung ein. Die Struktur der Baukörper entspricht der Umgebung. Das Maß der baulichen Dichte und die überbaute Grundstücksfläche bleibt nach dem Lageplan deutlich hinter der Überbauung der Nachbargrundstücke (teilweise 100%) zurück.

Das geplante Vorhaben entspricht auch hinsichtlich des Ortsbildes der Umgebung, das von mehrgeschossigen Gebäuden mit steil geneigten Dächern geprägt wird. Es liegt im Rahmen der städtebaulichen Randbedingungen und fügt sich in die Umgebung ein, der Antragsteller hat einen Anspruch auf Erteilung der Baugenehmigung.

Die erforderlichen Stellplätze (6) werden überwiegend auf dem Baugrundstück nachgewiesen (5 Tiefgaragenplätze). Nach den Regelungen der Landesbauordnung ist hinsichtlich des fehlenden Stellplatzes, da es sich um Wohnraum handelt, eine Befreiung zu erteilen. Die Zufahrt zur Tiefgarage ist von der südlichen Blendstatt (vom Landratsamt) her vorgesehen. Die teilweise geäußerten Befürchtungen einer Zufahrt über die nördliche Blendstatt und dadurch ausgelösten Beeinträchtigungen durch Verkehrsbewegungen sind somit ausgeräumt. Die Erschließungsstraße ist für diesen untergeordneten Anliegerverkehr problemlos nutzbar.

Die nach Landesrecht erforderlichen Abstandsflächen befinden sich auf dem Baugrundstück selbst. Die Tatsache, dass auf dem Nachbargrundstück Blendstatt 38/1 im Jahr 1986 eine Unterschreitung der notwendigen Abstandsfläche zugelassen wurde, begründet nun keine Pflicht der Bauherrschaft ihrerseits, die für das genannte Grundstück fehlenden Abstandsflächen auf dem eigenen Grundstück frei zu halten. Nach ständiger obergerichtlicher Rechtssprechung ist es einem Bauherrn regelmäßig nicht zuzumuten, auf dem eigenen Grundstück Abstandsflächen für Nachbargrundstücke, die den notwendigen Mindestabstand unterschreiten, dauerhaft freizuhalten.

Die eingangs erwähnten Einwendungen der Angrenzer und Nachbarn wurden im Baugenehmigungsverfahren erneut vorgebracht. Hierbei ist festzustellen, dass nachbarschützende Vorschriften, die sich aus den baurechtlichen Regelungen ableiten lassen, nicht tangiert sind. Die Vorgaben des § 34 BauGB sind eingehalten, gleiches gilt für die übrigen öffentlich rechtlichen Regelungen, die nachbarschützenden Charakter haben (hier insbesondere Abstandsflächen).

Der Einwand, dass dieses Grundstück nach der städtebaulichen Zielvorstellung dauerhaft freizuhalten sei, begründet keinerlei Rechtsanspruch. Ausweislich eines Schreibens des Stadtplanungsamts aus dem Jahr 1987 "wäre es wünschenswert, wenn auf dem Grundstück Blendstatt 34 keine weitere Bebauung erfolgen würde", es wird aber auch in diesem Schreiben ausdrücklich darauf hingewiesen, dass diese Aussage keine Rechtsverbindlichkeit entfaltet. Die Tatsache, dass das Grundstück Blendstatt 34 über Jahrzehnte hinweg in Teilbereichen unbebaut war, begründet keinen Rechtsanspruch der Angrenzer bzw. Nachbarn auf Beibehalt dieser Situation. Das Grundstück ist im Rahmen des geltenden Baurechts nutzbar, die erforderlichen Voraussetzungen sind, wie oben dargelegt, erfüllt.

Es wird noch auf die Abwicklung der Gebäude Blendstatt 32 - 40 verwiesen; daraus ist eindeutig ersichtlich, dass auf dem Grundstück Blendstatt 38 die dort bis 1986 vorhandene untergeordnete Bebauung beseitigt und durch entsprechende Neubauten ersetzt wurde. Genau dies ist jetzt auf dem Grundstück Blendstatt 34 vorgesehen. Städtebaulich handelt es sich, wie bereits beim damaligen Bauvorhaben, um eine sinnvolle Abrundung und verträgliche Ergänzung der Bebauung parallel zum Langen Graben.

Da von dem Bauvorhaben auch Teile der ehemaligen Stadtmauer tangiert sind, ist die Planung in enger Abstimmung mit dem Landesdenkmalamt erfolgt. Eingriffe in historisch geschützte Substanz sind nicht vorgesehen, das Landesdenkmalamt hat der Planung zugestimmt.

Das geplante Bauvorhaben befindet sich im Geltungsbereich der Städt. Erhaltungssatzung, demnach bedürfen der Abbruch des Scheunengebäudes und der Neubau der ausdrücklichen Genehmigung nach den § 172 und 173 BauGB.


Bürgermeister Stadel stellt das Vorhaben an Plänen, Skizzen und Fotos vor und begründet, warum ihm jetzt baurechtlich zugestimmt werden müsse.

Stadtrat Prof. Dr. Geisen spricht sich gegen die geplante, s. E. zu massierte Bebauung an dieser Stelle aus.

Stadtrat Lindner ist ebenfalls gegen die vorgesehene Baumaßnahme.

Stadtrat Stein schlägt vor, die Pläne evtl. vom Bauherrn und seinem Architekten im Hinblick auf die aus der Mitte des Gemeinderats vorgebrachten Bedenken nochmals überarbeiten zu lassen.

Stadtrat Neidhardt ist der Meinung, dass sich das Vorhaben nicht grundsätzlich ablehnen lasse, aber sicher in Details noch verbessert werden könne.

Stadträtin Jörg-Unfried sieht die rechtlichen Voraussetzungen als voll erfüllt an, weshalb man nicht anders könne, als dem Projekt zuzustimmen.

B e s c h l u s s:

Dem Abbruch des Nebengebäudes auf dem Grundstück Blendstatt 34 und der geplanten Neubebauung wird gemäß § 173 Absatz 1 in Verbindung mit § 172 Absatz 1 Ziff. 1 BauGB die Zustimmung innerhalb des baurechtlichen Verfahrens erteilt.

(22 Ja-Stimmen, 10 Nein-Stimmen; Stadtrat Baumann wegen Befangenheit abgetreten)

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