28009206/meetingminutes/31119110/paragraph

Aktuelle Version vom 19. Juli 2018, 15:21 Uhr

Sachvortrag:

In der Sitzung des Gemeinderates am 16.12.2015 wurde beschlossen, das Quartier „Sonnenhof“ auf Grundlage des im städtebaulichen Wettbewerb mit dem ersten Preis ausgezeichneten Entwurf von der Arbeitsgemeinschaft citiplan GmbH, FP Sigmund und Riehle + Assoziierte Architekten und Generalplaner zu entwickeln.

Der Sonnenhof e. V. plant die Entwicklung seines Stammgeländes im Sudetenweg 92 in Schwäbisch Hall (Anlage 1: Orientierungsplan). Das Areal mit rund 10 ha soll im Sinne der inklusiven Gesellschaft mit den angrenzenden Stadtteilen besser vernetzt werden. Inklusive Wohnformen, aber auch Wohnformen für Studierende, Familien und Senioren sollen die bisherigen Wohnformen für Kinder und Erwachsene mit Behinderungen auf dem Areal ergänzen. Teilbereiche sollen neu geordnet und nachverdichtet, Freiräume aufgewertet und besser vernetzt werden. Die Verbindung zwischen den benachbarten Siedlungsstrukturen und dem Areal des Sonnenhofes im Sinne einer verbesserten städtebaulichen Einbindung in die Stadt nimmt dabei eine wichtige Rolle ein.

Etwa die Hälfte des Plangebiets wird im Zuge der Entwicklung umstrukturiert. Der südliche Bereich des Sonnenhof-Stammgeländes bleibt in seiner Eigenart erhalten. Die Sonnenhofschule mit den umgebenden hochwertigen Freiraumstrukturen stellt ein wichtiges Element der Entwicklung dar. (Anlage 6: städtebaulicher Rahmenplan)

Für die Transformation des Areals in ein städtisches Quartier ist von zentraler Bedeutung, dass der öffentliche Raum nicht nur als solcher wahrgenommen wird, sondern ganz konkret öffentlich gewidmet und von der Stadt in die Unterhaltung und Verkehrssicherung übernommen wird. (Anlage 6: öffentliche und private Flächen)

Die Entwicklung des Stammgeländes wird bis ca. Mitte der 2030er-Jahre andauern, da vom Sonnenhof genutzte Gebäude erst nach und nach abgebrochen werden können. Daher ist eine abschnittsweise Realisierung vorgesehen. Der 1. Bauabschnitt (BA 1) befindet sich an der nordöstlichen Ecke des Plangebiets und sieht eine Bebauung mit Mehrfamilienhäusern im Geschosswohnungsbau vor. Die Bauabschnitte 2 und 3 liegen westlich der Arche und verknüpfen das neue Quartier mit dem Wohngebiet Hartäcker.

Trotz der langen Entwicklungsdauer wird der Bebauungsplan über das gesamte Stammgelände aufgestellt. Dadurch wird die städtebauliche Entwicklung auch bauplanungsrechtlich gesichert. Andernfalls wäre der alte Bebauungsplan „Sondergebiet“ weiter gültig, wodurch Vorhaben zulässig wären, die die Gesamtentwicklung unmöglich machen könnten. (Anlage 8: Bauabschnitte)

Das Planungsbüro citiplan GmbH wurde durch den Sonnenhof e.V. mit der Erstellung des
Bebauungsplans beauftragt. Ein städtebaulicher Vertrag zwischen Stadt und Sonnenhof e.V. wird die Kostenübernahme für die Durchführung des Verfahrens regeln.

Geltungsbereich:
Der räumliche Geltungsbereich für die Bebauungsplanaufstellung ist im Lageplan zum Aufstellungsbeschluss vom 16.05.2018 dargestellt (Anlage 5). Dieser orientiert sich an den angrenzenden Bebauungsplänen „Hartäcker“ und „Reifenhof“ sowie dem bestehenden Bebauungsplan „Sonnenhof“.

Rechtliche Situation:
Für das Plangebiet ist im rechtskräftigen Flächennutzungsplan (Anlage 2) der Verwaltungsgemeinschaft Schwäbisch Hall (7D Fortschreibung) die Nutzungsart Sondergebiet (Bestand) ausgewiesen. Da das Bebauungsplanverfahren nach § 13a BauGB durchgeführt wird, ist es ausreichend den Flächennutzungsplan im Wege der Berichtigung anzupassen.

Das Plangebiet liegt innerhalb des bebauten Zusammenhangs. Durch die Inklusion, Wiedernutzbarmachung von Flächen und Nachverdichtung des Plangebiets ergeben sich die Vorraussetzungen, den Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB aufzustellen. Eine Vorprüfung zur Umweltprüfung wird durchgeführt. Aufgrund der im März 2016 – Januar 2017 erstellten Speziellen artenschutzrechtlichen Prüfung (SaP) können erhebliche Umweltauswirkungen durch den Bebauungsplan ausgeschlossen werden. Aus dem städtebaulichen Rahmenplan abgeleitet, ist mit einer überbaubaren Fläche von ca. 35.000 m² zu rechnen. Es handelt sich somit um einen Bebauungsplan der Innenentwicklung gemäß § 13a Abs. 1 Nr. 2  BauGB

Der bisher rechtskräftige Bebauungsplan Nr. 0176-01 „Sonnenhof“ (Anlage 3) wird vollständig überplant und durch den neu aufgestellten Bebauungsplan Nr. 0176-01/02 „Sonnenhof 1. Änderung“ ersetzt.

Der Bebauungsplan Nr. 0176-03 „Hartäcker II“ (Anlage 4) wird im westlichen Planbereich teilweise überplant.

Planungsziele:
Dem Bebauungsplan werden folgende Ziele zugrunde gelegt:
    • Entwicklung eines Wohngebiets auf Basis des städtebaulichen Rahmenplans des Planungsbüros citiplan GmbH
    • Festsetzung eines Allgemeinen Wohngebiets, eines Mischgebiets (Prüfung im Verfahren ob evtl. urbanes Gebiet), Sondergebiets und Gemeindbedarfsflächen
    • Festsetzung überbaubarer Grundstücksflächen für ein differenziertes Angebot an
      unterschiedlichen Wohnungstypologien
    • Festsetzung öffentlicher und privater Verkehrs- und Grünflächen
     
Zum Erreichen all der genannten Ziele ist es erforderlich, den Bebauungsplan „Sonnenhof  1. Änderung“ aufzustellen und den Bebauungsplan „Hartäcker II“ im westlich Planbereich zu überplanen.

Innerhalb des Geltungsbereiches des Bebauungsplans Nr. 0176-01/02 „Sonnenhof – 1.Änderung“ sollen rund 250 bis 300 Wohneinheiten entstehen. Dadurch wird Wohnraum für ca. 525 bis 630 Einwohner im Plangebiet geschaffen.

Anlage 1: Orientierungsplan, Lage des Plangebietes, ohne Maßstab, Stand 10.04.2018 (Stadt Schwäbisch Hall)
Anlage 2: Auszug Flächennutzungsplan 7D Fortschreibung, ohne Maßstab, Stand 10.04.2018 (citiplan GmbH, Pfullingen)
Anlage 3: Bebauungsplan Nr. 0176-01 "Sonnenhof"
Anlage 4: Bebauungsplan Nr. 0176-03 "Hartäcker II"
Anlage 5: Lageplan im Maßstab 1: 2.000 Stand 22.03.2018 (citiplan GmbH, Pfullingen)
Anlage 6: städtebaulicher Rahmenplan im Maßstab 1:2.000, Stand 22.03.2018 (citiplan GmbH, Pfullingen)
Anlage 7: Flächenaufteilung -öffentliche und private Flächen im Maßstab 1:2.000, Stand 22.03.2018 (citiplan GmbH, Pfullingen)
Anlage 8: Bauabschnitte im Maßstab 1: 2.000, Stand 22.03.2018 (citiplan GmbH, Pfullingen)

Stadtrat Stein erkundigt sich nach den Gründen für die Ausweisung als Mischgebiet.

Erster Bürgermeister Klink erklärt, dass der Wunsch besteht, im zentralen Bereich auch kleinere Dienstleister oder Nahversorgungseinrichtungen zu ermöglichen, welche aus dem Umfeld des inklusiven Themenkomplexes kommen.

Beschluss

- Empfehlung an den Gemeinderat -

1. Berichtigung des Flächennutzungsplanes
In der rechtsgültigen 7D. Fortschreibung des Flächennutzungsplanes befindet  sich das Plangebiet in einem Sondergebiet. Im Zuge des  Bebauungsplanverfahrens soll das Sondergebiet auf die künftigen  Betriebsflächen des Sonnenhofes reduziert und die restlichen Flächen als Wohn-  und Mischgebiet ausgewiesen werden. Der Flächennutzungsplan wird durch die  Berichtigung an die Festsetzungen des Bebauungsplans angepasst.
      
2. Aufstellungsbeschluss
A) Bebauungsplan Nr. 0176-01/02 „Sonnenhof 1. Änderung“
Der Bebauungsplan Nr. 0176-01/02 „Sonnenhof 1. Änderung“ wird gemäß § 1 Abs. 3 in Verbindung mit § 2 Abs. 1 § 13a BauGB im Entwurf aufgestellt. Maßgebend ist der städtebauliche Entwurf der citiplan GmbH M 1:2000 vom 12.03.2018. Die Verwaltung wird beauftragt, in Zusammenarbeit mit der citiplan GmbH, Pfullingen, das weitere Verfahren (Beteiligung der Öffentlichkeit und Beteiligung der Träger öffentlicher Belange) durchzuführen.

B) Örtliche Bauvorschriften für das Baugebiet Nr. 0176-01/02 „Sonnenhof 1. Änderung“
Die örtlichen Bauvorschriften für das Baugebiet „Sonnenhof 1. Änderung“ werden gemäß § 1 Abs. 3 und § 2 Abs. 1 und § 13a BauGB in Verbindung mit § 74 Abs. 1 LBO parallel zum Bebauungsplan aufgestellt. Der Geltungsbereich ist identisch mit dem Geltungsbereich des Bebauungsplanes „Sonnenhof 1. Änderung“. Die Verwaltung wird beauftragt, in Zusammenarbeit mit der citiplan GmbH, Pfullingen das weitere Verfahren (Beteiligung der Öffentlichkeit und Beteiligung der Träger öffentlicher Belange) durchzuführen.
(einstimmig -19)