§ 4/5 - Hospitalangelegenheiten: Sanierung und Umbau des Engelhardt-Palais (ehem. Musikschule, Gelbinger Gasse 25) (öffentlich)
Sachvortrag:
s. a. HospA 21.11.11
Erbaut im Jahr 1705 durch den Ratsherrn Johann Wilhelm Engelhardt auf einer nach dem Brand der Gelbinger Gasse (1680) zurückgebliebenen Fläche. Das Gebäude wurde 1940 von der Stadt auf die Stiftung „Hospital zum Heiligen Geist“ übertragen.
Das Stadtpalais ist ein Putzbau mit Mansardwalmdach, zwei Rundtorgewänden mit kleinen Figuren-Nischen, einem hochrechteckigen Portal, welches von einem kaiserlichen Doppeladler und der Inschrift „1705“ bekrönt ist. Eingetragen in das Landesverzeichnis der Baudenkmale in Württemberg seit 08.10.1925. Das Gebäude steht auf den Resten der mittelalterlichen Stadtmauer.
Im Sommer 1980 erfolgte die Übergabe des renovierten Hauses an die städtische Musikschule. Vor dem Einzug der Musikschule wurden das Treppenhaus, die Innenräume und die Fußböden renoviert, sowie ein Konzertraum eingerichtet. 2004 wurde der Musiksaal im Erdgeschoss renoviert und die Stuckdecke restauriert.
Im Sommer 2011 wurde die Nutzung des Stadtpalais als städtische Musikschule aufgegeben. Der Betrieb der Musikschule wird seit dem 10.09.2011 im neu geschaffenen Haus der Bildung, in der sanierten „alten JVA“ durchgeführt.
Wohnlagen, bei denen die Geschäfte nur ein paar Schritte entfernt sind, sind in Schwäbisch Hall grundsätzlich gefragt. Im Sinne einer optimalen Gesamtnutzung-/ Vermarktung des Gebäudes, möchte die Geschäftsführung der GWG dazu das Gebäude Gelbinger Gasse 25 für die Hospitalstiftung generalsanieren und die OG-Flächen als Stadtwohnungen verkaufen bzw. die EG-Flächen zur Vermietung sanieren.
Aufgrund des Denkmalschutzes wurden bereits mehrere Termine mit dem Landesdenkmalamt (LDA) durchgeführt, um ein passendes Konzept zu entwickeln bzw. abzustimmen.
Der Auflage von OB Pelgrim bzw. des LDAs, "…, dass die Anforderungen des Denkmalschutzes erfüllt werden" und darüber hinaus, dass „…man die Wohnungen auch nicht beliebig zuschneiden“ könne, wird mit der geplanten Sanierung entsprochen.
Aus den Terminen mit dem LDA, den Grundsatzüberlegungen von Albrecht Bedal und den nachfolgenden Bestandsuntersuchungen der GWG wurden folgende Festlegungen für die Grundsatzplanung / Nutzung getroffen:
- Die Kostenschätzung beinhaltet die denkmalpflegerischen Auflagen, soweit bisher bekannt bzw. aus jetziger Sicht erkennbar.
- Das Gebäude erhält einen innenliegenden Aufzug (im Treppenauge) für eine barrierefreie Erschließung der Obergeschosse. Dieser Aufzug wird nach Anforderung des LDA nicht in das Bestandsdach eingreifen. Die GWG hat hierfür eine Sonderlösung erarbeitet, damit das DG dennoch über den Fahrstuhl versorgt wird.
- Die barrierefreie Erschließung verhindert nicht das Bestehen kleinerer Absätze im Bodenbelag.
- Die Bestandstreppe wird in Abstimmung mit dem LDA eingekürzt, d. h. die Treppenhausbreite wird reduziert.
- Die Eingangssituation der Gewerbeeinheiten im EG berücksichtigt das Öffnen der beiden alten Eingänge.
- Die Kostenschätzung beinhaltet das Erstellen von Balkonen auf der Gebäudewestseite. Dies ist vom LDA nicht gewünscht, wird allerdings von der GWG als zwingend erforderlich betrachtet.
- Die oberste Geschossdecke erhält einen Vollwärmeschutz.
- Die Außenwände erhalten keine innenliegende Dämmung (wegen des Denkmalschutzes)
- Die Fenster müssen in großen Teilen (> 50 %) ausgetauscht werden, da diese nicht als Kastenfenster ausgebildet werden können.
- Es ist kein Budget für die Sanierung der Stuckdecken (hier: herstellen der Deckenbilder) eingeplant.
- Für die Wohnungen stehen keine Stellplätze zur Verfügung.
- Die technische Gebäudeausstattung (Heizung, Sanitär und Elektro) bedarf einer umfangreicheren Überarbeitung.
- Die bestehenden Sanitärbereiche müssen in den Wohnbereichen deutlich vergrößert werden.
Objektdaten:
| Flurstück 70 + Flurstück 70/1
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83 qm +453 qm = 536 qm
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| Grundfläche nach Planung GWG:
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ca. 984 qm (ohne Balkone)
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| Vermietbare Fläche EG
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ca. 231 qm
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| Vermietbare Fläche 1.OG
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ca. 266 qm
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| Vermietbare Fläche 2.OG
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ca. 267 qm
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| Vermietbare Fläche 3.OG
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ca. 220 qm
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| Möglicher Mietertrag EG
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ca. 27.800 €/anno (10 €/qm und Monat)
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| Mögliche Verkaufserlös OG-DG
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ca. 1.580.000 € (2.100 €/qm
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Kostenschätzung (hier nur Zusammenfassung):
| GWG
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aufgestellt G. Zimmermann
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22.06.2011
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| Schwäbisch Hall
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überarbeitet Gieseke
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22.08.2011
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| Projektbeschreibung:
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| Gelbinger Gasse 25, ehemalige Musikschule/ Umbau Gewerbe u. Wohnungen
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| Nr.
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Kostengruppe
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Kostenschätzung
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Vergabe
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| 200
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Erschließung
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Summe - Baugrundstück
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| 300
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Bauwerk - Baukonstruktion
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Summe 300 Bauwerk - Baukonstruktionen
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725.495,00
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| 400
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Bauwerk - Technische Anlagen
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Summe 400 Bauwerk - Techn. Anlagen
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295.000,00
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| 500
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Außenanlagen
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Summe 500 Außenanlagen
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10.000,00
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| 600
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Ausstattung und Kunstwerke
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Summe 600 Ausstattung u. Kunstwerke
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Zwischensumme 300-600 netto
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1.030.495,00
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| 700
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Baunebenkosten
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Honorare Fachingenieure
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124.147,00
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Honorar GWG = 10% aus 300-600
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103.000,00
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Summe 700 Baunebenkosten
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227.147,00
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Zwischensumme netto
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1.257.642,00
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Unvorhergesehenes ca 10%
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100.000,00
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Gesamtsumme netto:
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1.357.642,00
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MwSt.
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257.951,98
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Gesamtsumme brutto
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1.615.593,98
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Wirtschaftlichkeit (hier nur Zusammenfassung):
| prognostizierter Erlös durch Verkauf der Wohnungen
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1.580.000,00 €
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| erhaltene Städtebaufördermittel
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500.000,00 €
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| Umbaukosten
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1.615.593,98 €
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| Verkaufsprovision GWG (3 % +USt)
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56.406,00 €
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| Verbleibender Gewinn für Hospital
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408.000,02 €
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Die Hospitalstiftung würde darüber hinaus 231 qm sanierte EG-Flächen im Eigentum behalten. Daraus könnten jährliche Mieteinnahmen in der Größenordnung von 27.800 € erzielt werden.
Der Verkehrswert der EG-Flächen beläuft sich auf ca. 12 x 27.800 = 333.600 €.
Gegenüber einer möglichen Veräußerung der Immobilie für 530.000 € am Stück, würde die Kooperation mit der GWG finanzielle Vorteile in der Größenordnung von ca. 200.000 € für die Hospitalstiftung bedeuten.
Beschluss:
Der im Sachvortrag beschriebenen Sanierungs- und Vermarktungsvorschlag betreffend der Immobilie des Engelhardt-Palais, Gelbinger Gasse 25 (ehem. Musikschule), wird zugestimmt. Die Vertreter der Stiftung „Hospital zum Heiligen Geist“ werden ermächtigt, entsprechende Vereinbarungen und Verträge mit der GWG Grundstücks- und Wohnungsbaugesellschaft Schwäbisch Hall mbH abzuschließen.
