§ 38 - Vorhabenbezogener Bebauungsplan "Am Fässlesbrunnen"; hier: Entwurfs- und Auslegungsbeschluss (öffentlich)

Aus Ratsinformationssytem Schwäbisch Hall
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Sachvortrag:

Das Plangebiet (Flst. 12/11, 12/12, 12/100, 80/1 und 80/2) befindet sich im Bereich des bestehenden Bebauungsplanes „Heimbachsiedlung Erweiterung Keckenweg“ im Südwesten des Stadtteils Heimbachsiedlung/Teurershof. Es umfasst die Fläche zwischen dem Wendehammer am Ende des Keckenwegs und der Breiteichstraße. Es wird durch die bestehende Bebauung nördlich, östlich und südlich sowie durch die Breiteichstraße westlich und ein Wegegrundstück östlich des Grundstücks begrenzt. Der Geltungsbereich des Bebauungsplans umfasst ca. 6.800 m².

In der 7. Fortschreibung des Flächennutzungsplan (FNP) der Verwaltungsgemeinschaft Schwäbisch Hall, rechtskräftig seit 14.10.2009, ist das Plangebiet größtenteils als bestehende Wohnbaufläche, teilweise als Grünfläche dargestellt.
Der bestehende rechtskräftige Bebauungsplan „Heimbachsiedlung Erweiterung Keckenweg“ beinhaltet bereits den Großteil des Grünstreifens entlang der Breiteichstraße. Der angrenzende, restliche Bereich ist als allgemeines Wohngebiet ausgewiesen
Die Abweichung des geplanten vorhabenbezogenen Bebauungsplanes „Am Fässlesbrunnen“ zum bereits rechtskräftigen Bebauungsplan sowie zum Flächennutzungsplan sind nur sehr geringfügig.

Auf den Flurstücken Nr. 12/12 und 80/2 befanden sich ehemalige, nicht mehr genutzte landwirtschaftliche Wirtschaftsgebäude in Form von Hütten. Die Gebäude sind bereits vor einiger Zeit vollständig abgerissen worden.
Das Plangebiet wurde nochmals artenschutzrechtlich eingehend untersucht und über die zu treffenden Feststellungen ein ausführliches Gutachten erstellt. Das artenschutzrechtliche Gutachten kommt zu dem Ergebnis, dass durch das geplante Vorhaben die Verbotstatbestände gemäß § 44 BNatSchG für keine der überprüften Artengruppen erfüllt werden. Auf dieser Grundlage wurde das Plangebiet unter Berücksichtigung von Ausgleichsmaßnahmen in Abstimmung mit den entsprechenden Behörden im Februar 2014 gerodet. Weiterführende Ausgleichsmaßnahmen werden vor, während und nach der Bauzeit noch durchgeführt.

Auf der freien Fläche (Flst. 12/11, 12/12, 12/100, 80/1 und 80/2) soll neuer Wohnraum im Innenbereich geschaffen werden. Um für die geplante Nutzung verbindliches Planungsrecht zu schaffen, ist die Aufstellung eines Bebauungsplanes erforderlich. Dieser soll in Abstimmung mit der Stadt Schwäbisch Hall und den Vorhabenträgern „Grundstücks- und Wohnungsbaugesellschaft Schwäbisch Hall“ sowie „Stiftung Hospital zum Heiligen Geist“ als Vorhaben- und Erschließungsplan durchgeführt werden.

Mit der Bebauungsplanänderung soll für die bisher unbebauten Grundstücke eine Nachverdichtung ermöglicht werden. Durch den vorhabenbezogenen Bebauungsplan wird die Bebauung konkret vorgeschrieben, so dass die Planung für die Anwohner klar erkennbar ist.
In diesem Zuge werden auch die bereits geplanten Verkehrsflächen an die neu geplante Nutzung angepasst.
Mit der Planung kann den Vorgaben „zum schonenden Umgang mit Grund und Boden“ entsprochen werden.
Durch die im direkten Anschluss an die Heimbachsiedlung geplanten kleineren Mehrfamilienhäuser in sehr ähnlicher Bauweise wie die der umliegenden Bebauung und eine ausgereifte Geländeplanung und Planung der Höhenentwicklung fügt sich die geplante Bebauung harmonisch im Anschluss an die vorhandene Bebauung an.

Die Gebäudetypologie beschränkt sich dabei im östlichen Bereich auf zweigeschossige Mehrfamilienhäuser, sowie dreigeschossige Mehrfamilienhäuser im westlichen Bereich des Plangebiets jeweils in offener Bauweise.

Der geplante Bebauungsplan „Am Fässlesbrunnen“ wird im beschleunigten Verfahren gemäß § 13 a BauGB aufgestellt. Die Voraussetzungen hierfür sind gegeben, da

  • der genannte Bebauungsplan eine Maßnahme der Innenentwicklung darstellt

  • die Größe des Plangebiets weniger als 20.000 m² beträgt

  • die Planung voraussichtlich keine erheblichen Umweltauswirkungen hat, die nach § 2 Abs. 4 Satz 4 BauGB in der Abwägung zu berücksichtigen wären (Vorprüfung des Einzelfalls) (§ 13 a Abs. 1 Nr. 2 BauGB).

Im Auftrag der Vorhabenträger hat das Büro Stadtlandingenieure Ellwangen den Entwurf des Bebauungsplans und die Begründung zum Bebauungsplan erstellt. Die Unterlagen sind in der Anlage beigelegt.

Anlage 1: Lageplan

Anlage 2: Lageplan Freianlagen

Anlage 3: Planungsrechtl. Festsetzungen/ Örtl. Bauvorschriften

Anlage 4: Begründung zum Bebauungsplan

Anlage 5: Geländeschnitt

Anlage 6: Erläuterungsbericht Artenschutz

Anlage 7: Lageplan spez. artenschutzrechtliche Prüfung

Anlage 8: Lageplan Auszug aus dem Bebauungsplan

Anlage 9: Übersicht Eigentümer

 

Oberbürgermeister Pelgrim stellt das Projekt in den Gesamtkontext Teurershof/Heimbach (siehe Karte). Die Einrichtung und Pflege einer Parklandschaft ist westlich der Breiteichstraße denkbar. Es gibt keine Möglichkeit, den Park an der von den Anliegerinnen und Anliegern vorgesehenen Stelle östlich der Mehrfamilienhäuser zu realisieren, da über diesem Gebiet bereits ein rechtskräftiger Bebauungsplan liegt. Würde man sich nun mit der Einrichtung einer Parklandschaft einverstanden erklären, entstünde der GWG ein nicht unerheblicher Planungsschaden in der Größenordnung von 350.000 - 400.000 €.
Oberbürgermeister Pelgrim stellt die Entwicklung zwischen dem ursprünglichen Bebauungsplan, der Planung vom 15.05.2013 und des nun jetzt vorliegenden Bebauungsplanentwurfs dar. Zunächst war die Erschließung vollumfänglich über den Keckenweg geplant; von dieser Planung nahm man Abstand. Nun werden lediglich die drei kleineren Mehrfamilienhäuser über den Keckenweg erschlossen. Die Erschließung der Mehrfamilienhäuser erfolgt vollumfänglich über die Breiteichstraße. Auf der Realisierungsebene wurden die Gebäude schmaler, die Erdgeschossfußbodenhöhe (EFH) wurde abgesenkt, das ganze Objekt wurde an die Bestandsimmobilien angepasst. Alles in allem wurde ein für beide Seiten tragbarer Kompromiss erarbeitet.

Stadtrat Dr. Pfisterer hebt das strukturierte, bürgerschaftliche Engagement der Bewohnerinnen und Bewohner der Heimbachsiedlung hervor. Ursprünglich ging man davon aus, dass durch private Ausgleichsmaßnahmen zugunsten der GWG auf mindestens ein Gebäude verzichtet werden kann. Dieser Gedanke ist aufgrund der Ausführungen von Oberbürgermeister Pelgrim zu einem Vermögensschaden nicht realistisch. Stadtrat Dr. Pfisterer geht davon aus, dass auf die Gebäudehöhen und die Erschließungen nochmals im Rahmen des Auslegungsbeschlusses eingegangen wird. Nicht in Frage gestellt wird von den Bewohnerinnen und Bewohnern der Heimbachsiedlung heute die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum für gering verdienende Personen.

Oberbürgermeister Pelgrim geht nochmals auf den derzeit gültigen Bebauungsplan ein. Sollte im neuen Bebauungsplan östlich der großen Häuser auf eine Bebauung verzichtet und eine Grünfläche angelegt werden, entsteht ein Planungsschaden für die GWG (s.o.). Geschäftsführung und Aufsichtsrat sind verpflichtet, Entschädigungsansprüche gegenüber der Stadt geltend zu machen. Er wehrt sich nicht gegen private Ausgleichsmaßnahmen, jedoch sollten diese westlich der Breiteichstraße auf einem der stadteigenen Grundstücke vorgenommen werden, zumal die GWG im Zuge der Vorleistung an dieser Stelle bereits Ausgleichsmaßnahmen in die Wege geleitet hat.

Stadträtin Niemann plädiert dafür, das Konzept und die Anregungen der Bewohnerinnen und Bewohner der Heimbachsiedlung aufzugreifen. Sie räumt jedoch ein, dass deren Engagement sicherlich von der Positionierung der Grünfläche abhängig ist. Stadträtin Niemann stellt den Antrag, die Entscheidung über den Aufstellungsbeschluss bis zur Präsentation der neuen Überlegungen der Anwohnerinnen und Anwohner der Heimbachsiedlung zu vertagen.

Oberbürgermeister Pelgrim entgegnet, dass es sich hier lediglich um den Aufstellungsbeschluss des Bebauungsplans handelt. Es ist durchaus noch möglich, Abwägungen in die Diskussion einzubringen.

Stadtrat Neidhardt warnt vor der Einrichtung einer Parklandschaft, da es an Kontinuität hinsichtlich der Pflege und der Betreuung fehlt.

Stadtrat Dr. Graf von Westerholt scheut jedes Extrem: Sowohl die ursprünglich vorgesehene, massive Bebauung wie auch eine Parklandschaft. Der jetzt vorliegende Plan beweist Maß. Die Fraktion hat sich noch keine abschließende Meinung gebildet; bis zur Sitzung des Gemeinderats am 02.04.2014 wird dies erfolgen.

Stadtrat Feucht hinterfragt die jetzt veränderte Grundflächenzahl. In der Sitzung des BPA vom 23.09.2013, § 191 wurde angegeben, dass diese von 0,4 auf 0,25 gesenkt wurde. In der aktuellen Sitzungsvorlage wird wieder von der Grundflächenzahl von 0,4 ausgegangen.

GWG-Geschäftsführer Gieseke erklärt, dass es verschiedene Angaben zur Grundflächenzahl gibt: Bei der Grundflächenzahl I wird nur von der reinen Bebauung der Gebäude ausgegangen; diese liegt hier bei 0,25.

Fachbereichsleiter Planen und Bauen Neumann konkretisiert: die Angabe des Werts der Grundflächenzahl von 0,4 ist Standard, bei den hier konkret ausgewiesenen und festgelegten Baufeldern ist rechnerisch nur ein Wert von 0,25 erreichbar.

Stadtrat Baumann regt an, auch die drei östlichen Vierfamilienhäuser über die Breiteichstraße zu erschließen.

Diese Anregung möchte Oberbürgermeister Pelgrim gerne aufnehmen, es gilt jedoch dann auch der umgekehrte Fall, dass die Bewohnerinnen und Bewohner des Keckenwegs nicht über das Gelände der GWG auf die Breiteichstraße ein- und ausfahren.
Oberbürgermeister Pelgrim stellt den Vertagungsantrag von Stadträtin Niemann zur Abstimmung: 9 Ja-Stimmen, 12 Nein-Stimmen. Der Antrag auf Vertagung ist somit abgelehnt.

Beschluss

- Empfehlung an den Gemeinderat -

1. Aufstellungsbeschluss gemäß §§ 2 Abs. 1 i. V. m. 13a BauGB:
Der Gemeinderat beschließt, für das im Folgenden beschriebene Gebiet den vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 0191-03/02 „Heimbachsiedlung Erweiterung Keckenweg“, zu ändern und fasst dazu den Aufstellungsbeschluss nach § 2 Abs. 1 BauGB für den vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 0191-03/03 „Fässlesbrunnen“. Die Änderung erfolgt im beschleunigten Bebauungsplanverfahren nach § 13a BauGB.

Das Gebiet wird durch folgende Grundstücke begrenzt:

Im Süden: von einem Straßengrundstück (Flst. 80) sowie privaten Bauflächen (Flst. 12, 12/10 und 15/2)
Im Norden: von einem Straßengrundstück (Flst. 80) sowie privaten Bauflächen (Flst. 12/1, 12/101 und 12/2
Im Westen: von einem Straßengrundstück (Flst. 80)
Im Osten: von einem Wegegrundstück (Flst. 2005) sowie privaten Bauflächen (12/6, 12/7, 12/9, 15/2, 12 und 12/101)

Die genaue räumliche Abgrenzung ist dem Geltungsbereich des Lageplans zum Bebauungsplan zu entnehmen.

 

2. Billigung der Entwürfe
Der Gemeinderat billigt

  • den Entwurf zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 0191-03/03 „Fässlesbrunnen“, bestehend aus dem Lageplan und dem Textteil mit planungsrechtlichen Festsetzungen und örtlichen Bauvorschriften, gefertigt vom Planungsbüro Stadtlandingenieure, Ellwangen, vom 20.03.2014.

  • die Begründung, gefertigt vom Planungsbüro Stadtlandingenieure, Ellwangen, vom 20.03.2014 mit Anlagen
    - Vorhaben- und Erschließungsplan Teil 1 Freianlagen, gefertigt vom Planungsbüro Stadtlandingenieure, Ellwangen, vom 20.03.2014
    - Vorhaben- und Erschließungsplan Teil 2 Geländeschnitte, gefertigt vom Büro Kraft + Kraft Architekten, Schwäbisch Hall, vom 20.03.2014
    - Artenschutzrechtliche Relevanzuntersuchung mit Prüfung der Verbotstatbestände und integriertem Grünordnungsplan (mit beigelegtem Maßnahmen- und Grünordnungsplan) vom Ingenieurbüro Blaser, Esslingen vom März 2014

Der räumliche Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans und der Satzung über örtliche Bauvorschriften wird von den unter Ziffer 1 beschriebenen Flurstücken umgrenzt.

 

3. Beteiligung der Öffentlichkeit und der Behörden sowie sonstigen Träger öffentlicher Belange gem. §§ 3 und 4 i. V. m. 13a BauGB
Die unter Ziff. 2 beschriebenen und von der Verwaltung erörterten Entwürfe sind auf die Dauer eines Monats gem. § 3 Abs. 2 BauGB im Rahmen der Öffentlichkeitsbeteiligung öffentlich auszulegen. Dabei ist darauf hinzuweisen, dass von der Umweltprüfung abgesehen wird. Gleichzeitig sind die von der Planung betroffenen Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB zu beteiligen.

Folgende Anregungen aus der Diskussion wurden aufgenommen:
1. Die Grundflächenzahl I wird auf 0,3 festgesetzt.
2. Die Erschließung aller Gebäude erfolgt über die Breiteichstraße.

(11 Ja-Stimmen, 3 Nein-Stimmen, 7 Enthaltungen)

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