§ 48 - Sanierungsgebiet „Nördliche Kernstadt Froschgraben - Erweiterung“; hier: Ergebnis der vorbereitenden Untersuchung und förmliche Festlegung (öffentlich)
Sachvortrag:
Am 30.01.2002 hatte der Gemeinderat die Satzung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes „Nördliche Kernstadt Froschgraben“ beschlossen.
Dieses wurde 2001 in das Landessanierungsprogramm Baden-Württemberg aufgenommen. Mit Bewilligungsbescheid vom 26.09.2001 erhielt die Stadt Schwäbisch Hall eine Mittelzusage von Bund und Land über 2,76 Mio € für die Sanierung dieses Bereichs.
Am 29.10.2003, § 137, und am 18.02.2004, § 21, wurde die Erweiterung des Sanierungsgebietes beschlossen und die Verwaltung beauftragt, mit den vorbereitenden Untersuchungen hierfür zu beginnen.
Der Ergebnisbericht wird die Grundlage für die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes. Nach deren Beschluss können die Fördermittel des Landes in Anspruch genommen werden.
Das Untersuchungsgebiet beinhaltet Teile des Kochers. Im Laufe der vorbereitenden Untersuchungen wurden diese Bereiche für die förmliche Festlegung herausgenommen, da hierfür keine Maßnahmen in Betracht kommen. Das Untersuchungsgebiet umfasst ca. 5,1 ha. Die Größe des förmlich festzulegenden Sanierungsgebietes beträgt ca. 4,2 ha.
- Förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes
Als Grundlage zur Förderung der Einzelmaßnahmen ist es erforderlich, das Sanierungsgebiet förmlich festzulegen. Diese erfolgt durch Satzung unter Bezugnahme auf den Abgrenzungsplan.
- Wahl des Sanierungsverfahrens
Im Rahmen der förmlichen Festlegung ist auf der Grundlage von § 142 Abs. 4 BauGB abzuwägen, welches der im Baugesetzbuch vorgesehenen Sanierungsverfahren eingreifen soll. Auf der Grundlage dieses Gesetzes stehen
a) das sogenannte „klassische Verfahren“ unter Anwendungen der Vorschriften der §§ 152 bis 156a BauGB und
b) das „vereinfachte Sanierungsverfahren“ unter Ausschluss der §§ 152 bis 156a BauGB zur Verfügung.
Diese beiden Möglichkeiten unterscheiden sich jedoch in verschiedenen Punkten, die im folgenden zusammengefasst dargestellt werden: Die Vorschriften der §§ 152 bis 156a BauGB , die als sogenannte „bodenpolitische Konzeption“ des Sanierungsrechtes bezeichnet werden sollen bewirken, dass Bodenwertsteigerungen im Sanierungsgebiet, die durch die Aussicht auf die Maßnahme, ihre Vorbereitung oder Durchführung entstehen, zur Finanzierung der Sanierungskosten herangezogen werden. Diese umfassen im wesentlichen die Regelungen über die sog. Ausgleichsbeträge.
Nach den Regelungen des § 142 Abs.4 BauGB ist die Anwendung der Vorschriften des 3. Abschnitts – der besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften – auszuschließen, wenn diese für die Durchführung der Sanierung nicht erforderlich sind und ihre Durchführung durch den Ausschluss nicht erschwert wird.
Aufgrund der in ihrem Eigentum befindlichen Grundstücke hat die Stadt Schwäbisch Hall die uneingeschränkte Möglichkeit, die im Rahmen der Privatisierung der Flächen festzulegenden Grundstückskosten zu bestimmen. Dadurch ist nachhaltig gesichert, dass sich die sanierungsbedingten Werterhöhungen der Grundstücke zugunsten Dritter ausschließen lassen.
§ 142 Abs. 4 Satz 2 Baugesetzbuch regelt, dass im Fall des Ausschlusses des besonderen sanierungsrechtlichen Verfahrens in der Sanierungssatzung auch die Genehmigungspflichten nach § 144 BauGB insgesamt, nach § 144 Abs. 1 oder Abs. 2 ausgeschlossen werden können.
§ 144 Abs. 1 Baugesetzbuch beinhaltet die Genehmigungsnotwendigkeit folgender Maßnahmen bzw. Vorgänge:
- Bauvorhaben nach § 29 BauGB
- Miet- und Pachtverhältnisse über die Dauer von mehr als einem Jahr.
§ 144 Abs. 2 enthält folgende Genehmigungsnotwendigkeiten:
- die Grundstücksveräußerung bzw. Bestellung oder Veräußerung eines Erbbaurechts,
- die Bestellung grundstücksbelastender Rechte (Grundschulden, Grunddienstbarkeiten),
- schuldrechtliche Verträge die mit den unter 1. und 2. beschriebenen Verpflichtungen im Zusammenhang stehen,
- die Begründung, Änderung oder Aufhebung einer Baulast,
- Grundstücksteilungen.
Aufgrund der Tatsache, dass sich die wesentlichen Grundstücke im Sanierungsgebiet bereits im Eigentum der Stadt befinden, können die Regelungen des besonderen Entschädigungsrechts, Preisprüfungsrechts, die Preisvorschriften bei der Privatisierung von Grundstücken sowie das besondere Umlegungsrecht und die Erhebung von Ausgleichsbeiträgen vernachlässigt werden. Die vorgenannten Bestimmungen sind Gegenstand der §§ 152 bis 156a BauGB.
In Anbetracht der Eigentumsverhältnisse besteht keine Notwendigkeit zur Anwendung dieser Rechtsvorschriften.
Im Rahmen der Abwägung wird empfohlen, das vereinfachte Verfahren unter Einbeziehung der gesetzlichen Bestimmungen des § 144 Abs. 1 und 2 BauGB durchzuführen.
3. Abgrenzung des Sanierungsgebietes
Die Abgrenzung des Sanierungsgebietes wird in einem Abgrenzungsplan dargestellt, der Bestandteil der Sanierungssatzung ist.
Stadtrat Baumann regt an, dass sich eventuell die Stadtwerke im Bereich der dortigen, leer stehenden Gebäude einbringen, um sie ggf. einer Nutzung zuzuführen.
Nach weiterer kurzer Aussprache wird einstimmig - 18 - folgender Empfehlungsbeschluss an den Gemeinderat gefasst:
- Der Ergebnisbericht vom 08.04.2004 über die durchgeführten vorbereitenden Untersuchungen für das Gebiet „Nördliche Kernstadt Froschgraben - Erweiterung“ wird zur Kenntnis genommen.
- Der Gemeinderat beschließt die Satzung über die förmliche Festlegung dieses Sanierungsgebietes.
- Die Sanierungsmaßnahme wird im sogenannten „vereinfachten Sanierungsverfahren“ auf der Grundlage des § 142 Abs. 4 unter Einschluss des § 144 Abs. 1 und 2 BauGB durchgeführt. Maßgebend ist der Lageplan der Stadt Schwäbisch Hall, Fachbereich Planen und Bauen, Abteilung Stadtplanung, mit der Bezeichnung „Sanierungsgebiet Nördliche Kernstadt Froschgraben – Erweiterung, förmliche Festlegung, Abgrenzungsplan“ im Maßstab 1:2000 vom 08.04.2004.
