§ 1 - Kocherquartier; hier: Umbau "Alte JVA" (öffentlich)

Aus Ratsinformationssytem Schwäbisch Hall
Version vom 30. Juli 2009, 11:04 Uhr von Kitterer (Diskussion | Beiträge)
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Sachvortrag:

Im Zuge der Bebauung des Kocherquartiers soll auch das alte JVA-Gebäude umgestaltet werden. Die Planungsentwürfe des Architektenbüros Kraft wurden bereits im BPA und GR vorgestellt.
Als künftige Nutzungen sind folgende vorgesehen:

  • Das Erdgeschoß soll komplett für Handel, Gastronomie oder Gewerbezwecke genutzt werden. Hierdurch soll eine Umsatzsteueroption bei der Vermietung ermöglicht werden, welche die Baukosten für diesen Teil um den Regelsteuersatz von 19% verbilligen würde (siehe Anlage).
  • Im linken Teil des 1 und 2. Obergeschosses und Dachgeschosses und im mittleren Teil des 1. Obergeschosses soll die VHS untergebracht werden.
  • Im rechten Teil des 1. Obergeschosses soll Büronutzung ermöglicht werden. In diesem Bereich ist evtl. auch eine Umsatzsteueroption möglich.
  • Im rechten Teil des 2 Ober- und Dachgeschosses soll eine Vermietung an die private Fachhochschule oder an die Musikschule erfolgen.

Als Bauherr soll die Stiftung Hospital zum Heiligen Geist fungieren. Dafür müsste die Stadt das Grundstück mit einem Wert von ca. 1,2 Mio. € sowie das Gebäude mit einem Erinnerungswert von 1 € auf die Stiftung übertragen.

Die Gesatmkostenschätzung für den Umbau geht von 9,5 Mio. € brutto, einschl. Baunebenkosten aus.
Durch die Ausübung der Umsatzsteueroption im Bereich der Gewerbevermietung im Erdgeschoß können die Kosten um ca. 414 T€ reduziert werden.
Mit der Durchführung der Umbaumaßnahmen soll die GWG als Generalunternehmen beauftragt werden. Die GWG fungiert bereits vor Ort als Bauherr bei der Errichtung der Einzelhandelsimmobilie. Insofern versprechen wir uns durch die Beauftragung der GWG als Generalunternehmen Kostenvorteile.

Die GWG ist bereit, den Auftrag für ein Honorar von 5% bezogen auf die Gesamtbaukosten (brutto) anzunehmen.

Die Finanzierung der Investitionen kann wie folgt erfolgen:

  • Die Stadt Schwäbisch Hall leitet 1,0 Mio. € Fördermittel des Landes für die energetische Sanierung der VHS an die Hospitalstiftung über.
  • Die Stadt Schwäbisch Hall leitet 1,59 Mio. € Städtebaufördermittel des Landes / Bundes auf die Hospitalstiftung über.
  • Für die Komplementärfinanzierung des Landes zahlt die Stadt Schwäbisch Hall einen Zuschuss von 1,25 Mio. € an die Hospitalstiftung. Die benötigten Mittel sind im Nachtragshaushalt der Stadt 2009 unter der HH-Stelle 6152-940000.0801 (1,25 Mio. €) vorhanden.
  • Die Hospitalstiftung setzt für die Umbaumaßnahme Eigenmittel in Höhe von 2,1 Mio. € ein. Die Eigenmittel resultieren aus der Veräußerung des Solebades und der Immobilie Gelbinger Gasse 36.
  • Die restlichen Mittel in Höhe von 3.575.950,36 € müssten fremdfinanziert werden. Der Kapitaldienst hierfür würde bei einer Annuität von 6% (4% Zinsen, 2% Tilgung) 214.557,02 € betragen. Dieser könnte aus den Mieteinnahmen bedient werden, welche voraussichtlich ca. 352.000 € jährlich betragen werden (siehe Anlage).

Vorteile dieser Gestaltungsvariante sind:

  • Relativ geringe finanzielle Belastung für die Stadt Schwäbisch Hall.
    Es entsteht eine einmalige Belastung in Höhe von 1,25 Mio. € für die Komplementärfinanzierung der weiter geleiteten Landesfördermittel. Darüberhinaus entstehen jährliche Mietzahlungen für die VHS und Fachhochschule, alternativ Musikschule, welche ohnehin auch schon jetzt gezahlt werden.
  • Satzungsmäßige Reinvestition die Veräußerungserlöse der Hospitalstiftung in Bildungseinrichtungen.
  • Die Reinvestition der Hospitalstiftung in das Objekt „Alte JVA“ wirft eine Eigenkapitalrendite (bezogen auf die eingesetzten Eigenmittel) von 3,25 % ab (siehe Anlage „Auswirkungen auf den doppischen Haushalt“).

Anlage 1:: Haushaltsdaten Umbau alte JVA
Anlage 2: Plan
Anlage 3: Gebäude-Grundriss
Anlage 4: Kostenschätzung
Anlage 5: Entwurfs- und Nutzungskonzept

Beschluss:

  1. Der Gemeinderat stimmt der Übertragung des Grundstücks mit einem Wert von ca. 1,2 Mio. € und des Gebäudes mit einem Erinnerungswert von 1 € in Form einer Zustiftung auf die Stiftung Hospital zum Heiligen Geist zu.
  2. Der Gemeinderat stimmt dem Abschluss von Sanierungsvereinbarung mit der Stiftung Hospital zum Heiligen Geist zu. Diese haben zum Inhalt die Übertragung von 2,59 Mio. € Fördermittel des Landes / Bundes auf die Stiftung Hospital zum Heiligen Geist sowie die Zahlung eines städtischen Zuschusses in Höhe von 1,25 Mio. € an die Stiftung Hospital zum Heiligen Geist.
  3. Der Gemeinderat stimmt der Anmietung von Flächen für die VHS und private Fachhochschule (alternativ Musikschule) für 6 € / m² Nutzfläche zu.


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