TOP 6 - Neubestellung der Mitglieder des Gemeinsamen Gutachterausschusses bei der Stadt Schwäbisch Hall - Vorberatung - (öffentlich)
Sitzungsvorlagen-Nummer: 78/24
Sachvortrag:
Sachstand:
Der gemeinsame Gutachterausschuss bei der Stadt Schwäbisch Hall ist eine interkommunale Kooperation zwischen der Stadt Schwäbisch Hall und den Gemeinden Rosengarten, Michelfeld und Michelbach an der Bilz. Auf Grundlage einer öffentlich-rechtlichen Vereinbarung hat der gemeinsame Gutachterausschuss am 01.01.2020 die Arbeit in seiner Geschäftsstelle mit Sitz bei der Stadt Schwäbisch Hall aufgenommen.
Die Mitglieder des gemeinsamen Gutachterausschusses wurden im März 2020 bestellt, die „Amtszeit“ beträgt entsprechend der gesetzlichen Regelung 4 Jahre, weshalb jetzt die Neubestellung bis zum Jahr 2028 ansteht.
Diese durch den Gesetzgeber vorgegebene interkommunale Zusammenarbeit hat sich in den letzten 4 Jahren bewährt und läuft völlig reibungslos. Es wurden ingesamt 143 Wertermittlungsgutachten erstellt, wobei die durch die Corona-Pandemie geprägten Jahre 2020 und 2021 durch eine deutlich geringere Anzahl von Gutachten gekennzeichnet sind.
Anzahl Wertgutachten 2020 – 2023
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Stadt/Gemeinde |
Anzahl GA 2020 |
Anzahl GA 2021 |
Anzahl GA 2022 |
Anzahl GA 2023 |
Anzahl GA gesamt |
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Schwäbisch Hall |
16 |
20 |
34 |
40 |
110 |
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Michelfeld |
5 |
2 |
1 |
1 |
9 |
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Michelbach/B. |
1 |
3 |
5 |
3 |
12 |
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Rosengarten |
0 |
4 |
2 |
6 |
12 |
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Summe |
22 |
29 |
42 |
50 |
143 |
Es wurden in diesem Zeitraum ca. 2900 Kaufverträge erfasst und ausgewertet. Diese bilden die Grundlage für die gesetzlich vorgeschriebene Kaufpreissammlung, die Erarbeitung der Verkehrswertgutachten, sowie die Ermittlung und Fortschreibung der Bodenrichtwerte.
Eine besondere Herausforderung für die Geschäftsstelle stellte und stellt die durch die Grundsteuerreform vorgeschriebene Neubewertung der Grundstücke zum Stichtag 01.01.2022 dar. Die dafür erforderliche und umfangreiche Grundlagenarbeit konnte durch den engagierten Einsatz der Mitarbeiter der Geschäftsstelle gewährleistet werden und die neuen Bodenrichtwerte wurden im Juni 2022 vom gemeinsamen Gutachterausschuss festgestellt und fristgerecht zum 30.06.2022 der Finanzverwaltung gemeldet.
Seit 01.01.2022 ist die Immo WertV (2021) in Kraft und anzuwenden. Dieses bundeseinheitliche Regelungswerk bildet bei der Arbeit der Geschäftsstellen der Gutachterausschüsse neben den Regelungen des BauGB die wesentliche Rechtsgrundlage. Die ImmoWertV hat zahlreiche Regelungswerke vereinheitlicht und zusammengefasst; es wird aber deutlich, dass durch diese Norm der Erfassung und Auswertung der Kaufverträge nach den Vorgegebenen Modellen (sog „Modellkonformität“) eine erhebliche Bedeutung zukommt. Ziel ist eine bundesweite Vergleichbarkeit von Immobilien aufgrund der festgelegten Parameter (z.B. Normalherstellungskosten (NHK), Sach- und Ertragswertfaktoren usw.) zu erreichen. Die genannten Parameter und Anwendungsmethoden sind dann bei der Erstellung eines Verkehrswertgutachtens umzusetzen und zu beachten.
Diese genannten Vorgaben führen bei der Geschäftsstelle zu deutlichem Mehraufwand, der mit den vorhanden personellen Ressourcen derzeit gerade noch bewältigt werden kann.
Neubestellung:
Der Gemeinsame Gutachterausschuss ist nun wieder neu zu besetzen. Mit den Nachbargemeinden wurde vereinbart, dass die Gemeinden Michelfeld und Michelbach jeweils einen Gutachter (und Stellvertreter) benennen, die Gemeinde Rosengarten 2 Gutachter (und je einen Stellvertreter). Aus der Praxis hat sich gezeigt, dass es zweckmäßig ist, wenn von den jeweiligen Nachbargemeinden ebenfalls ein stellv. Vorsitzender für den Gesamtausschuss benannt wird. Dafür wurden folgenden Personen vorgeschlagen:
Gemeinde Rosengarten: Herr Peter Werner
Gemeinde Michelfeld: Herr Karl Lang
Gemeinde Michelbach: Herr Berthold Krist
Bei der Stadt Schwäbisch Hall wurde 2022 nach dem Ausscheiden des damaligen stellv. Vorsitzenden Siegfried Kienle Herr Hans-Jörg Stein zum stellv. Vorsitzenden bestellt. Eine Nachfolger von Arch. Kienle als Gutachter ist bisher nicht erfolgt.
In der Praxis hat es sich seit vielen Jahren bewährt, dass Mitarbeiter der Geschäftsstelle gleichzeitig als Gutachter bestellt werden; dadurch ist eine zügige und flexible Aufgabenerfüllung (insbes. bei der Erstellung der Wertermittlungsgutachten) gewährleistet, da die ehrenamtlich tätigen Gutachter aufgrund deren beruflicher Beanspruchung nicht immer uneingeschränkt zur Verfügung stehen.
Es wird deshalb vorgeschlagen, Herrn Hans Behrendt als weiteren Gutachter zu bestellen. Herr Behrendt ist Diplom Ingenieur und Architekt, er ist seit Dezember 2019 als Sachbearbeiter in der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses tätig und dort mit allen anfallenden Aufgaben befasst. Damit wäre nach dem Ausscheiden von Herrn Kienle die Besetzung des Gutachterausschusses wieder vollständig.
Nach den Bestimmungen des BauGB (Baugesetzbuch) ist die Bestellung notwendig für die Festlegung der Bodenrichtwerte, sowie die Ermittlung von Grundstücks- und Gebäudewerten sowie sonstigen Wertermittlungen (Zwangsversteigerungen, Vermögensauseinandersetzungen, Erbauseinandersetzungen und steuerliche Zwecke usw.). Voraussetzung für die Bestellung ist, dass die Mitglieder des Gutachterausschusses Sachkunde und Erfahrung in diesem Bereich haben. Dies ist bei der geplanten Besetzung gewährleistet.
Für die Stadt werden folgende Gutachter vorgeschlagen (dies entspricht der bisherigen Besetzung):
Vorsitzender: Joachim Raabe, Bauverständiger und stellv. FBL Baurecht/Denkmalschutz
Stellv. Vorsitzender: Hans-Jörg Stein, Freier Architekt
Beisitzer: Stefan Franz, FBL Baurecht/Denkmalschutz
Werner Mahl, Freier Architekt
Steffen Härterich, Sparkassenimmobilien
Anette Rathmann-Scholl, Freie Architektin
Hans Behrendt, Mitarbeiter Baurecht/Denkmalschutz
Die Gemeinde Michelfeld hat folgende Gutachter vorgeschlagen
Karl Lang, Zimmermeister, gleichzeitig Stellv. Vorsitzender
Gerhard Schambach (als Stellvertreter), Architekt
Die Gemeinde Rosengarten hat folgende Gutachter vorgeschlagen
Peter Werner, gleichzeitig Stellv. Vorsitzender
Horst Rüger
Gerhard Schreyer (als Stellvertreter)
Roland Schreyer (als Stellvertreter)
Die Gemeinde Michelbach hat folgende Gutachter vorgeschlagen
Berthold Krist, Hauptamtsleiter der Gemeindeverwaltung Michelbach
Jochen Rothacker (als Stellvertreter), Dipl.- Bauingenieur
Nach den Regelungen des Baugesetzbuches und der Gutachterausschussverordnung sind darüber hinaus Bedienstete der örtlich zuständigen Finanzbehörde für die Ermittlung von Bodenrichtwerten als Gutachter zu bestellen.
Mit Schreiben vom 17.01.2024 schlägt das Finanzamt Schwäbisch Hall folgende Personen vor:
Roland Klie (bisher schon als Vertreter der Finanzbehörde beim GAA der Stadt tätig)
Silke Mack (als Stellvertreterin).
Die Genannten sind grundsätzlich für die Tätigkeit im Gutachterausschuss geeignet.
Der gemeinsame Gutachterausschuss bei der Stadt Schwäbisch Hall setzt sich demnach wie folgt zusammen:
Joachim Raabe (Vorsitzender)
Hans-Jörg Stein (Stellv. Vorsitzender)
Stefan Franz (Beisitzer)
Werner Mahl (Beisitzer)
Steffen Härterich (Beisitzer)
Anette Rathmann-Scholl (Beisitzer)
Hans Behrendt (Beisitzer)
Karl Lang (Beisitzer Michelfeld und Stellv. Vorsitzender)
Gerhard Schambach (stellv. Beisitzer Michelfeld)
Peter Werner (Beisitzer Rosengarten und Stellv. Vorsitzender)
Horst Rüger (Beisitzer Rosengarten)
Gerhard Schreyer (stellv. Beisitzer Rosengarten)
Roland Schreyer (stellv. Beisitzer Rosengarten)
Berthold Krist (Beisitzer Michelbach und Stellv. Vorsitzender)
Jochen Rothacker (Stellv. Beisitzer Michelbach)
Roland Klie (Beisitzer Finanzamt)
Silke Mack (stellv. Beisitzer Finanzamt)
Es wird deshalb vorgeschlagen, die Neubestellung der Mitglieder des gemeinsamen Gutachterausschusses wie oben genannt, vorzunehmen.
Beschlussfassung:
Es wird beantragt, gemäß den §§ 1,2 und 5 der Gutachterausschussverordnung vom 11.12.1989, zuletzt geändert durch Verordnung vom 26.09.2017 den Gutachterausschuss nach dem BauGB in der wie oben beschriebenen Zusammensetzung für die nächsten 4 Jahre vom 01.05.2024 bis 30.04.2028 zu bestellen.
(einstimmig - 16)
