TOP 3 - Jahresabschluss der GWG Grundstücks- und Wohnungsbaugesellschaft Schwäbisch Hall mbH für das Jahr 2022 (öffentlich)
Sitzungsvorlagen-Nummer: 185/23
Sachvortrag:
Der Jahresabschluss der GWG Grundstücks- und Wohnungsbaugesellschaft Schwäbisch Hall mbH (GWG) für das Geschäftsjahr 2022 wurde von der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft HTW Wirtschaftsprüfung GmbH aus Erfurt geprüft und mit Datum vom 01.06.2023 mit dem uneingeschränkten Bestätigungsvermerk versehen.
Hierdurch wird bestätigt, dass der Jahresabschluss den für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften entspricht und unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens- und Finanzlage der Gesellschaft zum 31.12.2022 sowie ihrer Ertragslage für das Geschäftsjahr vom 01.01.2022 bis 31.12.2022 darstellt. Zudem vermittelt der beigefügte Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft. In allen wesentlichen Belangen steht dieser in Einklang mit dem Jahresabschluss, entspricht den gesetzlichen Vorschriften und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar. Die Prüfung hat zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt.
Nachfolgend die wichtigsten Eckdaten und Ergebnisse im Vergleich; nähere Informationen können der beiliegenden vollständigen Bilanz zum 31.12.2022, der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr 2022 sowie dem Lagebericht des Jahres 2022 entnommen werden.
Bilanz zum 31.12.2022:
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Bilanzdaten |
2022 |
2021 |
Veränderung |
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Anlagevermögen |
120.152.969,97 € |
117.587.765,65 € |
2.562.204,32 € |
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Umlaufvermögen |
12.570.201,25 € |
15.445.185,44 € |
-2.874.984,19 € |
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Aktive Rechnungsabgrenzung |
46.250,03 € |
54.826,76 € |
-8.576,73 € |
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Eigenkapital |
41.125.010,89 € |
38.799.320,38 € |
2.325.690,51 € |
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Rückstellungen |
1.945.815,00 € |
890.150,00 € |
1.055.665,00 € |
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Verbindlichkeiten |
83.486.036,06 € |
86.933.272,05 € |
-3.447.235,99 € |
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Passive Rechnungsabgrenzung |
6.212.559,30 € |
6.465.035,42 € |
-252.476,12 € |
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Bilanzsumme |
132.769.421,25 € |
133.087.777,85 € |
-318.356,60 € |
Im Geschäftsjahr nahm das Anlagevermögen der Gesellschaft um 2.565 T€ zu, wobei den getätigten Investitionen in Höhe von 7.527 T€ planmäßige Abschreibungen von 4.071 T€, Grundstücksverkäufe mit 46 T€, Wertminderungen bei Finanzanlagen um 359 T€ (Tilgung der Ausleihungen) sowie ein Tilgungszuschuss der KfW mit 486 T€ (Auf dem Katzenkopf 15/1) gegenüber stehen.
Die Investitionen sind im Wesentlichen für folgende Maßnahmen angefallen:
- Kauf und Umbau Salinenstr. 46, 48 (Nikolaihaus) 2.981 T€
- Neubau MFH Am Sonnenrain 36 1.417 T€
- Neubau MFH Nefflenallee Gebäude 3 2.843 T€
Das Umlaufvermögen verminderte sich um 2.875 T€ auf 12.570 T€. Die Abnahme ist hauptsächlich der Position „Zum Verkauf bestimmte Grundstücke mit unfertigen Bauten“ zuzuschreiben. Hier wurden durch den Verkauf von drei Mehrfamilienhäuser inklusive Tiefgarage „Am Sonnenrain“ Abgänge in Höhe von 6.526 T€ verbucht. Gleichtzeitig stiegen die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände, im Wesentlichen durch den Anstieg der Forderungen aus Grundstücksverkäufen, um 1.042 T€ an. Auch bei den unfertigen Leistungen (noch nicht abgerechnete Betriebskosten) sowie beim Kassenbestand sind die Bestände um 667 T€ bzw. 1.922 T€ angestiegen.
Im Berichtsjahr wurden zur Finanzierung des Neubaus des Mehrfamilienhauses „Haus Nr. 4, Am Sonnenrain“ und „Nefflenallee“ sowie Kauf der Immobilie Salinenstr. 46, 48, Darlehen in Höhe von insgesamt 5.700 T€ aufgenommen. Die planmäßige Tilgung betrug im Geschäftsjahr 3.910 T€, darüber hinaus erhielten wir einen Tilgungszuschuss der KfW für die Maßnahme „Auf dem Katzenkopf 15/1“ in Höhe von 486 T€, welche bilanzverkürzend abgesetzt wurde. Die Nettoneuverschuldung im Geschäftsjahr betrug somit 1.304 T€.
Die Verbindlichkeiten in Höhe von insgesamt 83.487 T€ setzten sich zum Stichtag 31.12.2022 wie folgt zusammen:
- Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten: 70.748 T€ (+1.305 T€)
- Erhaltene Anzahlungen 5.802 T€ (-5.673 T€)
- Verbindlichkeiten aus Vermietung: 1.597 T€ (+57 T€)
- Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen: 946 T€ (-425 T€)
- Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern: 4.374 T€ (+1.289 T€)
- Sonstige Verbindlichkeiten: 20 T€ (-1 T€)
Die Kapitalstruktur der GWG ist nach wie vor fremdkapitallastig, wobei das Eigenkapital durch die Zuführung zu den satzungsmäßigen Rücklagen um 326 T€ sowie durch Zuführungen in die Kapitalrücklage in Höhe von 2.000 T€ auf 41.125 T€ angestiegen ist. Hierdurch ergibt sich eine neuerliche Eigenkapitalquote von 30,97 % (Vorjahr: 29,15 %) sowie eine Eigenkapitalrentabilität von 7,92 % (Vorjahr: 1,87 %). Die Anlageintensität beträgt 90,50 % (Vorjahr: 88,35 %) und der Anlagendeckungsgrad 94,43 % (Vorjahr: 93,35 %).
Zur Verbesserung der Kreditwürdigkeit und Signalisierung von Stabilität, Nachhaltigkeit und Bonität gegenüber Banken und Geschäftspartnern wurde das Gezeichnete Kapital auf 10.000.000,00 € aufgestockt. Die hierfür benötigten finanziellen Mittel in Höhe von 7.550.000,00 € wurden aus der Kapitalrücklage entnommen.
Gewinn- und Verlustrechnung zum 31.12.2022:
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GuV-Daten |
2022 |
2021 |
Veränderung |
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Umsatzerlöse |
36.666.614,16 € |
22.600.624,04 € |
14.065.990,12 € |
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Bestandsveränderungen |
-5.859.383,37 € |
2.451.938,56 € |
3.407.444,81 € |
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Sonstige betriebliche Erträge |
351.502,87 € |
396.669,24 € |
-45.166,37 € |
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Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen |
-18.036.586,01 € |
-15.927.859,01 € |
2.108.727,00 € |
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Rohergebnis |
13.122.147,65 € |
9.521.372,83 € |
3.600.774,82 € |
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Personalaufwendungen |
-2.183.784,27 € |
-1.973.877,51 € |
209.906,76 € |
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Abschreibungen |
-4.071.074,65 € |
-4.071.983,11 € |
-908,46 € |
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Sonstige betriebliche Aufwendungen |
-1.031.404,80 € |
-1.109.306,26 € |
-77.901,46 € |
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Erträge aus anderen Wertpapieren und Ausleihungen des Finanzvermögens |
93.277,23 € |
100.093,18 € |
-6.815,95 € |
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Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge |
70,38 € |
0,00 € |
70,38 € |
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Zinsen und ähnliche Aufwendungen |
-1.417.590,82 € |
-1.491.106,11 € |
-73.515,29 € |
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Steuern vom Einkommen und Ertrag |
-1.253.836,00 € |
-250.463,00 € |
1.003.373,00 € |
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Ergebnis nach Steuern |
3.257.804,72 € |
724.730,02 € |
2.533.074,70 € |
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Sonstige Steuern |
-899,61 € |
-531,59 € |
368,02 € |
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Aufwendungen aus Gewinnabführungsvertrag |
-2.931.214,60 € |
-651.778,59 € |
2.279.436,01 € |
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Jahresüberschuss |
325.690,51 € |
74.419,84 € |
251.270,67 € |
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Einstellung in Gewinnrücklagen |
325.690,51 € |
74.419,84 € |
251.270,67 € |
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Bilanzgewinn |
0,00 € |
0,00 € |
0,00 € |
Der Anstieg der Umsatzerlöse resultiert vorrangig aus der Sparte des Bauträgergeschäfts. Hier wurden die Wohneinheiten im Wohngebiet „Sonnenrain“ an die jeweiligen Erwerber übergeben und abgerechnet.
Der Bereich Bestandsveränderungen wurde erneut im Wesentlichen durch Betriebskosten sowie durch das Bauträgergeschäft geprägt.
Der Anstieg der Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen um rund 2.100 T€ resultiert im Wesentlichen aus den Anstieg der Betriebskosten (insbesondere Heizkosten) um 1.214 T€, den Anstieg der Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke (Bauträgergeschäft) um 676 T€, den Anstieg der Pachtaufwendungen (insbesondere Globalmiete) um 92 T€ und dem Anstieg der Instandhaltungsaufwendungen um 74 T€.
Das Rohergebnis verbesserte sich gegenüber dem Vorjahr, bedingt durch die Verkaufserlöse aus dem Bauträgergeschäft, um 3.600 T€.
Stellenmehrungen und Tarifsteigerungen führten bei den Personalaufwendungen um 210 T€ Mehraufwendungen gegenüber dem Vorjahr.
Die Abschreibungen, Zinsaufwendungen und die sonstigen betrieblichen Aufwendungen sind auf dem Niveau des Vorjahres entstanden.
Das Jahresergebnis (vor Ertragsteuern und Ergebnisabführung) ist wie folgt auf die einzelnen Geschäftsbereiche der GWG aufzuteilen:
- Hausbewirtschaftung: 1.669 T€ (Vorjahr: 749 T€)
- WEG- und Fremdverwaltung: -3 T€ (Vorjahr: 19 T€)
- Bauträger- und Projektsteuerungstätigkeit: 2.501 T€ (Vorjahr: -207 T€)
- Sonstiges: 343 T€ (Vorjahr: 414 T€)
= Summe: 4.511 T€ (Vorjahr: 975 T€)
Die Verbesserung des Ergebnisses im Bereich der Bewirtschaftung von Wohnungen und Gewerbeimmobilien ist im Wesentlichen auf höhere Mieterlöse (+502 T€) zurückzuführen. Für die künftige Entwicklung dieser Sparte erwarten wir erhebliche Belastungen. Diese entstehen durch den drastischen Anstieg der Finanzierungszinsen, anhaltend hohe Betriebskosten, welche das Risiko von Mietausfällen steigern, höhere Kosten für die Instandhaltung des Gebäudebestandes sowie Belastungen durch die Umsetzung der Decarbonisierungsvorgaben.
Die WEG- und Fremdverwaltung konnte nur einen leichten negativen Deckungsbeitrag erwirtschaften. Diese Sparte wurde zum Jahreswechsel personell verstärkt und neu aufgestellt. Für 2023 und 2024 rechnen wir in dieser Sparte zunächst ebenfalls mit negativen Ergebnissen. Durch die personellen Neuaufstellung und bereits laufenden Umstrukturierung erwarten wir jedoch mittelfristig eine deutliche Ergebnisverbesserung.
Das positive Ergebnis der Bauträger- und Projektsteuerungstätigkeit resultiert aus der Fertigstellung und Veräußerung der Eigentumswohnungen in den drei Bauträgerprojekten im Sonnenrain. Auf Grund der stark angestiegenen Baufinanzierungszinsen, dem weitestgehenden Wegfall der Förderung durch KfW-Tilgungszuschüsse sowie der anhaltend hohen Baupreisen führt die GWG aktuell keine Bauträgertätigkeiten aus. Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen ist stark eingebrochen. Das bereits geplante Bauträgerprojekt „EDEKA mit 110 Eigentumswohnungen im Sonnenrein“ wird von der Geschäftsleitung in Frage gestellt.
Unter der Sparte „Sonstiges“ trugen erneut Buchwertgewinne aus der Veräußerung von Immobilien aus dem Anlagevermögen, Auflösungen von Rückstellungen sowie Baukostenzuschüsse zu dem positiven Ergebnis bei.
Erneut war die Finanzierung aller Vorhaben und Notwendigkeiten jederzeit gesichert, die Liquidität war stets ausreichend und es konnte allen Zahlungsverpflichtungen nachgekommen werden.
Die Geschäftsführung beurteilt die Ertragslage für das Jahr 2022 als „gut“. Die Beurteilung betrifft ausschließlich das Berichtsjahr 2022. Vor dem Hintergrund des Einbruchs in der Sparte Bauträger- und Projektsteuerungstätigkeit sowie auf Grund der Belastungen in der Sparte Hausbewirtschaftung rechnen wir künftig jedoch mit einer angespannten Ertragslage.
Wegen des Ukrainekriegs ist es im Jahr 2022 zu anhaltenden großen Verwerfungen auf den Energiemärkten in Deutschland gekommen. Die drastische Verteuerung der Energiepreise wird negative Auswirkungen auf die Betriebskostenbelastung bei unseren Vermietungsobjekten zur Folge haben. Hieraus könnten zusätzliche Forderungsausfälle in nennenswertem Umfang bei der GWG entstehen.
In der Sitzung des Aufsichtsrats der GWG Grundstücks- und Wohnungsbaugesellschaft Schwäbisch Hall mbH am 19.06.2022 wurde folgendes beschlossen:
„Der Aufsichtsrat der GWG Grundstücks- und Wohnungsbaugesellschaft Schwäbisch Hall mbH empfiehlt der Gesellschafterversammlung der GWG Grundstücks- und Wohnungsbaugesellschaft Schwäbisch Hall mbH den Jahresabschluss der GWG Grundstücks- und Wohnungsbaugesellschaft Schwäbisch Hall mbH zum 31.12.2022 festzustellen und die Geschäftsführung sowie den Aufsichtsrat der GWG Grundstücks- und Wohnungsbaugesellschaft Schwäbisch Hall mbH für das Geschäftsjahr 2022 zu entlasten.“
Aufgrund der positiven Beschlussfassung des Aufsichtsrats der GWG Grundstücks- und Wohnungsbaugesellschaft Schwäbisch Hall mbH stellt die Beteiligungsverwaltung der Stadt Schwäbisch Hall nachfolgenden Beschlussantrag an den städtischen Gemeinderat.
Anlagen:
Anlage 1: Anlagen zum Prüfungsbericht (Bilanz zum 31.12.2022, Gewinn- und Verlustrechnung vom 01.01.2022 bis 31.12.2022, Anhang und Lagebericht für das Geschäftsjahr 2022)
Anlage 2: Präsentation
Beschlussantrag:
Der Gemeinderat der Stadt Schwäbisch Hall stimmt zu, dass die Gesellschafterversammlung der GWG Grundstücks- und Wohnungsbaugesellschaft Schwäbisch Hall mbH folgende Beschlüsse fasst:
1. Der geprüfte Jahresabschluss der GWG Grundstücks- und Wohnungsbaugesellschaft Schwäbisch Hall mbH zum 31.12.2022, der von der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft HTW Wirtschaftsprüfung GmbH aus Erfurt geprüft und mit einem uneingeschränkten Bestätigungsvermerk versehen wurde, wird festgestellt.
2. Der Jahresüberschuss wird wie folgt verwendet:
- Zuführung zu den Gewinnrücklagen, entsprechend den Regelungen des Gesellschaftsvertrags, in Höhe von 325.690,51 €,
- Abführung an die SHB Schwäbisch Haller Beteiligungsgesellschaft mbH, gemäß des geschlossenen Ergebnisabführungsvertrags, in Höhe von 2.931.214,60 €.
3. Die Geschäftsführer der GWG Grundstücks- und Wohnungsbaugesellschaft Schwäbisch Hall mbH, Wolf Gieseke und Oscar Gruber, werden für das Geschäftsjahr 2022 entlastet.
4. Der Aufsichtsrat der GWG Grundstücks- und Wohnungsbaugesellschaft Schwäbisch Hall mbH wird für das Geschäftsjahr 2022 entlastet.
