§ 8 - Aufstellung des Bebauungsplans „Stadterweiterung ehemaliges Gelände JVA“ im Entwurf (öffentlich)
Sachvortrag:
Die Projektierung des Einkaufszentrums auf dem Gelände der ehemaligen Justizvollzugsanstalt ist mittlerweile in ein konkretes Stadium getreten. Die Pläne wurden sowohl den Gremien als auch der Bürgerschaft vorgestellt und fanden eine breite Unterstützung. Um die Realisierung des Projektes baurechtlich abzusichern, ist es erforderlich, ein Bebauungsplanverfahren in die Wege zu leiten.
Art und Maß der baulichen Nutzung
Das Areal der ehemaligen JVA ist als Kerngebiet festgesetzt. Es ist eine zwei- bis dreigeschossige Bebauung vorgesehen. Dabei gliedert sich der Bereich in drei Teile, die sich hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung unterscheiden:
- Im Teilgebiet MK2 sind im ersten und zweiten Obergeschoss keine Handelsbetriebe (Einzel- oder Großhandel) zulässig.
- Im Teilgebiet MK3 sind im zweiten Obergeschoss nur Wohnungen zulässig.
Die erste Bestimmung soll gewährleisten, dass die Mietfläche für Handels- und Gewerbenutzung eine zusammengefasste Größe von rund 12.000 m² nicht übersteigt und dadurch ausreichend Flächen für kulturelle Einrichtungen, z. B. ein Kino, verfügbar bleiben. Mit der Festsetzung „Wohnen“ ist beabsichtigt, die Nutzungsmischung zu fördern und eine räumliche Festlegung zu treffen, dass Wohnungen in erster Linie in der Nachbarschaft zur Gelbinger Gasse entstehen.
Verkehrserschließung
Fließender Verkehr
Die Erschließung des Geländes erfolgt über die Salinenstraße mit Zu- und Abfahrt in nördlicher Richtung. Dabei bleibt die Straße durchgängig befahrbar, um andere Innenstadt-Areale zu erreichen, z. B. den Parkplatz Im Haal. Um das Projekt „Kocher-Arkaden“ realisieren zu können, ist die Umgestaltung der Salinenstraße in Teilbereichen erforderlich.
Der Anlieferungsverkehr für die Geschäfte und Einrichtungen soll den Gebäudekomplex um- bzw. durchfahren können. Im Bereich des Stadtgrabens verläuft die Fahrspur innerhalb des Gebäudes, um Störungen der nahe gelegenen Häuser an der Gelbinger Gasse zu vermeiden.
Busse sollen künftig die Salinenstraße bis zu einem Wendekreis auf Höhe des Froschgrabens befahren, dort drehen und dann – in einem neuen Omnibusbahnhof – zentral vor den „Kocher-Arkaden“ halten. Neben der Verbesserung der Erschließungsqualität ist hervorzuheben, dass der Platzbedarf für Fahrgassen und Aufstellflächen der Busse im Vergleich zum bisherigen Standort erheblich sinkt.
Ruhender Verkehr
Die Unterbringung des ruhenden Verkehrs erfolgt in einer zweigeschossigen Tiefgarage, deren Zu- und Abfahrt im nördlichen Gebietsteil seitlich der Salinenstraße liegt. Auf den zwei Ebenen verteilen sich etwa 450 Stellplätze.
Fußgänger
Verbindungen zum Badtorweg, zum Säumarkt, zum Froschgraben und zu den Kocherauen gewährleisten die Verflechtung des Standortes mit allen angrenzenden Stadträumen. Infolge des Höhensprungs am Stadtgraben soll der Badtorweg über das erste Obergeschoss zu erreichen sein, während der geplante Steg zur Gelbinger Gasse bzw. zum Säumarkt auf der Höhe des zweiten Obergeschosses anschließt.
Gestaltung und Denkmalschutz
Die überbaubaren Flächen und zulässigen Gebäudevolumina begrenzen die Kubatur dergestalt, dass die Silhouette der historischen Altstadt und der felsige Rand der Gelbinger Vorstadt unbeeinträchtigt erhalten bleiben. Der Gebäudekomplex „Kocher-Arkaden“ geht darüber hinaus mit verschiedenen Gestaltungsmerkmalen auf die besondere Standortsituation ein:
- Entlang des Stadtgrabens sollen auf dem Dach des ersten Obergeschosses Atelierhäuser entstehen, die den östlichen Dachrandabschluss bilden, die Trauflinie des Neubaus gliedern und den Maßstab der Bebauung an der Gelbinger Gasse aufnehmen.
- Das Flachdach des Neubaus wird in wesentlichen Teilen parkähnlich begrünt und kann urbane Funktionen wie Aufenthalt, Freiluft-Ausstellungen, kulturelle Veranstaltungen etc. übernehmen.
Das denkmalgeschützte Ensemble der ehemaligen JVA wird nachrichtlich in den Bebauungsplan übernommen. Festsetzungen zur Dachform und zum Verlauf der Firstlinien (später auch zu weiteren Gestaltungsmerkmalen) ergänzen den fachplanerischen Schutzstatus.
Beschluss:
Der o. g. Nr. 0113-05 wird gemäß § 1 Abs. 3 in Verbindung mit § 2 Abs. 1 BauGB im Entwurf aufgestellt. Maßgebend ist der Lageplan des Stadtplanungsamtes im Maßstab 1:500 vom 01.02.2001.
Die Verwaltung wird mit der Durchführung des weiteren Verfahrens (Beteiligung der Träger öffentlicher Belange und Auslegung) beauftragt. (16 Ja-Stimmen, 1 Nein-Stimme)
