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Aktuelle Version vom 12. November 2013, 14:25 Uhr

Sachvortrag:

Seit mehreren Jahren steht im Baugebiet Mittelhöhe in Hessental ein größeres Baugrundstück zur Disposition, dass bislang noch nicht bebaut worden ist. Das Grundstück befindet sich an der Bühlertalstraße, Ecke Am Kreuzstein gegenüber dem Lidl-Markt. Die Grundstücksfläche beträgt ca. 7.700 qm.

Nachdem die Absicht eines Bauträgers, hier ein gemischt genutztes Grundstück für Einkaufsmöglichkeiten und Wohnen zu entwickeln vom Bau- und Planungsausschuss verworfen wurde (s. BPA 28.01.13, § 6), hat die Bauträgergesellschaft Röwisch einen Entwurf vorgestellt, der nur das Wohnen auf diesem Grundstück ermöglichte.

Vorgeschlagen wurde eine gemischte Wohnanlage, die von Studentenwohnungen bis Familienwohnungen als Nutzungsspektrum reicht. Prinzipiell wurde diese Form der Bebauung vom Gemeinderat akzeptiert; es wurde jedoch der Wunsch geäußert, hier ein Bauträgerverfahren zu eröffnen, in dessen Rahmen mehrere regional tätige Bauträger angefragt werden, ob sie Interesse an einer Bebauung dieses Grundstücks haben (s. BPA 29.04.13, § 80).

Angefragt wurden Bauunternehmung Böpple GmbH in Heilbronn (Filiale Schwäbisch Hall), Otterbach Wohnbau GmbH, Hofmann Haus GmbH, Röwisch Wohnbau, Stauch Bau GmbH sowie die GWG. Die Firmen Böpple Bau, Stauch, Hofmann Haus und Otterbach haben kein Interesse an diesem Grundstück bekundet, sodass nur Entwurfslösungen der GWG und der Röwisch Wohnbau GmbH vorgelegt wurden.

Die Verwaltung hat die beiden Entwürfe im Hinblick auf ihre städtebauliche Funktionalität und der Freiraumqualität überprüft und bewertet. Eine grundrissliche Bewertung fand nicht statt, da die grundrissliche Gestaltung das Risiko des Bauträgers ist.

Entwurf GWG Schwäbisch Hall
Die GWG Schwäbisch Hall, hat das Architekturbüro Kuhn beauftragt, Entwurfslösungen zu erarbeiten. Geplant sind insgesamt fünf größere Wohnanlagen, die zum Teil zwei- bis dreigeschossig, zum Teil in einem Bereich aber auch fünfgeschossig sind. Das fünfgeschossige Bauwerk, dass quasi als Akzent für dieses Areal dienen soll, ist jedoch aus städtebaulicher Sicht falsch platziert. Vorgesehen ist dieses fünfgeschossige Bauwerk an der Straßenecke Willy-Brandt-Allee und Am Kreuzstein. Auf der Südseite ist ein zweigeschossiges Gebäude geplant, während auf der Ostseite ein größerer Parkplatz südlich des Lidl-Marktes besteht. Städtebaulich hat dieses fünfgeschossige Element weder ein Pendant noch ein Gegengewicht und lässt die Platzierung unmotiviert erscheinen. Ein Heranrücken an den Kreisverkehr, quasi als Entree für die Siedlung wäre städtebaulich zwar konsequenter, scheitert jedoch wohl daran, dass bei einem fünfgeschossigen Bauwerk die Lärmproblematik, die von der Bühlertalstraße ausgeht, nicht bewältigt werden kann. Die drei parallel aufgestellten Wohnanlagen mit zwei bis drei Vollgeschossen öffnen sich leicht gegen Westen. Damit wird zwar der sich jeweils ergebende kleine Wohnhof vergrößert, die Besonnung der einzelnen Wohnungen wird jedoch mit der Auffächerung eher verschlechtert. Die dichte Abfolge der Gebäude ermöglicht nur geringe Freiräume zwischen den Gebäuden, die nicht unbedingt zum Verweilen einladen. Die U-förmige Anordnung der Gebäude in Richtung Norden hat zur Folge, dass das nördlich an der Bühlertalstraße gelegene Gebäude in den Obergeschossen erhebliche Probleme mit der Bewältigung der Lärmsituation erwarten lassen.

Kennzahlen des Entwurfs:

Fazit:
Aus Sicht der Verwaltung kann dieser Entwurf aufgrund seiner hohen Dichte und den untergeordneten Freiräumen städtebaulich wenig überzeugen. Die im Planentwurf dargestellten funktionalen Elemente wie Wohnen, Hotel und Kindertagesstätte sind machbar und können einen Beitrag zur Gesamtsiedlung darstellen. Die Plandarstellung beeindruckt durch eine überaus informative Präsentation der Siedlung und einzelner Elemente aus verschiedenen Perspektiven.

Entwurf Röwisch Wohnbau
Das von der Röwisch-Wohnbaugruppe beauftragte Architekturbüro Lamparter schlägt vor, auf dem Areal insgesamt sieben Gebäude zu platzieren. Die Gebäude umschließen einen ausreichend groß dimensionierten Innenhof, dessen Nutzbarkeit angenommen werden kann. Die an der Westseite und Südseite gelegenen Gebäude haben eine zweigeschossige Bauweise mit Staffeldach, während die an der Nord- und Ostseite gelegenen Gebäude in drei bis viergeschossiger Form vorgesehen sind. Das viergeschossige Gebäude, ebenfalls mit Staffeldachgeschoss versehen ist an der Straßenecke Willy-Brandt-Allee Am Kreuzstein platziert. Hier gilt die gleiche Kritik wie am Entwurf der GWG. Die Gebäude selbst haben eine Länge von 15-25 Metern mit Ausnahme des östlichen Gebäudes, dass im Erdgeschoss eine Längenausdehnung von 45 Metern aufweist. Die Wohngebäude sind insgesamt in Nord- und Südrichtung aufgestellt, also mit ihrer Schmalseite zur Willy-Brandt-Straße. Somit wird eher ein Bezug zu den künftigen Siedlungshäusern südlich der Willy-Brandt-Straße vermittelt. Die im Kern der Siedlung zweigeschossige Bauweise und im Norden der Siedlung dreigeschossige Bauweise ist städtebaulich nicht zu beanstanden. Alle Gebäude sind ähnlich konzipiert. Dieses kann zu einer gewissen Monotonie in der Siedlung führen.

Kennzahlen des Entwurfs:

Fazit:
Der Vorschlag der Röwisch Wohnbau geht im Hinblick auf die Gebäudekubaturen wesentlich mehr auf die zukünftigen Siedlungselemente ein. Der von den Gebäuden umschlossene Innenhof, zusätzlich noch mit einem Wasserspiel ausgestattet, kann ein attraktiver Ort der Begegnung und Kommunikation werden. Auf die fünfgeschossige Ausprägung an der Süd- und Ostseite sollte verzichtet werden. Hier ist eine dreigeschossige Bauweise mit Staffeldach als angemessener zu bezeichnen. Die horizontale Ausführung des östlich gelegenen Gebäudes ist städtebaulich eher akzeptabel als die vertikale Ausprägung. Einer zu monotonen Ausprägung der Siedlungsstruktur kann dadurch entgegengewirkt werden, dass für die verschiedenen Gebäude auch verschiedene Außenbandmaterialien vorgesehen werden. Die Plandarstellung der Röwisch-Wohnbau-Gruppe ist im Gegensatz zur GWG-Darstellung eher minimalistisch. Die vorgelegten Skizzen können jedoch die Planungsabsicht in guter Weise darstellen.

Aus Sicht der Bauverwaltung / HGE wird dem Entwurf der Röwisch-Wohnbau-Gruppe eindeutig der Vorzug gegeben. Dieser Entwurf ist städtebaulich klarer orientiert, verbunden mit einem besseren Übergang zu den südlich gelegenen Siedlungsbereichen. Die Anlage wirkt nicht überfrachtet und hat darüber hinaus einen attraktiven Innenhof, der bei entsprechender Ausstattung ein markanter Punkt der gesamten Siedlungskonzeption werden kann.

Es wird aus den vorgenannten Gründen empfohlen, dass Mandat für die weitere Planung zu erteilen und dem Verkauf des Grundstücks an die Röwisch-Wohnbau-Gruppe zuzustimmen.

Anlage 1: GWG Plan 1; GWG Plan 2; GWG Plan 3

Anlage 2: Plan Röwisch Wohnbau

Anlage 3: Präsentation Architekturbüro Kuhn

Anlage 4: Präsentation Architekturbüro Lamparter

Oberbürgermeister Pelgrim führt in die Diskussion ein und teilt mit, er möchte am Verwaltungsvorschlag festhalten.

Stadtrat Dr. Graf von Westerholt lobt die hohe Kompetenz der GWG, es gehöre jedoch nicht zu deren Kernaufgaben, in Geschäftsfelder vorzudringen, die von privaten Wohnungsbauunternehmen besetzt sind.

Stadtrat Kaiser fragt, ob die GWG ihren Entwurf zurückgezogen hat.

Oberbürgermeister Pelgrim bestätigt, dass dieses Projekt nicht Bestandteil des Wirtschaftsplans der GWG ist.

Stadtrat Kaiser hält den Ablauf für extrem unbefriedigend. Er findet es für sehr schlecht, wenn die GWG zuerst in einen Wettbewerb hineingelassen wird um auf halbem Weg nun zu erklären, dass die Leistungsfähigkeit der GWG für diese Projekt nicht ausreicht.

Stadtrat Prof. Dr. Geisen kündigt an, dass er für die Verwaltungsvorlage stimmen wird. Die Aufsichtsratssitzung der GWG in der vergangenen Woche war notwendig und hat zur Klärung beigetragen. Er pflichtet jedoch Stadtrat Kaiser bei, dass der Ablauf nicht optimal war.

Stadtrat Sakellariou fühlt sich hinter das Licht geführt; wenn bei zwei Entwürfen einer bereits wieder zurückgezogen wurde und somit keine Auswahl zur Verfügung steht, ist das für ihn als Stadtrat nicht ausreichend. Ein Beschluss des Gemeinderats ist dann auch nicht mehr nötig. Er regt einen neuen Wettbewerb an.

Auch Stadträtin Herrmann ist mit dem Verfahren extrem unzufrieden. Die Architektur eines immer wiederkehrenden Bauträgers - selbst mit Veränderungen in Nuancen - ist nicht zufriedenstellend; sie befürchtet architektonische Monotonie. Sie möchte auch in einen neuen Wettbewerb einsteigen. Evtl. könnten die Grundstücke aufgeteilt werden, so dass mehrere Wohnungsbauunternehmen zum Zug kommen könnten.

Oberbürgermeister Pelgrim stellt nochmals den Verfahrensablauf dar: Die Verwaltung hat mehrfach bebauungsplankonforme Vorschläge für die Bebauung dieses Grundstücks vorgetragen; diese wurden jedoch vom Gemeinderat abgelehnt. Der Gemeinderat hat dann entschieden, dass es zu einer Wohnbebauung kommen soll, daraufhin hat sich ein Wohnbauträger mit Vorschlägen gemeldet. Im nächsten Schritt fordert der Gemeinderat eine Ausschreibung, daraufhin wurden von der Verwaltung alle Wohnbauträger, die in Schwäbisch Hall auf dem Markt sind, angeschrieben - leider sind nur zwei Vorschläge eingebracht worden. Die Firma Röwisch Wohnbau GmbH ist ein leistungsfähiges, solides Unternehmen, das bei den Kundinnen und Kunden über eine hohe Akzeptanz verfügt. Bei einer erneuten Ausschreibung wäre der Vertrauensschutz der Beteiligten nicht gewahrt.
Oberbürgermeister Pelgrim teilt die Kritik am Ablauf hinsichtlich der GWG, er gibt jedoch zu bedenken, dass die Geschäftsführung selbstständig agiert. Es ist durchaus normal, dass die zuständigen Gremien eine andere Auffassung vertreten als die Geschäftsführung.

Stadtrat Sakellariou stellt klar, dass seine Kritik nichts mit der Firma Röwisch Wohnbau GmbH zu tun hat. Diese ist ein geschätzter Arbeitgeber für eine Vielzahl von Beschäftigten und hat eine hohe Akzeptanz bei der Kundschaft, jedoch muss auch das städtebauliche Empfinden eines Laien bei einer Entscheidung im Gemeinderat Eingang finden.

Oberbürgermeister Pelgrim plädiert für eine Auftragserteilung an die Firma Röwisch Wohnbau GmbH. Der vorgelegte Entwurf verfügt über ein hohes Maß an Freiraum und einer angemessenen Dichte.

Beschluss:

Der Gemeinderat nimmt die Ausführungen der Verwaltung zustimmend zur Kenntnis. Die Röwisch-Wohnbau-Gruppe erhält das Mandat, die vorgelegte Planung im Rahmen eines Vorhaben- und Erschließungsplans auszuarbeiten und zur weiteren Beschlusslage vorzulegen.
(23 Ja-Stimmen, 7 Nein-Stimmen, 6 Enthaltungen)