§ 3 - Bebauungsplan Schwäbisch Hall "Mittelhöhe V - VIII", 2. Änderung; hier: Auslegungsbeschluss - VORBERATUNG - (öffentlich)
Sachvortrag:
Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens für das Baugebiet Mittelhöhe III wurden im Jahr 2004 bereits zwei Baugrundstücke für gewerbliche Zwecke südlich der Bühlertalstraße ausgewiesen.
Das östlich gelegenen Grundstück wurde an die Firma Lidl veräußert, die daraufhin einen Discountermarkt für die Nahversorgung von Hessental errichtete.
Das westlich gelegene Grundstück konnte bislang noch keinen Nutzer finden.
Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens Mittelhöhe V-VIII wurde das genannte westlich gelegene Grundstück in die Gesamtplanung miteinbezogen. Im Rahmen der Planung wurde die überbaubare Fläche deutlich vergrößert, um ein attraktiveres Grundstücksangebot realisieren zu können. Die Ausweisung der Fläche als Mischbaufläche erfolgte aus lärmtechnischen Gründen, da von der Bühlertalstraße erhebliche Lärmimissionen ausgehen. Die Nutzung der Fläche kann als Verbrauchermarkt, Fachmarkt und ähnliches, jedoch nicht für Innenstadt relevante Produktreihen, genutzt werden.
Für die Fläche hat nunmehr sowohl die Edeka-Kette, als auch die Rewe-Kette ein sehr deutliches Interesse formuliert. Beide Ketten haben die Absicht, dort einen Verbrauchermarkt für die ortsnahe Versorgung von Hessental einzurichten. Bedingung für die Errichtung eines derartigen Verbrauchermarktes ist jedoch, dass der Verbrauchermarkt eine Größe von mindestens 1.450 qm haben muss. Dieser Wert liegt deutlich über dem Schwellenwert, der für den großflächigen Einzelhandel in den nicht ausgewiesenen Flächen zulässig ist. Gemäß des Einzelhandelserlass sind Märkte bis zu einer Größe von 800 qm zulässig.
Eine Voruntersuchung, die die Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung in Ludwigsburg durchgeführt hat, bestätigt, dass dieser Markt für Hessental durchaus tragfähig ist. Eine Konkurrenzsituation zum gegenüberliegenden Discounter wird nicht gesehen; eher eine Ergänzung. Die GMA bestätigt auch, dass eine Innenstadtrelevanz nicht gegeben ist, da dieser Markt der Versorgung der Gebietskulisse von Hessental dient und keine Konkurrenz zur Kernstadt darstellt.
Die Fläche liegt nicht in einer der Konzentrationsflächen für den großflächigen Einzelhandel gemäß des Einzelhandelskonzeptes des Regionalverbandes. Diese befinden sich in der Kernstadt, sowie auf den Höhenlagen in Hessental Gründle und in der Stadtheide. Um einen solchen Verbrauchermarkt in einer Größenordnung von mehr als 800 qm auf dem genannten Grundstück genehmigungsfähig zu machen, ist ein so genanntes Zielabweichungsverfahren vom Regionalplan erforderlich.
Voraussetzung für die Einleitung eines Zielabweichungsverfahrens ist die Aufstellung, bzw. Änderung des hierfür gültigen Bebauungsplans. Seitens der Verwaltung wird vorgeschlagen, die Fläche zukünftig als Sonderbaufläche für einen Verbrauchermarkt auszuweisen. An der Größe des Baufeldes ändert sich nichts. Nach der Einleitung des Änderungsverfahrens wird der Regionalverband dann das notwendige Verfahren für das Zielabweichungsverfahren in Gang setzen. Die Verfahrensdauer kann zum gegenwärtigen Zeitpunkt nicht konkret genannt werden. Ein wesentlicher Bestandteil des Zielabweichungsverfahrens ist eine gutachterliche Untersuchung durch die GMA, die die Auswirkungen dieses Verbrauchermarktes auf die bestehende Einkaufslandschaft bewertet. Von Seiten der GMA wurde bereits eine positive Grundtendenz signalisiert.
Von Seiten der Verwaltung wird vorgeschlagen, im Rahmen dieses Verfahrens einen weiteren Punkt der Bauleitplanung zu verändern. Östlich und westlich der Haupterschließungsstraße der Willy-Brandt-Allee, liegen vier Baustreifen (siehe Lageplan), welche im Rahmen des Bauleitplanverfahrens für eine zweigeschossige Bebauung vorgesehen waren. Denkbar waren auf diesen Bauflächen auch Mehrfamilienhäuser. Im Jahr 2009, als der Bebauungsplan aufgestellt wurde, war die Nachfrage nach Mehrfamilienhausgrundstücken in Hessental noch nicht so intensiv wie es zum gegenwärtigen Zeitpunkt festzustellen ist. Aus diesem Grund wurde seinerzeit die Anzahl der Wohnungen pro Gebäude auf maximal zwei, wie in den übrigen Bereichen auch, beschränkt.
In der jüngeren Zeit ist gerade auch in Hessental, eine signifikant verstärkte Nachfrage nach Eigentumswohnungen bzw. nach Geschosswohnungen festzustellen. Von Seiten der Verwaltung wird daher vorgeschlagen, die als B- und C-Kategorien ausgewiesenen Bauzeilen für die Herstellung von Mehrfamilienhäusern freizugeben. An der Zahl der Vollgeschosse wird sich aufgrund dieser Freigabe nichts ändern. Des Weiteren ist vorgesehen, die Baustreifen einzeln zu vergeben um einer Blockbebauung entgegen zu steuern. Aus Sicht der Verwaltung kann somit kurzfristig auf die aktuelle Marktsituation reagiert werden. Städtebauliche oder funktionale Nachteile sind hierdurch nicht zu erwarten. Es wird daher beantragt, für diese Baustreifen die Nutzungsbeschränkung von zwei Wohneinheiten auf max. sechs Wohneinheiten pro Gebäude zu erhöhen.
Anlage: Lageplan
Beschluss:
Über die vorgebrachten Anregungen wird, wie in der beiliegenden Darstellung erläutert, entschieden. Der Textteil/die Begründung wird ergänzt.
A) Bebauungsplan Nr. 0318-04/02 „Mittelhöhe V-VIII“, 2. Änderung
Der B-Plan Nr. 0318-04/02 „Mittelhöhe V-VIII“ 2. Änderung wird gemäß § 1 Abs. 3 in Verbindung mit § 2 Abs. 1 BauGB endgültig im Entwurf aufgestellt. Maßgebend ist der Lageplan des Fachbereichs Planen und Bauen, Abteilung Stadtplanung vom 07.01.2013 mit Legende und gleich lautend datiertem Textteil. Die Verwaltung wird mit der Durchführung des weiteren Verfahrens (Öffentlicher Auslegung und Beteiligung der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange) beauftragt.
B) Örtliche Bauvorschriften für das Baugebiet Nr. 0318-04/02 „Mittelhöhe V-VIII, 2. Änderung“
Die örtlichen Bauvorschriften für das Baugebiet werden gemäß § 1 Abs. 3 und § 2 Abs. BauGB in Verbindung mit § 74 Abs. 1 LBO in der dargestellten Fassung endgültig im Entwurf aufgestellt.
Maßgebend ist der Textteil des Fachbereichs Planen und Bauen, Abteilung Stadtplanung vom 07.01.2013. Der Geltungsbereich ist identisch mit dem Geltungsbereich des Bebauungsplanes. Die Verwaltung wird mit der Durchführung des weiteren Verfahrens (Beteiligung der Öffentlichkeit und Beteiligung der Behörden und sonstiger Träger beauftragt.
Bebauungsplan und örtlichen Bauvorschriften ist eine gleich lautend datierte Begründung beigefügt.
