§ 57 - Vorhabenbezogener Bebauungsplan "Am Fässlesbrunnen"; hier: Entwurfs- und Auslegungsbeschluss (öffentlich)
Sachvortrag:
Das Plangebiet (Flst. 12/11, 12/12, 12/100, 80/1 und 80/2) befindet sich im Bereich des bestehenden Bebauungsplanes „Heimbachsiedlung Erweiterung Keckenweg“ im Südwesten des Stadtteils Heimbachsiedlung/Teurershof. Es umfasst die Fläche zwischen dem Wendehammer am Ende des Keckenwegs und der Breiteichstraße. Es wird durch die bestehende Bebauung nördlich, östlich und südlich sowie durch die Breiteichstraße westlich und ein Wegegrundstück östlich des Grundstücks begrenzt. Der Geltungsbereich des Bebauungsplans umfasst ca. 6.800 m².
In der 7. Fortschreibung des Flächennutzungsplan (FNP) der Verwaltungsgemeinschaft Schwäbisch Hall, rechtskräftig seit 14.10.2009, ist das Plangebiet größtenteils als bestehende Wohnbaufläche, teilweise als Grünfläche dargestellt.
Der bestehende rechtskräftige Bebauungsplan „Heimbachsiedlung Erweiterung Keckenweg“ beinhaltet bereits den Großteil des Grünstreifens entlang der Breiteichstraße. Der angrenzende, restliche Bereich ist als allgemeines Wohngebiet ausgewiesen
Die Abweichung des geplanten vorhabenbezogenen Bebauungsplanes „Am Fässlesbrunnen“ zum bereits rechtskräftigen Bebauungsplan sowie zum Flächennutzungsplan sind nur sehr geringfügig.
Auf den Flurstücken Nr. 12/12 und 80/2 befanden sich ehemalige, nicht mehr genutzte landwirtschaftliche Wirtschaftsgebäude in Form von Hütten. Die Gebäude sind bereits vor einiger Zeit vollständig abgerissen worden.
Das Plangebiet wurde nochmals artenschutzrechtlich eingehend untersucht und über die zu treffenden Feststellungen ein ausführliches Gutachten erstellt. Das artenschutzrechtliche Gutachten kommt zu dem Ergebnis, dass durch das geplante Vorhaben die Verbotstatbestände gemäß § 44 BNatSchG für keine der überprüften Artengruppen erfüllt werden. Auf dieser Grundlage wurde das Plangebiet unter Berücksichtigung von Ausgleichsmaßnahmen in Abstimmung mit den entsprechenden Behörden im Februar 2014 gerodet. Weiterführende Ausgleichsmaßnahmen werden vor, während und nach der Bauzeit noch durchgeführt.
Auf der freien Fläche (Flst. 12/11, 12/12, 12/100, 80/1 und 80/2) soll neuer Wohnraum im Innenbereich geschaffen werden. Um für die geplante Nutzung verbindliches Planungsrecht zu schaffen, ist die Aufstellung eines Bebauungsplanes erforderlich. Dieser soll in Abstimmung mit der Stadt Schwäbisch Hall und den Vorhabenträgern „Grundstücks- und Wohnungsbaugesellschaft Schwäbisch Hall“ sowie „Stiftung Hospital zum Heiligen Geist“ als Vorhaben- und Erschließungsplan durchgeführt werden.
Mit der Bebauungsplanänderung soll für die bisher unbebauten Grundstücke eine Nachverdichtung ermöglicht werden. Durch den vorhabenbezogenen Bebauungsplan wird die Bebauung konkret vorgeschrieben, so dass die Planung für die Anwohner klar erkennbar ist.
In diesem Zuge werden auch die bereits geplanten Verkehrsflächen an die neu geplante Nutzung angepasst.
Mit der Planung kann den Vorgaben „zum schonenden Umgang mit Grund und Boden“ entsprochen werden.
Durch die im direkten Anschluss an die Heimbachsiedlung geplanten kleineren Mehrfamilienhäuser in sehr ähnlicher Bauweise wie die der umliegenden Bebauung und eine ausgereifte Geländeplanung und Planung der Höhenentwicklung fügt sich die geplante Bebauung harmonisch im Anschluss an die vorhandene Bebauung an.
Die Gebäudetypologie beschränkt sich dabei im östlichen Bereich auf zweigeschossige Mehrfamilienhäuser, sowie dreigeschossige Mehrfamilienhäuser im westlichen Bereich des Plangebiets jeweils in offener Bauweise.
Der geplante Bebauungsplan „Am Fässlesbrunnen“ wird im beschleunigten Verfahren gemäß § 13 a BauGB aufgestellt. Die Voraussetzungen hierfür sind gegeben, da
-
der genannte Bebauungsplan eine Maßnahme der Innenentwicklung darstellt
-
die Größe des Plangebiets weniger als 20.000 m² beträgt
-
die Planung voraussichtlich keine erheblichen Umweltauswirkungen hat, die nach § 2 Abs. 4 Satz 4 BauGB in der Abwägung zu berücksichtigen wären (Vorprüfung des Einzelfalls) (§ 13 a Abs. 1 Nr. 2 BauGB).
Im Auftrag der Vorhabenträger hat das Büro Stadtlandingenieure Ellwangen den Entwurf des Bebauungsplans und die Begründung zum Bebauungsplan erstellt. Die Unterlagen sind in der Anlage beigelegt.
Anlage 1: Lageplan
Anlage 2: Lageplan Freianlagen
Anlage 3: Planungsrechtl. Festsetzungen/ Örtl. Bauvorschriften
Anlage 4: Begründung zum Bebauungsplan
Anlage 5: Geländeschnitt
Anlage 6: Erläuterungsbericht Artenschutz
Anlage 7: Lageplan spez. artenschutzrechtliche Prüfung
Anlage 8: Lageplan Auszug aus dem Bebauungsplan
Anlage 9: Übersicht Eigentümer
Oberbürgermeister Pelgrim berichtet aus den Vorberatungen. Insgesamt wurde eine gute Diskussion geführt, in der auch auf die Anliegen der Bewohnerinnen und Bewohner der Heimbachsiedlung eingegangen wurde. Es liegt ein vertretbarer Kompromiss vor. Von einer vollständigen Bebauung, wie im ursprünglich geltenden Bebauungsplan vorgesehen, wurde Abstand genommen. Es entstehen fünf Häuser - zwei davon sind als Mehrfamilienhäuser gedacht, mit denen günstiger Wohnraum angeboten wird. Deren Höhe umfasst 2 + DG. Im östlichen Teil gibt es noch drei Vierfamilienhäuser - hier ist 1 + DG vorgesehen. Die Erschließung ursprünglich vollumfänglich über den Keckenweg wird nun vollständig über die Breiteichstraße abgewickelt, so dass die Bewohnerinnen und Bewohner des Keckenwegs durch den Verkehr nicht belastet werden. Umgekehrt ist jedoch eine Ausfahrt der Bewohnerinnen und Bewohner über das Gelände der GWG auf die Breiteichstraße nicht möglich.
Die Idee der Anlage eines Naturparks durch die Bevölkerung wird von Oberbürgermeister Pelgrim aufgegriffen; dies soll jedoch westlich der Breiteichstraße auf einem der Stadt gehörenden Grundstück (s. Lageplan) erfolgen. Alles in allem handelt es sich um einen vertretbaren Kompromiss.
Dem stimmt auch Stadtrat Dr. Graf von Westerholt zu. Die Interessen wurden ernsthaft gegeneinander abgewogen. Nach den Verbesserungen in Bezug auf die Erschließung kann nun zugestimmt werden.
Stadtrat Dr. Pfisterer hält das Angebot von günstigem Wohnraum für ein zentrales Thema. Die GWG hat auf die Einwände der Anliegerinnen und Anlieger flexibel reagiert. Eventuell wird über die Gebäudehöhen im Rahmen des Auslegungsbeschlusses zu verhandeln sein.
Stadtrat Baumann sieht die Versachlichung der Diskussion positiv. Seine Fraktion hat von Anfang an die jetzt vorliegende Erschließung gefordert. Teurershof und Heimbachsiedlung haben ihren Weg zueinander gefunden. Auch an anderer Stelle (Damaschkestraße) stehen vergleichbar große Häuser.
Stadträtin Herrmann möchte dem Vertrauensschutz der Bevölkerung vor Ort Rechnung tragen. Sie will aus diesen Gründen am bisherigen Bebauungsplan festhalten. Der soziale Wohnungsbau ist auch an anderer Stelle der Stadt denkbar. Sie empfiehlt der Verwaltung, der Idee der Bewohnerinnen und Bewohner der Heimbachsiedlung, östlich der großen Häuser einen grünen Erlebnisraum zu schaffen, zu folgen. Dieses bürgerschaftliche Engagement sollte unbedingt aufgegriffen werden.
Stadtrat Preisendanz hält die nun vorgestellten Planungen für eine angepasste Bauweise. Er regt an, diesen Prozess des beispielhaften Zusammenwirkens zwischen öffentlichem Interesse und den Interessen der Bevölkerung zu dokumentieren.
Beschluss:
1. Aufstellungsbeschluss gemäß §§ 2 Abs. 1 i. V. m. 13a BauGB:
Der Gemeinderat beschließt, für das im Folgenden beschriebene Gebiet den vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 0191-03/02 „Heimbachsiedlung Erweiterung Keckenweg“, zu ändern und fasst dazu den Aufstellungsbeschluss nach § 2 Abs. 1 BauGB für den vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 0191-03/03 „Fässlesbrunnen“. Die Änderung erfolgt im beschleunigten Bebauungsplanverfahren nach § 13a BauGB.
Das Gebiet wird durch folgende Grundstücke begrenzt:
Im Süden: von einem Straßengrundstück (Flst. 80) sowie privaten Bauflächen (Flst. 12, 12/10 und 15/2)
Im Norden: von einem Straßengrundstück (Flst. 80) sowie privaten Bauflächen (Flst. 12/1, 12/101 und 12/2
Im Westen: von einem Straßengrundstück (Flst. 80)
Im Osten: von einem Wegegrundstück (Flst. 2005) sowie privaten Bauflächen (12/6, 12/7, 12/9, 15/2, 12 und 12/101)
Die genaue räumliche Abgrenzung ist dem Geltungsbereich des Lageplans zum Bebauungsplan zu entnehmen.
2. Billigung der Entwürfe
Der Gemeinderat billigt
- den Entwurf zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 0191-03/03 „Fässlesbrunnen“, bestehend aus dem Lageplan und dem Textteil mit planungsrechtlichen Festsetzungen und örtlichen Bauvorschriften, gefertigt vom Planungsbüro Stadtlandingenieure, Ellwangen, vom 20.03.2014.
-
die Begründung, gefertigt vom Planungsbüro Stadtlandingenieure, Ellwangen, vom 20.03.2014 mit Anlagen
- Vorhaben- und Erschließungsplan Teil 1 Freianlagen, gefertigt vom Planungsbüro Stadtlandingenieure, Ellwangen, vom 20.03.2014
- Vorhaben- und Erschließungsplan Teil 2 Geländeschnitte, gefertigt vom Büro Kraft + Kraft Architekten, Schwäbisch Hall, vom 20.03.2014
- Artenschutzrechtliche Relevanzuntersuchung mit Prüfung der Verbotstatbestände und integriertem Grünordnungsplan (mit beigelegtem Maßnahmen- und Grünordnungsplan) vom Ingenieurbüro Blaser, Esslingen vom März 2014
Der räumliche Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans und der Satzung über örtliche Bauvorschriften wird von den unter Ziffer 1 beschriebenen Flurstücken umgrenzt.
3. Beteiligung der Öffentlichkeit und der Behörden sowie sonstigen Träger öffentlicher Belange gem. §§ 3 und 4 i. V. m. 13a BauGB
Die unter Ziff. 2 beschriebenen und von der Verwaltung erörterten Entwürfe sind auf die Dauer eines Monats gem. § 3 Abs. 2 BauGB im Rahmen der Öffentlichkeitsbeteiligung öffentlich auszulegen. Dabei ist darauf hinzuweisen, dass von der Umweltprüfung abgesehen wird. Gleichzeitig sind die von der Planung betroffenen Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB zu beteiligen.
Folgende Anregungen aus der Diskussion wurden aufgenommen:
- Die Grundflächenzahl I wird auf 0,3 festgesetzt.
- Die Erschließung aller Gebäude erfolgt über die Breiteichstraße.
- Es handelt sich bei der heutigen Entscheidung lediglich um den Entwurfs- und Auslegungsbeschluss; über die Anregungen und Stellungnahmen der Öffentlichkeit/ Behörden wird im Rahmen des Satzungsbeschlusses entschieden.
(29 Ja-Stimmen, 10 Nein-Stimmen)
