§ 62 - Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 0318-01/07 Mittelhöhe – Krone Areal; hier: Entwurfs- und Auslegungsbeschluss § 13 a BauGB (öffentlich)
Sachvortrag:
Die Krone Besitz GmbH und Co.KG (folgend Vorhabenträgerin genannt) plant für das Grundstück zwischen der Bühlertalstraße, Haller Straße und der Wirtsgasse eine Wohnanlage mit 87 Wohneinheiten. Geplant sind Wohnungen und Wohnformen zu entwickeln, die ein selbstbestimmtes Leben bis ins hohe Alter fördern und damit ein kleinräumiges und flächendeckendes Netz an Betreuungsangeboten ermöglichen. Ein Versorgungsangebot könnte von dem benachbarten „advita Haus Hessental“ gebucht werden.
Für die städtebauliche Neuordnung ist die Änderung des bestehenden Bebauungsplans Nr. 0318-01 „Mittelhöhe, beiderseits der Haller Straße“ notwendig. Es handelt sich bei der Änderung um einen klassischen Bebauungsplan der Innenentwicklung, dieser wird daher im beschleunigten Verfahren nach § 13 a BauGB aufgestellt. Alle hierfür erforderlichen Bedingungen werden erfüllt.
Zur Umsetzung der städtebaulich gewünschten Entwicklung des Gebiets hat der Gemeinderat der Stadt Schwäbisch Hall am 24.07.2019 (§ 225, öffentlich) den städtebaulichen Vorentwurf beschlossen und die Planungsermächtigung zur Ausarbeitung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplan erteilt.
Der Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans beinhaltet neben den Abweichungen der Bestandsbebauung zum rechtskräftigen Bebauungsplan Nr. 0318-01 „Mittelhöhe, beiderseits der Haller Straße“, die Flurstücke der Vorhabenträgerin, die bauliche Entwicklung der Vorhabenträgerin in der Wirtsgasse und die durch das Vorhaben betroffenen Straßenflächen der Wirtsgasse und der Bühlertalstraße.
Die Planung der Vorhabenträgerin knüpft an die bauliche Entwicklung in der Wirtsgasse, die im Vorhaben- und Erschließungsplan mit Bauabschnitt I (BAI) beschrieben ist, an. Der BA II wird über die in BA I hergestellte Tiefgarage in der Wirtsgasse und die private Straße erschlossen, ebenso der BA III. Geplant ist, dass die Baumaßnahmen zum BA II 2021 beginnen der BA III 2022.
In dem Geltungsbereich wurde der städtebauliche Entwurf weiter vertieft. Die zweigeschossigen Gebäude mit ausgebauten Satteldach des BA II fächern sich im Rückbereich des ehemaligen Krone Hotels jetzt „advita Haus Hessental“ nach Südwesten auf. In Geschossigkeit und topographischer Lage passen sich die neuen Baukörper in die bestehenden Bebauung ein. Durch die Gebäudestellung des BA II und BA III entsteht mittig ein Quartiersplatz, der neben der Erschließung auch Raum für Kommunikation bietet. Zudem ist im Übergang zur Bestandsbebauung (südlich) ein Gemeinschaftsraum für die künftigen Bewohner vorgesehen. Zur Bühlertalstraße entsteht als Riegel ein dreigeschossiges Gebäude mit Satteldach. Die Traufe zur Bühlertalstraße verläuft in diesem Bereich durchgängig maximal auf Höhe der Oberkante des dritten Geschosses. Hierdurch soll die Maßstäblichkeit im Übergang zum Neubaugebiet Sonnenrain gewahrt bleiben. Dacheinschnitte sind nur in den südlichen Dachflächen möglich.
Die vier Gebäude des BA II stellen einen Wohnungsmix von 2 bis 3 Zimmerwohnungen von unter 50m² bis über 75m² und 4 bis 5 Zimmerwohnungen über 75m² bereit. Im BA III entstehen in den Gebäuden um den Quartiersplatz ein ähnlicher Wohnungsmix. Der Gebäuderiegel zur Bühlertalstraße bietet hauptsächlich 1 bis 2 Zimmerwohnungen.
Insgesamt entstehen 87 Wohneinheiten, im BA II 45 und im BA III 42. Die Stellplätze werden hauptsächlich in Tiefgaragen und ebenerdig nachgewiesen. Zudem entstehen ebenerdige Besucherstellplätze.
Die Lage an der Bühertalstraße erfordert eine Geräuschimmissionsprognose, die von der Vorhabensträgerin beauftragt wurde. Die bestehende Lärmschutzwand und die Riegelbebauung an der Bühlertalstraße schützt das Gebiet vor einem erhöhten Lärmeintrag. Der Riegel wird mit einem Laubengang erschlossen, die Grundrisse werden durchgesteckt. Diese Maßnahmen dienen dem passiven Schallschutz und lassen gesunde Wohnbedingungen erwarten. Der grüne Charakter der Bühlertalstraße bleibt weiterhin erhalten.
Zur Rechtswirksamkeit des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes ist vor dem Satzungsbeschluss mit der Vorhabenträgerin ein Durchführungsvertrag und ein Kostenerstattungsvertrag abzuschließen.
Wesentliche Inhalte der Verträge, sind insbesondere:
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Verpflichtung zur Durchführung des Vorhabens und Fristenregelungen über die Einreichung des Bauantrages und die Fertigstellung des Vorhaben,
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Ausarbeitung und Abstimmung des Bauabschnitts III mit der Stadt Schwäbisch Hall,
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Vorbereitungs- und Ordnungsmaßnahmen
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Ausarbeitung der Planung
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Pflanzgebote und Wiederherstellung des erforderlichen Ausgleichs,
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Regelung der Kostentragung,
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Kostentragung der notwendigen Erschließungsmaßnahmen durch die Vorhaben
trägerin.
Der Kostenerstattungsvertrag dient hier zur Kostenverteilung zwischen Stadt und Vorhabenträgerin. Wesentliche Kosten wie das Bauleitplanverfahren, die Erschließungsplanung und der Bau der Erschließung werden dort behandelt. Maßnahmen, die durch das Vorhaben der Vorhabenträgerin ausgelöst werden, werden von dieser hauptsächlich getragen. Exemplarisch ist hier die Einmündung von der Bühlertalstraße in die Wirtsgasse und der durchgängige Gehweg in der Wirtsgasse zu nennen. Die Ausführung der Erschließung wird in den Haushalt 2022/2023 vorgesehen.
Die Punkte zum Durchführungsvertrag werden mit der Vorhabenträgerin im weiteren Planungsprozess einvernehmlich abgestimmt, dem Gemeinderat zum Beschluss vorgelegt, um die Verwaltungsspitze für die Unterzeichnung vor dem Satzungsbeschluss zu ermächtigen.
Anlagen:
Anlage 1: Bebauungsplan Nr. 0318-01/07 Mittelhöhe - Krone Areal im Maßstab 1:500, Stand 06.04.2020 (Büro KirschPartner, Tübingen)
Anlage 2: Begründung, Stand 06.04.2020 (Büro KrischPartner, Tübingen)
Anlage 3: Texteil, Stand 15.04.2020 (Büro KrischPartner, Tübingen)
Anlage 4: Örtliche Bauvorschriften, Stand 06.04.2020 (Büro KrischPartner, Tübingen)
Anlage 5: Eingriffs- Ausgleichsbilanzierung, Stand 06.04.2020 (Traub Landschaftsarchitektur, Schwäbisch Hall)
Anlage 6: Eingriffs- Ausgleichsbilanzierung für Bebauungsplan Nr. 0113-02/02, Stand: 11.04.2001 (ARP Architekten Partnerschaft Stuttgart)
Anlage 7: Geräuschimmissionsprognose für den VEP, Stand 03.12.2019 (rw bauphysik ingenieurgesellschaft mbH &Co. KG, Schwäbisch Hall)
Anlage 8: Naturschutzfachliche Angaben zur speziellen artenschutzrechtlichen Prüfung (saP), Stand 19.09.2018 (GEKOPLAN, Oberrot)
Anlage 9: Vorhaben- und Erschließungsplan zum Vorhabenbezogenen Bebauungsplan, Stand 30.03.2020 (Architekturbüro Rothacker, Michelbach/Bilz)
Oberbürgermeister Pelgrim teilt mit, dass die im Bau- und Planungsausschuss am 04.05.2020 besprochene Ergänzung in der Anlage 4 bezüglich der Möglichkeit zur Installation von Photovoltaikanlagen aufgenommen werde und stellt fest, dass seitens des Gremiums kein Wunsch zur Aussprache besteht.
Beschluss:
Die Verwaltung wird beauftragt, die Kostenerstattungsvertrag mit der Vorhabenträgerin durchzuführen.
2. Entwurfs und Auslegungsbeschluss
A) Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 0318-01/07 „Mittelhöhe - Krone Areal“
Der vorhabenbezogene Bebauungsplan Nr. 0318-01/07 „Mittelhöhe - Krone Areal wird gemäß § 1 Abs. 3 in Verbindung mit § 2 Abs. 1 und § 13 a BauGB endgültig im Entwurf aufgestellt. Maßgebend ist der Lageplan des KrischPartner, Tübingen, M 1:500, vom 06.04.2020, mit gleich lautend datierter Legende und Textteil. Die Verwaltung wird beauftragt, diesen gemäß § 3 Abs. 2 BauGB in Zusammenarbeit mit dem Büro für die Dauer eines Monats öffentlich auszulegen (Beteiligung der Öffentlichkeit, der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange).
B) Örtliche Bauvorschriften für das Baugebiet Nr. 0318-01/07 „Mittelhöhe - Krone Areal“
Die örtlichen Bauvorschriften für das Baugebiet werden gemäß § 1 Abs. 3, § 2 Abs. 1 und § 13 a BauGB in Verbindung mit § 74 Abs. 1 LBO in der dargestellten Fassung endgültig im Entwurf aufgestellt. Maßgebend ist der Textteil des Büros KrischPartner, Tübingen vom 06.04.2020. Der Geltungbereich ist identisch mit dem des Bebauungsplan Nr. 0318-01/07 „Mittelhöhe - Krone Areal“. Die Verwaltung wird beauftragt, diese gemäß § 3 Abs. 2 BauGB in Zusammenarbeit mit dem Büro für die Dauer eines Monats öffentlich auszulegen (Beteiligung der Öffentlichkeit, der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange).
Bebauungsplan und Örtlichen Bauvorschriften ist eine gleich lautend datierte Begründung beigefügt.
(21 Ja-Stimmen, 4 Nein-Stimmen, 9 Enthaltungen)
