§ 144 - Bebauungsplan "Stadtheide - Sondergebiet Einzelhandel"; hier: Behandlung der Anregungen/ Bedenken und Auslegungsbeschluss (öffentlich)

Aus Ratsinformationssytem Schwäbisch Hall
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Sachvortrag:

s. a.GR vom 27.07.2011

Der Bebauungsplan Nr. 0181-01/05 „Stadtheide - Sondergebiet Einzelhandel“ in Schwäbisch Hall soll den rechtlichen Rahmen für den Neubau eines Einkaufsmarktes der Kaufland Stiftung & Co. KG, als Ersatz für den bestehenden Einkaufsmarkt auf der gegenüberliegenden Straßenseite im Steinbeisweg schaffen.

Die frühzeitige Bürgerbeteiligung fand in Form einer öffentlichen Auslegung vom 08.07.2011 bis 22.07.2011 statt.

Die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange wurden in der Zeit vom 30.06.2011 bis 22.07.2011 über die Planung informiert.

Von Seiten der Bürgerschaft gingen keine Bedenken oder Anregungen ein.

Von Seiten der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gingen folgende Bedenken oder Anregungen ein:

Das Regierungspräsidium Stuttgart bewertet die geplante Verlagerung des „Kauflandes“ als „nicht unproblematisch, jedoch nicht ausgeschlossen. ...Formal ist die geplante Errichtung des 'Kauflandes' ein regional bedeutsames Einzelhandelsgroßprojekt mit zentrenrelevanten Sortimenten ... Ziel der Raumordnung. Derartige Betriebsstätten dürfen in zentralen Orten wie Schwäbisch Hall nur in Standortbereichen untergebracht werden, die in der Raumnutzungskarte des Regionalplanes gebietsscharf als Vorranggebiete dargestellt worden sind. Dieses raumordnerische Ziel wird vorliegend nicht erfüllt. Der räumliche Bereich der „Stadtheide“ ist in der Raumnutzungskarte nicht als Vorranggebiet für großflächigen Einzelhandel mit zentrenrelevanten Sortimenten ausgewiesen worden.“

Anerkannt wird jedoch, dass „das bestehende „Kaufland“ seit rund 30 Jahren eine wichtige Versorgungsfunktion für die Stadt Schwäbisch Hall mit Nahbereichen (rd. 50.000 Einwohnerinnen/ Einwohner), sowie zumindest Teilen des Mittelbereiches mit insgesamt rund 150.000 Einwohnern“ erfüllt. „nach Aktenlage spricht vieles dafür, zur Sicherung der Versorgung der Bevölkerung mit Lebensmittel und anderen Gütern und Diensten des täglichen Bedarfes anstelle des bisherigen „Kauflandes“ eine modernere Betriebsstätte zu schaffen, die den heutigen Ansprüchen und Erfordernissen des Einzelhandels, speziell mit Lebensmitteln genügt.“ Vorliegend ist jedoch für das Regierungspräsidium erforderlich, den geplanten Standort des „Kauflandes“ und die Entwicklung dieses Standortes raumordnerisch festzulegen. Dies könnte etwa in Form einer regionalplanerischen Vereinbarung im Sinne des § 15 Landesplanungsgesetzes mit dem Regionalverband Heilbronn-Franken geschehen.

„Weiter ist durch einen öffentlich-rechtlichen Vertrag sowie entsprechende bauleitplanerische Darstellungen sicher zu stellen, dass das bisher vorhandene „Kaufland“ aufgegeben wird und an diesem Standort die Ansiedlung eines Einzelhandelsgroßbetriebes mit zentrenrelevanten Sortimenten ausgeschlossen wird. Darüber hinaus ist sicher zu stellen, dass das „neue Kaufland“ in der Weise bemessen ist, dass Kongruenzgebot und Beeinträchtigungsverbot eingehalten werden. Zur Prüfung dieser Belange sowie für die entsprechende Handhabung in der Bauleitplanung ist die Einholung einer gutachterlichen Äußerung erforderlich.“

Abwägungsvorschlag:
Von der Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbH (GMA) wurde inzwischen eine 'Auswirkungsanalyse zur Verlagerung von Kaufland' erarbeitet. Die Analyse kommt zu dem zusammenfassenden Ergebnis, „dass sich durch die Verlagerung von Kaufland auf das nördlich des Steinbeisweges gelegene Areal keine wesentlichen Änderungen bezüglich der Standortrahmenbedingungen ergeben werden. Durch die geplante Verlagerung von Kaufland auf das gegenüberliegende Areal werden insbesondere die Defizite der über 30 Jahre alten Immobilie beseitigt und eine moderne Betriebsstätte der Fa. Kaufland errichtet. Die Standortverlagerung ohne nennenswerte Verkaufsflächenerweiterung dient somit überwiegend der Sicherung der Wettbewerbsfähigkeit des Anbieters Kaufland sowie der Anpassung der Betriebsstätte an moderne Standort-, Immobilien- und betriebliche Anforderungen. Am bestehenden Einzugsgebiet ändert sich durch die Verlagerung auf die andere Straßenseite grundsätzlich nichts.“

Weiter waren im vorliegenden Gutachten die Prüfungskriterien, Integrationsgebot, Kongruenzgebot und Beeinträchtigungsverbot gemäß dem Einzelhandelserlass Baden-Württemberg zu beurteilen. Hier kommt die GMA in ihrer Analyse zu folgendem Ergebnis:

Integrationsgebot:„Bezüglich der Standortrahmenbedingungen werden sich keine wesentlichen Änderungen ergeben. So ist der vorgesehene Standort ebenfalls als autokundenorientierter Gewerbegebietsstandort zu bezeichnen, welcher keine funktionale Beziehung zu Wohngebieten aufweist. ....Durch die Verlagerung wird faktisch kein neuer Standort erschlossen, sondern die bisherigen Standortstrukturen mit einer Arbeitsteilung zwischen Innenstadtbereich und den Außenbereichen beibehalten.

Zusammenfassend muss jedoch festgehalten werden, dass das Intregrationsgebot gemäß Einzelhandelserlass Baden-Württemberg durch das Vorhaben nicht erfüllt wird. Jedoch ist hierbei zu berücksichtigen, dass „.... eine Integration großflächiger Einzelhandelsbetriebe in der geplanten Größenordnung nicht innerhalb des Vorranggebietes für zentrenrelevante Einzelhandelsgroßprojekte in Schwäbisch Hall unterzubringen ist, da dort überwiegend kleinteilige Strukturen anzutreffen sind und die letzte verfügbare Potenzialfläche mit dem innerstädtischen Einkaufszentrum „Kocherquartier“ belegt wurde.“

Kongruenzgebot:„Die Umsatzanteile des geplanten SB-Warenhauses stammen zu ca. 69 % von Kunden aus der Stadt Schwäbisch Hall selbst. Ca. 20 % des Umsatzes fließen aus dem regionalplanerisch definierten Nahbereich des Mittelzentrums Schwäbisch Hall zu. Von außerhalb des Nahbereiches werden Kundenzuflüsse in einer Größenordnung von 11 % aus den Kommunen des Mittelbereiches Schwäbisch Hall generiert werden. Zusammenfassend ist somit festzuhalten, dass das Kongruenzgebot erfüllt wird.“

Beeinträchtigungsverbot:„Gegenüber den Anbietern in Schwäbisch Hall selbst werden Umsatzverteilungseffekte in einer Größenordnung von max. 0,5 % ausgelöst werden. ... Infolge der als sehr gering einzuordnenden Umsatzverteilungeffekte ist nicht mit Wettbewerbsaustritten oder einer Schädigung zentraler Versorgungsbereiche zu rechnen. Auch die Nahversorgungssituation in Schwäbisch Hall wird durch das Vorhaben nicht tangiert.

Im überörtlichen Einzugsgebiet (Michelfeld, Rosengarten, Michelbach a. d. Bilz) werden Umsatzumverteilungseffekte in einer Größernordnung von max. 0,8 % ausgelöst werden. Diese betreffen insbesondere den Aldi-Lebensmitteldiscounter im Gewerbegebiet „Kerz“ sowie die beiden Anbieter in Rosengarten (Netto-Lebensmitteldiscounter, Nahkauf-Lebensmittelmarkt) Auch im überörtlichen Einzugsgebiet ist infolge der geringen Umsatzverteilungseffekte nicht mit einer Schädigung der Nahversorgung oder einer Schädigung der zentralen Versorgungsbereiche zu rechnen.

Umsatzumverteilungseffekte im weiteren Umland sind nicht zu erwarten.“

Abschließend wird in der Analyse der GMA noch angemerkt: „Voraussetzung für diese Bewertung ist selbstverständlich, dass am Altstandort eine einzelhandelsbezogene Nachfolgenutzung ausgeschlossen wird.“

Die Analyse der GMA wurde bereits vorab dem Regionalverband zur Prüfung vorgelegt. Der Regionalverband Heilbronn-Franken hat bereits signalisiert, dass er unter Einbeziehung des bestehenden Standortes von Kaufland bereit ist, mit der Stadt Schwäbisch Hall eine entsprechende regionalplanerische Vereinbarung zu schließen, die die notwendigen Abweichungen vom Regionalplan zuläßt.

Der geforderte Ausschluss von zentrenrelevanten Sortimenten auf dem derzeitigen Grundstück von Kaufland im Rahmen des Bestandschutzes soll in Form einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit zugunsten der Stadt im Grundbuch festgeschrieben werden.

Der bestehende Bebauungsplan für diese Fläche schließt bereits heute ein zentrenrelevantes Sortiment aus.


Der Regionalverband Heilbronn-Franken hält in seiner Stellungnahme eine „unabhängige Auswirkungsanalyse für erforderlich“ ... u.a. „ist die planungsrechtliche Behandlung des bestehenden Standortes zu klären. Eine Bebauungsplanänderung mit Ausschluss von Lebensmitteleinzelhandel scheint notwendig zu sein. Ferner ist zu prüfen, inwieweit innerhalb des Plangebietes ein Gewerbegebiet festgesetzt werden kann, da aufgrund der vorhandenen Einzelhandelsagglomeration der Fachmärkte eine Sondergebietspflicht möglicherweise gegeben ist.

Abwägungsvorschlag:
Die geforderte Auswirkungsanalyse wurde bereits durch die GMA erarbeitet und liegt dem Regionalverband inzwischen vor, siehe hier auch den Abwägungsvorschlag zur Stellungnahme des Regierungspräsidiums. Der Altstandort des Kauflandes ist bereits mit einem Bebabuungsplan belegt, der Lebensmitteleinzelhandel ausschließt. Weitere Regelungen um einen Bestandsschutz auszuschließen, regeln die geplanten Grundbucheinträge.

An der geplanten Festsetzung eines Gewerbegebietes auf einem Teil des Plangebietes soll nach Rücksprache mit dem Regionalverband festgehalten werden, da es sich nicht um die in der Stellungnahme vermutete Einzelhandelsagglomeration handelt.

Die Feuerwehr Schwäbisch Hall teilte im Rahmen des Verfahrens mit, welcher Löschwasserbedarf erforderlich ist.

Abwägungsvorschlag:
Die geforderten Werte wurde an die Stadtwerke weitergeleitet mit der Bitte um Prüfung und Sicherstellung der geforderten Mengen.

Anlage 1: Orientierungsplan

Anlage 2: Lagepan


Oberbürgermeister Pelgrim führt in die Thema ein. Es handelt sich lediglich um die Verlagerung des „Kauflands“ auf die andere Straßenseite, dennoch muss öffentlich-rechtlich die Ausweisung eines Sondergebiets mit den dazugehörenden Schritten/ Abwägungen erfolgen. Es handelt sich um ein großflächiges Einzelhandelsangebot, welches grundsätzlich so nicht ausgewiesen werden könnte, wenn es sich nicht um eine Ersatzinvestition handeln würde. Gleichzeitig muss sichergestellt sein, dass zentrumsrelevante Nutzung am bisherigen Standort ausgeschlossen wird.

Fachbereichsleiter Planen & Bauen Neumann bestätigt, dass trotz flächengleicher Standortverlagerung auf die andere Straßenseite ein Bebauungsplanverfahren notwendig ist. Hierfür wurde die erste Trägeranhörung (Bürgerschaft und Träger öffentlicher Belange) durchgeführt. Seitens der Bürgerschaft wurden keine Einwendungen erhoben. Abzuwägende Stellungnahmen liegen vom RP Stuttgart und vom Regionalverband Heilbronn-Franken vor.
Herr Neumann trägt die Abwägungen entsprechend des Sachvortrags vor. Er bittet den BPA um Zustimmung, so dass als nächste Schritte die öffentliche Auslegung und der Satzungsbeschluss erfolgen können.

Stadtrat Dr. Graf von Westerholt sieht in der vorgelegten Planung eine Weiterentwicklung der Stadt und signalisiert seine Zustimmung.

Aufgrund dessen, dass es sich lediglich um eine Standortverlagerung handelt, sind die komplizierten Abwägungen der Behörden für Stadtrat Dr. Pfisterer schwer nachvollziehbar. Er bittet - notfalls nichtöffentlich - über die weiteren Nutzungen des Kaufland-Altgebäudes zu berichten.

Stadtrat Baumann hält es als seine Aufgabe, den Bedürfnissen der Bürgerschaft gerecht zu werden. Das „Kaufland“ an dieser Stelle ist stark frequentiert und die Kundschaft hat ein Recht auf entsprechendes Angebot nach neuestem Stand. Er bittet jedoch, die Verkehrsanbindung des hochfrequentierten Einkaufsmarktes entsprechend zu berücksichtigen.

Für Stadtrat Huppenbauer ändert sich in der Summe nichts. Auch seine Fraktion wird der Sitzungsvorlage zustimmen.

Stadträtin Striebel begrüßt den Neubau des Kauflands. Die Vermarktung des bisherigen Gebäudes ist Sache des Eigentümers.

Oberbürgermeister Pelgrim fasst zusammen: Strukturell gibt es keine Veränderungen, die Erschließung erfolgt über den Bebauungsplan „Gewerbepark Schwäbisch Hall-West“. Entsprechende Grundstücksveräußerungen wurden bereits beschlossen. Die Stadt wird das bisherige Kauflandgelände nicht erwerben, so liegt die weitere Vermarktung in eigenständiger Verantwortlichkeit der Gruppe Lidl & Schwarz. Über die künftige Nutzung kann somit keine Auskunft erteilt werden, es ist jedoch eindeutig über den Bebauungsplan bzw. eine öffentlich-rechtliche Vereinbarung geregelt, dass innenstadtrelevantes Sortiment einschließlich Lebensmittel nicht zulässig ist.
Oberbürgermeister Pelgrim informiert weiter, dass der ehemalige Hochbau-Bauhof ausgeräumt ist - der Abbruch befindet sich in Vorbereitung.

Stadtrat Baumann ergänzt zu seinen vorherigen Ausführungen, dass eine gute Anbindung bzw. Warte- und Stellflächen für eine Tankstelle herzustellen sind.

Baurechtsamtleiter Franz informiert, dass beim Neubau der Bau einer Tankstelle nicht enthalten ist.

Stadtrat Lindner erkundigt sich, ob der kürzlich entstandene Neubau gegenüber des bestehenden Kauflands bei den Festsetzungen des Bebauungsplans mit eingeschlossen ist.
Dies wird von der Verwaltung bestätigt.

Beschluss

- Empfehlung an den Gemeinderat -

A) Bebauungsplan Nr. 0181-01/05 „Stadtheide – Sondergebiet Einzelhandel“ in Schwäbisch Hall
Der B-Plan Nr. 0181-01/05 „Stadtheide – Sondergebiet Einzelhandel" wird gemäß § 1 Abs. 3 in Verbindung mit § 2 Abs. 1 BauGB endgültig im Entwurf aufgestellt. Maßgebend ist der Lageplan des Fachbereiches Planen und Bauen, Abteilung Stadtplanung, M 1:500 vom 07.05.2011 mit Legende und gleich lautend datiertem Textteil. Die Verwaltung wird mit der Durchführung des weiteren Verfahrens (Öffentliche Auslegung und Beteiligung der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange) beauftragt.

B) Örtliche Bauvorschriften für das Baugebiet Nr. 0181-01/05 „Stadtheide – Sondergebiet Einzelhandel“ in Schwäbisch Hall
Die örtlichen Bauvorschriften für das Baugebiet werden gemäß § 1 Abs. 3 und § 2 Abs. 1 BauGB in Verbindung mit § 74 Abs. 1 LBO in der dargestellten Fassung endgültig im Entwurf aufgestellt. Maßgebend ist der Textteil des Fachbereiches Planen und Bauen, Abteilung Stadtplanung, vom 07.05.2011. Der Geltungsbereich ist identisch mit dem des Bebauungsplanes „Stadtheide – Sondergebiet Einzelhandel“. Die Verwaltung wird mit der Durchführung des weiteren Verfahrens (Beteiligung der Öffentlichkeit und Beteiligung der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange) beauftragt.

Bebauungsplan und Örtlichen Bauvorschriften ist eine gleich lautend datierte Begründung beigefügt.
(einstimmig - 21 -)

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