§ 182 - Aufstellung des Bebauungsplans "Langenfelder Ziegelhütte"; hier: Festlegung des Entwurfs und Auslegungsbeschluss (öffentlich)

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Sachvortrag:

Der o. g. Bebauungsplan Nr. 0145-05 wurde am 26.04.2006 im Entwurf aufgestellt. Zwischenzeitlich erfolgte die erste Information der Bürgerschaft und der Träger öffentlicher Belange. Die im Rahmen dieser Anhörungsrunde eingegangenen Anregungen sind im Folgenden mit dem jeweiligen Abwägungsvorschlägen dargestellt:

1. Als Träger öffentlicher Belange hat das Regierungspräsidium Stuttgart, Raumordnungsbehörde, folgenden Hinweis vorgebracht:
   
   Die in der Genehmigungsphase befindliche Fortschreibung des Regionalplans „Heilbronn-Franken-2020“ sieht eine Siedlungsdichte von zumindest 60 Einwohner je ha vor. Dieses Ziel ist zu berücksichtigen.
   
   Abwägungsvorschlag:
   Das Gebiet wird mit einer Dichte von ca. 50 Einwohner pro ha überplant; entlang des Ziegeleiweges ist die Verdichtung mit Geschosswohnungsbau (Z = II – III) höher als in den Flächen, die dem Landschaftsschutzgebiet und den angrenzenden Wohngebieten zugewandt sind. Dort sind großzügige Einfamilienhausbauplätze vorgesehen.
   
   
2. Das Referat Denkmalpflege des RP Stuttgart bittet zu prüfen, ob die Anlage der Langenfelder Ziegelhütte als erhaltenswertes Gebäude ohne Denkmaleigenschaft bestehen bleiben und sinnvoll in die Planung integriert werden kann.
   
   Abwägungsvorschlag
   Das Gebäude kann im geplanten Erschließungssystem erhalten bleiben. Eine städtebauliche Einbindung ist jedoch nicht gewährleistet.
   
   
3. Das Bau- und Umweltamt des Landratsamts Schwäbisch Hall äußert folgende Anregungen:
   1. Immissionsschutz: Für den östlichen Teil des Plangebiets können nach überschlägiger Berechnung Überschreitungen der Lärm-Immissionsrichtwerte nach DIN 18005 durch den Straßenverkehr eintreten. Es wird daher empfohlen, einen Sachverständigen hinzuzuziehen, um die Notwendigkeit von Schallschutzmaßnahmen zu überprüfen.
      
      Abwägungsvorschlag:
      Nach Aussage des Ingenieurbüros Kurz und Fischer GmbH, Winnenden, werden die Einflüsse der Crailsheimer Straße die Anforderungen an ein allgemeines Wohngebiet überschreiten. Bis zu einem Abstand von 40 bis 50 m vom Ziegeleiweg sind an den Wohngebäuden Vorkehrungen für ausreichenden Schallschutz gegen Außenlärm zu treffen. Zur näheren Bestimmung der zu erwartenden Lärmpegelbereiche sowie zur Klärung der Einflüsse des gegenüberliegenden Parkhauses wird ein Schallschutzgutachten in Auftrag gegeben.
      
      
   2. Altlasten: Ein Teilbereich im Westen des Plangebiets, der Mitte der 80er Jahre für Kfz-Betriebe genutzt wurde, ist aus Altlastensicht derzeit zwar unbedenklich, wobei jedoch nicht auszuschließen ist, dass kleinräumige Bodenverunreinigungen vorliegen. Evtl. kann es daher zu einem Entsorgungsproblem beim Aushub kommen. Beim Auffinden von verunreinigtem Aushubmaterial ist deshalb umgehend das Bau- und Umweltamt zu unterrichten.
      
      Abwägungsvorschlag:
      Die Anregung wird als Hinweis in den Textteil aufgenommen.
      
      
   3. Natur- und Landschaftsschutz: Eine Vorprüfung zur Entscheidung über die Notwendigkeit einer Umweltverträglichkeitsprüfung liegt nicht vor. Aufgrund des Umweltberichts wird auf die Bedeutung des Gebiets für die Avifauna und für Fledermäuse hingewiesen.
      
      Abwägungsvorschlag:
      Sowohl für die Avifauna, als auch für Fledermäuse wurden schon Kartierungen durchgeführt, deren Ergebnisse in den Umweltbericht aufgenommen werden.
      
      Im Gebiet wurden bereits Obstbäume eingeschlagen und Biotope teilweise zerstört. Das LRA besteht jedoch auf der Bewertung des Gebiets nach dem Ist-Zustand von 2003 und weist darauf hin, dass die ökologische Vielfalt und die Wertigkeit der Zustands vom Jahr 2003 innerhalb des Planungsgebiets nicht ausgeglichen werden kann.
      
      Abwägungsvorschlag:
      Für die Biotoptypenbewertung wird eine Kartierung von 2003 herangezogen und in der Eingriffs-Ausgleichsbilanzierung berücksichtigt. Es ist absehbar, dass trotz planinterner Ausgleichsmaßnahmen auch zusätzliche externe Ausgleichsmaßnahmen notwendig werden.
      
      Der zu erbringende externe Ausgleich nach Festlegung der Maßnahme(n) soll mittels öffentlich-rechtlichem Vertrag zwischen der Stadt Schwäbisch Hall und dem LRA fixiert werden.
      
      Abwägungsvorschlag:
      Die planexternen Ausgleichsmaßnahmen werden durch öffentlich-rechtlichen Vertrages abgesichert.
      
      Es wird gebeten, die Möglichkeit einer Revitalisierung des verdolten Wasserlaufs untersuchen zu lassen, der innerhalb der künftigen Freifläche im NW verläuft.
      
      Abwägungsvorschlag:
      Der Vorschlag wird untersucht und nach Möglichkeit im Zuge der wasserrechtlichen Genehmigung des Trennsystems mit berücksichtigt.
      
      Das im Entwurf überplante Flst. Nr. 598/2 liegt im Bereich des Landschaftsschutzgebiets „Kochertal zwischen Schwäbisch Hall und Weilersbach mit Nebentälern“. Zur Überplanung ist eine Befreiung gem. § 79 NatSchG erforderlich.
      Eine Befreiung zu der im Plan dargestellten Zweckbestimmung „Hausgarten“ wird nicht in Aussicht gestellt. Das LRA schlägt vor, den Bereich aus der Planung auszuklammern, da zudem das besonders geschützte Biotop Nr. 6824-127-0284 „Feldgehölz II am Galgenberg“ tangiert wird.
      
      Abwägungsvorschlag:
      Die vorgesehene Einbeziehung des Teils des Landschaftsschutzgebiets soll beibehalten werden. Eine notwendige Befreiung gem. § 79 NatSchG wird beantragt. Die Verwaltung geht davon aus, dass das LSG nachrichtlich übernommen werden kann. Die Zweckbestimmung „Hausgarten“ soll durch „Ausgleichsfläche“ ersetzt werden. Das o. g. Biotop bleibt in seiner wertgebenden Ausbildung erhalten.
      
      Das gem. § 32 NatSchG besonders geschützte Biotop Nr. 6824-127-0283 „Feldhecke am Galgenberg bei Schwäbisch Hall“ verliert durch die Überplanung an ökologischer Wertigkeit und büßt seinen gesetzlichen Schutzstatus ein. Für dieses sowie für das Biotop Nr. 6824-127-0282 ist eine Ausnahmegenehmigung nach § 32 Abs. 4 NatSchG erforderlich.
      
      Abwägungsvorschlag:
      Für die beiden genannten Biotopbereiche wird eine Ausnahmegenehmigung mit entsprechenden Ausgleichsmaßnahmen nach § 32 Abs.4 NatSchG beantragt.
   4. Forstamt: Für die Überplanung der Flst. Nr. 598/7, 598/2 und 601/1, die im Waldverzeichnis aufgeführt und z. T. bewaldet sind, ist gem. § 9 oder/und § 10 LwaldG die Umwandlungserklärung bzw. Umwandlung der Waldflächen über die untere Forstbehörde bei der Körperschaftsforstdirektion zu beantragen.
      
      Abwägungsvorschlag:
      Für die genannten Waldflächen wird bei der Körperschaftsforstdirektion eine Umwandlungsgenehmigung beantragt.
      
      Bei der Planung ist der Waldabstand gem. § 4 Abs. 3 LBO zu beachten.
      
      Abwägungsvorschlag:
      Der Waldabstand wird beachtet.

   
   
   

4. Das Umweltzentrum Kreis Schwäbisch Hall e. V. lehnt den Bebauungsplan in dieser Form entschieden ab und weist auf ein überdurchschnittliches Vorkommen von Brutvogelarten, Fledermäuse und Feuersalamandern bzw. auf die bereits erfolgte Beseitigung von Streuobstbestand und der nach § 32 zu schützenden Feldhecke hin. Diese „bauvorbereitenden Maßnahmen“ werden z. T. als rechtswidrig eingestuft. Es wird gefordert, zumindest die Feldhecke in die aktuelle Bewertung mit einzubeziehen.
   Um eine korrekte Eingriffs-Ausgleichsbilanz zu erstellen, wird ein tierökologisches Gutachten gefordert.
   Flugbahnen bzw. Nahrungsgebiete sowie Brutmöglichkeiten für Fledermäuse sind zu erhalten bzw. fachkundig auszugleichen.
   Für Feuersalamander sind zwischen jetzigem Bebauungsrand und Wettbach grabenförmige (2 m Breite reicht) Wanderkorridore - inklusive Durchlässen bei den Straßenquerungen - einzurichten.
   Das Umweltzentrum fordert weiter, dass auch für den bereits erfolgten Eingriff an geeigneter Stelle in nicht zu weiter Entfernung ein den betroffenen Arten dienender Ausgleich vorgenommen wird.
   
   Abwägungsvorschlag:
   Sowohl für die Vögel, als auch für Fledermäuse wurden Kartierungen durchgeführt, deren Ergebnisse in den Umweltbericht aufgenommen werden. Der Gehölzbestand von 2003 wird als Grundlage in die Eingriffs-Ausgleichsbewertung aufgenommen. Die geforderten Wanderkorridore für Feuersalamander werden inklusive der notwendigen Straßenquerungen eingerichtet und die erfolgten Eingriffe planextern in nicht zu weiter Entfernung ausgeglichen.
   
   Es wird bemängelt, dass die geplante Bebauung direkt in die Lebensräume eingreift bzw. sehr nahe rückt (Südseite der Streuobstwiese und Hecke am Ostrand), so dass deren Wert für den Artenschutz später weitgehend aufgehoben wird. Ferner wird beanstandet, dass die Bebauung im östlichen Sporn in eine für das dortige Mikroklima sehr wichtige Fläche eingreift und die gewünschte landschaftliche Offenheit bis zur Wirkungslosigkeit einengt.
   Es wird gefordert, auf die Bebauung des nördlichen Sporns zu verzichten und die südlich geplanten Bauten 20 m vom Rand der Streuobstwiese abzurücken.
   
   Abwägungsvorschlag:
   Die genannten Eingriffe in die Schutzgüter Klima und Tiere werden im Umweltbericht benannt, bilanziert und ausgeglichen.
   
   Die ausgewiesenen Baufelder nehmen überwiegend keine Rücksicht auf den vorhandenen Bestand an Einzelbäumen. Das Umweltzentrum fordert daher, dass die stattlichen Bäume im Bereich der alten Hofstelle einzumessen, als Pflanzbindung festzusetzen und die Baufelder entsprechend auszurichten sind.
   
   Abwägungsvorschlag:
   Der genannte Baumbestand wird im Umweltbericht bewertet, auf seine langfristige Erhaltungsfähigkeit überprüft. Planvarianten werden erstellt und eventuell notwendige Eingriffe bilanziert und ausgeglichen.
   
   Die Anlage eines Geh- und Radweges inmitten der Streuobstwiese wird deren Wert für die störungsempfindlichen Arten erheblich mindern. Der Weg sollte daher in den Pufferstreifen an den südlichen Rand der Streuobstwiese verlegt werden.
   
   Abwägungsvorschlag:
   Der vorgeschlagene Gehweg entfällt. „Trampelpfade“ bleiben planungsrechtlich unberücksichtigt.
   
   Biotopflächen werden teilweise den Baugrundstücken zugeschlagen. Das Umweltzentrum ist der Meinung, dass die private Pflege und Unterhaltung der Biotope nicht funktioniert. Daher wird gefordert, dass wertvolle Biotope, die als privates Grün ausgewiesen werden, in der Eingriffs- und Ausgleichsbilanz als weitgehend entwertet einzustufen sind. Gehölzbiotope müssen inklusive eines Pufferstreifens (mind. 10 m) in öffentlichem Besitz bleiben bzw. gebracht werden.
   
   Abwägungsvorschlag:
   Die private Pflege und Unterhaltung der Biotope wird inklusive des geforderten Pufferstreifens in die Kaufverträge mit aufgenommen.
   
   
5. Die Polizeidirektion Schwäbisch Hall gibt aus verkehrspolizeilicher Sicht zu bedenken, dass die Erschließungsstraßen mit einer Breite von ca. 5 m einseitiges Parken nur bedingt zulassen. Sie befürchtet Behinderungen (z. B. für Rettungsdienste), wenn der private Parkraum zu einem späteren Zeitpunkt nicht mehr ausreicht und sieht evtl. Probleme bei der Ausweisung öffentlicher Längsparkstreifen im Straßenraum.
   
   Abwägungsvorschlag:
   Aufgrund der großzügigen Einzelgrundstücke wird erwartet, dass die notwendigen Stellplätze auf den Privatflächen entstehen. Die Straßen A, B und C erhalten zusätzliche öffentliche Parkierungsflächen in Längsparkrichtung, so dass insgesamt ca. 20 Besucherplätze zur Verfügung stehen. Damit werden Ausweisungen im Straßenraum hinfällig.
   
   Aus kriminalpräventiver Sichtweise ist der Bebauungsplan nicht zu beanstanden. Es sollte jedoch ein Ersatz für den wegfallenden Spielplatz am Ziegeleiweg gefunden werden. Wünschenswert wäre auch ein offener, überdachter Jugendtreff.
   
   Abwägungsvorschlag:
   Der wegfallende Spielplatz wird ersetzt durch zwei Spielplatzbereiche für Kinder in unterschiedlichem Alter im nördlichen „grünen Keil“ zwischen den Straßen A und B.
   
   Ein seniorengerechtes Wohnen erfordert, dass bei der Schaffung von öffentlichen Plätzen und Wegen Kommunikationspunkte entstehen.
   
   Abwägungsvorschlag:
   Diese Anregung kann im Rahmen der Bauleitplanung nicht umgesetzt werden.
   
   Durch die Stadtrandlage mit angrenzendem Waldgebiet sollte die vorgesehene Beleuchtung so ausgelegt werden, dass keine Angsträume entstehen. Dies gilt auch für geplante sowie bestehende, zum Stadtgebiet führende Fußwege, bei denen eine evtl. Nachrüstung berücksichtigt werden muss.
   
   Abwägungsvorschlag:
   Die Beleuchtung ist nicht Gegenstand der Bauleitplanung.
   
   
6. Aus der Bevölkerung gingen folgende Anregungen und Bedenken ein:
   
   Die Initiative zum Schutz der Talwiese an der Langenfelder Ziegelhütte fordert, die geplante Bebauung auf die Fläche des ehemaligen Hühnerhofs zu beschränken und die Parzellen 598/2 und 598/7 dem Landschaftsschutzgebiet zuzuschlagen. Dafür gibt sie folgende Gründe an: Zum Erhalt der Naturlandschaft, dem wohnortnahen Erholungsraum, zum Schutz und Erhalt von Pflanzen, Tieren sowie deren Lebensraum, zum Schutz des Stadtklimas und zur Erhaltung wertvoller Grünzonen.
   
   Abwägungsvorschlag:
   An der Einbeziehung der Flursstücke 598/2 und 598/7 wird festgehalten. Die Eingriffe in Natur und Landschaft werden ermittelt, bilanziert und ausgeglichen.
   
   Weiter besteht der Wunsch, dass der Kinderspielplatz auf Parzelle 599/17 erhalten bleibt.
   
   Abwägungsvorschlag:
   Dieser Spielplatz wird mit Bebauung überplant. Im Baugebiet ist jedoch ein neuer Kinderspielplatz ausgewiesen und soll im Zuge der Erschließungsmaßnahme erstellt werden.
   
   Der Anwohner Stefan Lahres lehnt die Bebauung an der Stelle des vorhandenen Kinderspielplatzes ab.
   
   Abwägungsvorschlag:
   s. o.
   
   Die vorgesehene Bebauung in Richtung Wettbach lehnt er ebenfalls ab und schlägt vor, diesen Bereich dem Landschaftsschutzgebiet zuzuordnen.
   
   Abwägungsvorschlag:
   An der Einbeziehung der Flurstücke 598/2 und 598/7 wird festgehalten. Die Eingriffe in Natur und Landschaft werden ermittelt, bilanziert und ausgeglichen.

Bürgermeister Stadel und Stadtplaner Neumann erläutern das Vorhaben im Detail an Fotos, Plänen und Geländequerschnitten.

Stadtrat Reber teilt mit, dass die CDU-Fraktion dem Vorschlag der Verwaltung zustimmen könne.

Stadtrat Vogt stellt einen Vertagungsantrag, da zwischen der Vorberatung im BPA am 16.10. und der Behandlung im Gemeinderat am 25.10. eine zu geringe Zeitspanne für Diskussionen, Fraktionsberatungen etc. gewesen sei.

Er äußert folgende Bedenken:

siehe Anlage

Stadtrat Heckelmann spricht sich im Namen der FWV-Fraktion für den Verwaltungsantrag aus.

Stadträtin Niemann plädiert für die Fraktion der Grünen für eine sensible Abwägung aller Interessen und teilt mit, dass man gegen die Bebauung des nördlichen „Sporns“ sowie für die Erhaltung des bestehenden Altgebäudes auf dem Bühler'schen Grundstück sei.

Stadträtin Striebel-Döring ist für die Bebauung und die entsprechenden Vorschläge der Verwaltung.

Stadtrat Sakellariou spricht das größte Problem der Menschheit - nämlich die zerstörerische CO2-Produktion - an und kann in diesem Zusammenhang deshalb das jetzt geplante stadt- und arbeitsplatznahe Baugebiet befürworten.

Stadträtin Herrmann hält den unsensiblen Umgang der Verwaltung mit der Ökologie und der Umwelt sowie den Stellenwert, den man diesem Gut beimisst, für erschütternd.

Nach weiterer Aussprache wird der oben genannte Vertagungsantrag mit 18 Nein-Stimmen, bei 13 Ja-Stimmen und 2 Enthaltungen abgelehnt.

B e s c h l u s s:

Endgültiger Entwurfs- und Auslegungsbeschluss:

A) Der oben genannte B-Plan Nr. 0145-05 wird gemäß § 1 Abs. 3 in Verbindung mit § 2 Abs. 1 BauGB endgültig im Entwurf aufgestellt. Maßgebend ist der Lageplan des Büro ARGOS M 1:500 vom 25.09.2006 mit Legende und gleich lautend datiertem Textteil. Eine Begründung mit Umweltbericht ist beigefügt. Die Verwaltung wird mit der Durchführung des weiteren Verfahrens (Öffentliche Auslegung und Beteiligung der Träger öffentlicher Belange) beauftragt.

B) Die örtlichen Bauvorschriften für dieses Gebiet werden gemäß § 1 Abs. 3 und § 2 Abs. 1 BauGB in Verbindung mit § 74 Abs. 1 LBO in der dargestellten Fassung endgültig im Entwurf aufgestellt. Maßgebend ist der Textteil des Büro ARGOS vom 25.09.2006. Der Geltungsbereich ist identisch mit dem des Bebauungsplanes Nr. 0145-05 „Langenfelder Ziegelhütte“. Die Verwaltung wird mit der Durchführung des weiteren Verfahrens (Beteiligung der Bürgerschaft und Beteiligung der Träger öffentlicher Belange) beauftragt.

(23 Ja-Stimmen, 9 Nein-Stimmen, 1 Enthaltung)