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Aktuelle Version vom 19. Februar 2013, 15:15 Uhr

Sachvortrag:

Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens für das Baugebiet Mittelhöhe III wurden im Jahr 2004 bereits zwei Baugrundstücke für gewerbliche Zwecke südlich der Bühlertalstraße ausgewiesen.

Das östlich gelegenen Grundstück wurde an die Firma Lidl veräußert, die daraufhin einen Discountermarkt für die Nahversorgung von Hessental errichtete.

Das westlich gelegene Grundstück konnte bislang noch keinen Nutzer finden.

Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens Mittelhöhe V - VIII wurde das genannte westlich gelegene Grundstück in die Gesamtplanung miteinbezogen. Im Rahmen der Planung wurde die überbaubare Fläche deutlich vergrößert, um ein attraktiveres Grundstücksangebot realisieren zu können. Die Ausweisung der Fläche als Mischbaufläche erfolgte aus lärmtechnischen Gründen, da von der Bühlertalstraße erhebliche Lärmimissionen ausgehen. Die Nutzung der Fläche kann als Verbrauchermarkt, Fachmarkt und ähnliches, jedoch nicht für Innenstadt relevante Produktreihen, genutzt werden.

Für die Fläche hat nunmehr sowohl die Edeka-Kette, als auch die Rewe-Kette ein sehr deutliches Interesse formuliert. Beide Ketten haben die Absicht, dort einen Verbrauchermarkt für die ortsnahe Versorgung von Hessental einzurichten. Bedingung für die Errichtung eines derartigen Verbrauchermarktes ist jedoch, dass der Verbrauchermarkt eine Größe von mindestens 1.450 qm haben muss. Dieser Wert liegt deutlich über dem Schwellenwert, der für den großflächigen Einzelhandel in den nicht ausgewiesenen Flächen zulässig ist. Gemäß des Einzelhandelserlass sind Märkte bis zu einer Größe von 800 qm zulässig.

Eine Voruntersuchung, die die Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung in Ludwigsburg durchgeführt hat, bestätigt, dass dieser Markt für Hessental durchaus tragfähig ist. Eine Konkurrenzsituation zum gegenüberliegenden Discounter wird nicht gesehen; eher eine Ergänzung. Die GMA bestätigt auch, dass eine Innenstadtrelevanz nicht gegeben ist, da dieser Markt der Versorgung der Gebietskulisse von Hessental dient und keine Konkurrenz zur Kernstadt darstellt.

Die Fläche liegt nicht in einer der Konzentrationsflächen für den großflächigen Einzelhandel gemäß des Einzelhandelskonzeptes des Regionalverbandes. Diese befinden sich in der Kernstadt, sowie auf den Höhenlagen in Hessental Gründle und in der Stadtheide. Um einen solchen Verbrauchermarkt in einer Größenordnung von mehr als 800 qm auf dem genannten Grundstück genehmigungsfähig zu machen, ist ein so genanntes Zielabweichungsverfahren vom Regionalplan erforderlich.

Voraussetzung für die Einleitung eines Zielabweichungsverfahrens ist die Aufstellung, bzw. Änderung des hierfür gültigen Bebauungsplans. Seitens der Verwaltung wird vorgeschlagen, die Fläche zukünftig als Sonderbaufläche für einen Verbrauchermarkt auszuweisen. An der Größe des Baufeldes ändert sich nichts. Nach der Einleitung des Änderungsverfahrens wird der Regionalverband dann das notwendige Verfahren für das Zielabweichungsverfahren in Gang setzen. Die Verfahrensdauer kann zum gegenwärtigen Zeitpunkt nicht konkret genannt werden. Ein wesentlicher Bestandteil des Zielabweichungsverfahrens ist eine gutachterliche Untersuchung durch die GMA, die die Auswirkungen dieses Verbrauchermarktes auf die bestehende Einkaufslandschaft bewertet. Von Seiten der GMA wurde bereits eine positive Grundtendenz signalisiert.

Von Seiten der Verwaltung wird vorgeschlagen, im Rahmen dieses Verfahrens einen weiteren Punkt der Bauleitplanung zu verändern: Östlich und westlich der Haupterschließungsstraße (der Willy-Brandt-Allee) liegen vier Baustreifen, welche im Rahmen des Bauleitplanverfahrens für eine zweigeschossige Bebauung vorgesehen waren. Denkbar waren auf diesen Bauflächen auch Mehrfamilienhäuser. Im Jahr 2009, als der Bebauungsplan aufgestellt wurde, war die Nachfrage nach Mehrfamilienhausgrundstücken in Hessental noch nicht so intensiv wie es zum gegenwärtigen Zeitpunkt festzustellen ist. Aus diesem Grund wurde seinerzeit die Anzahl der Wohnungen pro Gebäude auf maximal zwei, wie in den übrigen Bereichen auch, beschränkt.

In der jüngeren Zeit ist gerade auch in Hessental, eine signifikant verstärkte Nachfrage nach Eigentumswohnungen bzw. nach Geschosswohnungen festzustellen. Von Seiten der Verwaltung wird daher vorgeschlagen, die als B- und C-Kategorien ausgewiesenen Bauzeilen für die Herstellung von Mehrfamilienhäusern freizugeben. An der Zahl der Vollgeschosse wird sich aufgrund dieser Freigabe nichts ändern. Des Weiteren ist vorgesehen, die Baustreifen einzeln zu vergeben um einer Blockbebauung entgegen zu steuern. Aus Sicht der Verwaltung kann somit kurzfristig auf die aktuelle Marktsituation reagiert werden. Städtebauliche oder funktionale Nachteile sind hierdurch nicht zu erwarten. Es wird daher beantragt, für diese Baustreifen die Nutzungsbeschränkung von zwei Wohneinheiten auf max. sechs Wohneinheiten pro Gebäude zu erhöhen.

Anlage: Lageplan

Oberbürgermeister Pelgrim berichtet von einer Änderung des Bebauungsplans „Mittelhöhe V – VIII“ dahingehend, dass der verstärkten Nachfrage nach Geschosswohnungsbau Rechnung getragen werden soll. Die Anzahl der Wohneinheiten pro Gebäude soll erhöht werden. Außerdem soll im nördlichen Bereich ein Sondergebiet „Verbrauchermärkte“ zur Ansiedlung eines weiteren Lebensmittelmarktes ausgewiesen werden.

Fachbereichsleiter Planen und Bauen Neumann berichtet von einem Zielabweichungsverfahren. Grundlage hierfür ist die Änderung des Bebauungsplans. Ein zusätzlicher Lebensmittelverbrauchermarkt ist möglich, sofern er der ortsnahen Versorgung dient und keine Auswirkungen auf den Innenstadthandel hat.Ferner haben verschiedene Bauträger eine verdichtete Bebauung nachgefragt. Pro Gebäude sollen fünf bis sechs Wohneinheiten möglich sein.

Stadtrat Unser äußert erhebliche Zweifel daran, dass ein weiterer Lebensmittelmarkt für Hessental notwendig ist. Er sieht den Bedarf durch das Gewerbegebiet Gründle und den Innenbereich bzw. den bereits vorhandenen Lidl-Markt gedeckt.

Stadtrat Baumann sieht den Innenstadthandel für ausreichend geschützt an. Für ein SO Verbrauchermärkte sieht er keinen Anlass - die Versorgung in Hessental ist ausreichend gewährleistet. Er regt an, das SO Verbrauchermärkte in eine Wohnanlage umzuwandeln.

Auch Stadtrat Sakellariou sieht keinen Anlass für die Schaffung eines zusätzlichen SO Verbrauchermärkte, zumal es nur darum geht, dass sich die Wettbewerber untereinander schaden und im Preis unterbieten.

Stadträtin Niemann sieht weder Nutzen noch Notwendigkeit eines SO Verbrauchermärkte. Sie hinterfragt, ob nach einem abgeschlossenen Umlegungsverfahren es rechtlich möglich ist, die Vorgaben des Bebauungsplans noch einmal zu ändern. Die Erfahrungen in der Mittelhöhe IV haben gezeigt, dass es nicht ratsam ist, im Nachhinein eine verdichtete Bebauung aufzunehmen.

Stadtrat Neidhardt ist der Meinung, dass die Stadt keinen weiteren Lebensmittelmarkt verträgt. Er befürchtet leerstehende Schmuddelecken und Brennpunkte in der Innenstadt.

Stadträtin Jörg-Unfried hinterfragt den verdichteten Geschosswohnungsbau. Ihrer Meinung nach hätte dies seit der Umsetzung des Baugebiets An der Breiteich bekannt sein müssen. Bei zwei Wohneinheiten ist es viel wahrscheinlicher, dass es bei zwei Vollgeschossen bleibt. Bei fünf bis sechs Wohneinheiten ist das Staffelgeschoss so gut wie sicher. Sie hält es nicht für fair, im Nachhinein eine solche Änderung vorzunehmen und diese Bauplätze den Bauträgern zum regulären Preis für ein Zweifamilienhaus zu veräußern.

Oberbürgermeister Pelgrim gibt zu bedenken, dass die Bauplätze im Bauabschnitt VI und VII noch nicht veräußert sind. Ein Vertrauensschutz kann nicht geltend gemacht werden. Er räumt jedoch ein, dass die Lebensmittelversorgung in Hessental ausreichend ist. Er bittet den Gemeinderat um eine andere Nutzungsfestsetzung, um Klarheit für eine Folgenutzung zu schaffen. Darüber hinaus gibt Oberbürgermeister Pelgrim zu bedenken, dass zurzeit ein Engpass für kleine Wohnungen vorhanden ist und hierauf seitens der Stadt eingegangen werden sollte.

Stadtrat Weber stellt fest, dass die Höhe auf 9 m festgelegt wurde. Stellplätze müssen beim Geschosswohnungsbau notfalls in einer Tiefgarage nachgewiesen werden. Zum SO Verbrauchermärkte merkt er an, dass dies die betriebswirtschaftliche Entscheidung der Anbieter bleiben muss.

Stadtrat Baumann regt an, die zusätzlichen Wohneinheiten der Verdichtung auf das Gebiet der SO Verbrauchermärkte zu verlagern und dort eine Wohnanlage in Erwägung zu ziehen. Er möchte eine Anfrage bei den einschlägig bekannten Wohnbauunternehmen.

Auch Stadtrat Dr. Pfisterer nimmt Bezug auf die Mittelhöhe IV: Die Umwidmung dort hat sich nicht bewährt.

Oberbürgermeister Pelgrim weist nochmals auf den überdurchschnittlichen Bedarf an kleineren Wohneinheiten hin. Erfolgt die Änderung des Bebauungsplans nicht jetzt, so läuft man Gefahr nach Zuteilung in einen Interessenskonflikt mit den Erwerbern hineinzulaufen.
Oberbürgermeister Pelgrim stellt abschließend fest, dass die Neigung des Gemeinderats, Veränderungen im Bebauungsplan vorzunehmen, gering bis gar nicht vorhanden ist. Die Sitzungsvorlage wird zurückgezogen.