§ 147 - Aufstellung des Bebauungsplans "Ehemalige Wildbadquelle"; hier: Abwägung der frühzeitlichen Bürger- und Behördenbeteiligung und Offenlegungsbeschluss (öffentlich)

Aus Ratsinformationssytem Schwäbisch Hall
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Sachvortrag:

Der vom Gemeinderat mit der Planung beauftragte Vorhabensträger hat zwischenzeitlich bekräftigt, dass das Bebauungsplanverfahren fortgeführt werden soll, damit das Planziel, das Grundstück einer neuen Nutzung zuzuführen, umgesetzt werden kann.

Die Öffentlichkeitsbeteiligung fand vom 09.12.2004 bis 23.12.2004 durch öffentlichen Aushang des Bebauungsplanentwurfes statt.

Von der Bürgerschaft gingen keinerlei Anregungen ein.

Behörden und sonstige Träger öffentlicher Belange machten innerhalb der Anhörungsfrist folgende verfahrensrelevante Anregungen, die einer Abwägung bedürfen:

  1. Das Landesdenkmalamt Baden-Württemberg in Esslingen teilt mit, dass sich Reste der mittelalterlichen Stadtbefestigung von Schwäbisch Hall (Kulturdenkmal gem. §2 DSchG) im Geltungsbereich des Bebauungsplanes befinden. Dazu gehören teilweise sichtbare Mauerabschnitte sowie im Boden befindliche Teile als archäologisches Kulturdenkmal. An der Erhaltung der Stadtbefestigung besteht also ein öffentliches Interesse. Zudem befindet sich wenige Meter nördlich außerhalb des Plangebietes der sog. „Henkersturm“ (Im Weiler 42). Dieser runde Stadtmauerturm des 14. Jahrhunderts ist ein Kulturdenkmal von besonderer Bedeutung gem. §28 DSchG. Bauliche Anlagen in dessen Umgebung dürfen nur mit Genehmigung der Denkmalschutzbehörde errichtet, verändert oder beseitigt werden (§15 Abs. 3 DSchG).

    Ferner wird ausgeführt, dass das Plangebiet am nordwestlichen Rand der Weilervorstadt liegt. Dieser Bereich wurde im 19. und 20. Jahrhundert mehrere Male in städtebaulicher Hinsicht erheblich verändert. Das Plangebiet war einstmals durch die Befestigung und die benachbarten Gartenflächen als klassischer Stadtrandbereich gekennzeichnet. In typisch abseitiger Lage befand sich das Wohnhaus des Henkers. Mit dem Bau der Straße in der Heimbacher Klinge 1846, besonders aber ab 1862 mit dem Bau der Eisenbahnlinie wurden weite Teile der Stadtbefestigung in diesem Areal abgebrochen. 1933/35 erfolgte dann mit dem Durchbruch der Johanniterstraße eine weitere tief greifende Umgestaltung.
    Eindrucksvolle Reste der Stadtbefestigung mit der Mauer, den typischen, klein parzellierten Gärten und dem stattlichen Henkersturm sind aber bis heute in bemerkenswerter Überlieferungsqualität erhalten.
    Zur geplanten Bebauung anstelle des jetzigen Gebäudes Johanniterstraße 1 in den vorgesehenen Kubaturen bestehen keine grundsätzlichen Bedenken. Es wird jedoch angeregt, in den bisher noch nicht durch moderne Bauten gestörten Bereichen vom ehemaligen Stadtmauerverlauf um wenige Meter zurück zu weichen, um die im Boden befindlichen Teile der alten Befestigung zu schonen. Dies gilt gleichermaßen für die Anlage der Parkplätze nördlich und südlich des Gebäudes sowie die geplante Stützmauer. Diese Anlagen wären mit der Mittelalterarchäologie des Landesdenkmalamtes nochmals im Detail abzustimmen.
    Das geplante quadratische Gebäude weiter nördlich ist aus denkmalpflegerischer Sicht sehr bedenklich. Der ehemalige Stadtmauerbereich, mit kleineren Gartenflächen, Abschnitten der Mauer sowie dem stadtbildprägenden Henkersturm noch sehr gut überliefert, sollte nicht durch eine Bebauung überformt und verändert werden. Im Umgebungsschutzbereich des Henkerturmes, der trotz der oben beschriebenen Veränderungen des Stadtraumes noch eindrucksvolle Reste seiner charakteristischen Umgebung behalten hat, wäre ein direkt benachbarter Neubau eine erhebliche Störung des überlieferten Erscheinungsbildes (vgl. §15 Abs. 3 DSchG). Aus Gründen des Umgebungsschutzes wird angeregt, auf diese Baufläche zu verzichten.

    Abwägungsvorschlag:
    Die exakte Ausführungsplanung für das neue Gebäude, die Anlage der Parkplätze im Norden und Süden sowie die geplante Stützmauer werden im Detail mit der Mittelalterarchäologie des Landesdenkmalamts abgestimmt. Auf das geplante nördliche Gebäude wird verzichtet und somit dem o. g. Vorschlag entsprochen. Der zeichnerische Teil und der Textteil zum Bebauungsplan werden entsprechend ergänzt.

  2. Das Regierungspräsidium Stuttgart regt an, die bisher vorgesehene Ausweisung „Kerngebiet“ zu überprüfen. Es wird um Überprüfung gebeten, ob das vorgesehene Entertainment-Center in einem Mischgebiet oder in einem entsprechenden Sondergebiet untergebracht werden könnte.

    Abwägungsvorschlag:
    Der Planbereich ist im rechtskräftigen Flächennutzungsplan als Mischgebiet festgesetzt. Durch die Neufestsetzung als Kerngebiet soll eine städtebaulich angemessene Standortentwicklung ermöglicht werden. Die besondere städtebauliche Qualität am Innenstadtrand von Schwäbisch Hall wird als besonders geeignet für eine Nutzung als Kerngebiet angesehen. Aus diesem Grund wird die Festsetzung beibehalten.

  3. Das Straßenbauamt Schwäbisch Hall hat keine grundsätzlichen Bedenken, sofern folgende Auflagen berücksichtigt werden:
    Der Bau und Betrieb des geplanten Weiler-Tunnels im Zuge der B14 darf durch das neue Baugebiet nicht behindert werden.
    Die Sicherheit und Leichtigkeit des Verkehrs auf der Bundesstraße darf durch Werbeanlagen usw. nicht beeinträchtigt werden.
    Die Planung der Zufahrt ist rechtzeitig mit der Straßenbauverwaltung abzustimmen.

    Abwägungsvorschlag:
    Selbstverständlich wird der Bau und Betrieb des geplanten Weilertunnels durch das neue Baugebiet nicht behindert.
    Der Bebauungsplan befindet sich im Geltungsbereich der Werbeanlagensatzung der Stadt. Innerhalb dieses Rahmens ist vorgesehen, Werbeanlagen zu genehmigen. Ein völliger Ausschluss wäre auch im Zuge einer Gleichbehandlung gegenüber der unmittelbar angrenzenden Umgebung – auch diese liegt an der Bundesstraße - nicht möglich bzw. nachvollziehbar.
    Die Zufahrt wird im Rahmen der Ausführungsplanung im Vorfeld mit der Straßenbauverwaltung abgestimmt. Der Textteil zum Bebauungsplan erhält einen entsprechenden Hinweis.

  4. Die Deutsche Bahn AG weist darauf hin, dass Immissionen aus dem Betrieb und der Unterhaltung der Eisenbahn entschädigungslos zu dulden sind. Hierzu gehören auch Bremsstaub, Lärm, Erschütterungen und elektrische Beeinflussungen durch magnetische Felder. Schutzmaßnahmen gegen Einwirkungen aus dem Bereich der Bahn haben auf Kosten der Stadt/Gemeinde bzw. der Anlieger außerhalb des Eisenbahngeländes zu erfolgen.

    Abwägungsvorschlag:
    Es kann nicht Aufgabe der Stadt sein, jegliche Verantwortung der Bahn AG aus dem Betrieb und der Unterhaltung der Eisenbahn zu übernehmen. Dem Eigentümer bzw. Nutzer ist selbstverständlich freigestellt, entsprechende Schutzmaßnahmen auf seinem Grundstück auf eigene Kosten durchzuführen.

  5. Das Umweltzentrum Kreis Schwäbisch Hall e. V. teilt mit, dass trotz der erheblich wertmindernden Einflüsse, wie die Verkehrsbelastung der Stuttgarter Straße, vor allem Reptilien im Bereich der Trockenmauern siedeln. Wiederholt wurde in diesem Bereich insbesondere die gefährdete, im Haller Raum heimische Schlingnatter gefunden. Von daher wird der geplante Verlust der Biotopstruktur im nördlichen Grundstücksteil bedauert. Dieser könnte nur durch Verzicht auf das dortige Baufenster vermieden werden.

    Abwägungsvorschlag:
    Dem Antrag wird entsprochen. Siehe hierzu auch Abwägungsvorschlag unter 1.).

  6. Die Gewässerdirektion Neckar, Bereich Ellwangen, weist auf ein öffentliches Gewässer hin. Vom Flurstück 880/1 aus verläuft die Verdolung des Heimbaches in Richtung Heimbacher Gasse/Innenstadt zum Kocher. Bestandspläne hierüber liegen nicht vor. Es wird darum gebeten, sofern die Verdolung im Planbereich liegt, diese nachrichtlich in den Bebauungsplan einzutragen. Die Leitungstrasse sollte vermarkt bzw. müsste mindestens ein Leitungsrecht zugunsten der Stadt eintragen werden.

    Abwägungsvorschlag:
    Dem Antrag wird entsprochen. Das Leitungsrecht wird in den zeichnerischen und textlichen Teil des Bebauungsplans übernommen.

  7. Die Deutsche Telekom AG, Heilbronn, teilt mit, dass zur Versorgung des Planbereichs eine Erweiterung des Telekommunikationsnetzes erforderlich wird. Zudem wird darum gebeten, über Beginn und Ablauf der Erschließungsmaßnahmen die Deutsche Telekom so früh wie möglich zu informieren, damit eigene Maßnahmen mit allen Beteiligten rechtzeitig koordiniert werden können.
    Zudem wird darauf hingewiesen, dass sich im Plangebiet bereits Telekommunikationsanlagen befinden, die bei Realisierung der Gebäude geschützt, umgebaut oder verlegt werden müssten.

    Abwägungsvorschlag:
    Bei der weiteren Planung werden sämtliche Leitungsträger frühzeitig und unmittelbar beteiligt. Entsprechend notwendige Schutzmaßnahmen, die sich daraus ergeben, werden auf der Grundlage rechtlicher Vorgaben selbstverständlich berücksichtigt und eingearbeitet.

  8. Die Polizeidirektion Schwäbisch Hall teilt mit, dass aus verkehrspolizeilicher Sicht bei der Anlage der Stellplätze und der Erschließung des Grundstücks darauf geachtet wird, möglichst eine gemeinsame Zu- und Ausfahrt vorzusehen. Zudem wird auf das bekannte Unfallgeschehen im dortigen Bereich hingewiesen.

    Abwägungsvorschlag:
    Durch den Verzicht auf das nördliche Baufeld (siehe hierzu auch Abwägungsvorschlag Nr. 1) entfällt die ansonsten notwendige zweite Einfahrt. Als einzige Zufahrt verbleibt die zur Erschließung der geplanten südlichen Stellplätze.

  9. Die Stadtwerke Schwäbisch Hall GmbH teilen mit, dass bestehende Leitungen im Plangebiet vorhanden sind. Die genaue Lage ist durch Suchschlitze festzustellen. Die Verlegungstiefe kann unterschiedlich sein. Mindestens 50 cm rund um die Leitungen bzw. Kabel dürfen Erdarbeiten nur von Hand ausgeführt werden. Vor Beginn der Aufgrabung hat sich das Tiefbauunternehmen mit den Stadtwerken in Verbindung zu setzen.
    Rechtzeitig vor dem Gebäudeabbruch müssen die vorhandenen Hausanschlussleitungen zur Wasser-, Strom- und Gasversorgung an der Hauptleitung auf Kosten des Eigentümers abgetrennt werden. Durch das Gebäude verläuft außer dem Hausanschluss auch eine Stromversorgungsleitung. Diese muss gesichert und vor Grundstücksverkauf als Dienstbarkeit eingetragen werden. An diese Leitung sind die Anwohner der Straße Hofpfad, rechts der Stuttgarter Straße in Richtung Michelfeld, angeschlossen. Vor Abbruch des Gebäudes ist die Stromleitung auf Kosten des Bauherren neu zu verlegen.

    Abwägungsvorschlag:
    Bei der weiteren Planung werden sämtliche Leitungsträger frühzeitig und unmittelbar beteiligt. Entsprechend notwendige Schutzmaßnahmen, die sich daraus ergeben, werden auf der Grundlage rechtlicher Vorgaben selbstverständlich berücksichtigt und eingearbeitet.

  10. Das Landratsamt Schwäbisch Hall nimmt wie folgt Stellung:
    Bei Abbruch- bzw. qualifizierten Rückbaumaßnahmen muss bei Gebäuden auf die verwendeten Baustoffe geachtet werden. Diese können auch schadstoffhaltig (z. B. asbesthaltige Verkleidungen, teerhaltige Anstriche und behandeltes Holz) sein. Hierbei ist auf die Sortierung der Materialen zu achten.
    Bei der Entsorgung anfallender Abfälle sind das Kreislaufwirtschafts- und Abfallgesetz vom 27.09.1994 sowie die dazu ergangenen Rechtsvorschriften in der jeweils gültigen Fassung zu beachten. Auf die Vorgaben zur Altholzverordnung vom 15.08.2002 wird ebenfalls verwiesen.

    Abwägungsvorschlag:
    Die Genehmigung für den Gebäudeabbruch ist nicht Gegenstand des Bebauungsplanverfahrens. Zur umfassenden Information aller Beteiligten werden diese Hinweise jedoch nachrichtlich in den Textteil zum Bebauungsplan übernommen.

Es findet eine kurze Aussprache hinsichtlich des vor zwei Jahren hier einmal vorgesehenen Entertainment-Centers statt, das aber jetzt an dieser Stelle nicht mehr vorgesehen sei.

B e s c h l u s s :
- Empfehlung an den Gemeinderat -

Offenlegungsbeschluss:

Über die vorgebrachten Anregungen wird, wie oben erläutert, entschieden. Der zeichnerische und textliche Teil zum Bebauungsplan werden entsprechend ergänzt.

A) Der o. g. B-Plan Nr.0121-01/09 wird gemäß § 1 Abs. 3 in Verbindung mit § 2 Abs. 1 und § 12 Abs. 2 BauGB endgültig im Entwurf aufgestellt. Maßgebend ist der Lageplan des Fachbereiches Planen und Bauen, Abteilung Stadtplanung, M 1:500 vom 25.07.2006 mit Legende und gleich lautend datiertem Textteil. Die Verwaltung wird mit der Durchführung des weiteren Verfahrens (Öffentliche Auslegung und Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange) beauftragt.

B) Die örtlichen Bauvorschriften für dieses Gebiet werden gemäß § 1 Abs. 3 und § 2 Abs.1 und § 12 Abs. 2 BauGB in Verbindung mit § 74 Abs. 1 LBO in der dargestellten Fassung endgültig im Entwurf aufgestellt. Maßgebend ist der Textteil des Fachbereiches Planen und Bauen, Abteilung Stadtplanung, vom 25.07.2006. Der Geltungsbereich ist identisch mit dem des Bebauungsplanes „ehemalige Wildbadquelle“. Die Verwaltung wird mit der Durchführung des weiteren Verfahrens (Beteiligung der Öffentlichkeit, der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange) beauftragt.

Bebauungsplan und Örtlichen Bauvorschriften ist eine gleich lautend datierte Begründung beigefügt.

(13 Ja-Stimmen, 7 Nein-Stimmen)

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