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Aktuelle Version vom 5. November 2013, 14:07 Uhr

Sachvortrag:

Seit mehreren Jahren steht im Baugebiet Mittelhöhe in Hessental ein größeres Baugrundstück zur Disposition, dass bislang noch nicht bebaut worden ist. Das Grundstück befindet sich an der Bühlertalstraße, Ecke Am Kreuzstein gegenüber dem Lidl-Markt. Die Grundstücksfläche beträgt ca. 7.700 qm.

Nachdem die Absicht eines Bauträgers, hier ein gemischt genutztes Grundstück für Einkaufsmöglichkeiten und Wohnen zu entwickeln vom Bau- und Planungsausschuss verworfen wurde (s. BPA 28.01.13, § 6), hat die Bauträgergesellschaft Röwisch einen Entwurf vorgestellt, der nur das Wohnen auf diesem Grundstück ermöglichte.

Vorgeschlagen wurde eine gemischte Wohnanlage, die von Studentenwohnungen bis Familienwohnungen als Nutzungsspektrum reicht. Prinzipiell wurde diese Form der Bebauung vom Gemeinderat akzeptiert; es wurde jedoch der Wunsch geäußert, hier ein Bauträgerverfahren zu eröffnen, in dessen Rahmen mehrere regional tätige Bauträger angefragt werden, ob sie Interesse an einer Bebauung dieses Grundstücks haben (s. BPA 29.04.13, § 80).

Angefragt wurden Bauunternehmung Böpple GmbH in Heilbronn (Filiale Schwäbisch Hall), Otterbach Wohnbau GmbH, Hofmann Haus GmbH, Röwisch Wohnbau, Stauch Bau GmbH sowie die GWG. Die Firmen Böpple Bau, Stauch, Hofmann Haus und Otterbach haben kein Interesse an diesem Grundstück bekundet, sodass nur Entwurfslösungen der GWG und der Röwisch Wohnbau GmbH vorgelegt wurden.

Die Verwaltung hat die beiden Entwürfe im Hinblick auf ihre städtebauliche Funktionalität und der Freiraumqualität überprüft und bewertet. Eine grundrissliche Bewertung fand nicht statt, da die grundrissliche Gestaltung das Risiko des Bauträgers ist.

Entwurf GWG Schwäbisch Hall
Die GWG Schwäbisch Hall, hat das Architekturbüro Kuhn beauftragt, Entwurfslösungen zu erarbeiten. Geplant sind insgesamt fünf größere Wohnanlagen, die zum Teil zwei- bis dreigeschossig, zum Teil in einem Bereich aber auch fünfgeschossig sind. Das fünfgeschossige Bauwerk, dass quasi als Akzent für dieses Areal dienen soll, ist jedoch aus städtebaulicher Sicht falsch platziert. Vorgesehen ist dieses fünfgeschossige Bauwerk an der Straßenecke Willy-Brandt-Allee und Am Kreuzstein. Auf der Südseite ist ein zweigeschossiges Gebäude geplant, während auf der Ostseite ein größerer Parkplatz südlich des Lidl-Marktes besteht. Städtebaulich hat dieses fünfgeschossige Element weder ein Pendant noch ein Gegengewicht und lässt die Platzierung unmotiviert erscheinen. Ein Heranrücken an den Kreisverkehr, quasi als Entree für die Siedlung wäre städtebaulich zwar konsequenter, scheitert jedoch wohl daran, dass bei einem fünfgeschossigen Bauwerk die Lärmproblematik, die von der Bühlertalstraße ausgeht, nicht bewältigt werden kann. Die drei parallel aufgestellten Wohnanlagen mit zwei bis drei Vollgeschossen öffnen sich leicht gegen Westen. Damit wird zwar der sich jeweils ergebende kleine Wohnhof vergrößert, die Besonnung der einzelnen Wohnungen wird jedoch mit der Auffächerung eher verschlechtert. Die dichte Abfolge der Gebäude ermöglicht nur geringe Freiräume zwischen den Gebäuden, die nicht unbedingt zum Verweilen einladen. Die U-förmige Anordnung der Gebäude in Richtung Norden hat zur Folge, dass das nördlich an der Bühlertalstraße gelegene Gebäude in den Obergeschossen erhebliche Probleme mit der Bewältigung der Lärmsituation erwarten lassen.

Kennzahlen des Entwurfs:

Fazit:
Aus Sicht der Verwaltung kann dieser Entwurf aufgrund seiner hohen Dichte und den untergeordneten Freiräumen städtebaulich wenig überzeugen. Die im Planentwurf dargestellten funktionalen Elemente wie Wohnen, Hotel und Kindertagesstätte sind machbar und können einen Beitrag zur Gesamtsiedlung darstellen. Die Plandarstellung beeindruckt durch eine überaus informative Präsentation der Siedlung und einzelner Elemente aus verschiedenen Perspektiven.

Entwurf Röwisch Wohnbau
Das von der Röwisch-Wohnbaugruppe beauftragte Architekturbüro Lamparter schlägt vor, auf dem Areal insgesamt sieben Gebäude zu platzieren. Die Gebäude umschließen einen ausreichend groß dimensionierten Innenhof, dessen Nutzbarkeit angenommen werden kann. Die an der Westseite und Südseite gelegenen Gebäude haben eine zweigeschossige Bauweise mit Staffeldach, während die an der Nord- und Ostseite gelegenen Gebäude in drei bis viergeschossiger Form vorgesehen sind. Das viergeschossige Gebäude, ebenfalls mit Staffeldachgeschoss versehen ist an der Straßenecke Willy-Brandt-Allee Am Kreuzstein platziert. Hier gilt die gleiche Kritik wie am Entwurf der GWG. Die Gebäude selbst haben eine Länge von 15-25 Metern mit Ausnahme des östlichen Gebäudes, dass im Erdgeschoss eine Längenausdehnung von 45 Metern aufweist. Die Wohngebäude sind insgesamt in Nord- und Südrichtung aufgestellt, also mit ihrer Schmalseite zur Willy-Brandt-Straße. Somit wird eher ein Bezug zu den künftigen Siedlungshäusern südlich der Willy-Brandt-Straße vermittelt. Die im Kern der Siedlung zweigeschossige Bauweise und im Norden der Siedlung dreigeschossige Bauweise ist städtebaulich nicht zu beanstanden. Alle Gebäude sind ähnlich konzipiert. Dieses kann zu einer gewissen Monotonie in der Siedlung führen.

Kennzahlen des Entwurfs:

Fazit:
Der Vorschlag der Röwisch Wohnbau geht im Hinblick auf die Gebäudekubaturen wesentlich mehr auf die zukünftigen Siedlungselemente ein. Der von den Gebäuden umschlossene Innenhof, zusätzlich noch mit einem Wasserspiel ausgestattet, kann ein attraktiver Ort der Begegnung und Kommunikation werden. Auf die fünfgeschossige Ausprägung an der Süd- und Ostseite sollte verzichtet werden. Hier ist eine dreigeschossige Bauweise mit Staffeldach als angemessener zu bezeichnen. Die horizontale Ausführung des östlich gelegenen Gebäudes ist städtebaulich eher akzeptabel als die vertikale Ausprägung. Einer zu monotonen Ausprägung der Siedlungsstruktur kann dadurch entgegengewirkt werden, dass für die verschiedenen Gebäude auch verschiedene Außenbandmaterialien vorgesehen werden. Die Plandarstellung der Röwisch-Wohnbau-Gruppe ist im Gegensatz zur GWG-Darstellung eher minimalistisch. Die vorgelegten Skizzen können jedoch die Planungsabsicht in guter Weise darstellen.

Aus Sicht der Bauverwaltung / HGE wird dem Entwurf der Röwisch-Wohnbau-Gruppe eindeutig der Vorzug gegeben. Dieser Entwurf ist städtebaulich klarer orientiert, verbunden mit einem besseren Übergang zu den südlich gelegenen Siedlungsbereichen. Die Anlage wirkt nicht überfrachtet und hat darüber hinaus einen attraktiven Innenhof, der bei entsprechender Ausstattung ein markanter Punkt der gesamten Siedlungskonzeption werden kann.

Es wird aus den vorgenannten Gründen empfohlen, dass Mandat für die weitere Planung zu erteilen und dem Verkauf des Grundstücks an die Röwisch-Wohnbau-Gruppe zuzustimmen.

Anlage 1: GWG Plan 1; GWG Plan 2; GWG Plan 3

Anlage 2: Plan Röwisch Wohnbau

Anlage 3: Präsentation Architekturbüro Kuhn

Anlage 4: Präsentation Architekturbüro Lamparter

Architekt Kuhn jun. und Herr Timo Rössler stellen anhand beiliegender Präsentationen ihre Entwürfe zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan vor.

Kernaussagen Architekt Kuhn:

• Aufgrund der Nähe zum Campus und den Freizeit- und Sportanlagen ist studentisches Wohnen seine Zielgruppe. Darüber hinaus ist das Gebiet verkehrstechnisch gut angebunden und verfügt über eine gute Nahversorgung, so dass auch Seniorinnen und Senioren mit preisgünstigem Wohnraum versorgt werden können.
• Es wurde darauf geachtet, dass das Panorama zur Comburg, Limpurger bzw. Langenburger Berge in alle Wohnungen mit einbezogen werden kann.
• Die städtebauliche Figur ist aufgefächert und verfügt über einen hohen Wiedererkennungswert.
• Die Erschließung erfolgt über die A-Straße und mündet sofort in eine Tiefgarage; diese verfügt über 100 Stellplätze.
• Neben der Wohnnutzung ist eine Kita bzw. ein Hotel mit 48 Betten für Geschäftsreisende vorgesehen. Die Bebauung erfolgt überwiegend zwei- bzw. dreigeschossig. An der Straße Am Kreuzstein ist ein fünfgeschossiges Gebäude - dies war in der Ausschreibung als städtebaulicher Akzent so vorgesehen.
• Insgesamt sollen ca. 90 Wohneinheiten entstehen. Die Grundflächenzahl beträgt 0,4.

Kernaussage Herr T. Rössler:

• Die ursprüngliche Planung (Riegelgebäude entlang der Bühlertalstraße) wurde in drei Wohnbaublöcke aufgegliedert (ein 5-Familien-, zwei 7-Familienhäuser)
• Das Gebäude 4 ist in seiner Nutzung variabel; evtl. könnte man sich auch gewerbliche Nutzung vorstellen (Steuerberater, Rechtsanwaltskanzlei)
• Gebäude 5 - 7 entspringen dem klassischen Wohnungsbaubereich mit drei 8-Familienwohnhäusern
• Es sollen ca. 62 Wohnungen und eine 1.800 qm große Freifläche mit großer Aufenthaltsqualität (Wasserbassin) entstehen. Die Ausnutzung beträgt 0,3. Der Lärmschutz soll über die Fortführung des bereits vorhandenen Lärmschutzwalls in einer „grünen Welle“ fortgesetzt werden. Von Norden her werden Glasbausteine in den Wall eingefügt.
• Die Erschließung der Wohngebäude 1 - 4 erfolgt ebenerdig mit Stellplätzen im so genannten EG (Wohngebäude 1 - 4 aufgebockt). Die Erschließung der Gebäude 5 - 7 erfolgt über eine Tiefgarage mit ca. 100 Stellplätzen.
• Einigen Wohnungen im EG wird eine Freifläche bzw. ein Garten zugeteilt; die anderen Wohnungen haben Balkon bzw. Dachterrasse.
• Die Firma Röwisch Wohnbau möchte im Sommer 2014 mit den Bau beginnen; Fertigstellung ist Sommer 2016.

- Stadträtin Magel-Streicher bis 20.30 Uhr anwesend -

Stadtrat Wanner hinterfragt die Nutzung für studentisches Wohnen.

Geschäftsführer T. Rössler bestätigt, dass im Gebäude 4 (variabel) bzw. in den Gebäuden 1 - 3 studentisches Wohnen durchaus vorgesehen ist. Die Firma verzeichnet auch verstärkt investive Nachfragen im Bereich von Studentenwohnungen.

Stadtrat Sakellariou äußert erneut die Befürchtung, dass die Wohnquartiere der Firma Röwisch alle die selbe städtebauliche Anmutung haben.

Dem widerspricht Geschäftsführer Rössler. Es wurden drei Gruppen von Gebäuden geplant: Gebäude 1 - 2, Gebäude 4 und Gebäude 5 - 7; außerdem erfolgt die Außengestaltung (Stahlbalkone, versus Holzverkleidungen) jedes Mal anders.

Stadtrat Prof. Dr. Geisen macht geltend, dass er sich als Aufsichtsratsmitglied der GWG bei den vorgesehenen Beschluss in einem Interessenskonflikt befindet. Er wünscht vor Beschluss des Gemeinderats eine Diskussion im Aufsichtsrat.

Stadtrat Sakellariou macht geltend, dass sich nach den Verhandlungen mit den Investoren noch Änderungen, insbesondere hinsichtlich der Dichte der Bebauung, ergeben könnten.

Stadträtin Herrmann fügt an, dass sie eine Vorbereitung in ihrer Fraktion wünscht.

Oberbürgermeister Pelgrim stellt den Vertagungsantrag zur Abstimmung: 16 Ja-Stimmen, 14 Nein-Stimmen, 3 Enthaltungen.
Der Beschluss ist somit vertagt.