§ 220 - Entwicklung „Bahnhofsareal Süd“hier: Vermarktungsprozess und Anforderung an die Bewerbung der Anker- und Anliegerprojekte (öffentlich)
Sachvortrag:
Auf dem Bahnhofsareal wird in den nächsten Jahren eine der bedeutenden städtebaulichen Entwicklungen der Stadt Schwäbisch Hall erfolgen. Der Grundstein hierfür wurde mit dem Erwerb der Fläche im Jahr 2013 gelegt. Es folgte das Wettbewerbsverfahren im Jahr 2015, auf dessen Grundlage der heute rechtskräftige Bebauungsplan aufgestellt wurde. Im Rahmen der 2017 beschlossenen städtebaulichen Sanierungsmaßnahme soll das ehemals gewerbliche Quartier nun durch die HGE Haller Grundstücks- und Erschließungsgesellschaft mbH als zukunftsfähiges Stadtquartier mit eigener Identität in die Innenstadt von Schwäbisch Hall integriert werden.
Ziel ist es, den bereits im Wettbewerbsverfahren formulierten Anspruch nach einer funktionalen und strukturellen Vielfalt im neuen Stadtquartier auch mit einer typologischen Vielfalt zu verbinden. Ähnlich der Altstadt mit deren vielfältigen Bebauung soll bei der Entwicklung des neuen Stadtquartiers bei typologischer und architektonischer Vielfalt ein einheitlicher Rahmen sichergestellt werden. Daher werden als Bauherren eine Mischung aus traditionellen Bauträgern, genossenschaftlichen Zusammenschlüssen, Baugemeinschaften und privaten oder institutionellen Bauherren gesucht.
Der Vermarktung der Baufelder kommt aufgrund der bereits im Wettbewerbsverfahren formulierten Ansprüche und der unterschiedlichen Bauherren eine wichtige Rolle zu. Um die typologische Vielfalt mit einheitlichem Rahmen zu erreichen und die Bauvorhaben eines Baufeldes aufeinander abzustimmen und gemeinsam zu erarbeiten, musste ein individuelles, auf das Bahnhofsareal angepasstes Vergabeverfahren entwickelt werden. Ähnlich der bereits durchgeführten Konzeptvergabe für die Bauträgerbauplätze im Sonnenrain wird auch hier die Vergabe anhand von Konzepten erfolgen mit dem wesentlichen Unterschied, dass mehrere Parteien auf einem Baufeld einen gemeinsamen Wohnblock aus individuellen Hochbauprojekten entwickeln. Dieses Vorgehen wurde bereits bei Entwicklungen wie beispielsweise „Alte Weberei“ in Tübingen oder „Steingauquartier“ in Kircheim unter Teck erfolgreich angewendet und nun in einem Entwicklungskonzept individuell auf das Bahnhofsareal angepasst (siehe Anlage 1).
Das Vergabeverfahren für das Bahnhofsareal sieht wie bei den vorgenannten Beispielen ein zweistufiges Anker- und Anliegerverfahren vor (siehe Anlage 2). In einem ersten Schritt wird pro Baufeld ein sogenanntes Ankerprojekt gesucht. Dieses übernimmt wesentliche Aufgaben bei der weiteren Entwicklung des Baufeldes. Es baut die gemeinsame Tiefgarage und den Innenhof des Wohnblocks und steuert die Schnittstellen der verschiedenen Projekte. Daher werden als Grundlage für die zweite Phase die räumlichen, technischen, juristischen und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen der Tiefgarage und des Innenhofes in Abstimmung mit der HGE zu einer Ankerkonzeption erarbeitet.
Auf Grundlage der Ankerkonzeption werden die Anliegergrundstücke ausgeschrieben. Gesucht werden in dieser Phase Projekte mit eigenen Konzepten, die sich an das Ankerprojekt anschließen und zusammen den Wohnblock füllen. Im Ergebnis erhält man am Ende eine Gruppe aus unterschiedlichen Akteuren von Bauträgern, Privatpersonen, Baugemeinschaften und Institutionen, die gemeinsam einen Wohnblock mit jeweils individuellen Projekten realisieren.
Der nun vorliegende Vermarktungsprozess wurde intensiv vorbereitet und wird von der HGE gemeinsam mit dem erfahrenen Team bestehend aus Herr Thomas Gauggel und Matthias Gütschow begleitet, moderiert und durchgeführt zusammen mit einer juristischen Beratung durch die Kanzlei W2K aus Freiburg.
Zum Abschluss der Verfahrensvorbereitung und um in die Vermarktung einsteigen zu können, wurden zusammen mit dem o. g. Team in den letzten Monaten die Auswahlkriterien und Mindestanforderungen erarbeitet (siehe Anlage 3).
Anhand der folgenden Auswahlkriterien werden in der 1. Phase die Ankerprojekte verglichen.
- Tiefgaragenkonzept
- Konzept für die Gemeinschaftsanlagen
- Organisatorisches Konzept für den Anker-/Anliegerprozess
- Qualifikation des Projektteams
- Nutzen des Hochbauprojekts für das Quartier (u.a. Kleinteiligkeit im Quartier; Nutzungsmischung im Quartier; öffentlichkeits-wirksame Nutzung in der Erdgeschosszone; besonderer baulicher Beitrag; Infratrukturbeitrag für das Quartier)
- Nutzen des Hochbauprojekts für die Stadt (u.a. sozialer Beitrag; Infrastrukturbeitrag; Innovationsbeitrag)
- Qualität der Projektdarstellung (u.a. Qualität und Nachvollziehbarkeit der Darstellung)
Anhand der folgenden Auswahlkriterien werden in der 2. Phase die Anliegerprojekte verglichen.
1. Qualifikation des Projektteams
2. Nutzen des Hochbauprojekts für das Quartier
3. Nutzen des Hochbauprojekts für die Stadt
4. Qualität der Projektdarstellung
Die Auswahlkriterien werden nicht gewichtet, deren Bedeutung aber durch Angabe von Prioritäten deutlich gemacht.
In der Bewerbung für ein Anker- oder Anliegerprojekt sind zudem Mindestanforderungen zu erfüllen. Diese umfassen den Nachweis der Finanzierbarkeit des Projektes, unter anderem eine Prognose der voraussichtlichen Baukosten und die finanzielle Leistungsfähigkeit des Bieters. Die Fachkunde im Bezug auf die Umsetzung vergleichbarer Projekte muss vom Bewerber aufgezeigt werden bzw. vom Auftragnehmer, der das Projekt in dessen Namen umsetzt. Die Machbarkeit des Projektes stellt ebenfalls eine Mindestanforderung dar und wird hinsichtlich der technischen und rechtlichen Rahmenbedingungen geprüft.
Die anhand der o.g. Auswahlkriterien und den Mindestanfoderungen geprüften Projekte werden jeweils von der Vergabekommission, bestehend aus Vertretern der Fraktionen des Gemeinderates, der Verwaltung und Vertretern der HGE, bewertet und eine Vergabeempfehlung an die HGE ausgesprochen. Die Empfehlung wird dem Gemeinderat zur Kenntnis vorgelegt und auf dessen Grundlage eine Reservierungsvereinbarung (siehe Anlage 3) mit dem jeweiligen Bewerber abgeschlossen wird.
Der eigentliche Grundstücksverkauf erfolgt anhand der gemeinsam ausgearbeiteten Planungen der Hochbauprojekte kurz vor Eingabe der Bauanträge.
Die Vermarktung erfolgt in zwei Schritten, damit sich die Hochbauprojekte bei der Umsetzung nicht gegenseitig behindern. Zunächst werden daher die Baufelder 1 und 5 am Markt angeboten und nach Abschluss der ersten zwei Vermarktungsphasen die restlichen Baufelder 2 bis 4 (siehe Anlage 4).
Anlage 1: Entwicklungskonzept Bahnhofsareal, Stand 23.10.2018, Architekturbüro Gauggel, Tübingen
Anlage 2: Vermarktungsprozess „Bahnhofsareal Süd“, Stand 24.06.2019, HGE
Anlage 3: Anforderungen an die Bewerbung für Anker- und Anliegerprojekte, Stand 24.06.2019, HGE
Anlage 4: Lageplan „Vermarktungsabschnitte“, Stand 24.06.2019, HGE
Flyer Bahnhofsareal 2-phasige Konzeptvergabe
Oberbürgermeister Pelgrim stellt fest, dass seitens des Gremiums kein Wunsch zur Aussprache besteht.
Beschluss:
- Der Gemeinderat nimmt das Entwicklungskonzept Stand 23.10.2018, Architektur-büro Gauggel, Tübingen, zur Vermarktung des Bahnhofareals zur Kenntnis.
- Der Gemeinderat nimmt den in der Anlage beigefügten Vermarktungsprozess „Bahnhofsareal Süd“, Stand vom 24.06.2019, HGE, zur Kenntnis.
- Der Gemeinderat nimmt die in der Anlage beigefügten Anforderungen an die Be-werbung für Anker- und Anliegerprojekte und den darin enthaltenen Bestandteilen der Bewerbung, den Mindestanforderungen und Auswahlkriterien für die Projektvergabe, Stand vom 24.06.2019, HGE, als Grundlage für die Vermarktung der Baufelder im „Bahnhofsareal Süd“ zur Kenntnis.
- Der Gemeinderat nimmt die Vermarktungsabschnitte wie im Lageplan „Vermark-tungsabschnitte“, HGE, zur Kenntnis.
(ohne Abstimmung)
