§ 40 - Aufstellung des Bebauungsplans "Fleckviehzuchtverband - 2. Änderung"; hier: Entwurfs- und Auslegungsbeschluss (öffentlich)

Aus Ratsinformationssytem Schwäbisch Hall
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Sachvortrag:

Entsprechend Ihrem Auftrag wurde in der zwischenzeitliche die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung sowie die frühzeitige Behördenbeteiligung und sonstiger Träger öffentlicher Belange durchgeführt.

Die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung fand vom 14.12.2007 bis 21.12.2007 durch öffentlichen Aushang des Bebauungsplanentwurfes statt.

Von Seiten der Bürgerschaft sind folgende verfahrensrelevante Anregungen, die einer Abwägung bedürfen, eingegangen.

Die Familien Kießling und Herrmann nehmen wie folgt Stellung:

a.) Die Baufelder sind zu groß angesetzt.

„Die überbaubaren Grundstücksflächen sind zu groß angesetzt. Auch durch die Positionierung dieser überbaubaren Grundstücksflächen besteht die Gefahr der Entstehung von Bauwerken in sensibler Gegend, die durch ihr äußeres Gesamterscheinungsbild, ihre Größe und ihrer Masse aus allgemeiner Sicht und aus der Perspektive der Anwohner als überaus störend und als Fremdkörper empfunden werden müssen. Im Falle der Bewilligung dieser großen überbaubaren Flächen ist zu befürchten, dass in der konkreten Ausgestaltung Wohngebäude die Aspekte einer Berücksichtigung der natürlichen Gegebenheiten der Hanglage sowie einer Anpassung in die vorhandene Umgebungsbebauung den auf der Hand liegenden ökonomischen Interessen völlig unterliegen können.“ (Fam. Kießling)

„In allen Baufeldern sind die überbaubaren Grundstücksflächen zu groß angesetzt. Dies eröffnet die Gefahr, dass in dieser gut einsehbaren, prominenten Lage Baukörper entstehen, die durch ihre übermäßige Größe das Gesamtbild und die optische Harmonie erheblich stören. Gerade weil das bisher bestehende Gebäude des Fleckviehzuchtvereins als störender Fremdkörper im Umfeld erscheint, sollte die Neuplanung und Neubebauung genutzt werden, hier eine optische Verbesserung zu erzielen.
Die Größe sämtlicher Baufelder entspricht nicht der überarbeiteten Objektvorstellung im September 2007, sondern dem ersten Vorentwurf, Alternative B (Plan 3 vom 05.06.07). Diese Planung wurde damals aufgrund des zu großen Volumens vom Gemeinderat zu Recht abgelehnt. Die Größe der Baufelder ist auf das vom Gemeinderat gebilligte Maß zu reduzieren.“ (Fam. Herrmann)
Abwägungsvorschlag:
Im Zuge der Umplanung wurden die Baufelder auf das jetzt im Bebauungsplan vorgelegte Maß reduziert. Der Gemeinderat hat die Größe der Baufelder in der Gemeinderatsitzung am 26.09.2007 einstimmig befürwortet.

Die Baufeldgrößen im ersten Vorentwurf, Alternative B (Plan 3 vom 05.06.07) betrugen ca. 18x27m. Diese wurden inzwischen deutlich reduziert. Das Baufeld B hatte bei allen Entwürfen die gleiche Größe.

Das Verhältnis der Baufelder A zur Grundstücksfläche entspricht ca. 30% überbaubarer Fläche und bei Baufeld B ca. 20%.

Die Größe der Baufelder im Bezug zu den geplanten Häusern lässt sich in der beigelegten Zeichnung sehen. Die Baufelder wurden so gewählt, dass auch untergeordnete Bauteile wie Balkone - obwohl diese außerhalb der überbaubaren Flächen zugelassen werden können – innerhalb der Baufelder liegen (wie auch sonst in Bebauungsplänen üblich).

b.) Die Höhen der Gebäude sind zu hoch angesetzt.

„Gerügt wird insbesondere die Höhe der beabsichtigten Bebaubarkeit. Der Vergleich mit den aus dem Geländeverlauf sich ergebenden Höhenlinien und den durch die Umgebungsbauten erreichten Höhen wird zur Erkenntnis führen, dass nicht nur eine in der Fläche bewirkte Verdichtung sondern auch eine in der Höhe gewünschte flächige „Privilegierung“ der überbaubaren Flächen mit zusätzlichen Höhenmetern angestrebt wird. Das Bild, das sich der Öffentlichkeit bietet wird grob verändert werden.“ (Fam. Kießling)

Abwägungsvorschlag:
Im vorgelegten Bebauungsplanentwurf wurden die maximalen Höhen bis Oberkante First mit 12,00 m im Baufels A und 8,75m im Baufeld B festgesetzt. Dies entspricht im Baufeld A eine Traufhöhe von 6,50m, im Baufeld B wird die Traufhöhe ab festgesetzter EFH auf 4,00m festgesetzt.

Im derzeitigen Bebauungsplan Nr. 0174-03 Ringstraße / Friedrichstraße ist die Traufhöhe auf 12,00m festgesetzt. Die talseitig sichtbaren zwei Geschosse entsprechen der Bebauung in der Umgebung. Der Gemeinderat hat in der o. g. Sitzung diese Erscheinungsform und Höhe befürwortet.

c) Die Höhe der EFH im Baufeld B ist zu hoch angesetzt.

„Die EFH ist im Baufeld B mit 337,25 gegenüber dem Baufeld A mit 337,50 zu hoch angesetzt und entspricht nicht dem Gefälle der Hanglage, auch dieser Wert muss entsprechend der Topografie reduziert werden.“ (Fam. Herrmann)

Abwägungsvorschlag:
Die EFH auf Baufeld B wird um 0,85m nach unten auf 336,40m üNN gesetzt.

d) Die Höhe der EFH im Baufeld A südliches Haus ist zu hoch angesetzt.

„Da das südliche Gebäude westlich der Alten Reifensteige deutlich in Richtung Heidsteigle verschoben wird, würde hier nach der vorgeschlagenen Planung ein mächtiger, dominierender Baukörper entstehen. Hier muss entweder die EFH ebenfalls gesenkt oder die Firsthöhe deutlich reduziert werden. Wir verweisen hierzu auch auf das Protokoll der Gemeinderatssitzung vom 27.06.2007, laut dem ausgeführt wurde, dass der First der vorgesehenen Häuser zwei Meter niedriger liege als das Dach des bestehenden Gebäudes.“ (Fam. Herrmann)

Abwägungsvorschlag:
Das südliche Gebäude wird ebenfalls um 0,5m auf die EFH von 337,00m üNN abgesenkt.

Das Gebäude wurde im vorgelegten Entwurf den Höhenlinien entsprechend leicht gedreht aber nicht verschoben. Die weiteren Aussagen von Familie Herrmann bezüglich der Höhe beziehen sich auf die Vorstellung vom 27.06.2007, bei der das nördliche Gebäude auf Baufeld A mit seiner absoluten Höhe 1,80m niedriger lag als das bestehende Gebäude des Fleckviehzuchtverbandes. Hier waren die Häuser mit Flachdächer geplant, welche vom Gemeinderat abgelehnt wurde.

Durch die Festlegung des Gemeinderates auf Satteldächer bzw. versetzte Pultdächer (Gemeinderatssitzung am 26.09.2007) wurde eine größere Höhe der Gebäude in Kauf genommen, die auch so beschlossen wurde.

e) Anzahl der geplanten Stellplätze ist zu gering.

„Die beabsichtigte Bebaubarkeit steht auch in überhaupt keinem Einklang mit den nicht in ausreichendem Umfang geplanten Stellplätzen/Parkflächen. Eine Überbelastung der schon bislang kaum noch ausreichend vorhandenen, jedoch spärlich unterhaltenen öffentlichen Verkehrsflächen durch ruhenden Verkehr und weitere Einwirkungen ist sicher zu erwarten.“ (Fam. Kießling)

Abwägungsvorschlag:
Die Stellplätze werden nach gesetzlich vorgeschriebener Anzahl (LBO §37 (1)) in Tiefgaragen, Garagen sowie auf offenen Stellplätzen in den Bebauungsplan aufgenommen.

f) Die Geschossflächenzahl ist zu hoch angesetzt.

„Die Geschossflächenzahl von 0,8 ist gegenüber den benachbarten Wohngebäuden, bei denen die GFZ 0,5 beträgt zu hoch angesetzt und sollte deshalb dementsprechend reduziert werden, um ein einheitliches Bebauungsbild zu erhalten.“ (Fam. Herrmann)

Abwägungsvorschlag:
Nach der BauNVO ist für allgemeine Wohngebiete (WA) eine Geschossflächenzahl (GFZ) von 0,4 - 1,2 zulässig. Die Festsetzung der GFZ beträgt in den umliegenden Bebauungsplänen (Bebauungsplan Nr. 0174-03 Ringstraße / Friedrichstraße und Bebauungsplan Nr. 0173-03/01 Gelände des Fleckviehzuchtverbandes) 0,8 und nicht wie oben genannt 0,5. Deshalb wird die Festsetzung von 0,8 auch für den vorgelegten Bebauungsplan gewählt.

g) Die Zahl der Vollgeschosse im Baufeld B ist zu hoch angesetzt.

„Die Zahl der Vollgeschosse im Baufeld B ist mit II zu hoch angesetzt und muss im Sinne einheitlicher Strukturen und analog der Festsetzungen der unmittelbaren Umgebung auf I reduziert werden.“ (Fam. Herrmann)

Abwägungsvorschlag:
Die Zahl der Vollgeschosse mit II wurde ebenfalls vom derzeit gültigen Bebauungsplan übernommen. Durch die Festsetzung der Traufhöhe mit 4 m ist straßenseitig am südlichen Punkt nur ein Geschoß sichtbar wie in der Gemeinderatssitzung am 26.09.2007 durch den Straßenabwicklungsplan vorgestellt.
Die Punkte f.) und g.) wurden in der Gemeinderatssitzung vom 26.09.2007 einstimmig beschlossen und sollen auch so in den Bebauungsplan übernommen werden.

h) Erhalt des vorhandenen Grünzuges.

„Der vorhandene Grünzug, der sich von der Neuen Reifensteige entlang des Hanges bis zur Alten Reifensteige zieht, muss zum Erhalt der lokalklimatischen Verhältnisse unbedingt erhalten und planerisch festgeschrieben werden.“ (Fam. Herrmann)

Abwägungsvorschlag:
Das Baufeld B wurde auf die jetzt bestehende versiegelte Fläche gesetzt. Der vorhandene Grünzug wurde durch die Festsetzung einer Pflanzbindung festgeschrieben.

Von Seiten der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange sind folgende verfahrensrelevante Anregungen, die einer Abwägung bedürfen, eingegangen.


1.) Die Stadt Schwäbisch Hall - Fachbereich Planen und Bauen nimmt wie folgt Stellung:

a) „Unter Pkt. 1.2 führen sie aus, dass allgemein zulässige Nutzungen nicht Bestandteil des Bebauungsplanes sind. Dies müsste nach Baurecht entsprechend in der Begründung zum Bebauungsplan städtebaulich begründet werden, warum diese nicht zulässig sind.“

Abwägungsvorschlag:
Wird in der Begründung behandelt.

Begründungstext: Ein Zulassen der genannten Nutzungen nach Bau NVO § 4 Abs. 2 Satz 2 und 3 würde der Eigenart der angrenzenden Gebiete nicht entsprechen. Aus diesem Grund werden diese Nutzungen auch im vorliegenden Bebauungsplan ausgeschlossen.

b) „Bei Pkt. 4 sollte die Anzahl der WE auf das jeweilige Baufeld begrenzt werden und nicht nur bezogen auf das Haus.“

Abwägungsvorschlag:
In den umliegenden rechtskräftigen Bebauungsplänen ist die Anzahl der Wohneinheiten auf die jeweiligen Wohngebäude bezogen. Um die Einheitlichkeit mit den anderen Bebauungsplänen zu erreichen, wird diese Festsetzung wie beschrieben belassen.

Anmerkung der Verwaltung: Die Begrenzung der WE pro Baufeld wurde inzwischen entsprechend dem Wunsch der Verwaltung in den Textteil des Bebauungsplanes eingearbeitet.

c) „Pkt. 7: Wir bitten Sie die festgesetzte EFH in Schnitten darzustellen, in denen auch die jeweils angrenzenden bestehenden Gebäude in ihrer Höhenentwicklung mit dargestellt sind. Insgesamt scheinen uns alle festgesetzten EFH zu hoch. Dies gilt insbesondere für das Baufenster auf dem Flurstück 863/1. Die festgesetzte EFH liegt hier bereits am höchsten Punkt 2,0 m über Straßenniveau. Gegenüber dem östlichen vorhandenen Haus wäre ein Unterschied von 9,0 m.“

Abwägungsvorschlag:
Die EFH wurde, wie oben in Anregungen von Seiten der Bürgerschaft Punkt d genannt, reduziert. (Baufeld A südliches Gebäude 337,00 m üNN, Baufeld B 336,40 m üNN)

d) „Pkt. 8: Die maximale Gebäudehöhe muss eindeutiger definiert werden und entspricht momentan nicht den Beschlüssen des Gemeinderats. Bei dem Gebäude auf dem Flurstück 863/1 ist im Gemeinderat eine Eingeschossigkeit zur Straße besprochen. Hiervon kann bei einer zulässigen Höhe von 8,75 m von „EFH bis Oberkante Dachhaut“ nicht die Rede sein. Entsprechendes gilt für die zwei anderen Gebäude.“

Abwägungsvorschlag:
Die angegebene Höhe bezieht sich auf die absolute Gebäudehöhe bezogen auf die Erdgeschossfußbodenhöhe. Zur Präzisierung wird auch eine straßenseitige Traufhöhe bezogen auf die EFH festgelegt. Diese wird auf 4,00m festgesetzt.

Folgende Berechnung ist Grundlage dieser beiden Festsetzungen:
Geschosshöhe 2,825m, Kniestock 0,75m, Dachaufbau senkrecht 0,50m ergibt 4,075m (Schnittpunkt Außenwand straßenseitig mit Oberkante Dachhaut), Hausbreite ca. 9,50m und Dachneigung 45° ergibt eine Gesamthöhe über EFH von 8,825m.

e) „Im Legendenteil fehlt der Name des Bebauungsplanes. Bei dem Begriff Flur, muss der Flurname eingetragen werden. Die zwei hier aufgeführten Flurstücksnummern können gelöscht werden. Bei „Umfang der Satzung“ müsste anstatt `Lageplan des Fachber…` das ausführende Büro eingefügt werden.“

Abwägungsvorschlag:
Die fehlenden Bezeichnungen (Name des Bebauungsplanes, Flurname, aufführende Büro) werden ergänzt und abgeändert.

f) „Im Zeichnerischen Teil fehlen sämtliche Flurstücksnummern, die Straßennamen und Hausnummern der bestehenden Gebäude. Die Grenze der maßgeblichen Baufenstergrenze ist leider nicht eindeutig, um dies zu erreichen müsste die begleitende farbige Linie innen liegen. So ist auch bei einer schwarz/weiß Kopie die Grenze eindeutig. Der Bereich der zulässigen Tiefgaragenzufahrten sollte auch im Planteil dargestellt werden.“

Abwägungsvorschlag:
Die fehlenden Flurstücksnummern, Straßennamen und Hausnummern der bestehenden Gebäude werden ergänzt. Zudem wird die farbige Linie, die die Baufenstergrenze darstellt, nach Innen gelegt und die Tiefgaragenzufahrten werden als Eingangsbereiche im Planteil dargestellt.

g) „Der Gemeinderat hat laut Protokoll Satteldächer für das Gebiet gefordert. Dies wurde auch von der Verwaltung für richtig befunden. Wir bitten die Dachformen in den Nutzungsschablonen entsprechend zu korrigieren.“

Abwägungsvorschlag:
Bei den Dachformen wurden Satteldächer für die Gebäude auf Flurstück 1028/20 vorgestellt und ein versetztes Pultdach für das Gebäude auf 863/1. Dies wurde bei der Gemeinderatssitzung am 26.09.2007 so einstimmig beschlossen. Deshalb werden auf Baufeld B die versetzten Pultdächer neben Satteldächern zugelassen.

h) „Die auf dem Flurstück 863/1 und 863/7 vorhandenen Bauwerke sollten nicht nur im Bestand erhalten werden sondern ggf. entsprechende Baufenster und Nutzungsspezifizierungen erhalten.“

Abwägungsvorschlag:
Die entsprechende Baufenster und Nutzungsspezifizierungen waren in der Zeichnung vorhanden, jedoch durch Überlagerung nicht sichtbar. Sie werden zur besseren Lesbarkeit farbig angelegt.

i) „Die laut Umweltbericht zwei zu erhaltenden Bäume auf dem Flurstück 863/1 sollten in ihrem tatsächlichen Kronendurchmesser im Planteil dargestellt werden und ggf. geprüft werden, ob das Baufenster und die Stellplätze ohne einen Verlust, bzw. massive Schädigung der Bäume dann in der dargestellten Form realisierbar sind. Hier werden auch Aussagen in der Eingriffs-/ Ausgleichsbilanz erwartet welche Maßnahmen zum Schutz der zu erhaltenden Bäume geleistet werden, damit diese keine weitere Schädigung erfahren.“

Abwägungsvorschlag:
Die bestehenden Flächen für die Bäume werden nicht durch die Festsetzungen des Bebauungsplanes tangiert. Die Bäume befinden sich auf städtischem Grund. Im B–Plan werden sie mit tatsächlichem Kronendurchmesser dargestellt.

j) „Zur besseren Einschätzung sollte im Planteil unbedingt noch die vorhandene Topografie eingearbeitet werden.“

Abwägungsvorschlag:
Die Topografie wird im Planteil noch ergänzt.

k) „Die vorhandene Straßenbreite sollte nicht in dieser Form durch den Bebauungsplan festgeschrieben werden. Hier bitten wir die Straße zukünftig mit einer Straßenbreite von 5,50 m darzustellen, die Einmündungsradien angemessen auszurunden und verbleibende Flächen als Gehwege darzustellen. Die vorhandenen Gehwege beiderseits der Alten Reifensteige sind als solche auch im Planteil darzustellen und festzuschreiben.“

Abwägungsvorschlag:
Wird im B-Plan geändert.

l) „Die „Örtlichen Bauvorschriften“ fehlten in unseren Unterlagen komplett.“

Abwägungsvorschlag:
Es werden Örtliche Bauvorschriften festgelegt (siehe Anhang).

Umweltbericht und Eingriffs-/ Ausgleichsbilanzierung:

m) „Im Umweltbericht ist das Plangebiet einem falschen Stadtteil und Stadtgebiet zugeordnet (S.6 ff, S.2 Eingriff.). Bei der korrekten Zuordnung kann unsere Vermessungsabteilung weiterhelfen. Die Beschreibung der Höhenlage des Untersuchungsgebietes sollte ebenfalls noch einmal geprüft werden.“

Abwägungsvorschlag:
Der Stadtteil und das Stadtgebiet werden im Umweltbericht berichtigt. Die Höhenlage wird geändert.

n) „Auf Seite 16 des Umweltberichtes werden die Maßnahmen zur Umweltüberwachung ausgeführt. Diese sind Gegenstand des Bebauungsplanes und sind von dem Auftraggeber des Bebauungsplanes zu erbringen. Etwa in Form einer externen Beauftragung eines neutralen Büros. Die Berichterstattung ist in schriftlicher Form gegenüber der Stadt zu erbringen. Wir bitten um eine entsprechende Änderung des Umweltberichts.“

Abwägungsvorschlag:
Der Umweltbericht wird entsprechend geändert.

2.) Der Fachbereich Bürgerdienste und Ordnung / Straßenverkehrsbehörde nimmt wie folgt Stellung:

a) „Auf dem Grundstück müssen ausreichend Parkmöglichkeiten geschaffen werden.“

Abwägungsvorschlag:
Vergleiche verfahrensrelevante Anregungen von Seiten der Bürgerschaft Punkt e).

b) „Aufgrund der Einmündungssituation Heidsteigle/Alte Reifensteige und der dadurch bedingten Unübersichtlichkeit sollte die Ein- und Ausfahrt zur Alten Reifensteige im unteren Bereich erfolgen.“

Abwägungsvorschlag:
Die Ein- und Ausfahrt zur Tiefgarage ist im südlichen Baufeld A 15 m von der Einmündung Heidsteigle/Alte Reifensteige entfernt. Dadurch ist eine Übersichtlichkeit an der Einmündung aus unserer Sicht gegeben.

Von den jeweiligen Fachämtern wurden folgende Änderungen in den Bebauungsplan aufgenommen:

Das gewünschte Leitungsrecht der Deutsche Telekom Netzproduktion GmbH wird in den Bebauungsplan übernommen.

Von Seiten der folgenden Behörden bestehen keine Bedenken:

- Handwerkskammer Heilbronn-Franken
- Deutsche Telekom Netzproduktion GmbH
- Industrie- und Handelskammer Heilbronn Franken
- Kabel BW
- Stadtwerke Schwäbisch Hall GmbH
- EnBW Regional AG Neckar - Franken
- Staatliches Hochbauamt Schwäbisch Hall
- Regionalverband Heilbronn-Franken
- Landratsamt Schwäbisch Hall

Lageplan

Architekt Demuth erläutert die Änderungen und Rückstufungen des Bauvorhabens nochmals anhand von Plänen und Skizzen.

Stadtrat Stein schlägt vor, die Baufelder auf die Kanten der Gebäude zurückzunehmen.

Architekt Demuth versichert dazu, dass geplant sei, die Balkone nur bis an die Baulinien heranzuführen und nicht darüber hinaus ragen zu lassen.

Beschluss

- Empfehlung an den Gemeinderat -

Über die vorgebrachten Anregungen wird, wie in der beiliegenden Darstellung erläutert, entschieden.

A) Der B-Plan Nr. 0173-03/02 wird gemäß § 1 Abs. 3 in Verbindung mit § 2 Abs. 1 BauGB endgültig im Entwurf aufgestellt. Maßgebend ist der Lageplan des Büros ARS Architektur und Stadtplanung Erhard Demuth M 1:500 vom 11.03.2008 mit Legende und gleich lautend datiertem Textteil. Die Durchführung des weiteren Verfahrens (Öffentliche Auslegung und Beteiligung der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange) wird beauftragt.

B) Die örtlichen Bauvorschriften für dieses Gebiet werden gemäß § 1 Abs. 3 und § 2 Abs.1 BauGB in Verbindung mit § 74 Abs. 1 LBO in der dargestellten Fassung endgültig im Entwurf aufgestellt. Maßgebend ist der Textteil des Büros ARS Architektur und Stadtplanung Erhard Demuth vom 11.03.2008. Der Geltungsbereich ist identisch mit dem des Bebauungsplanes „Fleckviehzuchtverband – 2. Änderung“. Die Durchführung des weiteren Verfahrens (Beteiligung der Öffentlichkeit, der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange) wird beauftragt.

Bebauungsplan und Örtlichen Bauvorschriften ist eine gleich lautend datierte Begründung.
(17 Ja-Stimmen, 1 Nein-Stimme; Stadträtin Herrmann wegen Befangenheit abgetreten)

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